【正文】 在貸款清償之前需要將房產轉讓給他人，而向銀行申請將房產過戶給受讓人，并由房產受讓人繼續(xù)償還貸款或重新申請按揭貸款。 （六）公積金貸款 12 定 義： 福州 市住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款也叫住房公積金貸款，是由 福州 住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結婚證； 房產證、房屋買賣合同原件； 配偶同意出售證明 2 份； 房產信息單。 服務對象： 、產權變更的購房人和（或）售房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結婚證（或單身證明）； 個人收入證明 _我公司提供表格； 所在單位營業(yè)執(zhí)照副本的復印件加蓋公司公章。 三、 福州二手房中介傭金 制度 省建設廳、省工商局聯(lián)合制訂了二手房房地產經紀合同示范文本，新合同將于 2020 年 1 月 1 日起在全省范圍內推行。 新合同明確規(guī)定，中介向買賣雙方收取的傭金基準價格不超過合同成交價格的%（買賣雙方收費合計），二手房買賣中介經紀服務收費允許上浮 20%，下調不限，具體浮動幅度由設區(qū)市政府價格主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。 同時，合同對交易三方的違約責任做了明晰的界定：中介如有故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假信息、私下串通等情況，損害買方或賣方利益的，利益受損方有權解除合同，中介應退還傭金，并向利益受損方承擔損害賠償責任。否則 , 未支付方除向中介承擔支付傭金的義務外，還須向中介承擔為實現(xiàn)傭金權利所產生的其他必要費用。 國廣一葉點房網老總葉斌認為，以合同的方式明晰地界定中介的責任和權益，為中介解了后顧之憂。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經過裝修，將其出租，以此收回投資。因為房子是臨街而且投資人考慮的是經營，所以在談房價時，價格走勢較高。誰知當新主人剛開始經營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。這些經濟補償對一般的舊住宅區(qū)的住房應該還是合適的，但對于這位因投資而高價從舊房主 16 手里買來的臨街房再進行改建裝修的人來說就是十分不合適的。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠期將此地區(qū)列人舊城改造等。 注意事項之二：已有銀行按揭的二手房的買 賣 有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。經全面考察，買賣雙方決定成交。他主動出示了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新 房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負責催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產。在購買此類的二手房時，購房人應該全面了解該房產的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產證和土地證和原開發(fā)商的“五證”。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。在這10 年到 20 年間，又會有大量的原購房人會將自己已進行按揭貸款的住房或是已經辦理完抵押貸款的住房再次轉手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？像這類二手房的買賣程序應該是較為復雜的，但是如果處理得當，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。如果是二手房的主人已經與原開發(fā)商辦理完產權變更手續(xù)，并且已經拿到產權證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房 購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。因為這時該二手房所涉及的法律關系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關系和開發(fā)商與銀行間的擔保關系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔保與被擔保關系，每一個法律關系的變化都影響著另外一個法律關系。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權人一方面可以徑行向債務人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務人的欠款。所以對于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權人。對此類交易有兩種處理方法：一是 如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。同時還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔保協(xié)議。原來的法律關系需要重新調整，新的法律關系需要重新建立。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關系。所以購買此類二手房的投資人 18 應首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經拿到產權證和土地證。除此之外，還要知道在辦理二手房轉讓時，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因為此類二手房復雜的法律關系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關人員協(xié)商才能確定如何處理該房產，所以在選擇與購買此類二手房時應當格外注意 。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情 況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協(xié)議。夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，最后在產權過戶時會遇到障礙。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉 讓。 如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當然也應該是房產權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產的轉讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。 19 注意事項之四：共同擁有產權的二手房買賣 有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產。因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產，所以任何一個人都無權單獨處置共有的房產，不管這個人是否親自掌握產權證和土地證。在以后就該二手房轉讓事宜的談判中，應該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權委托書。但該授權委托書應該是經過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應該附在合同后面作為轉讓合同的附件。所以在購買共同擁有產權的二手房時，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。而高級住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在 100 平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在購買這類高檔住宅的二手房時就應該注意上述問題。 注意事項之六：拍賣時的二手房買賣 拍賣二手房的背 景較為復雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務到期無力償還，被銀行訴至法院，進行拍賣。也有的情況是二手房主人因經濟或刑事犯罪，法院拍賣 20 其房產并沒收其財產等等。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產，而由房產引起的其他費用，拍賣機構一律不予過問。因為原房主人已經因各種原因早已無力償付上述費用，而拍賣方一般是債權人或法院。 所以購買拍賣房的投資人在應拍前應該了解被拍賣房產的有關情況，并制定相應方案，一旦應拍成功，如何面對和處理一大堆的債務。 注意事項之七：已經設定抵押的二手房買賣 根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》，已經設定抵押的房地產，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。反過來講，如果一處設定了抵押的房產，如果未經抵押權人同意而轉讓，在法律上應歸無效。怎樣有效避免這種風險呢？在實際案例中，的確有人將已設定抵押的房產在未經抵押權人同意的情況下轉讓出去，自己獲得房價款后離開，等抵押權人要實現(xiàn)抵押權時才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復雜的法律糾紛。最好購房人能夠得到抵押權人的書面同意文件。但在實踐中，最好請抵押權人出具書面同意抵押房產轉讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有 保障。 21 注意事項之八：產權關系不清的二手房買賣 由于各種歷史原因或因為不同的機構變動，會導致原來的法律關系的調整。例如原來的某個國家機關經調整，變成公司，以后該公司又一分為二劃人兩個其他公司，而這兩個其他公司又因股份制改造進行資產重組和剝離，有的部分 歸人一股份公司，有的部分歸人一成立的有限責任公司或三產。現(xiàn)在實際擁有這些舊房產的公司要向新的投資人轉讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權，面對這些產權關系不清的房產到底該怎樣辦？ 首先應該理清這些舊房產的法律歸屬和法律關系。盡管歷經調整，雖然舊房產的產權證名稱沒有變更，但實際擁有人已經改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產的歷史沿革。 在舊房產轉讓協(xié)議里，投資人應要求舊房產實際所有人出具保證函，保證在關 于舊房產轉移過程中，如出現(xiàn)權屬爭議時，保證人應該承擔所有法律責任。對于有的法律關系不清、權屬也不確定的舊房產，建議購房人未理清之前，最好不應貿然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。例如有的房產被法院強制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標的物；有的房產的產權關系不明，正處在訴訟審理確權過程之中；還有的房產就要被 拿 22 去抵債。 出賣人在處理上述房產時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。但當購房人一旦與賣房人簽訂了轉讓協(xié)議，并支付了第一筆款項后，購房人就失去了自控權。退回吧，收不回已支付的款項，繼續(xù)支付吧，不能明明望著是一個懸崖而往下跳，真是進退兩難。尤其是大額的二手房買賣需要調查出賣人的財務報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。二手房買賣有時會遇到很好的商業(yè)機會，但與此同時，風險和障礙也比較多。二手房投資者只要把握好商機，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關，制作好完善的法律文件，在決策前做好詳細的法律與商務調查，還是能夠規(guī)避風險從而順利完成交易的。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委二手房市場與新房市場不同，除了買方是普通老百姓外，賣方大多數(shù)也是普通老百姓。據(jù)一位業(yè)內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇， 一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。 目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于 23 一般合同。 代理有效期宜短不宜長 如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個 有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。因為如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。 二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。碰到一些不法中介的話，等于制造了 “暗箱操作 ”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。 心平氣和報房價 由于半年來二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高 ，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還 需思量。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以 “保護現(xiàn)居住者 ”的權益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就 事先約定好了，就不會產生這些 “后遺癥 ”了。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。二手房交易是一個十分復雜的過程，牽涉到二手房的評估、各種手續(xù)以及各種費用，不是行外人很快就能掌握的。 五、 福州二手房市場 現(xiàn)狀 福州二手房市場進入盤整期 近日，據(jù)記者從多家房地產中介了解到， 4 月份下半月，多家中介企業(yè)交易量放緩，平均下滑了 15％左右。市場回放 , 交易放緩，一線中介降 15, %從榕城二手房中介一線企業(yè)的統(tǒng)計情況來看， 4 月份二手房簽約量相對 3 月份有一定程度的下滑。 21 世紀不動產福州區(qū)域總經理助 理肖少鋒告訴記者， 15%意味著 “ 相當于整個福州消失了兩家以上的一線中介。 “ 市場再這樣 ‘ 井噴 ’ 下去，反而是不利的。而既然是 “ 井噴 ” ，