【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫。金地武漢南湖項(xiàng)目營銷推廣方案。萬科一直是中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，其地產(chǎn)已拓展到全國10多個(gè)城市，項(xiàng)目達(dá)四。十余個(gè)；在武漢，萬科已經(jīng)是家喻戶曉的地產(chǎn)企業(yè)，四季花城也獲得了較高的美譽(yù)度，時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展事件預(yù)期達(dá)到的效果。萬科向公眾發(fā)布《關(guān)于4月2日通訊表決通過決議及武漢四季花城項(xiàng)目。表明萬科在武漢的投資力度；通過事件炒作，加深媒體、業(yè)界和市民對萬科的印象；并借。萬科企業(yè)股份有限公司日前決定增大對武漢房地產(chǎn)公司的投資。萬科俊園落戶武漢對爛尾樓事件的續(xù)接和交代。高的事件，讓大家重新認(rèn)識(shí)了萬科；為正名拆掉2020萬,萬科重建武漢頂級(jí)豪宅。萬科物業(yè)管理之一，之二，之三通過物業(yè)管理的宣傳來達(dá)成萬科的品牌。金銀湖畔將建“四季花城”專家評審萬科項(xiàng)目規(guī)劃方案。萬科四季花城首次。面世，內(nèi)部認(rèn)購正式。萬科造鎮(zhèn)計(jì)劃在武漢全面啟動(dòng)。萬科四季花城創(chuàng)武漢住宅銷售新高。武漢萬科四季花城

　　

【正文】 ，多層洋房占 15%，低密度物業(yè)占 4%。 ） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 １６８ 項(xiàng)目總體的推廣計(jì)劃方案： 表 42 項(xiàng)目總體分期計(jì)劃列表 年份 2020/905/6 2020/706/6 2020/707/6 2020/708/6 2020/709/6 2020/710/06 分期 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 總計(jì) 小高層銷售面積 10000 35456 56911 58366 58367 均價(jià) 2960 3082 3209 3341 3479 3622 金額 占總體小高層面積比 % % 15% 25% 25% 25% % 多層銷售面積 均價(jià) 2760 2874 2992 3115 3244 3377 金額 占總體多層面積比 % % % % % % % 花園洋房銷售面積 均價(jià) 3110 3224 金額 占總體花園洋房面積比 % % % % % % % TH 銷售面積 6000 6000 5500 4000 4000 均價(jià) 3850 金額 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 １６９ 占總體 TH 面積 比 % % % % % % 商業(yè)銷售面積 3000 4000 4000 1000 均價(jià) 5000 5500 6000 6500 金額 占總體商業(yè)面積比例 % % % % % 住宅銷售面積 住宅銷售金額 當(dāng)期住宅銷售均價(jià) 住宅面積銷售率 % % % % % % 住宅累計(jì)銷售進(jìn)度 % % % % % % 總體面積銷售率 % % % % % % 分期銷售面積 當(dāng)期總體銷售金額 當(dāng)期總體銷售均價(jià) 累計(jì)銷售金額 累計(jì)銷售金額占總體比例 % % % % % % 車位銷售價(jià)格 65000 銷售率 30% 地下停車位數(shù)量 127 177 143 228 143 229 1047 車位收入 248 345 279 445 279 447 2042 注：花園洋房的價(jià)格提升第 4期按比普通多層高 400元計(jì)，第 6期按比普通多層高 450元 /㎡計(jì)。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 170 2）分期開發(fā)的工程進(jìn)度形象要求 表 43分期開發(fā)的項(xiàng)目工程進(jìn)度要求表： 分期 建議開工時(shí)間 開盤時(shí)間 竣工時(shí)間 第一 期 04 年 3 月 04 年 9 月 1 日 05 年 1 月 第二期 05 年 3 月 05 年 9 月 1 日 06 年 1 月 第三期 06 年 3 月 06 年 9 月 1 日 07 年 1 月 第四期 07 年 3 月 07 年 9 月 1 日 08 年 1 月 第五期 08 年 3 月 08 年 9 月 1 日 09 年 1 月 第六期 09 年 3 月 09 年 9 月 1 日 10 年 1 月 各期開盤工程進(jìn)度形象要求： 第一期： 04年 9月 1 日 會(huì)所完成； 售樓處裝修完成； 一期樣板房完成； 示范環(huán)境、示范建筑小區(qū)完成； 第二期： 05年 9月 1 日 商業(yè)街部分招商（約 3000 ㎡）； 會(huì)所完成全部的功能展示； 小學(xué)完工； 二期樣板房完成； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 171 第二期部分立面展示； 第二期示范環(huán)境展示； 第三期： 06年 9月 1 日 商業(yè)街部分招商（約 4000 ㎡）； 幼兒園完工； 三期樣板房完成； 第三期部分立面展示； 第三期示范環(huán)境展示； 水上公園環(huán)境配套完成； 第四期： 07年 9月 1 日 商業(yè)街剩余部分招商（約 4000 ㎡）； 四期樣板房完成； 第四期部分立面展示； 第四期示范環(huán)境展示； 第五期： 08年 9月 1 日 五期樣板房完成； 第五期部分立面展示； 第五期示范環(huán)境展示； 第六期： 09年 9月 1 日 六期樣板房完成； 第六期部分立面展示； 第六 期示范環(huán)境展示； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 172 第一階段營銷推廣策略 （ 1）入市時(shí)機(jī)的選擇與分析 1）金地南湖項(xiàng)目資料回顧 ? 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)資料 表 44 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)列表 一、可建面積（ 萬 m2） 整個(gè)項(xiàng)目占地面積 平均容積率 可建面積 (計(jì)容積率 ) 其中：商業(yè) 會(huì)所 小學(xué)及幼兒園 管理用房 其它 TH(4%) 花園洋房 (4－ 5層 )15% 多層 (6層 )45% 小高層 (12層 )36% 二、各種物業(yè)類型在保證居住品質(zhì)的前提下，較為適宜的覆蓋率 小高層 多層 花園洋房 TH 22%25% 25%30% 20%25% 18%22% 三、各種物業(yè)類型在保證居住品質(zhì)的前提下，較為適宜的容積率 小高層 多層 花園洋房 TH 四、按照各種物業(yè)類型面積及適宜的覆蓋率，計(jì)算總的占地面積（不含公建） 小高層（覆蓋率） 多層（覆蓋率） 花園洋房（覆蓋率） TH（覆蓋率） % % % % 小高層（占地） 多層（占地） 花園洋房（占地） TH（占地） 合計(jì)占地（公頃） ? 總體銷售進(jìn)度： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 173 2020 年 3 月開工， 5 月 1 日內(nèi)部認(rèn)購， 9 月 1 日開盤，戶均面積約 ㎡ 總套數(shù)為 4503 套，銷售周期為 5 年 10 個(gè)月。 表 45 項(xiàng)目分期住宅銷售進(jìn)度列表 2）入市時(shí)機(jī)的分析 入市的時(shí)機(jī)一般受 到項(xiàng)目投資開發(fā)進(jìn)程、銷售季節(jié)性、發(fā)展商實(shí)力、市場客觀因素、自然狀況等多種因素的影響。選擇良好的入市時(shí)機(jī)、不但能夠迎合市場需求，同時(shí)還能為后期打下良好的基礎(chǔ)。 下面我們來總結(jié)一下前面市場研究部分中供給樓盤的開盤時(shí)間： 表 46 供給樓盤開盤時(shí)間列表 樓盤名稱 開盤時(shí)間 名都花園 世紀(jì)彩城 (一 ) (二 ) 都市經(jīng)典 四季花城 (一 ) (二 ) 高爾夫城市花園 藍(lán)灣俊園 (一 ) (二 ) 年份 2020/905/6 2020/706/6 2020/707/6 2020/708/6 分期 第一期 第二期 第三期 第四期 分期銷 售面積㎡ 87000 108000 115956 118911 面積銷售率 % % % % 累計(jì)銷售進(jìn)度 % % % % 年份 2020/709/6 2020/710/6 分期 第五期 第六期 分期銷售面積㎡ 106766 99667 面積銷售率 % % 累計(jì)銷售進(jìn)度 % 100% 總計(jì)銷售面積 636300 平方米 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 174 麗島花園 (一 ) (二 ) 東湖林語 當(dāng)代光谷智慧城 中央花園碧云天 安順星苑 怡景花園 永清庭園 福星城市花園 水藍(lán)郡 學(xué)府佳園 獅城名居 南湖山莊 明澤半島 表 47周期百分比所占列表 時(shí)間段 12 月 35 月 68 月 912 月 百分比 4% 35% 22% 39% 通過上表樓盤的開盤時(shí)間可以看出， 39%左右的項(xiàng)目是在 912 月份開盤， 35%的項(xiàng)目是在 35 月份開盤其中。選擇 68 月開盤的僅占 22%。選擇 12 月開盤的僅占 4%，產(chǎn)生這樣的數(shù)據(jù)主要可能有以下幾種原因： A、 912 月份占 39%，說明這階段是一良好的銷售開盤時(shí)機(jī)，是因?yàn)槲錆h進(jìn)入 9 月份，天氣溫度開始逐漸降低，沒有 8 月的酷熱，人們開始愿意出來在室外活動(dòng)，恰好在這階段里又有 10 月黃 金周的消費(fèi)熱潮。另外房地產(chǎn)行業(yè)在這個(gè)階段舉行每年一次的秋交會(huì)。這說明選擇在這階段入市還是有一定優(yōu)勢的。 B、 15 月份占 35%，說明這階段也是房地產(chǎn)銷售一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，氣候溫度適宜，又房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 175 逢元旦、春節(jié)、五一黃金周、春季房產(chǎn)展銷會(huì)。對房地產(chǎn)銷售來說也是一個(gè)難得的時(shí)機(jī)。 C、 68 份占 22%，這個(gè)階段開盤份額明顯減少是因?yàn)樵谖錆h 68 月份是天氣非常炎熱的時(shí)候，最高氣溫能夠達(dá)到 40 度以上，致使大部分市民都在房間里乘涼，很少外出。這個(gè)階段對房地產(chǎn)銷售是一個(gè)淡季、因此也很少發(fā)展商選擇此時(shí)間開盤。 D、 12 份占 4%，這段 時(shí)間也是傳統(tǒng)開盤時(shí)間的一個(gè)淡季，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間段是在傳統(tǒng)的春節(jié)前后階段，并且又處于冬季。在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)階段的銷售一般較為冷淡。 3）一期入市時(shí)機(jī)的選擇 根據(jù)金地南湖項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，及整體項(xiàng)目綜合推進(jìn)程度和報(bào)告前部分對銷售總體進(jìn)度的預(yù)測分析 : 一期的入市時(shí)機(jī)和主要節(jié)點(diǎn)為： 2020 年 3月份項(xiàng)目正式開工 2020 年 5月 1 日正式內(nèi)部認(rèn)購 2020 年 9月 1 日正式公開發(fā)售 2020 年 1月竣工 開工到內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間周期： 2 個(gè)月 內(nèi)部認(rèn)購到開盤時(shí)間周期： 4 個(gè)月 開工到開盤時(shí)間周期： 6 個(gè)月 開盤到竣工時(shí)間周期： 5 個(gè)月 5 月 1 日 9 月 1 日 : 內(nèi)部認(rèn)購 ,四個(gè)月時(shí)間充分探索市場 ,了解市場的反映 ,和客戶的需求特點(diǎn) ,以便做出及 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 176 時(shí)的對策調(diào)整，來保證后期銷售的順暢。 9 月 1 日 : 項(xiàng)目正式公開發(fā)售 ,通過內(nèi)部認(rèn)購大量的客戶積淀，造成開盤的銷售熱潮 ,為項(xiàng)目打下客戶群體基礎(chǔ)。 從項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購到項(xiàng)目開盤熱潮，以及金地南湖項(xiàng)目在入市的整個(gè)階段 ,都保持了項(xiàng)目持續(xù)銷售的熱潮。 （ 2）項(xiàng)目階段賣點(diǎn)提煉與推廣主題 1）項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉分析 ? 優(yōu)越的區(qū)位 項(xiàng)目位處南湖片區(qū)，位于珞獅南路和機(jī)場三路的交匯處，北接北港科技園及政府辦公用地，東望南湖水景，南承南湖生 態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園。 ? 便捷的交通 三橫二縱（三橫：八一路、武珞路、雄楚大街；二縱：珞獅南路、中山路）的道路交錯(cuò)，構(gòu)成了項(xiàng)目便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。十幾條公交線路穿梭在項(xiàng)目周邊的主要干道。 ? 優(yōu)越人文資源 項(xiàng)目位于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和南湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園之間，周邊聚集了眾多的高科技企業(yè)、高等院校及科研院所，例如北港科技園、武漢理工大新教學(xué)區(qū)的建設(shè)、洪山區(qū)政府的進(jìn)駐等，項(xiàng)目的人文資源優(yōu)勢非常突出。 ? 優(yōu)越自然資源 項(xiàng)目的東面有自然的南湖大景觀、還有大面積的水上公園和主題公園及社區(qū)的自房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 177 然景觀配套，空氣清新、景色怡人，有著優(yōu)越的 自然資源。另外在項(xiàng)目南面是南湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園，又為項(xiàng)目增加了一個(gè)天然氧吧。 ? 大規(guī)模社區(qū)、配套優(yōu)越 項(xiàng)目總占地達(dá) 666 多畝，近 多萬平方米的建筑面積，在區(qū)域市場有著較大的規(guī)模優(yōu)勢。項(xiàng)目小區(qū)擁有幼兒園、小學(xué)、會(huì)所、商業(yè)、休閑場所、水上公園、南湖等齊全的周邊配套。 ? 完善的物業(yè)管理 項(xiàng)目的物業(yè)管理由金地物業(yè)管理公司為小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，金地物業(yè)在全國屬于知名的品牌物業(yè)管理公司，并且同屬于金地集團(tuán)，能夠充分展現(xiàn)物業(yè)公司實(shí)力，應(yīng)該說是具有相當(dāng)吸引力的。 ? 一流團(tuán)隊(duì)的聯(lián)手打造 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，行業(yè)分工進(jìn) 一步細(xì)化，優(yōu)良的項(xiàng)目需要優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)共同協(xié)力打造。 建筑設(shè)計(jì)：待定 景觀設(shè)計(jì)：待定 發(fā)展商：金地集團(tuán)武漢地產(chǎn)開發(fā)公司 策劃代理：武漢金地置業(yè)顧問有限公司 物業(yè)管理：金地物業(yè)管理有限公司 ? 藍(lán)色水岸個(gè)性化的服務(wù) A、 立社區(qū)住戶專