【正文】 其局限性在于：受到?jīng)Q策者的情緒、意志等非理性因素的制約，因為建立在個人直觀判斷的基礎(chǔ)上，可能帶有很大的主觀隨意性。非程序化決策往往屬于重大戰(zhàn)略問題的決策，影響著企業(yè)經(jīng)營的成敗。 在回歸預(yù)測中，預(yù)測對象稱為因變量，相關(guān)的分析對象稱為自變量。如果將其推廣到更大范圍，就要利用分析、類比、推理等方法來確定模型的適用性。把預(yù)測理論和預(yù)測方法作為一個整體來研究的科學(xué)叫預(yù)測科學(xué)，簡稱為預(yù)測。房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析 。 一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的層次。 開發(fā)項目的營銷有出售和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要考慮市場、物業(yè)類型等方面的因素。 房屋權(quán)屬證書由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部 門頒發(fā)，未設(shè)人民政府房地產(chǎn)管理部門的市、縣，暫由入民政府作為發(fā)證機關(guān)，并委托下屬房地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實現(xiàn)的重要途徑之一。 14 第十八條 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。 第八條 申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。 第二條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。 什么是房地產(chǎn)抵押？ 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔保的行為。 （二） 使用的長期性。 （一）房地產(chǎn)的商品特性 房地產(chǎn)商品的廣義性 房地產(chǎn)商品交易的特殊性 購買 租賃（租用和分期付款購買） （二）房地產(chǎn)的物理特性 2. 房地產(chǎn)的永久性 三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 表現(xiàn)在三個方面 1. 房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成部分 2. 房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的先導(dǎo) 3. 房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，有賴于社會經(jīng)濟整體發(fā)展的 興旺 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義及特征 一、 房地產(chǎn) 經(jīng)營的含義 房地產(chǎn) 經(jīng)營是指 房地產(chǎn)當作商品，從而對這種特殊商品進行的一系列經(jīng)營性活動，這些經(jīng)營性活動包括房地產(chǎn)的買賣、租賃、開發(fā)、建造、交換、廣告、組織消費、從事各種相關(guān)服務(wù)等活動。 土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？ 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。 各資質(zhì)等級企業(yè)的條件 如下： （一）一級資質(zhì)： 1．注冊資本不低于 5000 萬元； 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 5年以上； 3．近 3年房屋建筑面積累計竣工 30 萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％； 5．上一年房屋建筑施工面積 15 萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 20 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4 人； 7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè) 務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。絕對性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。 產(chǎn) 權(quán)初始登記需提交哪些證件？ 17 房屋所有權(quán)初始登記需提交的證件包括：①申請書；②法人資格證明、法人授權(quán)委托書 (原件 )及代理人身份證件 (復(fù)印件 )；③土地使用權(quán)屋證明；④建設(shè)項目批準文件；⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤商品房建設(shè)計劃；⑦商品房經(jīng)營單位營業(yè)執(zhí)照；③三資企業(yè)需提交外商投資企業(yè)批準證書；②商品房預(yù)售許可證或有關(guān)批準文件； 10 竣工驗收證明 (單位工程質(zhì)量綜合評定表 )； 11 房屋交付使用證明； 12 房屋總平面圖、分層平面圖和地籍圖；13 由市房地局認定的用地面積分攤技術(shù)報告書， 14 建筑面積核定通知書； 15 由房屋所在地派出 所出具的編制門牌號批復(fù)， 16 其他有關(guān)文件。 技能 掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序 教學(xué)重點 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教學(xué)難點 各階段所要做的工作 教學(xué)方法 小組討論 教 具 教學(xué)進程 （包括時間分配） （ 10 分鐘） （ 50 分鐘） （ 30 分鐘） 布置作業(yè) 教學(xué)后記 27 課堂實訓(xùn)方案 ：通過討論對 房地產(chǎn)開發(fā)程序 有一個全面的深入地了解。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要部分提供申請貸款的理由。因此應(yīng)根據(jù)預(yù)測的目的和要求，考慮預(yù)測工作的組織情況，合理地選擇效果較好的、既經(jīng)濟又方便的一種或幾種預(yù)測方法。 常用的定性預(yù)測技術(shù)有德爾菲法、交叉概率法、專家意見法等。 2. 經(jīng)營目標與計劃 3. 項目決策 4. 投資決策 5. 金融決策 6. 財務(wù)決策 7. 生產(chǎn)與開發(fā)決策 8. 價格決策 9. 銷售決策 10. 組織人事決策 11. 工程指揮決策 12. 物業(yè)管理決策 四、 房地產(chǎn)經(jīng)營 決 策的類型 房地產(chǎn)經(jīng)營 決策，從總體上看，多屬于微觀決策層次。 不確定性決策 是指與風(fēng)險決策相類似，但不能預(yù)測環(huán)境條件出現(xiàn)的概率，決策結(jié)果不確定。 這是在對決策問題的未來狀態(tài)發(fā)生的概率資料毫無所知的情況下進行的決策，又稱非肯定型決策。所以房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法是一個復(fù)雜的綜合體系，這個體系可按不同的分類標準進行分類，常用的有以下幾類： 一、 定量決策與定性決策 根據(jù)決策過程中數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用程序與決策結(jié)論的來源劃分為定量決策和定型決策兩類方法： 1. 定量決策方法 根據(jù)信息論、系統(tǒng)論、控制論的理論，運用現(xiàn)代數(shù)學(xué)的方法和使用電子計算機，把許多因素做定量化描述，來引導(dǎo)出決策的方法，也稱為決策的“硬方法 ”。是指經(jīng)常出現(xiàn)的有章可循的決策。在操作中，根據(jù)統(tǒng)計資料求得因果關(guān)系的相關(guān)系數(shù)，相關(guān)系數(shù)越大，因果關(guān)系越密切。建立模型的過程分為建立模型和模型的檢驗分析兩個階段。房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。 地區(qū)經(jīng)濟分 析是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含： ①地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析。 1. 社會環(huán)境與經(jīng)濟變遷的影響。 3 建設(shè)施工階段 這一階段的開發(fā)工作主要由建筑承包商按合同和 規(guī)劃設(shè)計的方案實施。實行全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書前，權(quán)利人依法在市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)取的房屋權(quán)屬證書仍然有效，受國家法律保護。 所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。 第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的 30 日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。 《暫定資質(zhì)證書》有效期 1年。 租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收 9 第二章 房地產(chǎn)行政管理 理論 /實訓(xùn) 理論 授課日期 第 2 周 第 1 次 課 題 了解 房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)開發(fā)企資質(zhì)管理。房地產(chǎn)經(jīng)營活動包括 房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和流通過程。 1 河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 建 筑 工 程 系 系 課程歸屬：經(jīng)濟教研室 教案作者： 高春萍 教 案 2 河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院教案 課程名稱 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 授課專業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 班級 06級 2班 課程類型 必修課 職業(yè)技能基礎(chǔ)課（）；職業(yè)專項技能課（是） 拓展課 限選課（ ）；任選課 （ ） 考核方式 考試（ 是）；考查（） 課程教學(xué) 總學(xué)時數(shù) 68學(xué)時 學(xué)時分配 課堂講授 56 學(xué)時； 實訓(xùn)課 12 學(xué)時 教材名稱 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 作 者 銀花 出版社及 出版時間 機械工業(yè)出版社 指定參考書 中國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材中的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，劉洪玉 /主編 作 者 劉洪玉 / 出版社及 出版時間 中國建筑工業(yè)出版社 授課教師 高春萍 職 稱 高 級 工 程師 專職 /兼職 專職 授課時間 0607學(xué)年第二學(xué)期 3 河北建材職業(yè) 技術(shù)學(xué)院教案 理論 /實訓(xùn) 理論 授課日期 第 1 周 第 1 次 課 題 課程簡介 緒論第一章：概述 房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì) 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義及特征 教 學(xué) 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 舉例 技能 掌握房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)，了解房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義及特征、 教學(xué)重點 房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì) 教學(xué)難點 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義 教學(xué)方法 講授 教 具 教學(xué)進程 （包括時間分配） （ 15分鐘） （ （ 70 分 鐘） （ 5分鐘 ） 布置作業(yè) 房地產(chǎn)的概念及其特征 教學(xué)后記 4 河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院教案 （附頁） 第一章：概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì) 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 二、房地產(chǎn) 管理的含義 房地產(chǎn) 管理是指對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的管理。 典權(quán)是指通過支付典價而占有他人的不動產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。 13 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后 30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。 企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領(lǐng)。占有是 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對房地產(chǎn)的占有。 國家對頒發(fā)全國統(tǒng) — 的房屋權(quán)屋證書有哪些規(guī)定？ 1994 年 7 月 5 日八屆全國人大第八次常委會議通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理法》，主要有下列規(guī)定： 國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè) 部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國家法律保護。為下階段的地上建設(shè)打下基礎(chǔ)。 28 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場 理論 /實訓(xùn) 理論 授課日期 第 5 周 第 1 次 課 題 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市 場 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境 教 學(xué) 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境 教學(xué)重點 房地產(chǎn)社會經(jīng)營管理環(huán)境 教學(xué)難點 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境 教學(xué)方法 講授 教 具 教學(xué)進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導(dǎo)語的設(shè)計：典型案例）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 3分鐘） 布置作業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)