【正文】 協(xié)議，并支付了第一筆款項(xiàng)后，購房人就失去了自控權(quán)。 代理有效期宜短不宜長(zhǎng) 如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè) 有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還 需思量。 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)福州區(qū)域總經(jīng)理助 理肖少鋒告訴記者， 15%意味著 “ 相當(dāng)于整個(gè)福州消失了兩家以上的一線中介。從結(jié)構(gòu)上來看，由于一季度剛性需求的井噴，大量的中低價(jià)格的房源和購房者都在這一過程中被消化。好房子是絕對(duì)不會(huì)等人等到上報(bào)紙的。 , 2） 選擇業(yè)務(wù)員 27 當(dāng)你走進(jìn)每一個(gè)中介，通常迎接你的那個(gè)就是以后跟你單的業(yè)務(wù) 員了。我以前有個(gè)同事，非常努力刻苦，剛進(jìn)公司的時(shí)候，天天去走盤，回公司就拿著筆記本背盤，每次公司考核都第一。原因也說不清，只能說人是感性的動(dòng)物，有時(shí)候磁場(chǎng)不對(duì)就是不對(duì)吧 ~！我相信每個(gè)人一生都能認(rèn)識(shí)一些就是讓你覺得不是很能接受的人，即是那個(gè)人確實(shí)是個(gè)好人。他說： “ 如果你們談的有結(jié)果，你們會(huì)主動(dòng)打電話給我的，我不用去催你們。一些條件合適，價(jià)格合理的房子很可能放一天就賣掉了。 3. 看房中的心理戰(zhàn)?？傊盐找粭l原則，適當(dāng)?shù)耐嘎蹲约嘿I房的誠意。呵呵，應(yīng)該就這三種了。氣的她老婆飛車兩個(gè)小時(shí)到我們店發(fā)了一大通脾氣。我一同事，和一客戶本關(guān)系不錯(cuò)，客戶也說有好房子隨時(shí)電聯(lián)沒關(guān)系。當(dāng)其他那些住的好好的業(yè)主每天被幾十個(gè)要他賣房的電話騷擾。但想深一層，這個(gè)東西其實(shí)就是對(duì)咱中國人口頭承諾這個(gè)東西的一個(gè)徹徹底底的否定。估計(jì)那個(gè)業(yè)務(wù)員聽到這個(gè)消息會(huì)吐血三升啊。 這個(gè)時(shí)候，因?yàn)楦叱鍪袌?chǎng)價(jià)的原因，其實(shí)每一家客戶都是談不成的，大部分客戶也是很熟悉市場(chǎng)的，所以隨著慢慢的隨著時(shí)間的過去，就會(huì)造成一種假象，好像這個(gè)房子沒什么人問津。幾個(gè)小時(shí)前，可能是一個(gè)客戶確定這個(gè)房子。但是前面有朋友提到業(yè)主反價(jià)的問題，而反價(jià)這種行為往往是伴隨著一個(gè)談價(jià)過程中一個(gè)重要的因素。讓業(yè)主反價(jià)有那些具體原因，而當(dāng)買家遇到業(yè)主反價(jià)的時(shí)候應(yīng)該如何做呢 , 業(yè)主會(huì)反價(jià)，最根本的原因是為了獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。比如和業(yè)主復(fù)盤的時(shí)，套套業(yè)主的話，有些無心機(jī)都業(yè)主就會(huì)透露某某中介有個(gè)客人出多少錢啦，價(jià)格滿不滿意了之類的。這個(gè)時(shí)候，就由業(yè)務(wù)員發(fā)揮了，基本套路應(yīng)該都是該客戶 可以隨時(shí)下訂啊，只是因?yàn)槌霾顩]回來啦等等。 一個(gè)好的二手房業(yè)務(wù)員，要有非常敏感的職業(yè)觸覺。而且雖然在整個(gè)大環(huán)境中雖然是必然存在的現(xiàn)象。說不定有另外的驚喜。起碼人家要賣房不會(huì)亂罵 )。其實(shí)這不是湊巧，而是必然，而且是每個(gè)中介都會(huì)碰到的。誠意金的作用在中介來說有兩種作用。通常在買家確定好自己感興趣的房子后，就會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)員提出自己的要求，當(dāng)然主要是自己能接受的價(jià)錢去委托業(yè)務(wù)員和業(yè)主談。在這個(gè)行業(yè)里，每個(gè)中介行，無論新老業(yè)務(wù)員，復(fù)盤是每天必做的功課。一個(gè)盤太多的業(yè)務(wù)員去談，既浪費(fèi)買家的時(shí)間，也讓業(yè)主奇貨可居，可能還沒看呢，就升了三五萬元。在這里還要說明一點(diǎn)，有時(shí)候業(yè)務(wù)員的催促未必是空穴來風(fēng)，很可能真的某一套房子就要成交了。業(yè)務(wù)員也清楚，客戶硬要走，綁不住也是沒有辦法的?？傊康木褪墙o業(yè)主一些壓力，你的房子有缺陷，不值那些錢，應(yīng)該在便宜點(diǎn)。說 雞肋也雞肋，人家看房找一個(gè)沒親戚關(guān)系的朋友簽，然后成交是另外一個(gè)人，中介也沒話說。 70 多歲的人了，估計(jì)也不會(huì)再回來了，再說些謝謝大家?guī)兔Φ脑挘? 29 把幾個(gè)脆弱的女同事那個(gè)感動(dòng)哦 ， 眼眶都紅的兔子似的。然后就積極的幫他找客人，每天都 好幾批客人來來回回。 , 28 3. 相處的感覺。這個(gè)時(shí)候通常經(jīng)理都會(huì)安排一個(gè)較好的業(yè)務(wù)員。前后也就大概一個(gè)小時(shí)夠了。很多朋友們都會(huì)做功課，看盤源推薦，看業(yè)主論壇等等。家天下房產(chǎn)副總經(jīng)理鄭心科也印證了這一說法。 五、 福州二手房市場(chǎng) 現(xiàn)狀 福州二手房市場(chǎng)進(jìn)入盤整期 近日，據(jù)記者從多家房地產(chǎn)中介了解到， 4 月份下半月，多家中介企業(yè)交易量放緩，平均下滑了 15％左右。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報(bào)價(jià)。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時(shí)，一般都以大公司作為第一選擇， 一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。例如有的房產(chǎn)被法院強(qiáng)制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標(biāo)的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，正處在訴訟審理確權(quán)過程之中；還有的房產(chǎn)就要被 拿 22 去抵債。最好購房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。 注意事項(xiàng)之六：拍賣時(shí)的二手房買賣 拍賣二手房的背 景較為復(fù)雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務(wù)到期無力償還，被銀行訴至法院，進(jìn)行拍賣。這種情況較為復(fù)雜，針對(duì)夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn) 讓。同時(shí)還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對(duì)新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。 新合同明確規(guī)定，中介向買賣雙方收取的傭金基準(zhǔn)價(jià)格不超過合同成交價(jià)格的%（買賣雙方收費(fèi)合計(jì)），二手房買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)允許上浮 20%，下調(diào)不限，具體浮動(dòng)幅度由設(shè)區(qū)市政府價(jià)格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。 【跳盤】 同行挖走業(yè)主房源。這里面涉及到房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對(duì)客觀的交易標(biāo)的、市場(chǎng)價(jià)格和相對(duì)權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評(píng)價(jià)等。 首先，商品房市場(chǎng)特別是住房二級(jí)市場(chǎng)的形成，對(duì)房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強(qiáng)烈需求。 其次，房產(chǎn)中介組織對(duì)于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對(duì)稱性信息問題必不可少。該《辦法》將房產(chǎn)中介服務(wù)定義為，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。即買方或賣方與房產(chǎn)中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個(gè)居間合同，而應(yīng)是確定房產(chǎn)中介負(fù)有居間義務(wù)、附帶提供房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)服務(wù)義務(wù)和享有收取相應(yīng)報(bào)酬權(quán)利的合同。 二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣 ________元，（大寫） _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾元整。 服務(wù)對(duì)象： 適應(yīng)公積金貸款條件的購房人 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證； 夫妻雙方用工合同復(fù)印件 夫妻雙方收入證明各 2 份 夫妻雙方一寸彩色照片各 2 張 。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人 —— 二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人 —— 二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。 注意事項(xiàng)之三：夫妻共有的二手房買賣 根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在轉(zhuǎn)讓 協(xié)議簽訂時(shí)，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。這些情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關(guān)法律文件。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國家機(jī)關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都 會(huì)有上級(jí)機(jī)關(guān)的紅頭文件，以及原始國家機(jī)關(guān)對(duì)待機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財(cái)產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對(duì)國有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個(gè)公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人。 二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。 不能簽 “到手價(jià) ” 據(jù)一些中介公司反映，許 多客戶在委托他們賣房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一個(gè) “到手價(jià) ”，即直接到手的錢有多少簽多少。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。相反的，如果再次出現(xiàn)盲目的購房熱潮，對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展反而是極大的傷害。 ”雖然四月份的成交量下降，但結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢(shì)頭令人對(duì)后市充滿了想象。因?yàn)樵儆匈Y質(zhì)的中介都好，如果遇到向深圳的那些要倒閉的中介要跑，那神仙都沒辦法 ~！ , 好，當(dāng)你選擇好幾個(gè)口碑，資質(zhì)方面都不錯(cuò)的中介后，就要開始詢盤了。甚至絕一點(diǎn)的還可以問，小區(qū)會(huì)所有什么項(xiàng)目，游泳池多少錢一次，打網(wǎng)球多少 錢一次；小區(qū)班車有到哪里的，包月多少錢，一次又是多少錢，途中會(huì)停什么站，班車運(yùn)營的時(shí)間是幾點(diǎn)到幾點(diǎn)，隔多少時(shí)間一班車等等。最后經(jīng)理沒辦法，下死命令要他把客源拆分給其他業(yè)務(wù)員幫跟，做成了給他給他三成算是接了客人的獎(jiǎng)勵(lì)吧 ~！結(jié)果很大一部分別的業(yè)務(wù)員都做成了。很多時(shí)候，客人的一句多謝，或者一句辛苦了，會(huì)讓業(yè)務(wù)員產(chǎn)生百倍的動(dòng)力去工作。正常來說 ，那兩萬差價(jià)絕對(duì)是任何中介都吃你沒商量。一個(gè)小區(qū)內(nèi)代表性的房型，一般看 36 套心里就有數(shù)了。站在買家的角度來說，看到比較滿意的房子，就要開始“ 嫌 ” 了?？磧扇思ち矣懻摼褪虏魂P(guān)己高高掛起。在價(jià)格不是背離太多的情況下，先去除價(jià)格因素。區(qū)別就是是好運(yùn)氣還是壞運(yùn)氣而已 ~！還有一種情況就是買家覺得所有看的房子都不理想，想繼續(xù) 等等看有沒有更合意的。所以，這里面雙方都是輸家。（業(yè)主留了房門鑰匙但是沒留樓下鐵門鑰匙） 所以，諸位買家可以看看，就是為什么我說說點(diǎn)好話或者小小的鼓勵(lì)，會(huì)對(duì)一個(gè)業(yè)務(wù)員產(chǎn)生多大的動(dòng)力了。 ” 我不知道那些發(fā)達(dá)國家有沒有誠意金這個(gè)東西，也不大清楚他們對(duì)口頭承諾這個(gè)東西看得多重要。因?yàn)楹芏嗫蛻粲X得，一個(gè)房子，你可能好幾個(gè)月才幫我談下來。但是如果他抱著無人競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)度，不緊不慢，或者確實(shí)有事無法趕到的話，那么很可能快則幾個(gè)小時(shí)，慢則一天之內(nèi)，所有中介都會(huì)知道這個(gè)消息了。誠意金既是中介約束買家的一個(gè)手段，但也是買家關(guān)鍵時(shí)刻的一個(gè)有力武器。在一個(gè)上升房地產(chǎn)市場(chǎng)中，業(yè)主反價(jià)是個(gè)必然的事情，同樣，一個(gè)往下走的市場(chǎng)中，買家反價(jià)的事情就開始出現(xiàn) 35 了。還有一種受其他因素影響提價(jià)。其實(shí)這個(gè)加價(jià)也是有點(diǎn)學(xué)問的。太少激不起業(yè)主的興趣，太多容易把牛皮吹爆 業(yè)主也不是傻子，誰相信一天就漲個(gè)十萬八萬的啊。在中介行當(dāng)里，有一個(gè)金科玉律 , 就是： “ 留得房子在，不怕沒柴燒。但其實(shí)從本質(zhì)上看，雙方都是為了保障自己最大的利益。個(gè)人建議是，感覺 越搶手的房子，交，自己越喜歡的房子，交。而是每個(gè)中介每天都要復(fù)盤，而且特別是那些要賣房的業(yè)主更是基本每天都要過一次的 (在這里鄙視一下那些經(jīng)理，天天都要復(fù)盤。板上釘釘?shù)氖?，?qǐng)個(gè)假不值得。一些客戶業(yè)主反悔像吃飯一樣簡(jiǎn)單，中午飯前答應(yīng)你這個(gè)價(jià)錢買或賣很可能午飯后就完全不一樣了。 6） 誠意金 一直在猶豫要不要為誠意金這個(gè)東西專門寫一篇。 5） 業(yè)務(wù)員 在講下一篇前專門抽一段講講業(yè)務(wù)員的，為什么我老是建議買家對(duì)業(yè)務(wù)員多些鼓勵(lì)，贊揚(yáng)等。當(dāng)然，這中間不妨也說兩句業(yè)務(wù)員的好話，多謝辛苦了之類的。如果確定要買的話，選出 23 套，交個(gè)中介。好容易唱完這出才從這家保姆口中得知老人家楞沒聽見兩個(gè) 字。否則業(yè)主惱羞成怒也就難搞了 。 ，大部分中介都會(huì)讓客人簽署看房協(xié)議書，大致意思就是看今天我?guī)憧茨翘啄翘追孔?，那你日后如果要買這套房子就必須在我這里成交，否則要賠償傭金損失等等。 交易完成后，還是把他熟悉我們幾個(gè)人請(qǐng)到外面吃了一餐好的。因?yàn)闃I(yè)務(wù)員多努力一些，可能就會(huì)讓你買到更好一點(diǎn)的房子，更便宜的價(jià)錢，更理想的服務(wù)。所以說業(yè)務(wù)熟悉并不代表業(yè)務(wù)能力好。那就應(yīng)該是一個(gè)合格的了。有些買家喜歡方便，打個(gè)電話給中介說我要看什么什么房。這樣也意味著2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整當(dāng)中。 ” 月度分析 高端發(fā)力樓市 結(jié)構(gòu)調(diào)整 , 消失的 15%到哪去了？據(jù)驪特房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該公司 90m2以下房源， 3 月份占交易比例為 50%，而 4 月份為 40%。 自售房屋有學(xué)問 目前市場(chǎng)上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進(jìn)行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。如果只簽一個(gè) “到手價(jià) ”，必然給中介留下很大的操作空間。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)也會(huì)越來越大，二手房的商機(jī)也會(huì)隨著增加。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實(shí)際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級(jí)機(jī)關(guān)的證明到房屋土地管理機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。這就是說，已 經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。 如果共同所有人里有一個(gè)人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。 有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。 在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。 注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。 13 （七）產(chǎn)權(quán)