【正文】 學號先后分。 28 第四章 房地產經(jīng)營管理環(huán)境及市場 理論 /實訓 理論 授課日期 第 5 周 第 1 次 課 題 第四章 房地產經(jīng)營管理環(huán)境及市 場 1. 房地產經(jīng)營管理環(huán)境 教 學 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 房地產經(jīng)營管理環(huán)境 教學重點 房地產社會經(jīng)營管理環(huán)境 教學難點 房地產經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導語的設計：典型案例）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 3分鐘） 布置作業(yè) 房地產經(jīng)營業(yè)的社會環(huán)境包括那些？ 教學后記 29 第一節(jié) 房 地產經(jīng)營管理環(huán)境 一、房地產經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境 （一） 房地產經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境 （ 1）政治因素 （ 2）經(jīng)濟因素 （ 3）技術因素 （ 4）人文因素 （ 5）地理因素 （ 1）需求因素 （ 2）資源因素 （ 3）競爭因素 （ 4）人文因素 （ 5）地理因素 （二） 社會經(jīng)濟環(huán)境對房地產經(jīng)營管理的影響。 （ 1） 社會環(huán)境的 影響 （ 2） 經(jīng)濟變遷的影響 2. 環(huán)境問題與配套設施的影響。 （ 2） 配套設施 二、房地產經(jīng)營的產業(yè)環(huán)境 （一） 房地產經(jīng)營的產業(yè)環(huán)境的內容 2. 房地產產權產籍管理 3. 房地產法律制度 4. 房地產金融 5. 房地產科研工作 6. 房地產人才培養(yǎng) （二） 房地產經(jīng)營與管理的法律法規(guī) 三、房地產經(jīng)營環(huán)境的研究方法 2. 整體分析與局部分析 30 第四章 房地產經(jīng)營管理環(huán)境及市場 理論 /實訓 理論 授課日期 第 5 周 第 2 次 課 題 第四章 房地產經(jīng)營管理環(huán)境及市場、 房地產市場 教 學 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握房地產市場功能 教學重點 房地產市場的特點 教學難點 房地產市場功能 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導語的設計：社會現(xiàn)象）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） 提問（ 3分鐘） 布置作業(yè) P126 1 題、 3 題 P127 習題 2 教學后記 31 第二節(jié) 房地產市場 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產活動中的風險。 一、房地產市場分析的層次與內容 房地產市場分析的層次。 區(qū)域房地產市場分析是市場研究區(qū)域內所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。 專業(yè)房地產市場分析是對市場研究區(qū)域內專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專業(yè)子市場的供需分 析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。 項目房地產市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。 房地產市場分析的內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣，所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 ②地區(qū)基礎產業(yè)的發(fā)展趨勢分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。房地產項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析 。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、 32 合適的開發(fā)時間，以保證項目開發(fā)完成后有良好的市場需求。房地產項目融資中要對項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。金融機構借助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經(jīng)濟能力，作為貸款項 目選擇的重要依據(jù)。房地產的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。 市場宏觀管理中的房地產市場分析。 三、提高房地產市場分析有效性的途徑 影響房地產市場分析有效性的原因。 析過程中邏輯關系是否合理； 市場分析所選用的分析方法是否恰當； 市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。把預測理論和預測方法作為一個整體來研究的科學叫預測科學，簡稱為預測。 二、預測的步驟 科學的預測是在廣泛調查研究的基礎上進行的，涉及方法的選擇、資料的收集 、數(shù)據(jù)的整理、預測建立預測模型、利用模型預測和對預測結果進行分析等一系列工作。 2 選擇預測方法 預測方法很多，到目前為止，各類預測方法不下幾百種。 3 收集和分析數(shù)據(jù) 該階段根據(jù)預測目標和所選擇預測方法的要求去收集所需原始數(shù)據(jù)。對原始數(shù)據(jù)的要求是數(shù)據(jù)量足、質量高，只有這樣，才能貼切地反映事物的規(guī)律。數(shù)據(jù)的分析和整理 4 建立預測模型 建立預測模型是預測的關鍵工作，它取決于所選擇的預測方法和所收集到的數(shù)據(jù)。目前一部分人建立預測模型時，只建模型，不進行檢驗，這樣的預測是不令人信服的。 5 模型的分析 模型的分析是指對系統(tǒng)內部、外部的因素進行評定，找出使系統(tǒng)轉變的內部因素和客觀環(huán)境對系 統(tǒng)的影響，以分析預測對象的整體規(guī)律性。如果將其推廣到更大范圍，就要利用分析、類比、推理等方法來確定模型的適用性。 7 預測結果的分析 利用預測模型所得的預測結果并不一定與實際情況符合。 在組織預測的過程中，需注意以下幾點：① 加強預測工作的領導；② 依靠集體的力量；③ 協(xié)調預測人員的認識；④ 注意積累資料；⑤ 采用先進的計算技術和工具 —— 計算機。 第四節(jié) 房地產經(jīng)營預測的定量預測法 所謂回歸分析法，是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎上，利用烽理統(tǒng)計方法建立因變量與自變量之間的回歸關系函數(shù)表達式（稱回歸方程式）。此外，回歸分析中，又依據(jù)描述自變量與因變量之間因果關系的函數(shù)表達式是線性的還是非線性的，分為線性回歸分析和非線性回歸分析。 回歸分析法 這是一種從事物因果關系出發(fā)進行預測的方法。通過相關系數(shù)就可確定回歸方程，預測今后 事物發(fā)展的趨勢。 一元非線性回歸 回歸預測概述（ 1） 回歸預測以因果關系為前提，應用統(tǒng)計方法尋找一個適當?shù)幕貧w模型，對未來市場的變化進行預測。 在回歸預測中，預測對象稱為因變量，相關的分析對象稱為自變量。 回歸預測概述 回歸分析的基本步驟如下： 第一步：判斷變量之間是否存在有相關關系 第二步：確定因變量與自變量 38 第三步：建立回歸預測模型 第四步：對回歸預測模型進行評價 第五步：利用回歸模型進行預測，分析評價預測值 第六章 房地產經(jīng)營目標與決策 理論 /實訓 理論 授課日期 第 8 周 第 1次 課 題 第六章 房地產經(jīng)營目標與決策 1. 房地產經(jīng)營目標 2. 房地產經(jīng)營決策的概念 教 學 目 的 知 識 說出 列舉 解釋 說明 技能 熟悉 房地產經(jīng)營目標的內容 教學重點 房地產經(jīng)營目標的內容 房地產經(jīng)營決策的分類 教學難點 房地產經(jīng)營目標的調整 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導語的設計：社會現(xiàn)象）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 3分鐘） 布置作業(yè) P154 1 、 6 ； 39 教學后記 第一節(jié) 房地產經(jīng)營目標 一、 房地產經(jīng)營目標的內容 1. 房地產經(jīng)營戰(zhàn)略 目標： 1）成長性目標 2）穩(wěn)定性目標 3）競爭性目標 2. 房地產經(jīng)營戰(zhàn)術目標 1）以追求最大利潤目標 2）以一定的投資收益率為目標 3）以保持價格穩(wěn)定為目標 4）以保持或增加市場份額為目標 5）以應付和防止競爭為目標 6）以保持良好的銷售渠道為目標 二、房地產經(jīng)營目標體系 房地產經(jīng)營目標的層次：基本目標、中間目標 、具體目標。 二、房地產經(jīng)營決策的構成要素 1. 決策主體 2. 決策目標： 3. 決策變量： 4. 環(huán)境條件： 5. 決策成果 6. 決策變量的評價與選擇： 三 . 房地產經(jīng)營決策的內容 房地產經(jīng)營 決策的內容較多，依項目的具體情況不同也有差異，通常情況下，經(jīng)營決策有下列內容： 1. 經(jīng)營戰(zhàn)略： 指關系到企業(yè)全局性的、長期的和重大問題的決策。通常情況下，可劃分為如下類型： 1. 戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術決策 戰(zhàn)略決策是指關系到房地產企業(yè)經(jīng)營全局性的、長期的和重大問題的決策。 戰(zhàn)術決策是指房地產企業(yè)經(jīng)營活動中那些局部性的、短期性的和為戰(zhàn)略目標服務的一般問題的決策。又稱規(guī)范性決策或常規(guī)決策。它有相對穩(wěn)定的決策結構，可供決策 主體重復使用。又稱非常規(guī)決策。非程序化決策往往屬于重大戰(zhàn)略問題的決策，影響著企業(yè)經(jīng)營的成敗。 非數(shù)量型決策是指那些決策目標無法用數(shù)量指標表現(xiàn)，只能做定性描述或抽象表達的決策。 4. 確定型決策、不確定型決策、風險性決策 確定性決策 指信息較完備，只存在一個確定目標，各 種不同方案的結果均可計算確定，只需比較各方案的優(yōu)劣即可做出決定的決策類型。對這類型的決策，通常通過多種比較分析，或對計算結果進行綜合評價才能作出科學的決策。 風險性決策一般具備下列五個條件： ①存在著決策者希望達到的明確目標（利益最大或風險最?。?； ②存在著兩個以上的方案可供決策者選擇； ③存在著兩個以上不以 決策者主觀意志為轉移的自然狀態(tài)； ④不同方案在不同自然狀態(tài)下的相應損益值可以計算出來； ⑤各種不同自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率可以預先估計出來； 五、房地產經(jīng)營決策原則 通常這些原則有： （即教材上的唯物辨證原則） 42 第六章 房地產經(jīng)營目標與決策 理論 /實訓 理論 授課日期 第 8 周 第 2次 課 題 第六章 房地產經(jīng)營目標與決策 3. 房地產經(jīng)營決策方法 教 學 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握 房地產經(jīng)營決策方法 教學重點 房地產經(jīng)營決策方法 教學難點 風險型決策方法 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （開門見山） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 5分鐘） 布置作業(yè) P154 6 ； 教學后記 43 第三節(jié) 房地產經(jīng)營 決策方法 經(jīng)營決策方法 是指為了實現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進行決策活動的途徑和手段。 在房地產經(jīng)營活動中，決策的主客體都處在復雜的環(huán)境條件中，這就決定了其決策方法的多樣性和針對性。 其優(yōu)勢在于：擴大了程序化決策的應用范圍，大大提高了決策的精度，提高了決策的時效性，有利于形成嚴格論證、尊重科學、實事求是的決策作風。 2. 定性決策方法 運用心理學、社會學、邏輯性、創(chuàng)造學等學科理論，建立在決策者個人經(jīng)驗與邏輯判斷能力基礎上的決策方法，俗稱決策的“軟方法”。 其局限性在于：受到?jīng)Q策者的情緒、意志等非理性因素的制約，因為建立在個人直觀判斷的基礎上，可能帶有很大的主觀隨意性。 二、 確定型決策與不確定型決策 根據(jù)信息是否完備，目標是否確定可將決策劃分為確定型與不確定型決策。常用的數(shù)學方法有：線性規(guī)劃法和效益費用比法。這是難度最大的決策，它需要決策者的經(jīng)驗和 44 明識，并輔以有效的決策體制和嚴格的決策程序。 三、風險性決策 在房地產經(jīng)營決策活動中，相當數(shù)量的決策都有潛在風險，而其風