【導讀】合體業(yè)態(tài)正是這一發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。開發(fā)的重要趨勢之一。高度集約型街區(qū)群體。它通過街區(qū)實現(xiàn)與外部城市空間的有機結合，并。萬象城、上海恒隆廣場等地標項目已成為一張張耀眼的城市名片。然而并非所有的城市綜合體都能帶動區(qū)域經(jīng)濟。諸如此類等等因素造成幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例。序，很多城市為此付出了巨大的代價。資源、人才團隊、經(jīng)營能力以及項目風險承受能力等。當前，我國北京、上海等一線城市，城市綜合體發(fā)展日臻成熟。以支撐項目的持續(xù)經(jīng)營。大，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風險；項，項目規(guī)劃定位方向偏離市場，產(chǎn)品設計的嚴重缺陷等戰(zhàn)略性風險。括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈；溫州鹿城廣場定位為國內一流、浙江第一的集商、住、休閑。公司等全球一流團隊共同合作，對綠城?公寓和高品質人文住宅社區(qū)。

　　

【正文】 財務金融風險的識別與解析，財務風險主要在 5A國際甲級寫字樓和酒店式產(chǎn)權公寓的投資收益上；而項目融資和現(xiàn)金流風險主要在高昂的融資費用、銷售回款和后期商業(yè)地產(chǎn)的運營上。針對此，我們建議下列規(guī)避策略。 （ 1）做好現(xiàn)金流管理和成本核算等管理工作；及時根據(jù)形勢變化調整各階段融資規(guī)劃，多渠道融資，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等財務風險； （ 2）科學確定物業(yè)比例和戶型比例，強化可銷售物業(yè)商品的個性化定制化研究，根據(jù)顧客具體需求，調整 住宅產(chǎn)品戶型及 5A寫字樓分割比例及裝修風格，進行定制化銷售。對于預先交款的客戶給予優(yōu)惠和辦公物業(yè)產(chǎn)品個性化服務。 （ 3）通過分期開發(fā)，避免過大資金流量需求，優(yōu)先開發(fā)可銷售物業(yè)，酒店和購物中心放在二期開發(fā)。 2. 項目規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設計調整策略 項目的規(guī)劃定位和功能組合分割是業(yè)態(tài)組合設計的依據(jù)，功能定位和分割比例的合理性是項目最終商業(yè)價值的初始決定因素。建議對項目做如下調整： （ 1）對于甲級寫字樓和酒店式公寓這兩種業(yè)態(tài)應進一步重新細化可研調整業(yè)態(tài)選擇；另外突破創(chuàng)新業(yè)態(tài)設計的戰(zhàn)略思維，將 體驗經(jīng)濟，文化產(chǎn)業(yè)大膽與項目嫁接，比如引入娛樂產(chǎn)業(yè)國際性品牌大型豪華歌舞秀等；挖掘市場潛在需求，拓展業(yè)態(tài)內涵，方可化風險為收益。 （ 2）通過 “ 設計方案的市場化 ” 以避免建筑設計與商業(yè)規(guī)劃割裂，即建筑師的概念設計方案必須提供給市場專家或商業(yè)策劃、運營專家甚至重要商戶，由他們提出基于市場角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。這是很多做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)，無數(shù)案例都證明了它的必要性。 （ 3）在容積率 問題上重點分析三個層面，一是業(yè)態(tài)的合理性，二是產(chǎn)品的可實現(xiàn)性，三是經(jīng)濟的可盈利性。營銷部門對業(yè)態(tài)的合理性負責，設計部門對產(chǎn)品的可實現(xiàn)性負責，成本部門對可盈利性負責。 （ 4）購物中心，我們需要考慮鹿城廣場次要主力店和名品的組合，國際一線名品面積可能要控制在 ，其他部分的定位需要考慮同樣的顧客群。深圳中信廣場就存在主力超市面積過大，同時超市消費人群與名品消費人群分隔的缺陷。 我們給出業(yè)態(tài)模型作為參考，商業(yè)部分 9萬平方米，地上四層為 6萬平方米。 表 1 鹿城廣場名品購物中心業(yè)態(tài)表 層數(shù) 主要業(yè)態(tài) 特色業(yè)態(tài) 1層 精品超市 5000㎡ 形成溫州市進口食品最齊全的精品超市 韓國日本青春時尚街區(qū) 5600㎡ 禮品、食品等特色店 餐飲咖啡廳和快餐 KFC等業(yè)態(tài)組合 1000㎡ 設臵 100㎡衛(wèi)生間 1層 國際名品為主 ㎡， 靠近江濱西路 一層引進名品咖啡和餐飲 1000㎡ 2層 女性品牌為主，國際二線和國內一線為主 ㎡ 配臵SPA1000㎡ 藝術攝影中心 200㎡ 法式特色咖啡廳 300㎡ 女性休息室 100㎡ 3層 運動時尚商品 8000㎡ 男裝占 5000㎡ 咖啡廳 500㎡ 男性休息室 100㎡，運動室 1400㎡ 4層 餐飲：知名品牌餐飲兩家，其中一家以經(jīng)營精品海鮮為主，另外一家經(jīng)營溫州特色為主，共計 5000㎡ 咖啡廳：星巴克 咖啡語茶 1000㎡ 娛樂 3000㎡ 共享五星級酒店設施 VIP會所 1000㎡ 供會員休息 美術館： 2020㎡ 商業(yè)地產(chǎn)項目必須強調經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的 選擇就是不選擇該項目。 3. 項目市場與競爭風險規(guī)避策略 對于目標市場風險，建議依據(jù)項目特定位臵、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進行跟蹤性判斷和調整。建立客戶關系檔案，深度挖掘潛在個性需求，制定不同與大眾住宅市場客戶管理方式和標準，進行一對一的客戶關系分級服務管理，在管理成本允許范圍內使客戶個性化價值最大化。并在項目市場定位正確的前提下承受價格的風險。 在商圈支撐不力的競爭條件下，一是強化各類社區(qū)配套服務功能鎖定綜合體系統(tǒng)內的各類消費；二是引入獨有的具有強吸引力、寬輻射性的新型體 驗型經(jīng)濟業(yè)態(tài)，營造吸引全市、全省、甚至全國的聚焦消費；三是對于競爭樓盤的商業(yè)，采取錯位經(jīng)營的方式，并加強綜合服務，定向吸引高端消費者。 4. 項目招商運營風險規(guī)避策略 (1)自持類物業(yè)在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。 (2)引進優(yōu)秀運營經(jīng)理人，優(yōu)化運營管理團隊知識結構。根據(jù)需要引進外部運營顧問公司和招商代理公司。管理公司應 該在項目設計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。 (3)根據(jù)溫州市場需要，組織不同階段多次調研，確保招商質量。讓招商目標與消費者需求保持一致，開業(yè)后半年內商業(yè)品牌調整率不超過20%。 另外，開發(fā)商的財務能力和運作經(jīng)營中的風險牽涉到其企業(yè)文化和管理體制的方方面面，只有在經(jīng)營過程中不斷總結經(jīng)驗逐步強大，同時加強企業(yè)的全面風險管理， 規(guī)避經(jīng)營風險。 宏觀經(jīng)濟危機的風險是系統(tǒng)性風險，企業(yè)一方面應審時度勢，謹慎投資決策，一方面要樹立信心，堅持到云開霧釋的來臨。 最后，成功的城市商業(yè)綜合體項目，其規(guī)模體量既是市場容量需求量體裁衣的體現(xiàn)，也是開發(fā)商資金實力和運營能力量力而行的結果，這正是我們規(guī)避綜合體項目開發(fā)運營風險的原則。 主動了解城市綜合體項目風險是開發(fā)商成熟的表現(xiàn)，發(fā)展商能夠熟練駕馭復雜的城市商業(yè)綜合體項目，標志企業(yè)達到商業(yè)地產(chǎn)領域的最高峰。