【正文】 說要我們馬上搬出去，房東已將該房以62萬元的價格賣了出去，并收下了5萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負任何責任。我和老公一聽，很是生氣，房東事先是否應該打個招呼，提前告訴我們，而且，聽人說，我們也可以優(yōu)先購買這套房子，不知我們到底該怎樣保護自己的權利?！窘獯稹扛鶕?jù)我國的司法解釋《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。同時《城市私有房屋管理條例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三個月履行通知義務，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。房屋出租共有人要點頭【問題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過他的同意，要求我們退房，請問我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無效應該退房，但你有權要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。承租人有沒有權利轉租給非約定的其他人？【問題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來房子被王某轉租給另外一個人了。請問王某有沒有權利將我的房屋轉租給其他人？【解答】王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。王某將房屋轉租給另外一個人，要看雙方的租賃合同中有沒有約定。如果沒有約定，則王某轉租必須事先征得房東的同意。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！?出租人是否能將已出租的房屋賣掉？【問題】李某于1996年8月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金400元。雙方隨后到有關部門辦理了登記備案手續(xù)。1997年9月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有興趣，趙表示無錢購買。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關部門辦理了登記過戶手續(xù)。黃某取得了該房屋所有權后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋的所有權，要求法院判令趙某搬遷。【解答】1)根據(jù)有關法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購買的情況下，也即主動放棄自己的優(yōu)先購買權的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈予、典當或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權，但是對于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 黃某無權要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。婚前購買的房屋婚后是否會轉化為共同財產(chǎn)？【問題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。請問我結婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。有沒有必要進行婚前的財產(chǎn)公證(我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）?！窘獯稹堪凑铡痘橐龇ā芳八痉ń忉專绻环皆诨榍百徺I的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級市場上購買的自用房，包括商品房、私房。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。（一）貸款方式：公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。（二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式：二手房貸款額度：商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評估價值或實際合同成交價的（以低者為準）60%，住房不得超過80%。公積金貸款：單方貸款最高限額為20萬，夫妻雙方最高限額為30萬。最高貸款額度不得超過總房款的二分之一。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過20年，借款人年齡不超過男性60周歲，女性55周歲。住房房齡加貸款期限不超過30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過10年。公積金貸款：最高貸款年限為30年。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．二手房貸款方式：Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝?貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計額）日利率每月實際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金月利率（１＋月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)1（三）申請二手房貸款所需具備的條件1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物．4．所購商品房產(chǎn)權明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋所有權證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權利的住房。（四）申請貸款所需提供的資料１． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉讓合同》。２． 購房人（借款人）提交的資料：（1）收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）；身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證；（2）若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、驗資報告及近期財務報表和貸款證等有關證件資料。３．售房人提交的資料：（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；房屋共有人同意出售的書面文件；所售房屋的產(chǎn)權證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關文件（若所轉讓房產(chǎn)為國有資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉讓的證明文件）。二、杭州市二手房交易稅費1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所有權發(fā)生轉變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權承受人）征收一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權變動征收的一種專門稅種。應繳稅額 = 計稅價格%（針對個人住宅、排屋） 計稅價格3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方）印花稅對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。應繳稅額 = 計稅價格5‰0 計稅價格3‰0（針對商品房）3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方）應繳稅額 = [計稅價格－（房產(chǎn)原值）原成交價]%開征時間：2000年9月1日適用的對象和范圍：個人出售、購買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。 單位住宅、非住宅均要征收。%的組成：營業(yè)稅5%、城市建設維護稅7%、教育費附加4%，即5%+5%（7%+4%）=%4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方）土地出讓金繳納標準 （元/平方米）土地等級一二三四五六七八繳納標準6005004003002001008050出讓年期20以下2125263031353640414546505155566061656670修正系數(shù)年期修正系數(shù)土地出讓金 = 土地分攤面積土地等級相應的繳納標準金額年期修正系數(shù) ↓　　　 　 建筑面積247?？倶菍?．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方）房改房出售后，賣方取得的凈收益應按超額累進比例繳納所得收益。房改房交易住房標準價款職務等級一般干部科級處級局級廳級享受面積（平方米）708090100120（元）273000312000351000390000468000（元）3360003840004320004800005760003000元/平方米70平方米= 27300元征收原則：免征所得收益；，按超額部分的25%繳納所得收益；，按超額部分的50%繳納所得收益。 出售價款（不包括原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款）特例：教師可增加10平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加10平方米。關于退稅：前一年←賣40萬→后一年A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的，%部分，退100%；%部分，退90%。B、購房金額小于所出售住房出售價的，%部分，退50%；%部分，退50%。6．20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方）應繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費用）20%合理費用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。開征時間：20