【導(dǎo)讀】金龍新區(qū)生活配套服務(wù)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 控制粉塵對周圍環(huán)境的污染，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過 10毫克。 ⑵對噪音的處理 ① 建設(shè)期工程機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過選用低噪音建筑機(jī)械設(shè)備，合理安排施工時(shí)間來解決。 ② 運(yùn)營期各類排風(fēng)扇、空調(diào)等的噪聲，其值在 60～75dB(A)之間，盡量使用低噪聲設(shè)備。 ⑶對固體廢棄物的處置 項(xiàng)目建成運(yùn)營后，按規(guī)定設(shè)置分類垃圾收集箱，場地由專職清掃人員清掃并分類收集送至分類垃圾箱，再由環(huán)衛(wèi)清潔車集中收集進(jìn)行專業(yè)化處理。 ⑷廢水 處置 本項(xiàng)目主要是生活污水，排水系統(tǒng)采取雨污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。 ⑸ 小區(qū)內(nèi) 集中綠地種植草皮和觀賞性強(qiáng)的灌木、花卉。積極搞好環(huán)境綠化美化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪音、粉塵污染，營造文明、和諧氛圍。 消防 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 ⑴ 依據(jù) a.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 20xx 年修訂本） b.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5014020xx ⑵ 原則 “預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。 。 ⑴ 區(qū)域 內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。 ⑵ 平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 ⑶ 室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷 ,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。 ⑷ 電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 ⑸ 設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出口。 ⑹ 施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。 ⑺ 項(xiàng)目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 育。 ⑻ 注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置 圖交予 當(dāng)?shù)?消防 部門 ，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊(duì)到街區(qū)來進(jìn)行滅火示范。 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 本項(xiàng)目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。 消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與 當(dāng)?shù)叵啦块T 協(xié)商解決。 安全衛(wèi)生 ⑴為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強(qiáng)消防安全教育。 ⑵為確保人身安全，各住戶、門店對所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接 零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。 ⑶加強(qiáng)設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán) 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 境的影響。 ⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護(hù)安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。 ⑸充分利用空坪隙地進(jìn)行場地綠化，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美舒適的環(huán)境。 ⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 本項(xiàng)目從前期工作開始至項(xiàng)目竣工運(yùn)營，其項(xiàng)目實(shí)施期自 20xx年 12 月至 20xx年 10月，詳見下表。 表 61 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 日期 內(nèi)容 20xx 20xx 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 可研與審批 施工圖設(shè)計(jì) 施工前準(zhǔn)備 土建施工 配套設(shè)施 竣工驗(yàn)收 機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動定員 本項(xiàng) 目建設(shè) 成立 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 指揮部，并實(shí)行項(xiàng)目 經(jīng)理 負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分 層管 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 理、人員精簡的原則 設(shè)置職能部門和進(jìn)行勞動定員。 項(xiàng)目 領(lǐng)導(dǎo)小組 項(xiàng)目經(jīng)理 營銷部 財(cái)務(wù)部 工程部 本項(xiàng)目 成立項(xiàng)目 建設(shè) 領(lǐng)導(dǎo)小組 ，勞動定員為 9人。其中： 營銷部 4人，協(xié)助項(xiàng)目前期手續(xù)報(bào)批 、 接待及 項(xiàng)目 材料發(fā)放、收集、報(bào)審等 工作 。 財(cái)務(wù)部 2人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程財(cái)務(wù)計(jì)劃管理。 工程部 2 人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期手續(xù)報(bào)批和建設(shè)期工程管理。 項(xiàng)目經(jīng)理 1人， 具體 負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)本項(xiàng)目工作。 項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收并 完成定向租售后，其物業(yè)管理工作由 項(xiàng)目 業(yè)主或 交由 相關(guān) 物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 招投標(biāo) 本項(xiàng)目建設(shè)本著公開、公平的市場競爭原則，采取招標(biāo)的方式選擇有資質(zhì)、資信好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等簽訂工程承包合同。嚴(yán)格履行合同，并加強(qiáng)合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項(xiàng)目投資和工程實(shí)施進(jìn)度。 ⑴ 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購均為招標(biāo)的范圍。 ⑵ 招標(biāo)組織形式 對項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的招標(biāo)代理 機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 ⑶ 招標(biāo)方式 根據(jù)不同的標(biāo)的物，按國家有關(guān)規(guī)定要求分別采用公開招標(biāo)方式或邀請招標(biāo)方式。 ⑷ 招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)國家招投標(biāo)法及湖南省實(shí)施《中華人民共和國招投標(biāo)法》辦法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 施工項(xiàng)目管理 工程在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。在工程的 建設(shè)中 要注意管理工作中的以下問題： 從建筑材料、施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控 制，堅(jiān)持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系，使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。 要求承包單位針對工程特點(diǎn)編制施工方案，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。 合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。本工 程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競爭和 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 機(jī)會均等性。實(shí)行全過程合同管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，以確保整個(gè)工程的順利完成。 本項(xiàng)目在建設(shè)過程中要加強(qiáng)工程款的預(yù)結(jié)算管理，嚴(yán)格控制工程量變更，對項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收報(bào)帳管理，對不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。 工程施工期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，組織科學(xué)文明施工。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，應(yīng)嚴(yán)格控制施工噪聲、施工灰塵對周邊環(huán)境的影響， 對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 投資估算及資金籌措 編制范圍及依據(jù) 本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：土建工程、安裝工程、公共設(shè)施工程、道路工程、綠化工程等。 ⑴、 《湖南省建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》 (20xx版 )。 ⑵、 《湖南省安裝工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》 (20xx版 )。 ⑶、 《湖南省市政工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》 (20xx版 )。 ⑷、 參考本地類似工程的有關(guān)造價(jià)指標(biāo)； ⑸、 建設(shè)項(xiàng)目所在地的主要材料市場價(jià)格； ⑹、 工資及取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)：按湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(jià)[20xx]402 號文件和湖南省建設(shè)工程造價(jià)管理總站發(fā)布的湘建價(jià)計(jì) [20xx]22號文規(guī)定執(zhí)行； ⑺、 工程建設(shè)其他費(fèi)用：執(zhí)行《湖南省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》。建設(shè)單位管費(fèi)執(zhí)行財(cái)政部財(cái)建 [20xx]394 號；設(shè)計(jì)費(fèi)執(zhí)行原國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格 [20xx]10號 )；監(jiān)理費(fèi)執(zhí)行發(fā)改 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 委建設(shè)部發(fā)改價(jià)格 [20xx]670 號；招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)執(zhí)行國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [20xx]1980 號；施工圖審查費(fèi)執(zhí)行湘價(jià)服 (20xx) 54 號文。 ⑻、 預(yù)備費(fèi)按 % 進(jìn)行估算； ⑼、 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 投資估算 本項(xiàng)目總投資估算為 12646 萬元 。 其中工程費(fèi)用 9772萬元， 設(shè)備費(fèi)用 396萬元， 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1762萬元，預(yù) 備 費(fèi)用 716萬元 。 各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算如下： 投資估算表 表 71 單位：萬元 序號 工程項(xiàng)目 與費(fèi)用名稱 規(guī)模 （ m2） 投資估算（萬元） 建筑 工程 設(shè)備及工器 具購置 安裝工程費(fèi)用 其他 小計(jì) 一 工程費(fèi)用 9307 465 9772 1 賓 館 15000 1800 2 購物超市 10000 1200 3 商住 50000 4000 4 沿街商鋪 15000 1800 5 物管用房 3563 285 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 6 道路 136 7 綠化 86 8 公用工程 465 給排水 135 供配電 155 消防、環(huán)保 175 二 設(shè)備費(fèi)用 360 36 396 三 工程建設(shè)其他費(fèi) 用 1762 1762 1 土地費(fèi)用 1000 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 305 3 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 等前期費(fèi)用 254 4 招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi) 203 四 預(yù)備費(fèi) 716 716 合 計(jì) 12646 資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算 12646 萬元，全部由企業(yè)單位自籌 解決 。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 社會效 益 分析 社會效 益 分析 金龍新區(qū)生活配套服務(wù)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 選址于 湘陰縣金龍鎮(zhèn)（原界頭鋪鎮(zhèn)）金鳳村、新光村（芙蓉北路西側(cè)、金鳳大道東側(cè)），規(guī)劃總用地面積 （約 ） 。項(xiàng)目總建筑面積 93563平方米 ， 其中：新建 1棟 14F 賓館，建筑面積 15000平方米； 1棟 4F 購物超市，建筑面積 10000平方米； 12 棟 5F 的商住樓，建筑面積 50000 平方米；沿街商鋪，建筑面積 15000 平方米；物業(yè)管理用房，建筑面積3563 平方米。并配套建設(shè)地面停車場、給排水、供配 水、道路、綠化、亮化等基礎(chǔ)設(shè)施 。 項(xiàng)目建成后可滿足 金龍新區(qū)建設(shè)新增用地范圍內(nèi)及周邊拆遷戶的居住需求，維護(hù) 被征 遷戶的 合法權(quán)益，最大限度地保持社會和諧穩(wěn)定 ，本項(xiàng)目建設(shè)有利于改善民生、保障發(fā)展，是 一項(xiàng)重要的民生工程。 社會分險(xiǎn)分析 社會風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面 ：一方面， 項(xiàng)目建設(shè)期對社會環(huán)境有一定的影響，比如阻礙交通，造成人們出行不便。再者粉塵噪聲干撓人們寧靜的生活等。這些問題只要施工組織 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 得當(dāng)，防患措施有力，對于人們生活的影響是可以減輕的。施工結(jié)束，這些影響也就 隨之 消失。 另一方面， 項(xiàng)目建成后被征拆戶的入住安置問題，主要體現(xiàn)在： 一是 被拆遷戶原有住房價(jià)值定位， 二是被拆遷戶的 安置住房 選擇 ， 項(xiàng)目業(yè)主 應(yīng)綜合 多方面的因素考慮，做到和諧拆遷，科學(xué)安置。 北海市工業(yè)園區(qū)