【導(dǎo)讀】河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。課程名稱房地產(chǎn)經(jīng)營與管理授課專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價班級06級1、2班。必修課職業(yè)技能基礎(chǔ)課（）；職業(yè)專項技能課（是）。拓展課限選課（）；任選課（）。學(xué)時分配課堂講授56學(xué)時；實訓(xùn)課12學(xué)時。指定參考書中國房地產(chǎn)估價師職業(yè)。資格考試輔導(dǎo)教材中的。理》，劉洪玉/主編。授課教師高春萍職稱高級工程。教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。的物質(zhì)實體及其權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)當(dāng)作商品，從而對這種特殊商品進(jìn)行的一系列經(jīng)營性活動，房地產(chǎn)出售價格的組成?；顒雍头康禺a(chǎn)金融資產(chǎn)活動，已獲得最大限度利潤的經(jīng)濟(jì)行為。地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全國程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實施。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債

　　

【正文】 其發(fā)展變化的規(guī)律性叫做預(yù)測分析；預(yù)測分析中所采用的方法和手段，稱為預(yù)測技術(shù)；前者是預(yù)測理論，后者是預(yù)測方法，總稱為預(yù)測的理論和方法。把預(yù)測理論和預(yù)測方法作為一個整體來研究的科學(xué)叫預(yù)測科學(xué)，簡稱為預(yù)測。 用預(yù)測的理論和方法研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的發(fā)展變化規(guī)律、預(yù)見未來，稱技術(shù)經(jīng)濟(jì)預(yù)測；同理，用預(yù)測的理論和方法研究經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)等的發(fā)展變化規(guī)律，則分別叫做經(jīng)濟(jì)預(yù)測、社會預(yù)測、技術(shù)預(yù)測等。 二、預(yù)測的步驟 科學(xué)的預(yù)測是在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，涉及方法的選擇、資料的收集 、數(shù)據(jù)的整理、預(yù)測建立預(yù)測模型、利用模型預(yù)測和對預(yù)測結(jié)果進(jìn)行分析等一系列工作。 總的來說，預(yù)測的步驟為： 1 確定目標(biāo)：該階段的內(nèi)容為確定預(yù)測對象、提出預(yù)測目的和目標(biāo)，明確預(yù)測要求等。 2 選擇預(yù)測方法 預(yù)測方法很多，到目前為止，各類預(yù)測方法不下幾百種。因此應(yīng)根據(jù)預(yù)測的目的和要求，考慮預(yù)測工作的組織情況，合理地選擇效果較好的、既經(jīng)濟(jì)又方便的一種或幾種預(yù)測方法。 3 收集和分析數(shù)據(jù) 該階段根據(jù)預(yù)測目標(biāo)和所選擇預(yù)測方法的要求去收集所需原始數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)是進(jìn)行預(yù)測的重要依據(jù)，所收集原始數(shù)據(jù)的質(zhì)量和可靠性將直接 影響預(yù)測的結(jié)果。對原始數(shù)據(jù)的要求是數(shù)據(jù)量足、質(zhì)量高，只有這樣，才能貼切地反映事物的規(guī)律。因此收集足夠數(shù)量的可靠性高的數(shù)據(jù)是這階段的任務(wù)。數(shù)據(jù)的分析和整理 4 建立預(yù)測模型 建立預(yù)測模型是預(yù)測的關(guān)鍵工作，它取決于所選擇的預(yù)測方法和所收集到的數(shù)據(jù)。建立模型的過程分為建立模型和模型的檢驗分析兩個階段。目前一部分人建立預(yù)測模型時，只建模型，不進(jìn)行檢驗，這樣的預(yù)測是不令人信服的。只有通過檢驗的模型，才能用于預(yù)測。 5 模型的分析 模型的分析是指對系統(tǒng)內(nèi)部、外部的因素進(jìn)行評定，找出使系統(tǒng)轉(zhuǎn)變的內(nèi)部因素和客觀環(huán)境對系 統(tǒng)的影響，以分析預(yù)測對象的整體規(guī)律性。 6 利用模型預(yù)測 所建立的模型是在一定假設(shè)條件下得到的，因此也只適用于一定條件和一定預(yù)測期限。如果將其推廣到更大范圍，就要利用分析、類比、推理等方法來確定模型的適用性。只有在確認(rèn)模型符合預(yù)測要求時，才可利用模型進(jìn)行預(yù)測。 7 預(yù)測結(jié)果的分析 利用預(yù)測模型所得的預(yù)測結(jié)果并不一定與實際情況符合。因為在建立模型時，往往有些因素考慮不周或因資料缺乏以及在處理系統(tǒng)問題時的片面性 37 等使預(yù)測結(jié)果與實際情況偏離較大，故需從兩個方面進(jìn)行分析：① 用多種預(yù)測方法預(yù)測同 事物，將預(yù)測結(jié) 果進(jìn)行對比分析、綜合研究之后加以修正和改進(jìn)；② 應(yīng)用反饋原理及時用實際數(shù)據(jù)修正模型，使預(yù)測模型更完善。 在組織預(yù)測的過程中，需注意以下幾點(diǎn)：① 加強(qiáng)預(yù)測工作的領(lǐng)導(dǎo)；② 依靠集體的力量；③ 協(xié)調(diào)預(yù)測人員的認(rèn)識；④ 注意積累資料；⑤ 采用先進(jìn)的計算技術(shù)和工具 —— 計算機(jī)。 常用的定性預(yù)測技術(shù)有德爾菲法、交叉概率法、專家意見法等。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定量預(yù)測法 所謂回歸分析法，是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用烽理統(tǒng)計方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達(dá)式（稱回歸方程式）?；貧w分析中，當(dāng)研究的因果關(guān)系只涉及因變量和一個自變量時，叫做一元回歸分析；當(dāng)研究的因果關(guān)系涉及因變量和兩個或兩個以上自變量時，叫做多元回歸分析。此外，回歸分析中，又依據(jù)描述自變量與因變量之間因果關(guān)系的函數(shù)表達(dá)式是線性的還是非線性的，分為線性回歸分析和非線性回歸分析。通常線性回歸分析法是最基本的分析方法，遇到非線性回歸問題可以借助數(shù)學(xué)手段化為線性回歸問題處理。 回歸分析法 這是一種從事物因果關(guān)系出發(fā)進(jìn)行預(yù)測的方法。在操作中，根據(jù)統(tǒng)計資料求得因果關(guān)系的相關(guān)系數(shù)，相關(guān)系數(shù)越大，因果關(guān)系越密切。通過相關(guān)系數(shù)就可確定回歸方程，預(yù)測今后 事物發(fā)展的趨勢。通常，求一個變量對另一個變量的因果關(guān)系，叫一元回歸分析；而求多個變量之間的因果關(guān)系，叫多元回歸分析。 一元非線性回歸 回歸預(yù)測概述（ 1） 回歸預(yù)測以因果關(guān)系為前提，應(yīng)用統(tǒng)計方法尋找一個適當(dāng)?shù)幕貧w模型，對未來市場的變化進(jìn)行預(yù)測。 回歸分析具有比較嚴(yán)密的理論基礎(chǔ)和成熟的計算分析方法；回歸預(yù)測是回歸分析在預(yù)測中的具體運(yùn)用。 在回歸預(yù)測中，預(yù)測對象稱為因變量，相關(guān)的分析對象稱為自變量。 回歸分析根據(jù)自變量的多少分為一元回歸分析、二元回歸分析與多元回歸分析，但有時候二元回歸分析被并入到多元 回歸分析之中；回歸分析根據(jù)回歸關(guān)系可分為線性回歸分析與非線性回歸分析。 回歸預(yù)測概述 回歸分析的基本步驟如下： 第一步：判斷變量之間是否存在有相關(guān)關(guān)系 第二步：確定因變量與自變量 38 第三步：建立回歸預(yù)測模型 第四步：對回歸預(yù)測模型進(jìn)行評價 第五步：利用回歸模型進(jìn)行預(yù)測，分析評價預(yù)測值 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)與決策 理論 /實訓(xùn) 理論 授課日期 第 8 周 第 1次 課 題 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)與決策 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo) 2. 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的概念 教 學(xué) 目 的 知 識 說出 列舉 解釋 說明 技能 熟悉 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容 教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的分類 教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整 教學(xué)方法 講授 教 具 教學(xué)進(jìn)程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導(dǎo)語的設(shè)計：社會現(xiàn)象）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 3分鐘） 布置作業(yè) P154 1 、 6 ； 39 教學(xué)后記 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo) 一、 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略 目標(biāo)： 1）成長性目標(biāo) 2）穩(wěn)定性目標(biāo) 3）競爭性目標(biāo) 2. 房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 1）以追求最大利潤目標(biāo) 2）以一定的投資收益率為目標(biāo) 3）以保持價格穩(wěn)定為目標(biāo) 4）以保持或增加市場份額為目標(biāo) 5）以應(yīng)付和防止競爭為目標(biāo) 6）以保持良好的銷售渠道為目標(biāo) 二、房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)體系 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的層次：基本目標(biāo)、中間目標(biāo) 、具體目標(biāo)。 三、房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的作用與原則 作用（見書 p133） 2.、 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)制定的原則 1）目標(biāo)的關(guān)鍵性原則 2）目標(biāo)的可行性原則 3）目標(biāo)的定量化原則 4）目標(biāo)的一致性 原則 5）目標(biāo)的激勵性原則 6）目標(biāo)的靈活性 原則 調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的原則 1）準(zhǔn)確性原則 2）及時性原則 3）連貫性原則 4）協(xié)調(diào)性原則 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的概念 一、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義 房地產(chǎn)經(jīng)營 決策是從發(fā)現(xiàn) 房地產(chǎn)經(jīng)營 問題入手 ,確定未來經(jīng)營活動目標(biāo) ,設(shè)計實 40 現(xiàn)目標(biāo)的方案 ,從兩個以上的方案中優(yōu)化選擇 ,確定最優(yōu)行動方案；布置、檢查、監(jiān)督方案的實施；在實施過程中進(jìn)行方案修正或?qū)嵭凶粉櫅Q策等一系列的活動環(huán)節(jié)所構(gòu)成的一個綜合過程。 二、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的構(gòu)成要素 1. 決策主體 2. 決策目標(biāo)： 3. 決策變量： 4. 環(huán)境條件： 5. 決策成果 6. 決策變量的評價與選擇： 三 . 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容 房地產(chǎn)經(jīng)營 決策的內(nèi)容較多，依項目的具體情況不同也有差異，通常情況下，經(jīng)營決策有下列內(nèi)容： 1. 經(jīng)營戰(zhàn)略： 指關(guān)系到企業(yè)全局性的、長期的和重大問題的決策。 2. 經(jīng)營目標(biāo)與計劃 3. 項目決策 4. 投資決策 5. 金融決策 6. 財務(wù)決策 7. 生產(chǎn)與開發(fā)決策 8. 價格決策 9. 銷售決策 10. 組織人事決策 11. 工程指揮決策 12. 物業(yè)管理決策 四、 房地產(chǎn)經(jīng)營 決 策的類型 房地產(chǎn)經(jīng)營 決策，從總體上看，多屬于微觀決策層次。通常情況下，可劃分為如下類型： 1. 戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術(shù)決策 戰(zhàn)略決策是指關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全局性的、長期的和重大問題的決策。戰(zhàn)略決策者著眼于全面提升企業(yè)的素質(zhì)和經(jīng)營職能，確保正確的經(jīng)營方向，謀求企業(yè)與外部環(huán)境達(dá)到一種動態(tài)的平衡。 戰(zhàn)術(shù)決策是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中那些局部性的、短期性的和為戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)的一般問題的決策。 41 2. 程序化決策與非程序化決策 程序化決策。又稱規(guī)范性決策或常規(guī)決策。是指經(jīng)常出現(xiàn)的有章可循的決策。它有相對穩(wěn)定的決策結(jié)構(gòu)，可供決策 主體重復(fù)使用。 非程序化決策。又稱非常規(guī)決策。是指新出現(xiàn)的有大量不確定性因素，缺乏可靠數(shù)據(jù)、資料，無常規(guī)可循，必須進(jìn)行特殊處理的決策。非程序化決策往往屬于重大戰(zhàn)略問題的決策，影響著企業(yè)經(jīng)營的成敗。 3. 數(shù)量型決策與非數(shù)量型決策 數(shù)量型決策是指決策的目標(biāo)本身可以用數(shù)量指標(biāo)來表現(xiàn)的決策。 非數(shù)量型決策是指那些決策目標(biāo)無法用數(shù)量指標(biāo)表現(xiàn)，只能做定性描述或抽象表達(dá)的決策。如：管理制度、機(jī)構(gòu)設(shè)置、功能要求、人性化服務(wù)等。 4. 確定型決策、不確定型決策、風(fēng)險性決策 確定性決策 指信息較完備，只存在一個確定目標(biāo)，各 種不同方案的結(jié)果均可計算確定，只需比較各方案的優(yōu)劣即可做出決定的決策類型。 不確定性決策 是指與風(fēng)險決策相類似，但不能預(yù)測環(huán)境條件出現(xiàn)的概率，決策結(jié)果不確定。對這類型的決策，通常通過多種比較分析，或?qū)τ嬎憬Y(jié)果進(jìn)行綜合評價才能作出科學(xué)的決策。 風(fēng)險性決策 是指由于存在不可控制的因素，決策方案執(zhí)行后可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果，有成功的可能，但也要冒一定風(fēng)險的決策。 風(fēng)險性決策一般具備下列五個條件： ①存在著決策者希望達(dá)到的明確目標(biāo)（利益最大或風(fēng)險最?。? ②存在著兩個以上的方案可供決策者選擇； ③存在著兩個以上不以 決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)； ④不同方案在不同自然狀態(tài)下的相應(yīng)損益值可以計算出來； ⑤各種不同自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率可以預(yù)先估計出來； 五、房地產(chǎn)經(jīng)營決策原則 通常這些原則有： （即教材上的唯物辨證原則） 42 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)與決策 理論 /實訓(xùn) 理論 授課日期 第 8 周 第 2次 課 題 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)與決策 3. 房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法 教 學(xué) 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握 房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法 教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法 教學(xué)難點(diǎn) 風(fēng)險型決策方法 教學(xué)方法 講授 教 具 教學(xué)進(jìn)程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （開門見山） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 5分鐘） 布置作業(yè) P154 6 ； 教學(xué)后記 43 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營 決策方法 經(jīng)營決策方法 是指為了實現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進(jìn)行決策活動的途徑和手段。決策方法 是否科學(xué)，直接關(guān)系到?jīng)Q策的質(zhì)量和成敗。 在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，決策的主客體都處在復(fù)雜的環(huán)境條件中，這就決定了其決策方法的多樣性和針對性。所以房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法是一個復(fù)雜的綜合體系，這個體系可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，常用的有以下幾類： 一、 定量決策與定性決策 根據(jù)決策過程中數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用程序與決策結(jié)論的來源劃分為定量決策和定型決策兩類方法： 1. 定量決策方法 根據(jù)信息論、系統(tǒng)論、控制論的理論，運(yùn)用現(xiàn)代數(shù)學(xué)的方法和使用電子計算機(jī)，把許多因素做定量化描述，來引導(dǎo)出決策的方法，也稱為決策的“硬方法 ”。 其優(yōu)勢在于：擴(kuò)大了程序化決策的應(yīng)用范圍，大大提高了決策的精度，提高了決策的時效性，有利于形成嚴(yán)格論證、尊重科學(xué)、實事求是的決策作風(fēng)。 其局限性在于：對于非理性因素（如人的情感、動機(jī)、意志等）難以用數(shù)學(xué)方法處理，數(shù)學(xué)模型很容易落后于客觀變化，數(shù)學(xué)方法成本過高、手續(xù)煩雜，有時一些簡單的問題反而搞復(fù)雜了。 2. 定性決策方法 運(yùn)用心理學(xué)、社會學(xué)、邏輯性、創(chuàng)造學(xué)等學(xué)科理論，建立在決策者個人經(jīng)驗與邏輯判斷能力基礎(chǔ)上的決策方法，俗稱決策的“軟方法”。 其優(yōu)勢在于：充分考慮人的經(jīng)驗、價值觀念、心里承受能力等 因素，具有適應(yīng)性強(qiáng)、靈活、方便、通用等特點(diǎn)，特別適用于非規(guī)范性決策。 其局限性在于：受到?jīng)Q策者的情緒、意志等非理性因素的制約，因為建立在個人直觀判斷的基礎(chǔ)上，可能帶有很大的主觀隨意性。 定量決策與定性決策方法在決策過程的不同階段配合應(yīng)用，取長補(bǔ)短，以獲取互補(bǔ)效應(yīng)。 二、 確定型決策與不確定型決策 根據(jù)信息是否完備，目標(biāo)是否確定可將決策劃分為確定型與不確定型決策。 1. 確定型決策方法 信息比較完備，只存在一個確定的目標(biāo)，決策的未來狀態(tài)和各種不同方案的 結(jié)果均可以計算確定，只需要比較不同方案的經(jīng)濟(jì)效益，即可做出決定的決策類型。常用的數(shù)學(xué)方法有：線性規(guī)劃法和效益費(fèi)用比法。 這是在對決策問題的未來狀態(tài)發(fā)生的概率資料毫無所知的情況下進(jìn)行的決策，又稱非肯定型決策。這是難度最大的決策，它需要決策者的經(jīng)驗和 44 明識，并輔以有效的決策體制和嚴(yán)格的決策程序。人們根據(jù)決策經(jīng)驗，提出一些準(zhǔn)則作為不確定型決策的依據(jù)，如樂觀準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、等可能準(zhǔn)則和后悔值準(zhǔn)則等。 三、風(fēng)險性決策 在房地產(chǎn)經(jīng)營決策活動中，相當(dāng)數(shù)量的決策都有潛在風(fēng)險，而其風(fēng)險多