【正文】 好，大戲開始上演了，一開始最簡單的當然就是直接電話業(yè)主，告訴業(yè)主有客人給到什么什么價格。這種比較難對付。也就是說，不單業(yè)主反價，其實買家也經(jīng)常做這種事情 反價。希望大家見諒。 ,好，這個時候可能因為各種各樣的關系，最終確定能買的就一個客 人，如果他這個時候立即拿著訂金過來，那么恭喜，這個房子就是他的了。但卻要等到周末才過來。我就相信你的口頭承諾了。業(yè)績完不成給經(jīng)理罵，打電話找客人不合時宜給客戶罵，在小區(qū)里面晃蕩想塞點小紙條給保安抓，帶人看房看多幾次業(yè)主不耐煩也罵，最可氣我有一次看樓按樓下鐵門呼叫請人開下門還給一大媽痛罵一通。該客戶兩個月后在另外一家中介買了我同事最后要介紹的這套房子，價格多了五萬 在和這個 32 客戶談崩后，一買家直接收購了這套房做了個公證委托然后加五萬又直接放盤。運氣這個因素在一個交易里面，是始終都存在的。不要為業(yè)務員的催促所動搖而匆匆下決定。結果人業(yè)主一老人家耳背，不在面前大吼基本聽不到東西。這 30 個往往是最實在的客人。在這里先說明一點，每次看房在 36 套之間，太少很難產(chǎn)生對比，太多容易花眼。中間一些亂七八糟的費用 10000 左右吧。其 實，業(yè)務員也是人，甚至因為身處一個高度競爭的環(huán)境而比常人來的更敏感，心情更容易大起大落，更加希望得到肯定和鼓勵的話語。這個同事也黯然的離開了這個行業(yè)。如果你問上述這些問題業(yè)務員基本上都能條件反射似的回答。個人建議，如果不是太忙的話，上門詢盤。 “但是，從宏觀經(jīng)濟角度來看，真正的經(jīng)濟情況目前并沒有真正的好轉(zhuǎn)。 , 國房網(wǎng)副總經(jīng)理汪陳香甚至表示：市場的少量回調(diào) “ 令人欣慰 ” ，因為 “ 大起大落不利于企業(yè)的長期經(jīng)營。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就 事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些 “后遺癥 ”了。 二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。二手房買賣有時會遇到很好的商業(yè)機會，但與此同時，風險和障礙也比較多。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權證名稱沒有變更，但實際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史沿革。 注意事項之七：已經(jīng)設定抵押的二手房買賣 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。但該授權委托書應該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。所以對于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權人。他主動出示了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結婚證； 房產(chǎn)證、房屋買賣合同原件； 配偶同意出售證明 2 份； 房產(chǎn)信息單。 乙方在 __________年 _____月 _____日前分 _____次付清，付款方式： 三、甲方在 __________年 _____月 _____日將上述房屋交付給乙方。 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 （一）解讀中介機構九大常用“俗語” 在買賣二手房時，中介口中五花八門的俗語總是讓一些買家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤、跑盤、封盤？什么叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識，相信會對二手房買家有所幫助。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算、評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀是指，為委托人提 供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨特的 “個體間異質(zhì)性 ”。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特點，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費者，需要借助某種專業(yè)、權威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。 以一個普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時，通常會向其咨詢該房的市場價格，并據(jù)此為參考確定售房報價。 【封盤】 這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權看到該物業(yè)信息。 9 六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關手續(xù)。新合同中，對中介的傭金和責任有了明晰的界定，業(yè)內(nèi)認為，此舉避免了跳單現(xiàn)象，將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。當然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止 原來的貸款協(xié)議。 另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。 在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業(yè)管理費的收費標準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費單來找麻煩。購買該類二手房風險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后， 要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長，然后應與房產(chǎn)所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。 注意事項之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 由于社會上各種復雜的經(jīng)濟關系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。怎樣賣房最安全？二手房怎樣才能賣個好價錢？什么時候交房最合適？“好房子”在這里為您支招： 選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。 屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當，中介會全權辦理 二手房交易中的復雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。而一些擅長經(jīng)紀中高端房源的中介，在四月份并沒有受到很大影響。 六、絕對經(jīng)驗助你成功買優(yōu)質(zhì)房 1） 選擇中介 當你決定買房時，第一個信息來源相信大家都是報紙和網(wǎng)站。而上門走完幾個中介，說好你的要求，留下你的電話。你可以要到中介經(jīng)理的名片，然后私下打電話提出要求。那么，這個業(yè)務員是值得你信賴的。但是因為各種原因，看了許多都談不成，讓人感覺挺沮喪的。 我做過一些總結，在自己和一些同事的成交案例中，大家相處比較愉快的客戶，買到好房子的概率和整個交易流程 的順暢程度，都高于那些相處的并不怎么好的客人。對付的方法其實蠻多，再比如說如果簽看房協(xié)議和買房的是同一個人，那你看房協(xié)議寫個假名字和身份證號碼吧，中介問你要身份證就說沒帶就是了。然后時不時把中介拉進來，一起打壓打壓，爭取為日后談價站到主動的位置。后來看房簽字只是回去向經(jīng)理交任務而已。而且還可能偏偏就是買家最滿意的一套。誰知道七八個業(yè)務員，其實都是一個客。 復盤 的過程應該說也是個挨罵心理歷練的過程。這個時候一些業(yè)務員就會向買家提出，交一些錢作為誠意金給中介。首先是對于買家的防范。一個業(yè)主的房子，在十個中介放盤，就算一個中介只有一個客人適合，也有十個人盯著這個房子的。另外，還有一些勤快的業(yè)主，既然降價了，會一 個一個打電話通知他放盤的中介。當然，最后說說交誠意金的一個技巧。但是在個體交易中其實還算是偶然事 件 并不是每個業(yè)主都沒事就反價的。通常，一個盤運行在一個平穩(wěn)的狀態(tài)時，基本上有這個盤的中介都會保持一種不自覺的默契，不會太去觸動這個業(yè)主。這里岔開話題講講，出差這個借口一開始利用率幾乎是百分百，這是最簡單的也是最合理的借口。還有某些中介的要談成的客人，可能也是其他中介的客人。業(yè)主主動提價，這個是比較難搞的。認為業(yè)主反價是太沒品的事情。因此這個時候，手里有金的中介，當然是最占據(jù)優(yōu)勢的。時間一天一天的走，可能突然某一天，某個中介的業(yè)務員例行復盤致電給業(yè)主并例行壓價的時候，這個業(yè)主突然覺得，不降價就賣不出的時候，可能就突然接受了業(yè)務員壓價的請求。誠意金還有另外一種作用，就是業(yè)務員在和業(yè)主談價時，一旦談到了客戶要求的價錢，可以立即把誠意金轉(zhuǎn)為訂金交到業(yè)主手上，把房子給確定下來。到今兒 33 個，變味了，一諾千金倒還是一諾千金，只不過解釋應該變成： “ 你口頭承諾了，我談到這個價錢你就買房。一些剛入行的小姑娘，我看每天眼睛都要紅上幾回。雙方一拍兩散。結果后來事實證明，他們買的那套房是我們那片小區(qū)最值當?shù)姆孔?。我們?jīng)理經(jīng)常說的一句話是： “ 牽住客戶的鼻子走，扯住業(yè)主的尾巴行。呵呵，講到這里，想起我一個同事搞笑的例子就是典型的失敗。 有句老話叫 “ 嫌貨才是買 貨人 ” ，在房產(chǎn)買賣當中也一樣。用這種心態(tài)，往往會得到更多的報答。最后，他放 47 萬的房子，我們卻 49 萬幫他賣了。這個很多生意場上的定律，其實二手房買賣中也一樣。過了學習期能接客人后，也是大熱天的天天站在門口等客人。你看了幾家中介，就有幾個業(yè)務員會和你聯(lián)系，這個時候，在盤源都有的情況下，你就要選擇一個最好的業(yè)務員作為以后為你服務的對象了。如何選擇一個好的中介呢？大家都很怕遇到黑中介，以前也經(jīng)常有一些中介不好的新聞，讓大家心有戚戚。雖然剛性需求仍是主流，但高價房源的比例上升也是必然趨勢。 ” 25 但是，業(yè)界對此反應平靜，認為樓市的適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。有效期定多久比較好呢？ 代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。購房人常常會處在兩難境地。原來法律關系的主體因為歷史的沿革與變化也會導致原來法律關系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動，有時甚至不清。例如物業(yè)管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內(nèi)長途話費等。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。這樣做會使程序較為復雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成 一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。如果 17 是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔著連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失。 據(jù)了解，目前福州的二手房市場仍延續(xù)著十年前的做法，傭金在交易完成后從定金里扣除，這種做法難以約束客戶，容易引起跳單現(xiàn)象，而福州房地產(chǎn)交易中每 15 年有近 30%的單子 跳單 。 所需材料 , 相關費用清單 , 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（或暫住證）； 結婚證（或單身證明） 房產(chǎn)證； 10 房屋買賣合同原件； 房產(chǎn)竣工年代證明； 配偶同意出售證明。 普通住宅 一）未滿兩年的普通住宅 契稅：成交價 *% 營業(yè)稅全額征收：成交價 *% 個人所得稅： (賣出房價 原購房價 合理費用 )20% ，按福州市的有關規(guī)定合理費用統(tǒng)一按賣出房價的 20%扣除，即個人所得稅＝ (賣出房價 *80%原購房價 )20% 。本市房屋價位通常為 10 萬－ 50 萬之間。要將所有的交易行為、法律關系以及相關的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。由于房地產(chǎn)不可移動的特點，房地產(chǎn)交易實際上是權利的交易，涉及到的權利有：管理權、征用權、稅收權、注冊登記權、優(yōu)先購買權等；涉及到持有者的權利有：所有權、使用權、占有權、收益權、處置權、抵押權、租賃權、贈與權、繼承權、典當權等。物價部門對房產(chǎn)中介收取中介費的核定價格為，交易標的的2％－ 5％之間。福州市區(qū)劃定的普通住宅應同時滿足三個條件： 以上； 140 平方米以下； 5500 元／平方米以下。 服務對象： ； ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人。否則 , 未支付方除向中介承擔支付傭金的義務外，還須向中介承擔為實現(xiàn)傭金權利所產(chǎn)生的其他必要費用。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠期將此地區(qū)列人舊城改造等。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房 購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關系。 19 注意事項之四：共同擁有產(chǎn)權的二手房買賣 有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費用，拍賣機構一律不予過問。 21 注意事項之八：產(chǎn)權關系不清的二手房買賣 由于各種歷史原因或因為不同的機構變動，會導致原來的法律關系的調(diào)整。但當購房人一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓