房產(chǎn)中介法律知識及案例分享(1)-資料下載頁
2025-05-10 22:00本頁面
【正文】 服務(wù)補償費。居間方不服提出上訴，二審法院維持原判。 每家加盟店獨立擁有和運營 ?法務(wù)建議 ?營業(yè)部門在業(yè)務(wù)操作過程中應(yīng)盡量 促成買賣雙方完成正式買賣合同的簽署 ，否則將可能喪失收傭的基礎(chǔ)。 ?應(yīng)盡量避免買賣雙方在簽訂買賣合同前正面接觸，從而減少買賣雙方私下交易或通過其他中介成交以逃避支付傭金的風(fēng)險。 ?在居間協(xié)議中特別約定“買賣雙方在一定期限內(nèi)不得私下交易或通過其他中介成交，否則將追究買賣雙方相應(yīng)的違約責(zé)任”，若出現(xiàn)上述案件中情形，則可通過追究買賣雙方的違約責(zé)任來補償傭金損失。 每家加盟店獨立擁有和運營 ?案例四：獨家委托 ?2021年 1月，陳先生到中介公司掛牌出售一套某物業(yè)。中介公司工作人員稱如果簽訂獨家委托可以幫其打廣告，并在公司內(nèi)重點推薦。陳先生覺得有一定道理，就簽訂了委托合同。過了一個多月，陳先生一直沒有接到中介公司的電話，也沒有人來看他的房子。陳先生打電話到中介公司了解情況，詢問是否做過廣告、為什么沒人來看房，中介公司均說不清楚。陳先生因急需用錢，故又委托其他中介公司成交了該物業(yè)。中介公司發(fā)現(xiàn)陳先生委托的物業(yè)未通過自己成交，即將陳先生告到法院，要求陳先生支付違約金。 每家加盟店獨立擁有和運營 ?庭審紀(jì)實 庭審中，陳先生認為簽合同時中介公司僅是獨家委托能夠做廣告和重點推薦，并沒有說要承擔(dān)高額的違約責(zé)任；但中介公司接受委托后，沒有提供任何居間服務(wù)，即要求承擔(dān)高額違約金顯失公平。 經(jīng)審理，法院認為違約金條款系中介公司提供的格式合同，該格式條款的設(shè)立使中介公司處于無論是否提供居間服務(wù)均可收取傭金收入的有利地位，依據(jù)合同法的規(guī)定，該條款應(yīng)當(dāng)是無效的，故判決駁回了中介公司要求陳先生支付違約金的請求。 每家加盟店獨立擁有和運營 ?法務(wù)分析 ?依據(jù) 《 中華人民共和國合同法 》 第 3241條規(guī)定，提供格式合同的一方，加重對方責(zé)任或免除己方責(zé)任的條款當(dāng)屬無效。本案在簽訂獨家出售委托后，沒有為陳先生積極提供居間服務(wù)，在陳先生“違約”后，即要求其承擔(dān)高額違約金，明顯不符合法律規(guī)定的格式條款的有效情形。 ?若中介公司在簽訂獨家出售委托時，向陳先生充分解釋了獨家出售委托的權(quán)利、義務(wù)，陳先生在充分認識自己違約將承擔(dān)高額違約責(zé)任的情況下，仍愿意簽訂獨家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能積極提供居間服務(wù)（如做房源廣告、向客戶推薦看房等），有相關(guān)證據(jù)予以證明的情況下，陳先生應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。 每家加盟店獨立擁有和運營 ?法務(wù)建議 ?一般情況下，對于不付保證金的獨家委托，即使被業(yè)主自己或被其他中介公司賣掉，中介公司也不會追究業(yè)主的違約責(zé)任。 ?中介公司一般為了保證自己的合法權(quán)利，規(guī)定一些霸王條款，目的是為了鎖定客戶，壟斷資源以及保護自己利益的一種方式，是特殊行業(yè)的特殊行為，一般不產(chǎn)生實際的法律意義。 ?從上述案例中，提醒中介公司應(yīng)該提高服務(wù)質(zhì)量，隨時向客戶報告自己的服務(wù)內(nèi)容，讓客戶了解我們無時無刻地都在為他的房子做著努力，這樣有利于未來的議價以及簽約等工作的進行，還可以有效避免跳傭的發(fā)生。 ?在門店培訓(xùn)中，鍛煉業(yè)務(wù)人員簽訂獨家委托，可以很好提高經(jīng)紀(jì)人的溝通、說服能力以及加強專業(yè)知識的再學(xué)習(xí)，有利于人員的快速成長。 經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)學(xué)院 謝 謝！ 每家加盟店獨立擁有和運營
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