【正文】 ? 4 福州二手房交易稅費(fèi)明細(xì)??????????????? 5 交易合同樣本???????????????????? 8 二手房貸款????????????????????? 9 二手房按揭????????????????????? 10 公積金貸款????????????????????? 11 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)?????????????????????? 13 三、 福州二手房中介傭金 制度 ?????????????? 15 四、 二手房買(mǎi)賣(mài)陷阱及 雙方 應(yīng)注意的法律問(wèn)題 ????? 15 買(mǎi)方應(yīng)注意問(wèn)題???????????????????? 15 賣(mài)方應(yīng)注意問(wèn)題???????????????????? 23 五． 福州二手房市場(chǎng) 現(xiàn)狀 ????????????????? 26 六、 絕對(duì)經(jīng)驗(yàn)助你成功買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房 ????????????? 27 2 一 、房產(chǎn)中介組織的社會(huì)功能與運(yùn)作機(jī)理 中介組織是社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于、企業(yè)和個(gè)人之間，從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評(píng)價(jià)、監(jiān)督、咨詢(xún)等活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。另一方面，質(zhì)量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問(wèn)題。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。居間是指，雙方當(dāng)事人約定一方為他方提供、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喠⒑贤拿浇椋浇o付報(bào)酬的民事活動(dòng)。本市房屋價(jià)位通常為 10 萬(wàn)－ 50 萬(wàn)之間。 【洗盤(pán)】 中介工作人員通過(guò)業(yè)主資料或其他途徑，來(lái)了解房屋的最新動(dòng)態(tài) 和基本情況。 普通住宅 一）未滿(mǎn)兩年的普通住宅 契稅：成交價(jià) *% 營(yíng)業(yè)稅全額征收：成交價(jià) *% 個(gè)人所得稅： (賣(mài)出房?jī)r(jià) 原購(gòu)房?jī)r(jià) 合理費(fèi)用 )20% ，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣(mài)出房?jī)r(jià)的 20%扣除，即個(gè)人所得稅＝ (賣(mài)出房?jī)r(jià) *80%原購(gòu)房?jī)r(jià) )20% 。 五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。 所需材料 , 相關(guān)費(fèi)用清單 , 買(mǎi)方提供 夫妻雙方身份證； 戶(hù)口本（或暫住證）； 結(jié)婚證（或單身證明） 房產(chǎn)證； 10 房屋買(mǎi)賣(mài)合同原件； 房產(chǎn)竣工年代證明； 配偶同意出售證明。 賣(mài)方提供 夫妻雙方身份證； 戶(hù)口本（及暫住證）； 結(jié)婚證（或單身證明）； 房產(chǎn)證、房屋買(mǎi)賣(mài)合同原件； 14 房產(chǎn)竣工年代證明（可手寫(xiě)）； 配偶用意出售證明 。 據(jù)了解，目前福州的二手房市場(chǎng)仍延續(xù)著十年前的做法，傭金在交易完成后從定金里扣除，這種做法難以約束客戶(hù)，容易引起跳單現(xiàn)象，而福州房地產(chǎn)交易中每 15 年有近 30%的單子 跳單 ?；蛘呤琴I(mǎi)了以后，根據(jù)市場(chǎng)情況，經(jīng)過(guò)裝修改造，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu(mài)店。否則，盲目投資不但不會(huì)有所贏利，而且會(huì)使投資人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。這時(shí)這位二手房購(gòu)房人才如夢(mèng)初醒，原來(lái)自己買(mǎi)的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒(méi)有向銀行還清借款，盡管有購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商會(huì)隨時(shí)收回房產(chǎn)的。如果 17 是二手房主人尚未從開(kāi)發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開(kāi)發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購(gòu)房人就要格外謹(jǐn)慎。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請(qǐng)開(kāi)發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開(kāi)發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門(mén)向二手房購(gòu)買(mǎi)人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這樣做會(huì)使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購(gòu)買(mǎi)人與二手房主人達(dá)成 一致意見(jiàn)，請(qǐng)二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購(gòu)買(mǎi)人的銀行，這樣操作，程序就較為簡(jiǎn)便，法律障礙就少多了。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來(lái)的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見(jiàn)證，以證實(shí)其真實(shí)性。當(dāng)購(gòu)房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。 注意事項(xiàng)之五：欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手 房買(mǎi)賣(mài) 我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)越高，有的高級(jí)住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到每平方米每月 2． 5 美元或 3 美元。例如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)、國(guó)際電話(huà)費(fèi)和國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途話(huà)費(fèi)等。同時(shí)購(gòu)買(mǎi)了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對(duì)購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)也存在法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，購(gòu)買(mǎi)人的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來(lái)。原來(lái)法律關(guān)系的主體因?yàn)闅v史的沿革與變化也會(huì)導(dǎo)致原來(lái)法律關(guān)系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動(dòng)，有時(shí)甚至不清。這就在法律上保障了購(gòu)買(mǎi)人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭(zhēng)議排除在購(gòu)買(mǎi)人的法律責(zé)任之外。購(gòu)房人常常會(huì)處在兩難境地。 （二 ）賣(mài)方必須注意事項(xiàng) 目前委托中介銷(xiāo)售二手房一般有兩種方式：獨(dú)家代理方式和一般方式。有效期定多久比較好呢？ 代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因而專(zhuān)家建議，簽約過(guò)程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)“到手價(jià) ”。雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。自己不熟悉的話(huà)，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。 ” 25 但是，業(yè)界對(duì)此反應(yīng)平靜，認(rèn)為樓市的適度回落有利于未來(lái)幾個(gè)月的健康發(fā)展。 ,“市場(chǎng)在慢慢發(fā)生變化，剛性需求所占比例下降，導(dǎo)致了 4 月交易量下降。雖然剛性需求仍是主流，但高價(jià)房源的比例上升也是必然趨勢(shì)。但從上旬的交易量來(lái)看，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與中介的適應(yīng)過(guò)程，還要持續(xù)一段時(shí)間。如何選擇一個(gè)好的中介呢？大家都很怕遇到黑中介，以前也經(jīng)常有一些中介不好的新聞，讓大家心有戚戚。因?yàn)榈谝皇桥率峭星吮P(pán)。你看了幾家中介，就有幾個(gè)業(yè)務(wù)員會(huì)和你聯(lián)系，這個(gè)時(shí)候，在盤(pán)源都有的情況下，你就要選擇一個(gè)最好的業(yè)務(wù)員作為以后為你服務(wù)的對(duì)象了。這個(gè)時(shí)候，你就要考慮是否更換業(yè)務(wù)員了。過(guò)了學(xué)習(xí)期能接客人后，也是大熱天的天天站在門(mén)口等客人。一個(gè)人的知識(shí)廣度往往也是一個(gè)人業(yè)務(wù)能力的側(cè)面反映。這個(gè)很多生意場(chǎng)上的定律，其實(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)中也一樣。讓我們渡過(guò)一個(gè)非常愉快偷懶的下午。最后，他放 47 萬(wàn)的房子，我們卻 49 萬(wàn)幫他賣(mài)了。老人家也是要移民的人，處理完這些不動(dòng)產(chǎn)就走了。用這種心態(tài)，往往會(huì)得到更多的報(bào)答。這個(gè)東西說(shuō)有用也有用，還真有告成功過(guò)的，最后賠償?shù)膫蚪稹?有句老話(huà)叫 “ 嫌貨才是買(mǎi) 貨人 ” ，在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中也一樣。然后就開(kāi)始找房子一些有的沒(méi)的缺點(diǎn)來(lái)批評(píng)。呵呵，講到這里，想起我一個(gè)同事搞笑的例子就是典型的失敗。后面每次看房只要簽字就可以了。我們經(jīng)理經(jīng)常說(shuō)的一句話(huà)是： “ 牽住客戶(hù)的鼻子走，扯住業(yè)主的尾巴行。這個(gè)對(duì)后面談價(jià)時(shí)有大用。結(jié)果后來(lái)事實(shí)證明，他們買(mǎi)的那套房是我們那片小區(qū)最值當(dāng)?shù)姆孔?。等盤(pán)宜專(zhuān)不宜博，保持最多兩個(gè)業(yè)務(wù)員聯(lián)系就可以了。雙方一拍兩散。能捱到后面賺到錢(qián)的還好說(shuō)，沒(méi)捱過(guò)去的那些最苦的時(shí)候經(jīng)歷了，能賺錢(qián)了很多卻離開(kāi)了這個(gè)行業(yè)，而且很多是兩手空空。一些剛?cè)胄械男」媚铮铱疵刻煅劬Χ家t上幾回。所以想了想，還是寫(xiě)一篇吧。到今兒 33 個(gè)，變味了，一諾千金倒還是一諾千金，只不過(guò)解釋?xiě)?yīng)該變成： “ 你口頭承諾了，我談到這個(gè)價(jià)錢(qián)你就買(mǎi)房。所以，誠(chéng)意金就誕生了。誠(chéng)意金還有另外一種作用，就是業(yè)務(wù)員在和業(yè)主談價(jià)時(shí)，一旦談到了客戶(hù)要求的價(jià)錢(qián)，可以立即把誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為訂金交到業(yè)主手上，把房子給確定下來(lái)。有些朋友可能會(huì)問(wèn)了，為什么老會(huì)這么湊巧，一要訂就會(huì)發(fā)生這樣那樣的事情。時(shí)間一天一天的走，可能突然某一天，某個(gè)中介的業(yè)務(wù)員例行復(fù)盤(pán)致電給業(yè)主并例行壓價(jià)的時(shí)候，這個(gè)業(yè)主突然覺(jué)得，不降價(jià)就賣(mài)不出的時(shí)候，可能就突然接受了業(yè)務(wù)員壓價(jià)的請(qǐng)求。所以，這個(gè)時(shí)候那些放盤(pán)的業(yè)主是大家復(fù)盤(pán)青睞的對(duì)象。因此這個(gè)時(shí)候，手里有金的中介，當(dāng)然是最占據(jù)優(yōu)勢(shì)的。邊讓業(yè)務(wù)員幫你談邊等看看有沒(méi)有更好的盤(pán)。認(rèn)為業(yè)主反價(jià)是太沒(méi)品的事情。所以，反價(jià)這種行為既然普遍存在，那就應(yīng)該以平常心對(duì)待。業(yè)主主動(dòng)提價(jià)，這個(gè)是比較難搞的。所以，要留住房源，什么辦法都要想，什么手段都要用 。還有某些中介的要談成的客人，可能也是其他中介的客人。這時(shí)一般業(yè)主就都會(huì)問(wèn)些詳細(xì)情況了，客戶(hù)什么情況啦，能不能下訂啊等等。這里岔開(kāi)話(huà)題講講，出差這個(gè)借口一開(kāi)始利用率幾乎是百分百，這是最簡(jiǎn)單的也是最合理的借口。 而如果自己拿不出更有力的籌碼，那各種層出不窮的戲碼就要上演了 目的只有一個(gè)，留住盤(pán)源。通常，一個(gè)盤(pán)運(yùn)行在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)時(shí)，基本上有這個(gè)盤(pán)的中介都會(huì)保持一種不自覺(jué)的默契，不會(huì)太去觸動(dòng)這個(gè)業(yè)主。而且敢于提價(jià)，證明也并不是急需售房換錢(qián)的主。但是在個(gè)體交易中其實(shí)還算是偶然事 件 并不是每個(gè)業(yè)主都沒(méi)事就反價(jià)的。而是一種雙向的行為。當(dāng)然，最后說(shuō)說(shuō)交誠(chéng)意金的一個(gè)技巧。呵呵，只是延伸開(kāi)去講多了一些。另外，還有一些勤快的業(yè)主，既然降價(jià)了，會(huì)一 個(gè)一個(gè)打電話(huà)通知他放盤(pán)的中介。每當(dāng)這個(gè)時(shí)候，店里面都會(huì)一陣亂忙，每個(gè)業(yè)務(wù)員都會(huì)聯(lián)系自己有希望的客戶(hù)，告訴其降價(jià)的消息，看看能不能下訂。一個(gè)業(yè)主的房子，在十個(gè)中介放盤(pán)，就算一個(gè)中介只有一個(gè)客人適合，也有十個(gè)人盯著這個(gè)房子的。有不少客戶(hù)，聽(tīng)到業(yè)務(wù)員談到價(jià)后，也答應(yīng)下訂金了。首先是對(duì)于買(mǎi)家的防范。你拿個(gè)千把兩千做誠(chéng)意金。這個(gè)時(shí)候一些業(yè)務(wù)員就會(huì)向買(mǎi)家提出，交一些錢(qián)作為誠(chéng)意金給中介。但是業(yè)務(wù)員也是是為了生活，能怪誰(shuí)呢？?jī)H僅這些嗎？當(dāng)然不止，挨罵的地方還多了去了。 復(fù)盤(pán) 的過(guò)程應(yīng)該說(shuō)也是個(gè)挨罵心理歷練的過(guò)程。我們失去了一單生意。誰(shuí)知道七八個(gè)業(yè)務(wù)員，其實(shí)都是一個(gè)客。 所以，這個(gè)行當(dāng)里面，也有太多的偶然因素在里面了，這些也很難用理性去分析判斷。而且還可能偏偏就是買(mǎi)家最滿(mǎn)意的一套。 , 這時(shí)，做為 一個(gè)買(mǎi)家，還是那句老話(huà)，要把握自己的主動(dòng)權(quán)。后來(lái)看房簽字只是回去向經(jīng)理交任務(wù)而已。進(jìn)屋后兩個(gè)人 就在業(yè)主面前指指點(diǎn)點(diǎn)唾沫橫飛看似商討，其實(shí)就是指桑罵槐，想讓業(yè)主主動(dòng)降價(jià)。然后時(shí)不時(shí)把中介拉進(jìn)來(lái)，一起打壓打壓，爭(zhēng)取為日后談價(jià)站到主動(dòng)的位置。最開(kāi)心的就是看到那些挑三揀四，這也不行，那也不好的客人。對(duì)付的方法其實(shí)蠻多，再比如說(shuō)如果簽看房協(xié)議和買(mǎi)房的是同一個(gè)人，那你看房協(xié)議寫(xiě)個(gè)假名字和身份證號(hào)碼吧，中介問(wèn)你要身份證就說(shuō)沒(méi)帶就是了。而你所聯(lián)絡(luò)的業(yè)務(wù)員也應(yīng)該紛紛打電話(huà)和你約時(shí)間了。 我做過(guò)一些總結(jié)，在自己和一些同事的成交案例中，大家相處比較愉快的客戶(hù)，買(mǎi)到好房子的概率和整個(gè)交易流程 的順暢程度，都高于那些相處的并不怎么好的客人。最后這個(gè)買(mǎi)家出 50 萬(wàn)。但是因?yàn)楦鞣N原因，看了許多都談不成，讓人感覺(jué)挺沮喪的。因?yàn)橥ǔI(yè)務(wù)員都不會(huì)主動(dòng)去和拉關(guān)系，因?yàn)楫吘乖谡麄€(gè)交易中是扮演服務(wù)的角色。那么，這個(gè)業(yè)務(wù)員是值得你信賴(lài)的。但是就是每次都倒在談判階段。你可以要到中介經(jīng)理的名片，然后私下打電話(huà)提出要求。如何知道一個(gè)業(yè)務(wù)員的水平到底如何呢？首先在和業(yè)務(wù)員交流之前，先上網(wǎng)準(zhǔn)備一些問(wèn)題，最好是有數(shù)據(jù)的。而上門(mén)走完幾個(gè)中介，說(shuō)好你的要求，留下你的電話(huà)。只要是有資質(zhì)備案基本都可以相信。 六、絕對(duì)經(jīng)驗(yàn)助你成功買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房 1） 選擇中介 當(dāng)你決定買(mǎi)房時(shí)，第一個(gè)信息來(lái)源相信大家都是報(bào)紙和網(wǎng)站。一位業(yè) 內(nèi)人士告訴記者，由于海西經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，他們普遍看好后市，近期公司接連在多所高校進(jìn)行招聘，同行們也在做相同的事。而一些擅長(zhǎng)經(jīng)紀(jì)中高端房源的中介，在四月份并沒(méi)有受到很大影響。 ” 福州誠(chéng)信達(dá)房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王道輝表示，今年一季度的交易量，基本是建立在去年剛性需求壓抑的基礎(chǔ)上。因此建議如果不是很精通二手房交易的話(huà)，還是委托中介比較穩(wěn)當(dāng)，中介會(huì)全權(quán)辦理 二手房交易中的復(fù)雜手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方一般只要在合同上簽字就可以了。 合同細(xì)節(jié)要講清 一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。 屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。 “跳過(guò) ”中介有風(fēng)險(xiǎn) 有一些 “精明 ”的賣(mài)房者通過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì) “跳過(guò) ”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。怎樣賣(mài)房最安全？二手房怎樣才能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)？什么時(shí)候交房最合適？“好房子”在這里為您支招： 選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買(mǎi)房者和購(gòu)房者不勝其煩。 在購(gòu)買(mǎi)諸如此類(lèi)的房產(chǎn)時(shí)，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的 。 注意事項(xiàng)之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 由于社會(huì)上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。而原來(lái)的那個(gè)原始國(guó)家機(jī)關(guān)擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱(chēng)仍然是原始的國(guó)家機(jī)關(guān)，所以幾家與原始國(guó)家機(jī)關(guān)有牽連的公司都自稱(chēng)原國(guó)家機(jī)關(guān)的房產(chǎn)應(yīng)該歸其所有。購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購(gòu)買(mǎi)的二手房后， 要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門(mén)去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷(xiāo)商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門(mén)核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰(shuí)，抵押期限多長(zhǎng)，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。當(dāng)拍賣(mài)完畢，受 益人會(huì)立即領(lǐng)錢(qián)走人，其他的費(fèi)用則無(wú)人會(huì)過(guò)問(wèn)，而這些費(fèi)用很可能由于房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，而仍然會(huì)由有關(guān)人士前來(lái)催繳，所以拍賣(mài)房購(gòu)買(mǎi)人會(huì)發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務(wù)之中。 在簽訂高檔二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，最好在交易時(shí)徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公