【正文】 司會(huì)拿著欠費(fèi)單來找麻煩。關(guān)鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應(yīng)與所有共有人見面，了解一下具體情況。 另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止 原來的貸款協(xié)議。雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù) 主體， 但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原借款合同。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。在購買時(shí)買賣雙方并沒有什么大的爭(zhēng)議，二手房買賣順利完成。 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應(yīng)注意的法律問題 （一）買方必須注意以下各事項(xiàng)： 在拆遷區(qū)的二手房買賣 已有銀行按揭的二手房的買賣 夫妻共有的二手房買賣 共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣 欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手房買賣 拍賣時(shí)的二手房買賣 已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣 產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣 有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 一般來講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較高，法律問題比較多，原因是二手房不 是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。新合同中，對(duì)中介的傭金和責(zé)任有了明晰的界定，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉避免了跳單現(xiàn)象，將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 服務(wù)對(duì)象： 按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人 ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 , 11 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 共有人（愛人）手寫同意出售證明； 房產(chǎn)證、原房屋買賣合同原件或復(fù)印件； 房產(chǎn)竣工年代證明（可手寫）； 購房發(fā)票復(fù)印件； 銀行借款合同 銀行對(duì)帳單 買方提供 , 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 個(gè)人收入證明 — 我公司提供表格； 所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件加蓋公司公章。 9 六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。 6 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔(dān) 50％ ” ） 登記費(fèi)： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的普通住宅 契稅：成交價(jià) *% 個(gè)人所得稅： (賣出房?jī)r(jià) *80%原購房?jī)r(jià) )20% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 全免征營(yíng)業(yè)稅 三）五年以上的普通住宅 契稅：成交價(jià) *% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 免征營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅 非普通住宅 一）未滿兩年的非普通住宅 契稅：成交價(jià) *3% 2 、營(yíng)業(yè)稅全額征收：成交價(jià) *% 7 個(gè)人所 得稅： (賣出房?jī)r(jià) *80%原購房?jī)r(jià) )20% 土地增值稅：成交價(jià) *% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔(dān) 50％ ” ） 登記費(fèi)： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的非普通住宅 契稅：成交價(jià) *3% 營(yíng)業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征 % 個(gè)人所得稅 (賣出房?jī)r(jià) *80%原購房?jī)r(jià) )20% 土地增值稅：成交價(jià) *% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 三）五年以上的非普通住宅 契稅：成交價(jià) *3% 營(yíng)業(yè)稅：按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征 % 印花稅：成交價(jià) *% 土地增值稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 8 免征個(gè)人所得稅 注：上述稅費(fèi)中，依法律、法規(guī)及政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅均由賣方承擔(dān) ， 契稅、印花稅和登記費(fèi)由買方承擔(dān)，交易手續(xù)費(fèi)由買賣雙方共同承擔(dān)。 【封盤】 這是在有客戶有意購買某物業(yè)時(shí)而采取的一種暫時(shí)性營(yíng)銷策略，封盤時(shí)只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。該價(jià)格總體是比較高的，應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)中介提供一系列服務(wù)的要求和對(duì)房產(chǎn)中介提供相關(guān)服務(wù)可能產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。 以一個(gè)普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時(shí)，通常會(huì)向其咨詢?cè)摲康氖袌?chǎng)價(jià)格，并據(jù)此為參考確定售房報(bào)價(jià)。 基于上述提 供房產(chǎn)交易機(jī)會(huì)、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務(wù)的三大功能，房產(chǎn)中介組織在我國于上世紀(jì) 90 年代開始產(chǎn)生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗(yàn)品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢(shì)的消費(fèi)者，需要借助某種專業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。無論是買方還是賣方，以個(gè)人行為去獲取交易信息都是高成本、高風(fēng)險(xiǎn)與低效率的。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所具有的特點(diǎn)，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。主要表現(xiàn)為商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級(jí)消費(fèi)群體適用型住房難買的狀況。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨(dú)特的 “個(gè)體間異質(zhì)性 ”。如房地產(chǎn)交易市場(chǎng)包括買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、拍賣 市場(chǎng)等，其中買賣市場(chǎng)又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟(jì) 3 適用房買賣等。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指，為委托人提 供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這時(shí)，需要房產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 （一）解讀中介機(jī)構(gòu)九大常用“俗語” 在買賣二手房時(shí)，中介口中五花八門的俗語總是讓一些買家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營(yíng)地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤、跑盤、封盤？什么叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識(shí)，相信會(huì)對(duì)二手房買家有所幫助。 【跳單】 買賣雙方通過中介搭建平臺(tái)之后，兩者 “ 過河拆橋 ” 私下交易。 乙方在 __________年 _____月 _____日前分 _____次付清，付款方式： 三、甲方在 __________年 _____月 _____日將上述房屋交付給乙方。 七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證； 房產(chǎn)證、房屋買賣合同原件； 配偶同意出售證明 2 份； 房產(chǎn)信息單。 同時(shí)，合同對(duì)交易三方的違約責(zé)任做了明晰的界定：中介如有故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假信息、私下串通等情況，損害買方或賣方利益的，利益受損方有權(quán)解除合同，中介應(yīng)退還傭金，并向利益受損方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對(duì)一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對(duì)于這位因投資而高價(jià)從舊房主 16 手里買來的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來說就是十分不合適的。他主動(dòng)出示了其購房時(shí)與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。在這10 年到 20 年間，又會(huì)有大量的原購房人會(huì)將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會(huì)給二手房買賣市場(chǎng)提出大量的問題，市場(chǎng)應(yīng)該怎么樣面對(duì)如此大量的二手房買賣？像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會(huì)留有法律隱患。所以對(duì)于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權(quán)人。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。 如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請(qǐng)簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請(qǐng)簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對(duì)此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。也有的情況是二手房主人因經(jīng)濟(jì)或刑事犯罪，法院拍賣 20 其房產(chǎn)并沒收其財(cái)產(chǎn)等等。 注意事項(xiàng)之七：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。但在實(shí)踐中，最好請(qǐng)抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對(duì)購房人在法律上比較有 保障。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證名稱沒有變更，但實(shí)際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史沿革。 出賣人在處理上述房產(chǎn)時(shí)，大都在價(jià)格上讓步較大，頗具吸引力。二手房買賣有時(shí)會(huì)遇到很好的商業(yè)機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和障礙也比較多。 目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)家代理合同，小型中介則比較傾向于 23 一般合同。 二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。如果這些細(xì)節(jié)問題在簽定合同前就 事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些 “后遺癥 ”了。市場(chǎng)回放 , 交易放緩，一線中介降 15, %從榕城二手房中介一線企業(yè)的統(tǒng)計(jì)情況來看， 4 月份二手房簽約量相對(duì) 3 月份有一定程度的下滑。 , 國房網(wǎng)副總經(jīng)理汪陳香甚至表示：市場(chǎng)的少量回調(diào) “ 令人欣慰 ” ，因?yàn)?“ 大起大落不利于企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 “總價(jià)七八十萬的房子，他們的客群觀望氛圍最濃。 “但是，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，真正的經(jīng)濟(jì)情況目前并沒有真正的好轉(zhuǎn)。打電話過去詢問的時(shí)候，不是賣了就是其實(shí)是一個(gè)非常差的房子。個(gè)人建議，如果不是太忙的話，上門詢盤。其次，你出了一個(gè)中介后，業(yè)務(wù)員都會(huì)觀察你會(huì)去哪里，如果看到你又去另外一個(gè)中介詢盤，往往會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)員產(chǎn)生一定的壓力，從而積極的幫你找房，約房看。如果你問上述這些問題業(yè)務(wù)員基本上都能條件反射似的回答。 , 2. 業(yè)務(wù)能力。這個(gè)同事也黯然的離開了這個(gè)行業(yè)。在這里和各位買家說，如果一個(gè)業(yè)務(wù)員各方面都不錯(cuò)，但是和你交談接 觸的時(shí)候總讓你有不是很舒服的感覺，這個(gè)時(shí)候果斷終止和這個(gè)業(yè)務(wù)員的接觸。其 實(shí)，業(yè)務(wù)員也是人，甚至因?yàn)樯硖幰粋€(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境而比常人來的更敏感，心情更容易大起大落，更加希望得到肯定和鼓勵(lì)的話語。但是老人家卻沒有一點(diǎn)不耐煩的表現(xiàn)，而且每次看完房后都主動(dòng)打電話來感謝。中間一些亂七八糟的費(fèi)用 10000 左右吧。確實(shí)存在著那么一些客人，認(rèn)為自己是給生意中介做，態(tài)度非常高傲，有時(shí)候想多談兩句就不耐煩，甚至開口訓(xùn)斥業(yè)務(wù)員等等，這往往會(huì)造成業(yè)務(wù)員積極性大減，并且有好的房源首先當(dāng)然會(huì)介紹給關(guān)系更好的客戶。在這里先說明一點(diǎn)，每次看房在 36 套之間，太少很難產(chǎn)生對(duì)比，太多容易花眼。呵呵，這樣到時(shí)候誰都拿你沒辦法。這 30 個(gè)往往是最實(shí)在的客人。 上面只是舉個(gè)例子說明而已，其實(shí)每個(gè)房子，每個(gè)客戶，每個(gè)業(yè)主情況都完全不一樣，不可能一一盡數(shù)，這當(dāng)中玄機(jī)千變?nèi)f化，只能靠當(dāng)場(chǎng)隨機(jī)應(yīng)變了。結(jié)果人業(yè)主一老人家耳背，不在面前大吼基本聽不到東西。只是你你要記 住你自己簽的假名字啊，不要每次不一樣麻煩了。不要為業(yè)務(wù)員的催促所動(dòng)搖而匆匆下決定。這個(gè)時(shí)候，是和中介繼續(xù)玩心理還是果斷下注，那就只能自己判斷了。運(yùn)氣這個(gè)因素在一個(gè)交易里面，是始終都存在的。還有一點(diǎn)很小的事情，但是很重要，就是買家最好告訴業(yè)務(wù)員一個(gè)方便的聯(lián)系時(shí)間。該客戶兩個(gè)月后在另外一家中介買了我同事最后要介紹的這套房子，價(jià)格多了五萬 在和這個(gè) 32 客戶談崩后，一買家直接收購了這套房做了個(gè)公證委托然后加五萬又直接放盤。想想看，一個(gè)再大的小區(qū)。業(yè)績(jī)完不成給經(jīng)理罵，打電話找客人不合時(shí)宜給客戶罵，在小區(qū)里面晃蕩想塞點(diǎn)小紙條給保安抓，帶人看房看多幾次業(yè)主不耐煩也罵，最可氣我有一次看樓按樓下鐵門呼叫請(qǐng)人開下門還給一大媽痛罵一通。誠意金到底是個(gè)什么東西呢？看字面很簡(jiǎn)單，就是表示誠意的金錢嘛，很簡(jiǎn)單，也很直白。我就相信你的口頭承諾了。因?yàn)橥鶅r(jià)錢的談判是痛苦的。但卻要等到周末才過來。而通常業(yè)主開始放盤的時(shí)候，價(jià)格一般是比市價(jià)肯定會(huì)高。 ,好，這個(gè)時(shí)候可能因?yàn)楦鞣N各樣的關(guān)系，最終確定能買的就一個(gè)客 人，如果他這個(gè)時(shí)候立即拿著訂金過來，那么恭喜，這個(gè)房子就是他的了。所以，到了這一步，大部分中介知道了這個(gè)消息。希望大家見諒。簽訂誠意金合同時(shí)，把承諾購買的價(jià)格寫的比你心目中的合適價(jià)格低個(gè)兩三萬，這樣主動(dòng)權(quán)就都會(huì)在你手里的（呵呵，就不詳細(xì)解釋了，怕還在做的同行拔刀砍人咧）。也就是說，不單業(yè)主反價(jià)，其實(shí)買家也經(jīng)常做這種事情 反價(jià)。出現(xiàn)的幾率反正是和房地產(chǎn)火爆的程度成正比的 在前年最瘋狂的時(shí)候，反價(jià)幾乎到了 100%，沒有業(yè)務(wù)員相信電腦里哪怕是前一兩天的業(yè)主報(bào)的價(jià)格。這種比較難對(duì)付。因?yàn)樵谝环N平衡的狀態(tài)下，人人都有做成的機(jī)會(huì)，所以這個(gè)時(shí)候每個(gè)業(yè)務(wù)員都會(huì)努力去找客，爭(zhēng)取占有先機(jī)。好，大戲開始上演了，一開始最簡(jiǎn)單的當(dāng)然就是直接電話業(yè)主，告訴業(yè)主有客人給到什么什么價(jià)格。但再好的借口也禁不起這么折