【導(dǎo)讀】對(duì)懿德軒項(xiàng)目有了很好的了解。的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn)，必將為廣大成功人士所青睞。尚的社區(qū)，需要選擇一個(gè)好的物業(yè)?專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。深圳懿德物業(yè)管理公司聚集了一批。專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。平，打造深圳物業(yè)精品，使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)?客戶提供全方位、更周到、超值的?我司的精心策劃，編制出了本管理方案，在此呈報(bào)給貴司審閱。成，詳盡闡述了我司對(duì)懿德軒的管理理念及具體運(yùn)作方案。提出建設(shè)性意見與建議更具必要。至此，我司再次真誠希望貴司能認(rèn)。的原則，建立了一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。公司現(xiàn)有員工70多名，其。中專業(yè)管理人員35名，大、中專以上文化程度占90%。內(nèi)涵，精煉物管品牌，促進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。懿德軒按高檔住宅類型。傳世精品的理念，建筑品質(zhì)在深圳絕無僅有。不斷升值，并提升各自公司的知名度。感，使他們的儒雅風(fēng)采得以充分的展現(xiàn)。住得安心、環(huán)境舒心，促使中核興業(yè)品牌深入人心，成為社區(qū)典范。

　　

【正文】 管理隊(duì)伍組建和 人員的選聘、培訓(xùn)及勞資管理 1 人員選聘： 深圳懿德 物業(yè)管理有限公司總結(jié) 以往 承接物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，在新接項(xiàng)目人員的選聘上，堅(jiān)持?高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量?的原則。項(xiàng)目經(jīng)理，主管、部分技術(shù)工人等從公司現(xiàn)有項(xiàng)目骨干中抽調(diào)；一般崗位人員（如保安員、保潔員等）按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以嚴(yán)格的條件（基本素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、人品等）進(jìn)行篩選聘用，并實(shí)行試用期和工作業(yè)績考核制度。 2 人員培訓(xùn)。 派到新項(xiàng)目 的人員和新招聘人員，上崗之前由公司進(jìn)行嚴(yán)格的崗深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 前培訓(xùn)，除面授培訓(xùn)外，大部分崗位還要到項(xiàng)目實(shí)習(xí)一個(gè)月左右。 培訓(xùn)對(duì)象按層次分為高層、管理督導(dǎo)層、執(zhí)行層。培訓(xùn)內(nèi)容大致分為思想理念、管理實(shí)務(wù)、專業(yè)技能 、服務(wù)禮儀四 個(gè)方面。培訓(xùn)形式包括崗前、崗上、交叉、外委等多種形式。我司在培訓(xùn)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，教師、教材提供，實(shí)習(xí)場(chǎng)所，考核試卷等諸多方面 也是多元化 。崗前培訓(xùn)包括：物業(yè)管理理論、項(xiàng)目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、技術(shù)技能、形體訓(xùn)練等課程。 3 勞資管理。 采用以崗定薪，對(duì)員工實(shí)行按統(tǒng)一的規(guī) 章制度和操作規(guī)程，垂直領(lǐng)導(dǎo)、逐級(jí)管理，上級(jí)對(duì)下級(jí)的工作實(shí)行嚴(yán)格的督導(dǎo)檢查并記錄在案。深圳懿德軒 物業(yè)管理有限公司實(shí)行?員工手冊(cè)?制度和?浮動(dòng)工資制度?，對(duì)員工實(shí)行針對(duì)性管理。 第三節(jié) 降低物業(yè)管理成本的措施 對(duì)物業(yè)公司來說，物業(yè)管理水平的提高無疑將使管理成本上升，但這又增加了物業(yè)租售的困難并使委托方了負(fù)擔(dān)加重，所以盡可能降低管理成本，就是我司一項(xiàng)非常重要的工作。 如何才能更合理的控制物業(yè)費(fèi)，使雙方達(dá)到共同滿意的程度？可采取以下兩種方式，一是降低物業(yè)運(yùn)行成本，二是開創(chuàng)多種創(chuàng)收渠道。 1 通過 加強(qiáng)管理降低物業(yè)管理運(yùn)行成本 物業(yè)管理成本由兩大部分構(gòu)成，一方面是維護(hù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需的能源費(fèi)，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，維修材料費(fèi)等，降低此部分費(fèi)用需盡量采用節(jié)能降耗手段，如使用聲控、光控開關(guān)控制公共區(qū)域的照明等等。 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 降低物業(yè)管理運(yùn)行成本的另一個(gè)方面是杜絕各種浪費(fèi)和不合理的開支，優(yōu)化資源配臵，通過我司規(guī)?；芾硎钩杀居休^明顯的降低。 顯著降低人工成本。物業(yè)管理企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，物業(yè)管理的大多數(shù)工作都是靠人工完成的。扁平化的管理架構(gòu)、合理的安排利用人員，做到一崗多能則是 深圳懿德 物業(yè)管理有限公司降低人員成本的主要方法。我司積累了 大量 的人力資源管理經(jīng)驗(yàn)，可以在 項(xiàng)目 保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下合理安排人員。在 懿德軒 項(xiàng)目的管理中，我司將科學(xué)合理地配臵人力資源，盡可能合理兼職，降低人工成本。 2 開展多種經(jīng)營服務(wù)，增加收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足 利用現(xiàn)有的設(shè)備設(shè)施開展多種經(jīng)營，在方便使用的前提下增加收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。我司將開展入室維修、入室保潔、家政服務(wù)等便民服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，攤薄物業(yè)管理運(yùn)營成本。 第四節(jié) 物業(yè)接管和開辦準(zhǔn)備 在貴我雙方簽訂物業(yè)管理委托合同之后，雙方商定進(jìn)行物業(yè)交接。在交接開辦階段，應(yīng)落實(shí)以下事項(xiàng)。 1 提供物業(yè)管理辦公用房。主要是辦公室、服務(wù)中心、工程保潔保安人員的操作、住宿用房，物資材料庫房等。 2 組織物業(yè)接管驗(yàn)收。包括建筑、設(shè)備和圖檔資料的驗(yàn)收交接。 3 購臵辦公設(shè)備、用品用具、工程維修、保安保潔工具設(shè)備和物資。 附件一 :懿德軒 物業(yè)費(fèi)測(cè)算表 居住用地平衡表 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 項(xiàng)目名稱 面積（㎡ ) 比例（ %） 人均（㎡ /人） 規(guī)劃用地 33372 住宅用地 共建用地 道路用地 公共綠地 合計(jì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 33372 總建筑面積 21987 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其中 住宅面積 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 其他面積 ㎡ 計(jì)入容積率面積 ㎡ 不計(jì)入 容積率面積 ㎡ 其中 地下建筑面積 ㎡ 半地下層折算容積算面積 ㎡ 其他面積 ㎡ 首層建筑占地面積 容積率 % 總建密度 % 塔類建筑密度 % 道路廣場(chǎng)面積 ㎡ 綠化面積 ㎡ 綠化覆蓋率 % 人均公共綠地面積 ㎡ /人 機(jī)動(dòng)車總泊位 輛 室內(nèi)泊車位 輛 室外泊車位 輛 總戶數(shù) 戶 72 居住人口 人 90 平方米以下住宅套型面積 ㎡ 90 平方米以上住宅套型面積 ㎡ 90 平方米以上住宅所占比例 % 住宅建筑套密度 套 /ha 住宅面積凈密度 萬㎡ /ha 最大層（高度） 層（ M) 公共服務(wù)設(shè)施配套一覽表 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 設(shè)施名稱 用地面積 建筑面積 非獨(dú)立占地設(shè)施所在建 筑物及具體位置 設(shè)施數(shù)量 備注 小學(xué) 幼兒園 社區(qū)居委會(huì)辦公用房 小區(qū)物業(yè)管理用房 公寓架空層會(huì)所內(nèi) 1 不需要獨(dú)立占地 小區(qū)警務(wù)室 各類活動(dòng)用房（黨員活動(dòng)室） 2500 公寓架空層會(huì)所內(nèi) 社區(qū)綜合辦及人民調(diào)解室 社區(qū)衛(wèi)生及計(jì)生服務(wù)用房 小區(qū)文化設(shè)施（ 含圖書館） 小區(qū)戶外文體設(shè)施 星光老年之家 商業(yè)設(shè)施 垃圾收集站 25 懿德軒與智慧廣場(chǎng)交界 處 1 管道燃?xì)夤?yīng)設(shè)施 1 不需要 獨(dú)立占地 變電用房 120 公寓負(fù)一層 1 不需要獨(dú)立占地 污水處理設(shè)施 公廁 其他共建配套 懿德軒 財(cái)務(wù)分析方案 住宅管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 收入項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)面積 月管理費(fèi) 計(jì)費(fèi)時(shí)間（月） 全年累計(jì) 公寓 (帶電梯） 30 12 聯(lián)排住宅 12 別墅住宅 50 12 商鋪 12 幼兒園 12 室內(nèi)停車位 12 室外停車位 12 收入 合計(jì)： 成本項(xiàng)目 月支出 計(jì)費(fèi)時(shí)間（月） 全年累計(jì) 物業(yè)服務(wù)成本 12 物業(yè)經(jīng)營成本 12 主營稅金及附加 12 管理服務(wù)業(yè)務(wù)利潤 12 其他業(yè)務(wù)支出 12 計(jì)提服務(wù)酬金 12 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 支出合計(jì)： 12 服務(wù)中心凈利潤 編制單位：深圳懿德軒物業(yè)管理有限公司 編制人：辛山燕 13823573949 2020年 6月 7日深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司