【正文】 擊，故火災(zāi)隱患因素相對較多，各種緊急情況亦 均可能突發(fā)出現(xiàn)。預(yù)先制定一整套緊急預(yù)案制度，即《 XXX 項(xiàng)目應(yīng)急處理程序》。 對于各項(xiàng)預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行模擬演練、檢討及評估，同時(shí)通過評估可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，購買有關(guān)保險(xiǎn)，以備在處理突發(fā)緊急情況時(shí)可以做到有條不紊，力爭使各方面的損失降至低。與警方、消防和樓宇組織保持密切聯(lián)系，及時(shí)辦妥財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)，規(guī)避可能發(fā)生的各種意外，制定各種緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施，其中包括： ?盜竊和搶劫 ?水管爆裂 ?電器故障 ?高空墜 物 ?發(fā)現(xiàn)可疑人員和物品 ?拾獲財(cái)物和遺棄廢物 ?發(fā)生人員受傷和意外 ?外來車輛進(jìn)出管理 另外， 樓宇 的風(fēng)險(xiǎn)防控也值得注意，包括但不限于以下內(nèi)容： ?建立大樓緊急應(yīng)變小組 ?車站意外避難逃生機(jī)制協(xié)調(diào) ?聯(lián)合消防防護(hù)計(jì)劃 ?緊急應(yīng)變處理 SOP ?大樓設(shè)備 (施 )緊急支援制度 ?SARS、禽流感、登革熱、防恐等特殊災(zāi)害預(yù)防計(jì)劃 ?大樓物業(yè)管理不中斷計(jì)劃 ?大樓避難疏散人員集中位置 (三 )商務(wù)會(huì)議中心 /會(huì)所服務(wù) 會(huì)議中心管理： 首要目標(biāo)是盡量提高會(huì)議中心使用率，包括加強(qiáng)向租戶推廣、檢討收費(fèi)、主辦更多商務(wù)活動(dòng)，吸引租戶到會(huì)議中心。 同時(shí)擴(kuò)大會(huì)議中心服務(wù)范圍，代租戶組織各種商業(yè)活動(dòng)或大型培訓(xùn)。提供會(huì)議助理、到會(huì)、茶點(diǎn)、酒會(huì)安排等等。 商務(wù)中心提供多元化商務(wù)產(chǎn)品，有專人負(fù)責(zé)，建議提升各種會(huì)議設(shè)備，以適應(yīng)現(xiàn)代需要，如視像會(huì)議等。 除上所述，服務(wù)中心將進(jìn)一步加強(qiáng)會(huì)所服務(wù)，包括向租戶提供： 咖啡休閑角、閱讀室、健身室、兒童照顧所、興趣班（瑜伽、高爾夫、網(wǎng)球等）； 商務(wù)中心將增加：電影票、歌劇、音樂會(huì)代購票等更能多元化服務(wù)提供； 商業(yè)服務(wù)亦將增加：機(jī)票、火車票、租車、會(huì)議組織、翻譯等服務(wù)。 (四 )樓宇 服務(wù)感官體驗(yàn) （ 1） 香味的唯一 為辦公室或商業(yè)環(huán)境創(chuàng) 造特定香味，不僅可以協(xié)助消除特定的問題，還可以創(chuàng)造更愉悅的感覺、產(chǎn)生更高的工作效率并緩解壓力。 金地物業(yè) 建議 【 xxx項(xiàng)目】 引入香味系統(tǒng)，并調(diào)配出專屬于 貴司 的個(gè)性香味，以香味為載體，刺激嗅覺并在腦海中形成獨(dú)特的嗅覺記憶。訪客或租戶每一次在不同場合接觸到該香味時(shí)，都能馬上聯(lián)想到本項(xiàng)目，讓 貴司 的品牌形象除了視覺推動(dòng)，也通過嗅覺刺激獲得反復(fù)鞏固。 ?香型的調(diào)配： ?為保持 樓宇 的專業(yè)和獨(dú)立形象，我們將會(huì)牽頭聯(lián)系提供專業(yè)香味系統(tǒng)解決方案的供應(yīng)商，根據(jù) 【 xxx項(xiàng)目】 的要求，調(diào)配出專屬氣味。 ?根據(jù)我們多年就 樓宇 的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)， 清新、清爽的香型能讓身在其中的保持清醒的頭腦，有效提高工作效率 ， 并讓心情保持平靜，更受租戶歡迎。 ?芳香的傳遞： 針對大面積的公共空間，建議通過把加香設(shè)備嵌入空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)中，讓香味滲入所需區(qū)域，其中包括大堂，洗手間，走廊。可通過對加香設(shè)備及空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整來阻隔香味進(jìn)入非公共區(qū)域。 ?細(xì)節(jié)的關(guān)注 洗手液，肥皂，和其他清潔用品均建議被納入整個(gè)香味系統(tǒng)。隨著這些物品的使用，它們各自的香味將會(huì)混入 空氣中，影響整體氛圍。建議在確立了個(gè)性香型后，再以該香型為參考，調(diào)配其他物品的香味。我們建議引入國際品牌的洗手液 和肥皂，從細(xì)節(jié)塑造品牌對精益求精的追求。 （ 2） 藝術(shù)的裝飾 出其不意美麗的事物都能讓人們留下深刻的印象。根據(jù)我們對 項(xiàng)目 的解讀，藝術(shù)品擺設(shè)在 樓宇 中的裝點(diǎn) 備受歡迎。我們建議在 【 xxx項(xiàng)目】 里也沿用這種風(fēng)格，深信擁有濃重藝術(shù)氣息的【 xxx項(xiàng)目】 不難在同質(zhì)化嚴(yán)重的 樓宇群中突圍而出。我們建議在大堂及走廊適當(dāng)?shù)財(cái)[設(shè)藝術(shù)品雕塑和掛畫，以彰顯 【 xxx項(xiàng)目】 的藝術(shù)修為。 （ 3） 視覺的感觀 金地物業(yè) 將會(huì)淋漓盡致地在 【 xxx項(xiàng)目】 項(xiàng)目中展現(xiàn)。其中，我們的 公關(guān)部將 擔(dān)負(fù)起本項(xiàng)目品牌形象的顧問服務(wù)，在物業(yè)管理中所涉及的物料 VI/CI、文件形 式、指示標(biāo)識、現(xiàn)場布置、租戶聯(lián)誼等各類活動(dòng)提供顧問建議。 ?導(dǎo)視系統(tǒng) 配合 【 xxx項(xiàng)目】 項(xiàng)目， 金地物業(yè) 將會(huì)項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)提供專業(yè)的顧問意見，如樓層指示，洗手間，停車場和走火通道等標(biāo)識，保持大樓標(biāo)識的一致性。 ?制服標(biāo)準(zhǔn) 金地物業(yè) 公關(guān) 部對項(xiàng)目整體 CI和 VI的理解與應(yīng)用，將融入到物業(yè)管理人員的服飾和標(biāo)識上，如行政人員，客服，工程人員，保安及清潔人員的服裝和名牌。另外，對儀容儀表也制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?，例如男員工的發(fā)型，指甲，女員工的妝容及發(fā)飾等。務(wù)求從細(xì)節(jié)中體現(xiàn)服務(wù)人員的專業(yè)及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 ? 印刷品 以 CI 和 VI 為核 心設(shè)計(jì)制定相關(guān)印刷品，其中包括通告紙，巡邏記錄簿，車輛出入證，消防設(shè)施標(biāo)貼和及設(shè)施設(shè)備標(biāo)貼。 (五 )樓宇及公用設(shè)施管理 金地物業(yè) 根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)施情況和管理需要，協(xié)助物業(yè)公司監(jiān)督各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作，并制定各種相關(guān)的操作和維保管理制度，使物業(yè)設(shè)施長期保持完好，其中包括： 樓宇 及公用設(shè)施管理 ： 我們將在項(xiàng)目接管階段，實(shí)現(xiàn)： 設(shè)施設(shè)備檔案完備和公共設(shè)施設(shè)備高效維護(hù)； 在設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)中，我們將對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳），并輸入物業(yè)計(jì)劃管控系統(tǒng) ，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。 公共設(shè)施設(shè)備高效維護(hù) ： 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)中，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)不同設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)及維護(hù)要求，自動(dòng)設(shè)定巡檢及維護(hù)頻率，通過定期將項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備巡檢機(jī)維護(hù)指令下發(fā)給一線服務(wù)人員，并在限定的時(shí)間內(nèi)展開實(shí)施。 （ 1） 針對性服務(wù)思路 【 XXX 項(xiàng)目 】 樓宇 及公共設(shè)施管理服務(wù)范圍比較廣，具體包括：道路、公共通道、溝渠管道、空中花園、景觀水系、停車場、公用標(biāo)識系統(tǒng)、 樓宇 主體承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、屋面等。 B．技 術(shù)力量共享 除在【 商業(yè)項(xiàng)目】 配置強(qiáng)大的技術(shù)力量外，還將整合公司工程技術(shù)力量，對服務(wù)過程中遇到的難點(diǎn)問題進(jìn)行集中處理解決，出現(xiàn)設(shè)備緊急突發(fā)事件時(shí)，迅速調(diào)集專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場搶修設(shè)施設(shè)備，確保維修及時(shí)、高效。 C．計(jì)劃控制機(jī)制 樓宇 及設(shè)備設(shè)施管理將在工作進(jìn)行前，對工作內(nèi)容和過程進(jìn)行設(shè)計(jì)，制定工作進(jìn)度計(jì)劃，提交相關(guān)部門審批后再實(shí)施。并根據(jù)實(shí)施中的實(shí)際情況進(jìn)行有計(jì)劃性的內(nèi)容調(diào)整，使計(jì)劃目標(biāo)能充分實(shí)現(xiàn)。 D．方案與計(jì)劃管理 項(xiàng) 目 要 求 目的 符合《工程服務(wù)規(guī)范》要求； 考慮年度工 程服務(wù) KPI 指標(biāo)因素； 考慮年度客戶滿意度調(diào)查時(shí)反映的工程服務(wù)問題。 內(nèi)容 服務(wù)計(jì)劃：設(shè)施設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃、檢查計(jì)劃、維護(hù)計(jì)劃、修理計(jì)劃； 服務(wù)方案：工程服務(wù)計(jì)劃、工程服務(wù)預(yù)算、物料采購計(jì)劃、人力資源配置計(jì)劃、危險(xiǎn)源管理方案、重大環(huán)境因素管理方案。 措施 遵守《工程管理要求》及工程服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書的操作規(guī)程。 時(shí)間 《工程服務(wù)計(jì)劃》以年度為計(jì)劃周期，以月度為計(jì)劃節(jié)點(diǎn)； 《工程服務(wù)方案》每年進(jìn)行評審和改進(jìn)； 必要時(shí)，可編制專項(xiàng)工程服務(wù)計(jì)劃。 責(zé)任人 一般為工程主管 /工程專員 /工程管理員； 工程服務(wù)供方按工程 服務(wù)合同履行責(zé)任。 審批 《工程服務(wù)計(jì)劃》由計(jì)劃責(zé)任人組織編制，并由物業(yè)管理處經(jīng)理組織匯編成《物業(yè)服務(wù)計(jì)劃》后報(bào)分公司物業(yè)管理部審核、分公司總經(jīng)理審批； 《工程服務(wù)方案》由工程主管 /工程專員 /管理員編制，并由物業(yè)管理處經(jīng)理組織匯編成《物業(yè)服務(wù)方案》后報(bào)分公司物業(yè)管理部審核、分公司總經(jīng)理審批。 E．專業(yè)口一應(yīng)俱全 我們將從公司儲(chǔ)備的各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)土建、給排水、電氣（強(qiáng)、弱電）等專業(yè)的工程人員充實(shí)到【 XXX 項(xiàng)目 】項(xiàng)目管理處，以滿足項(xiàng)目 樓宇 及設(shè)備設(shè)施日常管理及維修養(yǎng)護(hù)的需要。 同時(shí)，加強(qiáng)工程人員培訓(xùn)工 作。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使工程人員不斷提高維修工作技能。 F． 樓宇 及公共設(shè)施 維修保養(yǎng)計(jì)劃 序號 設(shè)備名稱 周期 維保時(shí)間 備注 1 承重結(jié)構(gòu)（地基、結(jié)構(gòu)） 每年 每年 5 月 2 天面 每周 每周一 3 外墻面 每月 每月 1 日 4 內(nèi)墻面 每季度 每年 10 月 5 外墻面 每月 每月 2 日 6 地面 每季度 每年 10 月 7 走廊 每月 每月 3 日 8 樓梯臺階 每季度 每年 10 月 9 門窗 每季度 每年 10 月 10 地下室 每季度 每年 10 月 11 管渠（網(wǎng)） 每半年 每年 1 月、 7 月 12 道路 每季度 每年 10 月 13 圍欄大門 每季度 每年 10 月 14 園林小品 每月 每月 5 日 15 景觀水系 每月 每月 6 日 16 停車場 每月 每月 11 日 17 標(biāo)識系統(tǒng) 每月 每月 12 日 （ 2） 服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn) ，符合建筑設(shè)計(jì)安全要求。 。 ，并處于其設(shè)計(jì)功能狀態(tài) 。 項(xiàng) 目 要 求 物業(yè)共用部位 承重結(jié)構(gòu) 符合設(shè)計(jì)安全要求； 保持交付時(shí)的完整狀態(tài)，沒有破損現(xiàn)象； 依規(guī)變更后，符合設(shè)計(jì)安全要求。 天面 單處破損面積不超過 ㎡； 隔熱層破損面積 ㎡或以上的，每 100 ㎡不超過二處； 沒有滲水現(xiàn)象。 外墻面 沒有滲水現(xiàn)象； 露臺、陽臺沒有亂搭建和亂封閉現(xiàn)象； 窗戶沒有亂替換現(xiàn)象； 墻面沒有亂懸掛物品（如空調(diào)主機(jī)）、拉線現(xiàn)象； 墻面保新程度在 70%以上； 墻面單處脫落面積不超過 ㎡； 大理石或墻面磚，每 20 ㎡破損不超過二處。 內(nèi)墻面 單處脫落面積不 超過 ㎡； 單處涂鴉面積不超過 ㎡； 墻面保新程度在 70%以上； 大理石或墻面磚，每 10 ㎡破損不超過二處； 墻面沒有亂懸掛物品（如空調(diào)主機(jī)）、接線現(xiàn)象； 進(jìn)戶門沒有亂替換現(xiàn)象。 頂棚 扣板沒有脫落、缺失現(xiàn)象； 參照“內(nèi)墻面”要求。 地面 水泥地面沒有明顯起砂現(xiàn)象； 水泥地面單處破損面積不超過 ㎡； 大理石或地磚地面，同一區(qū)域的破損磚塊不超過二塊。 走廊 沒有堆放雜物現(xiàn)象； 沒有被侵占現(xiàn)象。 樓梯扶手 鐵制品 單 處銹蝕不超過 10 ㎝； 木制品 單 處油漆脫落不超過 5 ㎝； 不銹鋼制品 單 處銹蝕不超過 5 ㎝； 制品不變形，安裝牢固。 樓梯臺階 同一樓層的臺階缺損不超過二處； 參照“地面”要求。 門窗 無明顯破損、變形，銹蝕、脫漆現(xiàn)象； 門扇開關(guān)靈活； 防火門閉門器無缺失、損壞，能正常關(guān)閉。 地下室 排水設(shè)施完好，排水通暢； 四周無漏水、滲水現(xiàn)象； 沒有亂堆放、被侵占現(xiàn)象； 參照“內(nèi)墻面”、“地面”要求。 共用設(shè)施 管渠（網(wǎng)） 末端水壓及流量滿足設(shè)計(jì)要求； 管網(wǎng)沒有 無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 ； 管道單處油漆脫落不超過 ； 管道功能區(qū)分（顏色）清晰； 生 活水箱（池）入口加 蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口加金屬網(wǎng) ； 管井蓋完好率達(dá) 100%； 溝渠排水暢通； 化糞池密封，外圍無異味。 道路 道路路面，每 10m 破損不超過二處； 路牙無丟失、松動(dòng)現(xiàn)象； 廣場面，每 10 ㎡破損不超過二處； 沉降、積水面積不超過 ㎡。 圍欄、大門 構(gòu)件銹蝕或油漆脫落，每 10m 不超過二處； 構(gòu)件沒有缺失、不變形、牢固。 園林小品 木制品無油漆脫落、蟲害、腐蝕現(xiàn)象； 鐵制品無銹蝕現(xiàn)象； 其它制品無掉皮、掉色現(xiàn)象； 制品、構(gòu)件沒有缺損，安裝牢固； 防護(hù)、警示設(shè)施完好。 景觀水系 水質(zhì)符合設(shè)計(jì) 要求； 沒有滲水現(xiàn)象； 防護(hù)、警示設(shè)施完好。 停車場 停車場設(shè)施齊全完好； 車位、車道線清晰； 沒有車位時(shí)，在入口處有致歉提示標(biāo)識； 參照“地下室”要求。 標(biāo)識系統(tǒng) 圖形、顏色、安裝位置符合公司《 CCPG 標(biāo)識規(guī)范》要求； 維修工作場所設(shè)置警