【正文】 三 層為辦公用房， 十三至十六層假日酒店，能在首層規(guī)劃出單獨出入 口，那么本大廈 可以向朝陽門的泛利大廈、西直門騰達(dá)大廈、崇文門的寶 鼎中心等等 比較獨特的中高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級大廈借鑒，可以使中水電國際大廈成為本地域獨一無二的領(lǐng)航標(biāo)地參照大廈，用低價吸引那些知名的娛樂、酒店的客戶來提高大廈知名度及成為地標(biāo)參照物，后期的可以拉動辦公室租價較高，綜合計算得出此定位收益高于方案一。 客戶樓層詳細(xì)租金定價、投資收益、客戶規(guī)劃表如下： 樓層 樓層規(guī)劃 裝修情況單價（天/m2/元）出租面積（m2）月租金（元）年租金（元）備注1層 銀行、大廈對外形象大廳毛坯 5 詳見說明2層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 4 詳見說明3層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 3 詳見說明4層 會議室、多功能用房、辦公用房毛坯4 詳見說明5層 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、辦公用房電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明6層 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明7層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯3 詳見說明8層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明9層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明10層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明11層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明12層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明13層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶內(nèi)毛坯 詳見說明14層財團(tuán)總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明15層財團(tuán)總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明16層財團(tuán)總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見說明地下一層員工餐廳毛坯 1600 73000 876000詳見說明 詳見說明方案二 樓層規(guī)劃、裝修配置、面積、定價共計（1到16可經(jīng)營面積） 樓層戶型配置及 相關(guān)分析 1） 地 下一層至地上三層 地下一層高 5米，一層高 5米，挑高 9米，二、三層高 ， 6部扶梯，層高及設(shè)施在建設(shè)時比較適合大賣場用房，但是大賣場的租戶普通租金較低、人流量大、進(jìn)出人員素質(zhì)參次不齊，整體在租金收益、大廈整體對外形象方面實現(xiàn)不了最大化。所以建議貴公司在不考慮短期收益情況下，要對客戶進(jìn)行精細(xì)篩選，篩選一些能夠提升大廈品質(zhì)的優(yōu)良客戶比如： 地下一層安排客戶為大廈員工自助餐廳 。 一層客戶為銀行、高檔汽車展廳、大廈形象待客廳 。 二層客戶為 高檔餐飲、 工藝藝術(shù)品展廳、咖啡廳、西餐廳。 三層客戶為高檔 家私展廳、奢侈品展廳、茶 樓 等。 5） 四層至六層， ，層高 , 四層原規(guī)劃為會議用房、或辦公間。貴公司這塊設(shè)計不錯，目前此區(qū)域幾個甲級寫字樓缺少為客戶提供的會議室，把會議室不光提供給本大廈的客戶還將對外營業(yè)，設(shè)計出 10人會議室二間（ 100平方米）、 30人會議室二間（ 200平方米）、 50人會議室二間（ 300平方米）、100人會議室一間（ 240平方米）、 200人會議會一間（ 400平方米）。招商接待、物業(yè)服務(wù)區(qū)。 五層、六層樓層高于其它辦公樓層 30厘米，招商客戶為對樓層有要求的特殊集團(tuán)客戶，如研 發(fā)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。類似糖果、同一首歌類單位優(yōu)先，因為百子灣沒有規(guī)模 K高檔 K歌房提供給企業(yè)單位個人娛樂休閑。 6） 七層至十三層， ，公共區(qū)域已精裝，辦公區(qū)域為毛坯。 中水電國際大廈為此區(qū)域的甲級寫字樓，招商應(yīng)該側(cè)重為本方案上面所定位的客戶群，這些企業(yè)均為中等以上規(guī)模企業(yè)，這些單位均有獨特的企業(yè)文化，他們均會遵照那些企業(yè)獨有的企業(yè)文化及要求設(shè)計自已的辦公區(qū)域，所以我們大廈辦公區(qū)域設(shè)計為毛坯房是非常適合此類企業(yè)，并能得到客戶親徠。 7） 十四層至十六層， ，層高 ，電梯間精裝外，余 下為毛坯。 經(jīng)過我公司近期調(diào)研，本區(qū)域缺少類似假日酒店的企業(yè)， 1416層共計 ，四五千平米是最受這些假日酒店歡迎的面積。如果三層有可能做成快捷酒店，就填充了本區(qū)域所缺的為企事業(yè)單位出差人員服務(wù)的快捷式酒店的空白，類似假日酒店、漢庭酒店的企業(yè)入駐可加深出差在此區(qū)域公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對本大廈的印象，并在一定程度上可以提高本大廈的知名度，并節(jié)省部分推廣銷售廣告預(yù)算，大大提升大廈在本區(qū)域的知名度，豎立并營造起一座甲級寫字樓的商務(wù)環(huán)境。其次根據(jù)招商情況，把五、六層的規(guī)劃的類似糖果、錢柜、同一首歌企業(yè)招 商進(jìn)來也是可行的。 三、定價策略 方案一： 在出租率達(dá)到一定期限時就把底價提高 10%左右 ,即在 — ，調(diào)整的價格標(biāo)準(zhǔn)如下： 出租率 010% 1020% 2030% 3040% 4050% 5060% 6080% 8095% 95%以上 定價 2 3元 方案二：以基準(zhǔn)價為準(zhǔn)，第一年新盤簽約合同低于基準(zhǔn)價的%吸引客戶，以后每年遞增 %。 5年以后達(dá)到甲級寫字樓的平均水平 4元以上。 四 、租金付款方式： 目前市場上普遍采用押三付一、押三付三、押三付半年、押三付全年；押一付三、押一付六、押一付全年等幾種付款式，本項目可以根據(jù)客戶具體情況而定。 第四章 推廣方案及費用預(yù)算 采取“以大廈現(xiàn)場為陣地，以報紙宣傳為中心，以網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)推廣為重點，以活動公關(guān)為輔助，加大宣傳力度，全力配合租賃工作的營銷方案，在節(jié)約成本的前提下，對大廈進(jìn)行大力宣傳。具體思路如下： 一、 推廣方式 為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶群對項目提高關(guān)注度實現(xiàn)租賃成功，單一的宣傳力度不夠 ， 應(yīng)采取以下二種形式推廣 —— 線上推廣：通 過報紙推廣、網(wǎng)站、現(xiàn)場包裝 (大廈周圍招商標(biāo)識廣告 )、等公開的宣傳推廣方式。 線下推廣： 為通過商業(yè)信函、大客戶拜訪等宣傳推廣方式，通過相關(guān)渠道，針對目標(biāo)客戶郵寄商業(yè)信函；同時，通過約談方式針對大客戶招商。通過以上二種形式推廣可以達(dá)到 以下目標(biāo)： 收集客戶資源，篩選符合條件目標(biāo)客戶。 實現(xiàn)市場擴(kuò)展目標(biāo)，完成招商計劃 突出項目的賣點，營造高品質(zhì)辦公環(huán)境 二、寫字樓推廣方向 商務(wù)辦公價值： 從地段、交通、配套、項目寫字樓自身硬件優(yōu)勢等方面闡述寫字樓商務(wù)辦公的優(yōu)勢。商務(wù)時代，財富機(jī)遇，從城市發(fā)展的趨勢、從城市房地產(chǎn)發(fā)展 的趨勢、從目前及將來城市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的格局等方面來闡述中水電國際大廈的商務(wù)辦公價值。 三、 寫字樓賣點提煉 商務(wù)辦公賣點 ： 緊臨國貿(mào)核心商圈就近服務(wù)，便捷商務(wù)配套，提升商務(wù)辦公效率，是創(chuàng)業(yè)及發(fā)展中的企業(yè)的首選福地； 及連接各個商務(wù)圈要道，讓入住企業(yè)均能擁有暢通無阻的便捷交通； 本區(qū)域稀缺專業(yè)甲級商務(wù)寫字樓，商務(wù)潛力無限； 現(xiàn)代化建筑外觀設(shè)計，城市新的地標(biāo)性建筑，良好的物業(yè)形象提升入住企業(yè)商務(wù)檔次； 車位配比性高商務(wù)硬件高人一等奠定了未來寫字樓可持續(xù)性發(fā)展堅實基礎(chǔ)。 辦公樓層為 —— ，商務(wù)空間更舒 適，充分體現(xiàn)以人為本； 框架結(jié)構(gòu)，可大可小，靈活機(jī)動。自由的空間組合，便捷的空間分割和。 四、寫字樓推廣步驟 第一階段：預(yù)熱期 時間： 2021年 9 月 20 日 —— 12 月 30 日 第二階段：強(qiáng)攻期 時間： 2021年 1 月 1 日 —— 12 月 30日 第三階段：收 尾 期 時間： 2021年 1月 1日 —— 5月 30日 五 、 推廣 費用預(yù)算 廣告費用： 39 萬 元 媒 介 具體名稱 推廣時間 具體費用 報紙廣告 北青、精品、京華 每周 4推廣 每期各報費用 3000元，每月 8期，月投入 ，年投入20萬元 戶外廣告 大廈豎立明顯標(biāo)識 長期 3萬制作費用 網(wǎng)站 新浪、搜狐、搜房、北京寫字樓網(wǎng)等 一年 12萬元，每家媒體投放 3萬元 商業(yè)信函 國貿(mào)、望京、亦莊等商圈里的大、中、小型企業(yè)總經(jīng)理辦公室 項目啟動時即投放 1萬元 其他媒體 12580房車匯、短信群發(fā) 重要營銷節(jié)點發(fā)布 3萬元 合計 39萬元 銷售現(xiàn)場布置費用： 5 萬 元 資料費用： 1 萬 元 公關(guān)費用： 2 萬 元 其他費用： 9000 元 總計： 479000 元