【正文】 （或單身證明） 房產(chǎn)證； 10 房屋買賣合同原件； 房產(chǎn)竣工年代證明； 配偶同意出售證明。 八、雙方約定的其它事項(xiàng)： _____________________________________ 甲方（簽名或蓋章 )_______________ 乙方（簽名或蓋章） _______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)： _______________ 代理人（簽名或蓋章） _____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________ 簽訂日期： ___________年 ____月 ____日 （四）二手房貸款 定義： 購(gòu)房者在支付所購(gòu)買房產(chǎn)的部分房款 , （首付）后，以所購(gòu)買的房產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙 方愿向（ ___________）仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。 9 六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。 五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣 ________元，（大寫） _____佰 _____拾 _____萬(wàn) _____仟 _____佰 _____拾元整。 6 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔(dān) 50％ ” ） 登記費(fèi)： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的普通住宅 契稅：成交價(jià) *% 個(gè)人所得稅： (賣出房?jī)r(jià) *80%原購(gòu)房?jī)r(jià) )20% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 全免征營(yíng)業(yè)稅 三）五年以上的普通住宅 契稅：成交價(jià) *% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 免征營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅 非普通住宅 一）未滿兩年的非普通住宅 契稅：成交價(jià) *3% 2 、營(yíng)業(yè)稅全額征收：成交價(jià) *% 7 個(gè)人所 得稅： (賣出房?jī)r(jià) *80%原購(gòu)房?jī)r(jià) )20% 土地增值稅：成交價(jià) *% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔(dān) 50％ ” ） 登記費(fèi)： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的非普通住宅 契稅：成交價(jià) *3% 營(yíng)業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征 % 個(gè)人所得稅 (賣出房?jī)r(jià) *80%原購(gòu)房?jī)r(jià) )20% 土地增值稅：成交價(jià) *% 印花稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 三）五年以上的非普通住宅 契稅：成交價(jià) *3% 營(yíng)業(yè)稅：按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征 % 印花稅：成交價(jià) *% 土地增值稅：成交價(jià) *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 8 免征個(gè)人所得稅 注：上述稅費(fèi)中，依法律、法規(guī)及政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅均由賣方承擔(dān) ， 契稅、印花稅和登記費(fèi)由買方承擔(dān)，交易手續(xù)費(fèi)由買賣雙方共同承擔(dān)。 普通住宅 一）未滿兩年的普通住宅 契稅：成交價(jià) *% 營(yíng)業(yè)稅全額征收：成交價(jià) *% 個(gè)人所得稅： (賣出房?jī)r(jià) 原購(gòu)房?jī)r(jià) 合理費(fèi)用 )20% ，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣出房?jī)r(jià)的 20%扣除，即個(gè)人所得稅＝ (賣出房?jī)r(jià) *80%原購(gòu)房?jī)r(jià) )20% 。 （二）福州二手房交易稅費(fèi)明細(xì) 普通與非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn) 二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。 【跳客】 通過(guò)同行挖走其客戶資源。 【封盤】 這是在有客戶有意購(gòu)買某物業(yè)時(shí)而采取的一種暫時(shí)性營(yíng)銷策略，封盤時(shí)只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。 【洗盤】 中介工作人員通過(guò)業(yè)主資料或其他途徑，來(lái)了解房屋的最新動(dòng)態(tài) 和基本情況。 【地鋪】 經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場(chǎng)所。即買方或賣方與房產(chǎn)中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個(gè)居間合同，而應(yīng)是確定房產(chǎn)中介負(fù)有居間義務(wù)、附帶提供房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)服務(wù)義務(wù)和享有收取相應(yīng)報(bào)酬權(quán)利的合同。該價(jià)格總體是比較高的，應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)中介提供一系列服務(wù)的要求和對(duì)房產(chǎn)中介提供相關(guān)服務(wù)可能產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。本市房屋價(jià)位通常為 10 萬(wàn)－ 50 萬(wàn)之間。交易雙方在達(dá)成一致意向后進(jìn)行交易過(guò)程中，通常還需由房產(chǎn)中介提供一系列的交易手續(xù)方面的協(xié)助。買方 到房產(chǎn)中介尋求房源時(shí)，通常也會(huì)就其所供房源的市場(chǎng)價(jià)格、質(zhì)量情況、權(quán)屬情況作進(jìn)一步的了解。 以一個(gè)普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時(shí)，通常會(huì)向其咨詢?cè)摲康氖袌?chǎng)價(jià)格，并據(jù)此為參考確定售房報(bào)價(jià)。居間是指，雙方當(dāng)事人約定一方為他方提供、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喠⒑贤拿浇椋浇o付報(bào)酬的民事活動(dòng)。 , 實(shí)踐中，評(píng)價(jià)房產(chǎn)中介行為和調(diào)處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務(wù)狹隘地理解為房產(chǎn)買賣、租賃居間活動(dòng)。該《辦法》將房產(chǎn)中介服務(wù)定義為，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 基于上述提 供房產(chǎn)交易機(jī)會(huì)、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務(wù)的三大功能，房產(chǎn)中介組織在我國(guó)于上世紀(jì) 90 年代開始產(chǎn)生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。每一交易行為中又產(chǎn)生估價(jià)、合同、公證、稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復(fù)雜，涉及的權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗(yàn)品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢(shì)的消費(fèi)者，需要借助某種專業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。另一方面，質(zhì)量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問(wèn)題。不同于其他產(chǎn)品，每一個(gè)房地產(chǎn)個(gè)體都是不同的，不同的開發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開發(fā)商設(shè)計(jì)建設(shè)等均相同的房地產(chǎn)會(huì)因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結(jié)構(gòu)朝向等的不一樣而不一樣。 其次，房產(chǎn)中介組織對(duì)于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對(duì)稱性信息問(wèn)題必不可少。無(wú)論是買方還是賣方，以個(gè)人行為去獲取交易信息都是高成本、高風(fēng)險(xiǎn)與低效率的。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。與此同時(shí)，較高級(jí)的消費(fèi)群體普遍存在著對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。隨著我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長(zhǎng)足的 發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問(wèn)題。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所具有的特點(diǎn)，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。 最強(qiáng)免費(fèi)房產(chǎn)中介軟件 易房大師 目錄 一、 房產(chǎn)中介組織的社會(huì)功能與運(yùn)作機(jī)理 ???????? 2 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 ????????????? 4 解讀二手房交易流程和中介機(jī)構(gòu)常用名詞???????? 4 福州二手房交易稅費(fèi)明細(xì)??????????????? 5 交易合同樣本???????????????????? 8 二手房貸款????????????????????? 9 二手房按揭????????????????????? 10 公積金貸款????????????????????? 11 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶?????????????????????? 13 三、 福州二手房中介傭金 制度 ?????????????? 15 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應(yīng)注意的法律問(wèn)題 ????? 15 買方應(yīng)注意問(wèn)題???????????????????? 15 賣方應(yīng)注意問(wèn)題???????????????????? 23 五． 福州二手房市場(chǎng) 現(xiàn)狀 ????????????????? 26 六、 絕對(duì)經(jīng)驗(yàn)助你成功買優(yōu)質(zhì)房 ????????????? 27 2 一 、房產(chǎn)中介組織的社會(huì)功能與運(yùn)作機(jī)理 中介組織是社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于、企業(yè)和個(gè)人之間，從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評(píng)價(jià)、監(jiān)督、咨詢等活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。它的業(yè)務(wù)活動(dòng)以充當(dāng)不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會(huì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的社會(huì)功能。 首先，商品房市場(chǎng)特別是住房二級(jí)市場(chǎng)的形成，對(duì)房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強(qiáng)烈需求。主要表現(xiàn)為商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來(lái)越大，造成中低級(jí)消費(fèi)群體適用型住房難買的狀況。因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。然而住房二級(jí)市場(chǎng)繁榮的最大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的 “賣方找不到買方，買方找不到賣方 ”。房產(chǎn)中介組織正是基于市 場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)交易機(jī)會(huì)的需求，應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨(dú)特的 “個(gè)體間異質(zhì)性 ”。這種 “異質(zhì)性 ”，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的差異性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息問(wèn)題的根源。經(jīng)濟(jì)學(xué)中從對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量了解程度將產(chǎn)品 分為三類：購(gòu)買前能了解其質(zhì)量的，稱為 “搜尋品 ”，消費(fèi)后才能了解其質(zhì)量的，稱為 “經(jīng)驗(yàn)品 ”, 消費(fèi)后也很難了解其質(zhì)量的，稱為 “信任品 ”。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對(duì)客觀的交易標(biāo)的、市場(chǎng)價(jià)格和相對(duì)權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評(píng)價(jià)等。如房地產(chǎn)交易市場(chǎng)包括買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、拍賣 市場(chǎng)等，其中買賣市場(chǎng)又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟(jì) 3 適用房買賣等。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)交易實(shí)際上是權(quán)利的交易，涉及到的權(quán)利有：管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊(cè)登記權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。為此，就產(chǎn)生了交易主體對(duì)房產(chǎn)中介組織提供專業(yè)化服務(wù)的依賴性。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)，建設(shè)部于 1996 年 1 月 8 日頒布并于 2020 年 8 月 15日修正了《城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指，為委托人提 供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。筆者以為，這有失偏頗。房產(chǎn)中介服務(wù)顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買方或賣方提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)。這里面涉及到房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估服務(wù)。這時(shí)，需要房產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。物價(jià)部門對(duì)房產(chǎn)中介收取中介費(fèi)的核定價(jià)格為，交易標(biāo)的的2％－ 5％之間。以此推算，房產(chǎn)中介每促成一筆交易，收取的中介費(fèi)至少是 2020 元－ 10000 元之間。 所以，房產(chǎn)中介的三項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)存在這樣的關(guān)系：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估可單獨(dú)提供；提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)一并提供前兩 4 項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容。 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 （一）解讀中介機(jī)構(gòu)九大常用“俗語(yǔ)” 在買賣二手房時(shí)，中介口中五花八門的俗語(yǔ)總是讓一些買家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營(yíng)地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤、跑盤、封盤？什么叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識(shí)，相信會(huì)對(duì)二手房買家有所幫助。 【直營(yíng)地鋪】 屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)直接管理、管理機(jī)構(gòu) . 【加盟地鋪】 因資質(zhì)或其他問(wèn)題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利用品牌效應(yīng)，但上級(jí)公司但不直接參與經(jīng)營(yíng)管理。 5 【跑盤】 通過(guò)走訪和打電話了解樓盤信息。 【跳盤】 同行挖走業(yè)主房源。 【跳單】 買賣雙方通過(guò)中介搭建平臺(tái)之后，兩者 “ 過(guò)河拆橋 ” 私下交易。福州市區(qū)劃定的普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件： 以上； 140 平方米以下； 5500 元／平方米以下。如果賣房者有兩套或者兩套以上私有住宅的，出售時(shí)另征收 1%所得稅。 （三）交易合同樣本 二手房屋買賣合同 賣 方： _______________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方） 買方： _______________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方） 一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有： ：（請(qǐng)按《房屋所有權(quán)證》填寫） 房 屋 座 落 幢號(hào) 室號(hào) 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 √ ：出讓（）、劃撥（）。 乙方在 __________年 _____月 _____日前分 _____次付清，付款方式： 三、甲方在 __________年 _____月 _____日將上述房屋交付給乙方。 四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。 七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，房管部門一份。 服務(wù)對(duì)象： ； ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購(gòu)房人。 賣方提供 夫妻雙方身份證 戶口本； 暫住證； 結(jié)婚證（或單身證明） 收入證明（提供樣本 ） 所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副的復(fù)印件加蓋公司公章 服務(wù)流程： , （五）二手房轉(zhuǎn)按揭 定義： 已在銀行辦理了個(gè)人住房按揭貸款的借款人，