【正文】 ” 25 但是，業(yè)界對此反應平靜，認為樓市的適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。榕城二手房企業(yè)交易量的總和，環(huán)比下降了大約 15%左右。業(yè)界對此反應相對平靜，認為這是樓市結構性調整的必然，適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當，中介會全權辦理 二手房交易中的復雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。 自售房屋有學問 目前市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關注。 合同細節(jié)要講清 一些經(jīng)紀人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。雖然現(xiàn)在辦理產權過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。 不要輕易提前交房 24 在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。 交鑰匙要謹慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。 屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價 ”。如果只簽一個 “到手價 ”，必然給中介留下很大的操作空間。 不能簽 “到手價 ” 據(jù)一些中介公司反映，許 多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個 “到手價 ”，即直接到手的錢有多少簽多少。 “跳過 ”中介有風險 有一些 “精明 ”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會 “跳過 ”中介與購房者直接進行交易。有效期定多久比較好呢？ 代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。 兩種代理方式各有利弊 托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。怎樣賣房最安全？二手房怎樣才能賣個好價錢？什么時候交房最合適？“好房子”在這里為您支招： 選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。 （二 ）賣方必須注意事項 目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。隨著房地產市場的發(fā)展，二手房市場也會越來越大，二手房的商機也會隨著增加。 二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。 在購買諸如此類的房產時，最重要的是前期的調查，這種調查應該是全面的、綜合的 。購房人常常會處在兩難境地。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產所隱藏的秘密，因為房產本身不會說話。有的房產屬于合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。 注意事項之九：有法律糾紛的舊房產的交易 由于社會上各種復雜的經(jīng)濟關系，使得許多房地產處在法律糾紛之中。這就在法律上保障了購買人的合法權益，將可能有的關于權屬的爭議排除在購買人的法律責任之外。所以在理清了這些法律關系之后，投資人就可以與舊房產的實際擁有人一起持轉讓協(xié)議和所有歷史文件及相關上級機關的證明到房屋土地管理機構辦理產權轉移手續(xù)。雖然現(xiàn)在舊房產的產權單位名稱仍是已不存在的原始國家機關，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都 會有上級機關的紅頭文件，以及原始國家機關對待機關轉公司，后又因公司分家劃分其財產的內部文件，最后是股份制改造對國有資產人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個公司才是舊房產真正的所有人。而原來的那個原始國家機關擁有產權的房產，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產權單位的名稱仍然是原始的國家機關，所以幾家與原始國家機關有牽連的公司都自稱原國家機關的房產應該歸其所有。原來法律關系的主體因為歷史的沿革與變化也會導致原來法律關系主體所擁有的房產的歸屬之變動，有時甚至不清。同時在轉讓協(xié)議上也要請抵押權人簽字，轉讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應與購房人一起辦理產權過戶手續(xù)。現(xiàn)有的《城市房地產抵押管理辦法》和《北京市房地產抵押管理辦法》，只是強調了經(jīng)抵押權人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產可以轉讓。購買該類二手房風險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后， 要先到該房產所在地的房屋土地管理部門去核查，應注意的是中外合資企業(yè)的房產或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長，然后應與房產所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉讓該房產。同時購買了這種設有抵押權的房產對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權人要實現(xiàn)抵押權，購買人的風險就顯現(xiàn)出來。這就是說，已 經(jīng)設定抵押的房產是可以轉讓的，但轉讓的前提條件是要得到抵押權人的同意。這些情況應與拍賣公司和債權人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關法律文件。當拍賣完畢，受 益人會立即領錢走人，其他的費用則無人會過問，而這些費用很可能由于房產的不可移動性，而仍然會由有關人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務之中。例如物業(yè)管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內長途話費等。這時往往是購進二手房的好時機，因為拍賣的價格可能會較為理想。有的是作為抵押物擔保，抵押期到抵押權人實現(xiàn)抵押權而拍賣。 在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業(yè)管理費的收費標準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費單來找麻煩。 注意事項之五：欠物業(yè)管理費和其他費用的二手 房買賣 我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費越高，有的高級住宅區(qū)的物業(yè)管理費達到每平方米每月 2． 5 美元或 3 美元。 如果共同所有人里有一個人不同意轉讓，則轉讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。在轉讓 協(xié)議簽訂時，所有的共有人都應當在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。關鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉讓該二手房，最好的方法是購房人應與所有共有人見面，了解一下具體情況。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購 房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續(xù)。 另一類情況是房產證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。 有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協(xié)議。 注意事項之三：夫妻共有的二手房買賣 根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。這樣做會使程序較為復雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成 一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。 二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關系就需要終止。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。當然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止 原來的貸款協(xié)議。如有抵押登記應辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔保而建立的反擔保法律關系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產權轉讓手續(xù)。 在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責任，代債務人 —— 二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權利直接向債務人 —— 二手房主人要求履行法律責任，直至收回住房。雖然二手房的主人與銀行的關系是借貸關系，二手房主人是債務 主體， 但房產卻是抵押擔保物。如果 17 是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產的主人向按揭銀行承擔著連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。當二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關系和當前的法律狀態(tài)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸 款的期限都在 10 年至 20 年間。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務的房產，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時收回房產的。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產權，所以其所擁有的住房的小產權證自然也未辦下來。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內各種設施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補償。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準開發(fā)建設一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有 關拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟補償。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成?；蛘呤琴I了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風味餐廳或專賣店。 注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應注意的法律問題 （一）買方必須注意以下各事項： 在拆遷區(qū)的二手房買賣 已有銀行按揭的二手房的買賣 夫妻共有的二手房買賣 共同擁有產權的二手房買賣 欠物業(yè)管理費和其他費用的二手房買賣 拍賣時的二手房買賣 已經(jīng)設定抵押的二手房買賣 產權關系不清的二手房買賣 有法律糾紛的舊房產的交易 一般來講，二手房買賣時所遇到的風險會較高，法律問題比較多，原因是二手房不 是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。 據(jù)了解，目前福州的二手房市場仍延續(xù)著十年前的做法，傭金在交易完成后從定金里扣除，這種做法難以約束客戶，容易引起跳單現(xiàn)象，而福州房地產交易中每 15 年有近 30%的單子 跳單 。而買賣雙方承諾按合同約定按時支付全額傭金。 《存量房買賣居間合同》明確規(guī)定，如因買賣雙方原因最終未能完成該房產產權過戶的，該傭金不退還；因中介原因導致該房產產權不能按規(guī)定過戶的，中介應退還傭金，并承擔相應責任。新合同中，對中介的傭金和責任有了明晰的界定，業(yè)內認為，此舉避免了跳單現(xiàn)象，將有效規(guī)范房地產交易市場。 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結婚證（或單身證明）； 房產證、房屋買賣合同原件； 14 房產竣工年代證明（可手寫）； 配偶用意出售證明 。 13 （七）產權過戶 定 義： 買賣雙方自行成交或在其他中介公司成交后，委托辦理后續(xù)的產權過戶變更手續(xù)，并結合公司的按揭貸款、轉按揭業(yè)務為買賣雙方提供過戶、貸款的全面服務。 服務對象： 適應公積金貸款條件的購房人 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結婚證； 夫妻雙方用工合同復印件 夫妻雙方收入證明各 2 份 夫妻雙方一寸彩色照片各 2 張 。 服務對象： 按揭期間或抵押期間房產的售房人 ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 , 11 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 共有人（愛人）手寫同意出售證明； 房產證、原房屋買賣合同原件或復印件； 房產竣工年代證明（可手寫）； 購房發(fā)票復印件； 銀行借款合同 銀行對帳單 買方提供 , 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 個人收入證明 — 我公司提供表格； 所在單位營業(yè)執(zhí)照副本的復印件加蓋公司公章。 所需材料 , 相關費用清單 , 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（或暫住證）； 結婚證