【正文】 在10厘米以上。ξ 架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。ξ 服務式公寓：以提供酒店式管理服務的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務中心等酒店功能設施。ξ 廠 房：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結構與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重負荷量、電力供應量及交通運輸?shù)确矫?。?房屋所有權證：是國家依法保護房屋所有權人的合法權益的法律憑證。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。包括私房、單位自管房、上市房改房等?！　　　　　　　　　　　》康禺a(chǎn)基礎知識一、 房地產(chǎn)知識（一）房地產(chǎn)開發(fā)１．房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能1）內 資(境內投資主體設立的)綜合性開發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項目項目公司――只為了一個項目或為多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。5． 使用的耐久性。房地產(chǎn)具有其它財產(chǎn)和商品所不具有的特性：1． 不可移動性。房地產(chǎn)是一種價值巨大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。2）外 資(境外投資主體設立的,包括中外合資企業(yè),中外合作企業(yè))綜合性開發(fā)公司及項目公司２．按注冊資金區(qū)別等級一級：注冊資本不低于5000萬元；經(jīng)營5年以上且連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等；二級：注冊資本不低于2000萬元；經(jīng)營3年以上連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等；三級：注冊資本不低于800萬元；經(jīng)營2年以上連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；四級：注冊資本不低于100萬元；經(jīng)營1年以上；已竣工的建筑工程質量合格率達100％等。amp。amp。是產(chǎn)權人行使其合法權益的必備條件。ξ 臨街鋪：作為營商用途的物業(yè)，并設有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。ξ 現(xiàn) 樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。ξ 框架結構：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構成的房子。ξ 毛坯房：交樓時單位內沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦全無間隔）ξ 裝修標準：由發(fā)展商向買家承諾交樓時附送的室內（外）裝修內容。（二）交通一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡完善、來往各處地方均方便。（四）方向這是一個影響樓價較重要因素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。3．中介是以第三者身份——言論客觀、公正。11．調節(jié)市場功能：準確定價，控制開發(fā)。2．反應慢：動作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找別人服務，有時候為了爭取時間，人們寧可犧牲品質。4．創(chuàng)同類房的最高價。3．多了解客戶的要求和特別需求。只有在落款處，即需要客戶簽字蓋章的地方，務必客戶自行填寫。WHY：為什么——房東為什么要賣（租）房子。雙方握手，時間一般以1~3秒為宜。男士握手時應脫帽，切忌戴手套握手。不要無意識地玩弄對方的名片不要當場在對方名片上涂寫上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片。集中注意力、仔細“傾聽”、并適當回應“是”、“對的”、“我了解”或重述對方內容。六．櫥窗客戶接待出門接待：帶名片陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。（二） 房型須填寫屬2房2廳或3房2廳。這可避免報價給客戶時因面積不符而錯誤提供實際價格，特別當物業(yè)顧問以每平方米價格報價，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價。在收盤時,游說業(yè)主付傭時有困難，可以以下幾點方法應對：1） 如業(yè)主拒絕付傭,應解釋放盤最終無非是想達成交易,既然本公司能為業(yè)主成交,當中一定是已付出了不少功夫,故業(yè)主付傭亦相當合理。但是實際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內全部出租或租予一個租客，業(yè)主應加多一些傭金才合理。這可加快每宗交易的成交機會及時間。由于中原規(guī)模龐大及信譽高，故業(yè)主對放鑰匙到中原均抱有信心。（十一）客戶放盤時必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀放盤及提供開門看樓服務。因而要都留業(yè)主電話，才會更有保障?？蛻魬{分店開出的傭金收據(jù)到財務部換取發(fā)票。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財務部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開收據(jù)。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領取.放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據(jù)，財務部直接支付樓款給業(yè)主。四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定如客戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。 租賃關系中應注意的問題：（1） 不得出租的幾種情況：①未經(jīng)綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅；②沒有產(chǎn)權證的房屋：產(chǎn)權證是房屋的權屬證件，沒有產(chǎn)權證就無法證明房屋的權屬關系，從而沒有租賃的法律基礎；③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權，追究法律責任；④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權證和租賃證進行處罰；⑤產(chǎn)權共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋；⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權人在行使權利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權人的同意；（2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過20年，超過20年，超過部分的無效。，必須取得其他共有人的書面同意。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。否則造成損失應負責賠償。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。 定買賣雙方在規(guī)定的時間內簽定正式的《房屋轉讓合同》，如一方違約則適用定金法則。 定金不得超過總價款的20%，超過部分無效。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。如果沒有約定，則王某轉租必須事先征得房東的同意。黃某取得了該房屋所有權后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關。請問我結婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。最高貸款額度不得超過總房款的二分之一。二、杭州市二手房交易稅費1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所有權發(fā)生轉變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權承受人）征收一次性稅收。房改房交易住房標準價款職務等級一般干部科級處級局級廳級享受面積（平方米）708090100120（元）273000312000351000390000468000（元）3360003840004320004800005760003000元/平方米70平方米= 27300元征收原則：，免征所得收益；，按超額部分的25%繳納所得收益；，按超額部分的50%繳納所得收益。關于退稅：前一年←賣40萬→后一年A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的，%部分，退100%；%部分，退90%。應繳稅額 = 計稅價格%（針對個人住宅、排屋） 計稅價格3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅）2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方）印花稅對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。住房房齡加貸款期限不超過30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過10年?！窘獯稹堪凑铡痘橐龇ā芳八痉ń忉?，如果一方在婚前購買的房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。【解答】1)根據(jù)有關法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”基于以上規(guī)定，房東出賣房屋，未提前三個月履行通知義務，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“杭州市仲裁委員會”，而是“杭州仲裁委員會”。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。建筑面積以產(chǎn)權證為準。 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。建筑面積以產(chǎn)權證為準。若承租方放棄優(yōu)先購買權的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權的書面聲明。如果想為未成年人買房，應當由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責任跟蹤，確保客戶已收到所退還的款項。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領取樓款，應出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務部直接付款給代收樓款人。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。4．收款地點如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領用，并由分行經(jīng)理簽字確認。5．每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務部對帳，財務部檢查收據(jù)開具情況。（十三）了解所有放