【正文】 花都房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 61 頁 2020 年 09 月更新 《 2020 年 10 月綠城 （一）、所有因業(yè)主對本物業(yè)進(jìn)行裝飾工程而引起的樓宇損壞概由業(yè)主負(fù)責(zé)。 以下按兩幢大樓并帶有地庫車場和單車庫的３２層商住樓舉例計(jì)算有關(guān)人員配備及材料機(jī)具等情況： 附 財(cái)務(wù)方案（開辦費(fèi)用） 一、預(yù)計(jì)管理費(fèi)收入３０萬元： 商住 樓管理收入１５ .６萬元； ２、裙樓管理收入８ .４萬元； 車場收入４萬元； 其他收入２萬元。 ２、做好樓宇交接驗(yàn)收和入伙工作。 對標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯的清潔工作： ①、 四壁潔凈，地面光潔； ②、防火門干凈，并按要求緊閉； ③、后樓梯扶手、臺(tái)階干凈無塵土； ④、門燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈； ⑤、每層后樓梯走火通道口擺放一個(gè)垃圾桶。在物業(yè)公司指導(dǎo)協(xié)助下，管理處根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出管理處辦公、員工住宿、食堂用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，經(jīng)批準(zhǔn)后，具體抓好改建裝飾工作的落實(shí)。 二、物業(yè)接管中的工作： 管理處要主動(dòng)與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)下組織驗(yàn)收小組。 ２、成立管理處： 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。 b. 每棟高層進(jìn)出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標(biāo) 志的信報(bào)箱。在一年保修期結(jié)束時(shí)，應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向施工單位支付保修金。 樓宇接管入伙手冊 標(biāo) 題 樓宇接管驗(yàn)收工程驗(yàn)收程序 樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表 樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表 樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表 公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單 公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單 室外給排水驗(yàn)收單 公用建筑設(shè)施交接單 樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單 樓宇驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法 新接樓宇的入伙 接管驗(yàn)收記錄 工程質(zhì)量問題處理通知單 樓宇接管驗(yàn)收 ：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。 樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)： 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)： 參照建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。 、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)?、?動(dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。 管理處各類人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào) 整： ①入伙前１００天，任命管理處主任，另配備助理員１人，財(cái)務(wù)室會(huì)計(jì)、出納各１人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報(bào)公司研究批準(zhǔn)后，立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。 三、入伙前的工作： 通過登報(bào)和寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入伙通知。 研究制定集中 入伙時(shí)的接待工作方案、場景布置方案，圍繞完成任務(wù)對 人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。 ①、認(rèn)真清點(diǎn)、檢查 、驗(yàn)收室內(nèi)和大廈的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)登記、反映、整改。 二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（港幣） 商住樓（居民）： 元／英尺 商住寫字樓： 元／英尺 寫字樓： 8 元／平方米 商場、酒樓： 12 元／平方米 三、開辦費(fèi)用預(yù)測： 151 萬元 入伙前員工培訓(xùn)開支： 20 萬元（ 2500 40 2 月＝ 20 萬元） 辦公設(shè)施： 11 萬元 ①、 辦公家私： 2 萬元 ②、電腦兩臺(tái)： 萬元（辦公室及財(cái)務(wù)室各一臺(tái)） ③、復(fù)印機(jī)： 萬元 ④、辦公室裝修： 2 萬元（預(yù)計(jì)） ⑤、辦公用品： 萬元 清潔衛(wèi)生費(fèi)用： 16 萬元 ①、垃圾筒： 150 個(gè)， 8 仟元 新接樓宇的入伙 ②、果皮箱： 10 個(gè)， 1 萬元 ③、垃圾袋： 200 包， 萬元 ④、垃圾房： 1 個(gè)， 6 萬元 ⑤、打臘機(jī)： 1 臺(tái)， 1 萬元 ⑥、剪草機(jī)： 1 部， 萬元 ⑦、其它工具： 萬元 保安設(shè) 施： 30 萬元 ①、大堂監(jiān)視器： 4 臺(tái)， 6 萬元（含車場） ②、對講機(jī)： 10 臺(tái)， 3 萬元 ③、服裝： 27 2， 9 仟元 ④、報(bào)警系統(tǒng)： 5 萬元 ⑤、大堂崗?fù)ぃ?9 仟元 ⑥、車場崗?fù)ぃ? 萬元 ⑦、警械等： 9 仟元 ⑧、地下車場設(shè)備： 10 萬元 維修費(fèi)用： 4 萬元 ①、對講機(jī)： 4 臺(tái)， 1 萬元 ②、維修工具： 12 套， 萬元 ③、維修設(shè)備： 萬元 員工食堂、宿舍開支： 50 萬元 ①、食堂改建工程： 5 萬元 ②、炊事設(shè)備： 15 萬元 ③、宿舍改建工程： 25 萬元 ④、家私用品： 5 萬元 ７、其它開辦費(fèi)用及流動(dòng)資金： 20 萬元 ①、住戶、員工手冊： 2 萬元 ②、公共契約： 1 萬元 ③、其它開辦費(fèi)： 7 萬元（含公關(guān)費(fèi)用） 新接樓宇的入伙 ④、流動(dòng)資金： 10 萬元 附 2：人員配備 管理處人員定崗定員總數(shù)（一） 職 務(wù) 定員數(shù) 備 注 職 務(wù) 定員數(shù) 備 注 主 任 1 護(hù) 衛(wèi) 員 27 副 主 任 1 清 潔 工 8 助理主任 1 電 工 5 助 理 員 2 電 梯 工 3 會(huì) 計(jì) 1 水 (管 )工 2 出 納 1 其它普工 2 收 銀 員 1 炊 事 員 3 合 計(jì) 8 合 計(jì) 50 護(hù)衛(wèi)員定崗定員表（二） 崗 位 第一幢 第二幢 崗位班次 定員數(shù) 備 注 大 堂 1 1 2 3 6 崗 亭 2 3 6 班 長 1 3 3 帶班巡邏 汽車庫崗 2 3 6 單車庫崗 1 3 3 巡 邏 1 3 3 包括車場 合 計(jì) 27 新接樓宇的入伙 清潔工定崗定員數(shù)（三） 崗 位 第一幢 第二幢 定員數(shù) 備 注 裙 樓 1 包括轉(zhuǎn)換層清潔、花園草地 １－１７層樓 1 1 2 １８層以上 1 1 2 包括天臺(tái)上清潔 地面地庫 1 包括花園、草地 花園草地 1 花工 清潔班長 1 電梯清潔擦油，料具保管 合 計(jì) 8 水電維修等工人定崗定員表（四） 崗 位 電工 電梯工 管工 木（油）工 瓦工 炊事員 合計(jì) 備 注 定員數(shù) 5 3 2 1 1 3 15 附 3：材料計(jì)劃 行政辦公、食堂、生活用品計(jì)劃表（一） 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 辦公桌 張 8 單人床 架 58 辦公椅 把 8 單人衣柜 個(gè) 58 文件柜 個(gè) 6 椅 子 把 58 保險(xiǎn)柜 個(gè) 2 書 桌 張 58 沙 發(fā) 對 2 床 墊 個(gè) 58 電 腦 臺(tái) 2 炊事設(shè)備 臺(tái) 9 落地扇 臺(tái) 3 炊事用品 種 20 自行車 輛 5 餐桌椅 套 58 熱水器 只 3 餐 具 套 58 開水爐 只 1 臺(tái) 扇 只 58 照相機(jī) 臺(tái) 1 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 電視機(jī) 臺(tái) 1 音 響 套 1 錄放機(jī) 臺(tái) 1 影牒機(jī) 臺(tái) 1 新接樓宇的入伙 保安設(shè)施、裝備材料計(jì)劃表（二） 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 保安服 套 27*2 巡邏鐘 只 3 對講機(jī) 只 12 車 擋 部 3 攝像機(jī) 套 6 減速駁 節(jié) 50 滅火機(jī) 只 80 單車架 米 200 警 鈴 只 10 反光鏡 面 2 警 鐘 只 10 崗 亭 座 4 打卡機(jī) 只 3 清潔工具、材料計(jì)劃表（三） 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 洗 地 機(jī) 部 1 撮 斗 只 20 打 臘 機(jī) 部 1 毛 巾 條 200 吸 水吸塵機(jī) 部 1 黑垃圾袋 包 100 剪 草 機(jī) 部 1 白垃圾袋 包 100 垃圾推車 輛 4 洗潔靈 箱 150 鋁合金梯 架 12 1 潔廁靈 箱 150 鋁合金梯 架 10 1 去污粉 箱 200 鋁合金梯 架 5 3 鹽 酸 桶 20 玻璃刮子 個(gè) 5 天那水 桶 20 拖 桶 個(gè) 40 玻 璃 張 100 拖 把 個(gè) 40 白垃圾桶 個(gè) 150 新接樓宇的入伙 水 、 電、電梯維修材料、工具計(jì)劃表（四） 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 臺(tái) 鉆 臺(tái) 1 電工工具 套 6 手 槍 鉆 支 1 管工工具 套 3 管道疏通機(jī) 臺(tái) 2 電梯工具 套 3 切 割 機(jī) 臺(tái) 1 維修工具 套 3 電 焊 機(jī) 臺(tái) 2 水工材料 對 講 機(jī) 部 4 電工材料 手 電 鋸 臺(tái) 1 電梯材料 工 具 柜 個(gè) 8 墻磚材料 測 試 表 塊 4 地磚材料 砂 輪 鉆 臺(tái) 1 沖擊鉆 臺(tái) 1 附表：《接管驗(yàn)收記錄》 樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表 樓宇名稱： 驗(yàn)收組人員： 日期： 單 元 大門、房門、落地門 貓眼、門鎖、門碰等 窗戶窗臺(tái) 粉刷墻面 粉刷頂面 磁磚地面 地磚地面 衣柜廚柜 鏡子 臺(tái)面 衣 架毛巾架 樓 層 座 詳情記錄： 復(fù)查人： 復(fù)查結(jié)果： 單 元 大門、房門、落地門 貓眼、門鎖、門碰等 窗戶窗臺(tái) 粉刷墻面 粉刷頂面 磁磚地面 地磚地面 衣柜廚柜 鏡子 臺(tái)面 衣 架毛巾架 樓 層 座 詳情記錄： 復(fù)查人： 復(fù)查結(jié)果： 單 元 大門、房門、落地門 貓眼、門鎖、門碰等 窗戶窗臺(tái) 粉刷墻面 粉刷頂面 磁磚地面 地磚地面 衣柜廚柜 鏡子 臺(tái)面 衣 架毛巾架 樓