【正文】 稅所占比例很小 。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 43 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? （三）評(píng)估指標(biāo)產(chǎn)生 ? 從行業(yè)普遍具有的涉稅問題出發(fā)，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算要求，提取并分析產(chǎn)生涉稅問題的相關(guān)因素，結(jié)合稅收政策和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，總結(jié)提煉納稅評(píng)估指標(biāo)。 ? （二）評(píng)估指標(biāo)產(chǎn)生及應(yīng)用流程 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 44 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 二、指標(biāo)確定 ? （一） 常見問題評(píng)估指標(biāo) ? 常見問題 1的評(píng)估指標(biāo) ? 指標(biāo) 1 房地產(chǎn)信息指標(biāo)（基本指標(biāo) ?） ? 本文所有指標(biāo)分為 “ 基本指標(biāo) ” 和“ 參考指標(biāo) ” 兩類，前者有效性高于后者，指標(biāo)定性可根據(jù)實(shí)踐檢驗(yàn)情況進(jìn)行調(diào)整。下同。 ? 指標(biāo)說明： ? 根據(jù) 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售后，需向房土管理部門如實(shí)申報(bào)銷售信息?！?北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng) ” 是由房地產(chǎn)交易所主辦的網(wǎng)站，加入其俱樂部的高級(jí)會(huì)員能看到以下信息：開發(fā)商名稱及基本信息，項(xiàng)目名稱，批準(zhǔn)立項(xiàng)日期，一定期間的銷售面積、戶型 、銷售量（套）、銷售均價(jià)等。根據(jù)以上信息，可以分項(xiàng)目按均價(jià)計(jì)算一定期間售房的應(yīng)稅收入總和及應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額，與該期間已納稅額對(duì)比，差異較大的視為異常。 ? 同期已納營業(yè)稅僅指 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和“ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 稅目已納營業(yè)稅 評(píng) 估 指 標(biāo) （一定期間銷售面積（套） 均價(jià)） 5% / 同期已納營業(yè)稅 異 常 分 析 ＞ ，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問題 評(píng) 估 資 料 北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（ ） 大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù) 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù)繳土地增值稅 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 45 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 指標(biāo) 2 營印稅關(guān)系指標(biāo)（基本指標(biāo)） ? 指標(biāo)說明： ? 售房合同印花稅由房管部門代扣代繳，稅率為萬分之五，企業(yè)售房已納營業(yè)稅不應(yīng)小于依印花稅金額反推出的售房所得按 5%繳納的金額（代扣印花稅 100=代扣印花稅 /萬分之五 5%），否則，視為異常。 ? 同期已納營業(yè)稅僅指 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 稅目已納營業(yè)稅。 評(píng) 估 指 標(biāo) （代扣印花稅 100） /同期已納營業(yè)稅 異 常 分 析 ＞ 1，視為異常，可能存在售房所得未按 規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問題 評(píng) 估 資 料 房管部門代扣印花稅明細(xì)表 大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù) 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù) 繳土地增值稅 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 46 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 指標(biāo) 3 參考計(jì)稅依據(jù)指標(biāo)（基本指標(biāo)） 指標(biāo)說明 ： 公式中 “ 經(jīng)營收入 ” 僅指 “ 收入明細(xì)表 ” （見附件二）中商品房銷售、配套設(shè)施銷售、土地轉(zhuǎn)讓收入三部分。 ? 指標(biāo) 4 計(jì)算錯(cuò)誤指標(biāo)（參考指標(biāo)） 指標(biāo)說明：略 評(píng) 估 指 標(biāo) “銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 及 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 營業(yè)稅 參考計(jì)稅依據(jù) = 預(yù)收帳款期末余額 期初余額 + 經(jīng)營收入 經(jīng)批準(zhǔn)的免稅收入 異 常 分 析 若 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和 “ 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ” 稅目的計(jì)稅依據(jù)小于售房營業(yè)稅參考計(jì)稅依據(jù)，視為異常，可能存在預(yù)收帳款未及時(shí)納稅問題 評(píng) 估 資 料 大系統(tǒng)營業(yè)稅入庫數(shù)據(jù)、減免稅批復(fù)數(shù)據(jù)、 資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅 評(píng) 估 指 標(biāo) “經(jīng)營稅金及附加”與依收入明細(xì)表中各項(xiàng)收入計(jì)算的稅金相比較 異 常 分 析 如果前者小于后者，視為異常，可能存在稅款計(jì)算錯(cuò)誤等問題 評(píng) 估 資 料 損益表，收入明細(xì)表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加 備 注 約談時(shí)可要求其提供免稅批復(fù) 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 47 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 常見問題 2的評(píng)估指標(biāo) ? 指標(biāo) 1 人均應(yīng)納稅所得額指標(biāo)（基本指標(biāo)） ? 指標(biāo)說明：經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，按平均職工工資計(jì)算出的個(gè)人所得稅總額一般不會(huì)大于實(shí)際應(yīng)代扣代繳的個(gè)人所得稅。如果大于，則視為異常。 評(píng) 估 指 標(biāo) （（職工工資總額 /全年平均職工人數(shù) 1000） /12 相應(yīng)個(gè)稅稅率 速算扣除數(shù)） 12全年平均職工人數(shù) 異 常 分 析 ＞當(dāng)年已代繳工資薪金個(gè)稅，視為異常，可能存在少代扣代繳個(gè)人所得稅問題 評(píng) 估 資 料 大系統(tǒng)中企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、 個(gè)人所得稅入庫數(shù)據(jù) 影 響 稅 種 個(gè)人所得稅 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 48 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 常見問題 3的評(píng)估指標(biāo) 指標(biāo) 1 經(jīng)營收入成本率指標(biāo)（基本指標(biāo)） 評(píng) 估 指 標(biāo) 經(jīng)營收入成本率 = 經(jīng)營成本 /經(jīng)營收入 異 常 分 析 ＞ 60%，視為異常，可能存在將自用房、出租房結(jié)轉(zhuǎn)成本或視同銷售行為未按規(guī)定納稅等問題 評(píng) 估 資 料 損益表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅 指標(biāo)說明 ： 通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，該行業(yè)經(jīng)營收入成本率一般不會(huì)超過 60%（僅為參考值，各局可根據(jù)本區(qū)域?qū)嶋H情況進(jìn)行調(diào)整），若超過，視為異常。 指標(biāo) 2 凈利潤率指標(biāo)（基本指標(biāo)） 評(píng) 估 指 標(biāo) 凈利潤率 = 凈利潤 /經(jīng)營收入 異 常 分 析 ＜ 15%，視為異常，可能存在多轉(zhuǎn)成本或少計(jì)收入問題 評(píng) 估 資 料 損益表 影 響 稅 種 企業(yè)所得稅、土地增值稅 指標(biāo)說明 ： 通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，該行業(yè)凈利潤率一般不會(huì)超過 15%（僅為參考值，各局可根據(jù)本區(qū)域?qū)嶋H情況進(jìn)行調(diào)整），若超過，視為異常。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 49 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 常見問題 4的評(píng)估指標(biāo)指標(biāo) 1 房地稅關(guān)系指標(biāo)（參考指標(biāo)） 評(píng) 估 指 標(biāo) 房產(chǎn)稅＞ 0，土地使用稅 = 0 異 常 分 析 二者同時(shí)存在，視為異常，可能存在已納房產(chǎn)稅未納土地使用稅問題 評(píng) 估 資 料 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）稅入庫數(shù)據(jù) 影 響 稅 種 土地使用稅 指標(biāo)說明 ： 評(píng)估實(shí)踐表明，部分企業(yè)存在已繳房產(chǎn)稅但未繳土地使用稅情況，需通過約談等方式進(jìn)一步了解有關(guān)情況。 （二） 其他問題評(píng)估指標(biāo) 其他問題 2評(píng)估指標(biāo) 指標(biāo) 1 貨幣資金增幅指標(biāo)（基本指標(biāo)） 評(píng) 估 指 標(biāo) （經(jīng)營收入 +其他業(yè)務(wù)收入） /（“貨幣資金”本期余額 上期余額） 異 常 分 析 ＜ 50%，即收入低于貨幣資金增加額的 50%，視為異常，可能存在取得收入掛帳問題 評(píng) 估 資 料 資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅 指標(biāo)說明：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)本期收入低于 “ 貨幣資金 ” 增加額的 50%，可能存在異常，該項(xiàng)指標(biāo)可與其他應(yīng)付款增幅指標(biāo)同時(shí)使用。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 50 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) 指標(biāo) 2 其他應(yīng)付款增幅指標(biāo)（參考指標(biāo)） 評(píng) 估 指 標(biāo) （ “ 其他應(yīng)付款 ” 本期余額 上期余額） /（經(jīng)營收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 異 常 分 析 ≥10% ，視為異常，可能存在代收款項(xiàng)未計(jì)收入或取得收入長(zhǎng)期掛帳問題 評(píng) 估 資 料 資產(chǎn)負(fù)債表，收入明細(xì)表 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅 備 注 約談環(huán)節(jié)應(yīng)責(zé)成其提供 “ 其他應(yīng)付款收付明細(xì)表 ” 指標(biāo)說明：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)本期 “ 其他應(yīng)付款 ” 增長(zhǎng)額高于當(dāng)期收入金額的 10%，可能存在異常，應(yīng)通過約談等方式進(jìn)一步了解有關(guān)情況。 其他問題 4評(píng)估指標(biāo) 指標(biāo) 1 營業(yè)外收入指標(biāo)（參考指標(biāo)） 評(píng) 估 指 標(biāo) 營業(yè)外收入的“項(xiàng)目?jī)?nèi)容”中有處置固定資產(chǎn)凈收益事項(xiàng) 異 常 分 析 如果納稅申報(bào)表中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的計(jì)稅依據(jù)小于或等于參考計(jì)稅依據(jù)，視為異常，可能存在房屋贈(zèng)與未按規(guī)定納稅問題 評(píng) 估 資 料 損益表，營業(yè)外支明細(xì)表，合作建房合同 ? 影 響 稅 種 經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅 指標(biāo)說明：略 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 51 第二節(jié) 納稅問題指標(biāo) ? 三、指標(biāo)附件 ? 評(píng)估及約談所需資料如下： ? （一）納稅申報(bào)資料 ? 申報(bào)入庫資料 ? 納稅申報(bào)表： ? （ 1）申報(bào)繳款單 ? （ 2）減免稅申報(bào)表 ? （ 3）代售代征代扣稅款申報(bào)表 ? （ 4）查帳征收個(gè)體工商戶所得稅年度申報(bào)表 ? （ 5）個(gè)體工商戶營業(yè)收入申報(bào)表 ? （ 6）查帳征收個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者個(gè)人所得稅年度申報(bào)表 ? （ 7）企業(yè)所得稅季度申報(bào)表 ? （ 8）企業(yè)所得稅年度申報(bào)表 ? （ 9）事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體收入申報(bào)表 ? （ 10）聯(lián)營、股份、中外合資、投資企業(yè)收入納稅計(jì)算表 ? （ 11）印花稅年度申報(bào)表 ? （ 12）外國企業(yè)營業(yè)稅申報(bào)表（外國常駐代表機(jī)構(gòu)以及港、澳、臺(tái)常駐代表機(jī)構(gòu)適用） ? （二）企業(yè)財(cái)務(wù)資料 ? 財(cái)務(wù)報(bào)表： 資產(chǎn)負(fù)債表、損益表 ? 相關(guān)明細(xì)表 ?：收入明細(xì)表、成本明細(xì)表、銷售費(fèi)用明細(xì)表、管理費(fèi)用明細(xì)表、營業(yè)外收支明細(xì)表、處置固定資產(chǎn)情況表 ?根據(jù)評(píng)估工作開展情況，部分明細(xì)表可通過系統(tǒng)申報(bào)需求由納稅人按年度進(jìn)行申報(bào)，也可根據(jù)評(píng)估情況，連同審核批復(fù)資料，在約談環(huán)節(jié)要求納稅人提供。 ? （三）審核批復(fù)資料 ? 有關(guān)審批文件及合同，包括竣工驗(yàn)收文件、減免稅批復(fù)、合作建房合同等。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 52 涉及法規(guī) 營業(yè)稅法規(guī) ? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 ? 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物和經(jīng)濟(jì)權(quán)益轉(zhuǎn)讓 征收營業(yè)稅具體辦法 ? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（節(jié)選） ? 轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn) 征收營業(yè)稅問題的通知 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 企業(yè)所得稅法規(guī) ? 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 ? 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 土地增值稅法規(guī) ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 ? 關(guān)于對(duì)舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅法規(guī) ? 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 ? 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋 和暫行規(guī)定 ? 關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知 其他法規(guī) ? 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ? 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例