【正文】 這是難度最大的決策，它需要決策者的經(jīng)驗和 44 明識，并輔以有效的決策體制和嚴格的決策程序。 二、 確定型決策與不確定型決策 根據(jù)信息是否完備，目標是否確定可將決策劃分為確定型與不確定型決策。 2. 定性決策方法 運用心理學、社會學、邏輯性、創(chuàng)造學等學科理論，建立在決策者個人經(jīng)驗與邏輯判斷能力基礎(chǔ)上的決策方法，俗稱決策的“軟方法”。 在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，決策的主客體都處在復雜的環(huán)境條件中，這就決定了其決策方法的多樣性和針對性。對這類型的決策，通常通過多種比較分析，或?qū)τ嬎憬Y(jié)果進行綜合評價才能作出科學的決策。 非數(shù)量型決策是指那些決策目標無法用數(shù)量指標表現(xiàn)，只能做定性描述或抽象表達的決策。又稱非常規(guī)決策。又稱規(guī)范性決策或常規(guī)決策。通常情況下，可劃分為如下類型： 1. 戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術(shù)決策 戰(zhàn)略決策是指關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全局性的、長期的和重大問題的決策。 回歸預(yù)測概述 回歸分析的基本步驟如下： 第一步：判斷變量之間是否存在有相關(guān)關(guān)系 第二步：確定因變量與自變量 38 第三步：建立回歸預(yù)測模型 第四步：對回歸預(yù)測模型進行評價 第五步：利用回歸模型進行預(yù)測，分析評價預(yù)測值 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營目標與決策 理論 /實訓 理論 授課日期 第 8 周 第 1次 課 題 第六章 房地產(chǎn)經(jīng)營目標與決策 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營目標 2. 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的概念 教 學 目 的 知 識 說出 列舉 解釋 說明 技能 熟悉 房地產(chǎn)經(jīng)營目標的內(nèi)容 教學重點 房地產(chǎn)經(jīng)營目標的內(nèi)容 房地產(chǎn)經(jīng)營決策的分類 教學難點 房地產(chǎn)經(jīng)營目標的調(diào)整 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導語的設(shè)計：社會現(xiàn)象）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 3分鐘） 布置作業(yè) P154 1 、 6 ； 39 教學后記 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營目標 一、 房地產(chǎn)經(jīng)營目標的內(nèi)容 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略 目標： 1）成長性目標 2）穩(wěn)定性目標 3）競爭性目標 2. 房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)目標 1）以追求最大利潤目標 2）以一定的投資收益率為目標 3）以保持價格穩(wěn)定為目標 4）以保持或增加市場份額為目標 5）以應(yīng)付和防止競爭為目標 6）以保持良好的銷售渠道為目標 二、房地產(chǎn)經(jīng)營目標體系 房地產(chǎn)經(jīng)營目標的層次：基本目標、中間目標 、具體目標。 一元非線性回歸 回歸預(yù)測概述（ 1） 回歸預(yù)測以因果關(guān)系為前提，應(yīng)用統(tǒng)計方法尋找一個適當?shù)幕貧w模型，對未來市場的變化進行預(yù)測。 回歸分析法 這是一種從事物因果關(guān)系出發(fā)進行預(yù)測的方法。 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的定量預(yù)測法 所謂回歸分析法，是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用烽理統(tǒng)計方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達式（稱回歸方程式）。 7 預(yù)測結(jié)果的分析 利用預(yù)測模型所得的預(yù)測結(jié)果并不一定與實際情況符合。 5 模型的分析 模型的分析是指對系統(tǒng)內(nèi)部、外部的因素進行評定，找出使系統(tǒng)轉(zhuǎn)變的內(nèi)部因素和客觀環(huán)境對系 統(tǒng)的影響，以分析預(yù)測對象的整體規(guī)律性。數(shù)據(jù)的分析和整理 4 建立預(yù)測模型 建立預(yù)測模型是預(yù)測的關(guān)鍵工作，它取決于所選擇的預(yù)測方法和所收集到的數(shù)據(jù)。 3 收集和分析數(shù)據(jù) 該階段根據(jù)預(yù)測目標和所選擇預(yù)測方法的要求去收集所需原始數(shù)據(jù)。 二、預(yù)測的步驟 科學的預(yù)測是在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進行的，涉及方法的選擇、資料的收集 、數(shù)據(jù)的整理、預(yù)測建立預(yù)測模型、利用模型預(yù)測和對預(yù)測結(jié)果進行分析等一系列工作。 析過程中邏輯關(guān)系是否合理； 市場分析所選用的分析方法是否恰當； 市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。 市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析。金融機構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎(chǔ)，確保項目的經(jīng)濟能力，作為貸款項 目選擇的重要依據(jù)。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、 32 合適的開發(fā)時間，以保證項目開發(fā)完成后有良好的市場需求。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨立預(yù)測。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點不一樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 項目房地產(chǎn)市場分析是在前兩個層次的基礎(chǔ)上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預(yù)測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預(yù)測。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。 （ 2） 配套設(shè)施 二、房地產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)環(huán)境 （一） 房地產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)環(huán)境的內(nèi)容 2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 3. 房地產(chǎn)法律制度 4. 房地產(chǎn)金融 5. 房地產(chǎn)科研工作 6. 房地產(chǎn)人才培養(yǎng) （二） 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的法律法規(guī) 三、房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的研究方法 2. 整體分析與局部分析 30 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場 理論 /實訓 理論 授課日期 第 5 周 第 2 次 課 題 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場、 房地產(chǎn)市場 教 學 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握房地產(chǎn)市場功能 教學重點 房地產(chǎn)市場的特點 教學難點 房地產(chǎn)市場功能 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導語的設(shè)計：社會現(xiàn)象）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） 提問（ 3分鐘） 布置作業(yè) P126 1 題、 3 題 P127 習題 2 教學后記 31 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預(yù)期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。 28 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場 理論 /實訓 理論 授課日期 第 5 周 第 1 次 課 題 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市 場 1. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境 教 學 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境 教學重點 房地產(chǎn)社會經(jīng)營管理環(huán)境 教學難點 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） （ 3分鐘） （導語的設(shè)計：典型案例）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 3分鐘） 布置作業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會環(huán)境包括那些？ 教學后記 29 第一節(jié) 房 地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境 一、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境 （一） 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境 （ 1）政治因素 （ 2）經(jīng)濟因素 （ 3）技術(shù)因素 （ 4）人文因素 （ 5）地理因素 （ 1）需求因素 （ 2）資源因素 （ 3）競爭因素 （ 4）人文因素 （ 5）地理因素 （二） 社會經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響。 ，要求每一小組形成一份完整的文字型內(nèi)容。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套 1征求主管部門審查意見 1落實市政公用設(shè)施配套方案 1報審市政配套方案 1市政各管理部門提出市政配套意見 1市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費 工程勘察（測量）費 工程設(shè)計費 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 竣工檔案保證金 臨時用地費 臨時建設(shè)工程費 建設(shè)工程勘察招標管理費 勘察設(shè)計監(jiān)督管理費 古建園林工程設(shè) 計費 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序 理論 /實訓 理論 授課日期 第 3 周 第 2次 課 題 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教 學 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序中前期階段的工作內(nèi)容。 4 營銷階段 為了盡快回收資金，減少風險，開發(fā)商往往在建設(shè)施工階段就開始預(yù)售房屋。為下階段的地上建設(shè)打下基礎(chǔ)。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序 理論 /實訓 理論 授課日期 第 3 周 第 1 次 課 題 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教 學 目 的 知識 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序 教學重點 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教學難點 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)階段 教學方法 講授 教 具 教學進程 （包括時間分配） 18 （ 3分鐘） （導語的設(shè)計：典型案例）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） 給學生提問（ 3分鐘） 布置作業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段 、八個步驟是什么？ 教學后記 房地產(chǎn)開發(fā)程序 雖然 房地產(chǎn)開發(fā) 是一個十分復雜的過程，但從操作上看，每個開發(fā)項目都可分解為4 個階段。 各直轄市、市、縣房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證機關(guān)必須在建設(shè)部注冊，未經(jīng)注冊的單位不得發(fā)放房屋權(quán)屬證書。 房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部監(jiān)制。 國家對頒發(fā)全國統(tǒng) — 的房屋權(quán)屋證書有哪些規(guī)定？ 1994 年 7 月 5 日八屆全國人大第八次常委會議通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理法》，主要有下列規(guī)定： 國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè) 部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國家法律保護。 采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。 相關(guān)政策法規(guī)： 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》 什么是登記？ 房地產(chǎn)登記 ，即 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 登記 ，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的法定手續(xù)。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。占有是 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對房地產(chǎn)的占有。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他 項權(quán)利。 各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔任務(wù)。 第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢 制度。 企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領(lǐng)。 經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。 第十條 申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當提交下列證明文件： （一） 企業(yè)資質(zhì)等級申報表； （二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）； （三）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告； （四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責人的職稱證件； （五）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料； （六）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使 用說明書》執(zhí)行情況報告； （七）其他有關(guān)文件、證明。 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前 1 個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管 部門申請核定資質(zhì)等級。 13 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后 30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。 （二）二級資質(zhì)： 1．注冊資本不低于 2020 萬元； 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 3年以上； 3．近 3年房屋建筑面積累計竣工 15 萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％； 5．上一年房屋建筑施工面積 10 萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 12 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn) 及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10 人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3 人； 7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)