【正文】 好，大戲開(kāi)始上演了，一開(kāi)始最簡(jiǎn)單的當(dāng)然就是直接電話業(yè)主，告訴業(yè)主有客人給到什么什么價(jià)格。這種比較難對(duì)付。也就是說(shuō)，不單業(yè)主反價(jià)，其實(shí)買(mǎi)家也經(jīng)常做這種事情 反價(jià)。希望大家見(jiàn)諒。 ,好，這個(gè)時(shí)候可能因?yàn)楦鞣N各樣的關(guān)系，最終確定能買(mǎi)的就一個(gè)客 人，如果他這個(gè)時(shí)候立即拿著訂金過(guò)來(lái)，那么恭喜，這個(gè)房子就是他的了。但卻要等到周末才過(guò)來(lái)。我就相信你的口頭承諾了。業(yè)績(jī)完不成給經(jīng)理罵，打電話找客人不合時(shí)宜給客戶(hù)罵，在小區(qū)里面晃蕩想塞點(diǎn)小紙條給保安抓，帶人看房看多幾次業(yè)主不耐煩也罵，最可氣我有一次看樓按樓下鐵門(mén)呼叫請(qǐng)人開(kāi)下門(mén)還給一大媽痛罵一通。該客戶(hù)兩個(gè)月后在另外一家中介買(mǎi)了我同事最后要介紹的這套房子，價(jià)格多了五萬(wàn) 在和這個(gè) 32 客戶(hù)談崩后，一買(mǎi)家直接收購(gòu)了這套房做了個(gè)公證委托然后加五萬(wàn)又直接放盤(pán)。運(yùn)氣這個(gè)因素在一個(gè)交易里面，是始終都存在的。不要為業(yè)務(wù)員的催促所動(dòng)搖而匆匆下決定。結(jié)果人業(yè)主一老人家耳背，不在面前大吼基本聽(tīng)不到東西。這 30 個(gè)往往是最實(shí)在的客人。在這里先說(shuō)明一點(diǎn)，每次看房在 36 套之間，太少很難產(chǎn)生對(duì)比，太多容易花眼。中間一些亂七八糟的費(fèi)用 10000 左右吧。其 實(shí)，業(yè)務(wù)員也是人，甚至因?yàn)樯硖幰粋€(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境而比常人來(lái)的更敏感，心情更容易大起大落，更加希望得到肯定和鼓勵(lì)的話語(yǔ)。這個(gè)同事也黯然的離開(kāi)了這個(gè)行業(yè)。如果你問(wèn)上述這些問(wèn)題業(yè)務(wù)員基本上都能條件反射似的回答。個(gè)人建議，如果不是太忙的話，上門(mén)詢(xún)盤(pán)。 “但是，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，真正的經(jīng)濟(jì)情況目前并沒(méi)有真正的好轉(zhuǎn)。 , 國(guó)房網(wǎng)副總經(jīng)理汪陳香甚至表示：市場(chǎng)的少量回調(diào) “ 令人欣慰 ” ，因?yàn)?“ 大起大落不利于企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽定合同前就 事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些 “后遺癥 ”了。 二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。二手房買(mǎi)賣(mài)有時(shí)會(huì)遇到很好的商業(yè)機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和障礙也比較多。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證名稱(chēng)沒(méi)有變更，但實(shí)際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史沿革。 注意事項(xiàng)之七：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買(mǎi)賣(mài) 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。但該授權(quán)委托書(shū)應(yīng)該是經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證過(guò)的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。所以對(duì)于二手房主人來(lái)講，開(kāi)發(fā)商就是或然的債權(quán)人。他主動(dòng)出示了其購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽署的買(mǎi)賣(mài)契約，于是雙方簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同。由于賣(mài)二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說(shuō)二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。 賣(mài)方提供 夫妻雙方身份證； 戶(hù)口本（及暫住證）； 結(jié)婚證； 房產(chǎn)證、房屋買(mǎi)賣(mài)合同原件； 配偶同意出售證明 2 份； 房產(chǎn)信息單。 乙方在 __________年 _____月 _____日前分 _____次付清，付款方式： 三、甲方在 __________年 _____月 _____日將上述房屋交付給乙方。 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 （一）解讀中介機(jī)構(gòu)九大常用“俗語(yǔ)” 在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，中介口中五花八門(mén)的俗語(yǔ)總是讓一些買(mǎi)家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營(yíng)地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤(pán)、跑盤(pán)、封盤(pán)？什么叫跳盤(pán)、跳客、跳單？了解這些常識(shí)，相信會(huì)對(duì)二手房買(mǎi)家有所幫助。其中，房地產(chǎn)咨詢(xún)是指，為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指，為委托人提 供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨(dú)特的 “個(gè)體間異質(zhì)性 ”。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所具有的特點(diǎn)，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗(yàn)品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢(shì)的消費(fèi)者，需要借助某種專(zhuān)業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。 以一個(gè)普通的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易為例：賣(mài)方到房產(chǎn)中介登記售房時(shí)，通常會(huì)向其咨詢(xún)?cè)摲康氖袌?chǎng)價(jià)格，并據(jù)此為參考確定售房報(bào)價(jià)。 【封盤(pán)】 這是在有客戶(hù)有意購(gòu)買(mǎi)某物業(yè)時(shí)而采取的一種暫時(shí)性營(yíng)銷(xiāo)策略，封盤(pán)時(shí)只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。 9 六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。新合同中，對(duì)中介的傭金和責(zé)任有了明晰的界定，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉避免了跳單現(xiàn)象，將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方并沒(méi)有什么大的爭(zhēng)議，二手房買(mǎi)賣(mài)順利完成。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原借款合同。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過(guò)原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止 原來(lái)的貸款協(xié)議。 另一類(lèi)情況是房產(chǎn)證上雖沒(méi)有寫(xiě)明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。 在簽訂高檔二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，最好在交易時(shí)徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會(huì)拿著欠費(fèi)單來(lái)找麻煩。購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購(gòu)買(mǎi)的二手房后， 要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門(mén)去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷(xiāo)商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門(mén)核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰(shuí)，抵押期限多長(zhǎng)，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。 注意事項(xiàng)之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 由于社會(huì)上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。怎樣賣(mài)房最安全？二手房怎樣才能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)？什么時(shí)候交房最合適？“好房子”在這里為您支招： 選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買(mǎi)房者和購(gòu)房者不勝其煩。 屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當(dāng)，中介會(huì)全權(quán)辦理 二手房交易中的復(fù)雜手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方一般只要在合同上簽字就可以了。而一些擅長(zhǎng)經(jīng)紀(jì)中高端房源的中介，在四月份并沒(méi)有受到很大影響。 六、絕對(duì)經(jīng)驗(yàn)助你成功買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房 1） 選擇中介 當(dāng)你決定買(mǎi)房時(shí)，第一個(gè)信息來(lái)源相信大家都是報(bào)紙和網(wǎng)站。而上門(mén)走完幾個(gè)中介，說(shuō)好你的要求，留下你的電話。你可以要到中介經(jīng)理的名片，然后私下打電話提出要求。那么，這個(gè)業(yè)務(wù)員是值得你信賴(lài)的。但是因?yàn)楦鞣N原因，看了許多都談不成，讓人感覺(jué)挺沮喪的。 我做過(guò)一些總結(jié)，在自己和一些同事的成交案例中，大家相處比較愉快的客戶(hù)，買(mǎi)到好房子的概率和整個(gè)交易流程 的順暢程度，都高于那些相處的并不怎么好的客人。對(duì)付的方法其實(shí)蠻多，再比如說(shuō)如果簽看房協(xié)議和買(mǎi)房的是同一個(gè)人，那你看房協(xié)議寫(xiě)個(gè)假名字和身份證號(hào)碼吧，中介問(wèn)你要身份證就說(shuō)沒(méi)帶就是了。然后時(shí)不時(shí)把中介拉進(jìn)來(lái)，一起打壓打壓，爭(zhēng)取為日后談價(jià)站到主動(dòng)的位置。后來(lái)看房簽字只是回去向經(jīng)理交任務(wù)而已。而且還可能偏偏就是買(mǎi)家最滿(mǎn)意的一套。誰(shuí)知道七八個(gè)業(yè)務(wù)員，其實(shí)都是一個(gè)客。 復(fù)盤(pán) 的過(guò)程應(yīng)該說(shuō)也是個(gè)挨罵心理歷練的過(guò)程。這個(gè)時(shí)候一些業(yè)務(wù)員就會(huì)向買(mǎi)家提出，交一些錢(qián)作為誠(chéng)意金給中介。首先是對(duì)于買(mǎi)家的防范。一個(gè)業(yè)主的房子，在十個(gè)中介放盤(pán)，就算一個(gè)中介只有一個(gè)客人適合，也有十個(gè)人盯著這個(gè)房子的。另外，還有一些勤快的業(yè)主，既然降價(jià)了，會(huì)一 個(gè)一個(gè)打電話通知他放盤(pán)的中介。當(dāng)然，最后說(shuō)說(shuō)交誠(chéng)意金的一個(gè)技巧。但是在個(gè)體交易中其實(shí)還算是偶然事 件 并不是每個(gè)業(yè)主都沒(méi)事就反價(jià)的。通常，一個(gè)盤(pán)運(yùn)行在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)時(shí)，基本上有這個(gè)盤(pán)的中介都會(huì)保持一種不自覺(jué)的默契，不會(huì)太去觸動(dòng)這個(gè)業(yè)主。這里岔開(kāi)話題講講，出差這個(gè)借口一開(kāi)始利用率幾乎是百分百，這是最簡(jiǎn)單的也是最合理的借口。還有某些中介的要談成的客人，可能也是其他中介的客人。業(yè)主主動(dòng)提價(jià)，這個(gè)是比較難搞的。認(rèn)為業(yè)主反價(jià)是太沒(méi)品的事情。因此這個(gè)時(shí)候，手里有金的中介，當(dāng)然是最占據(jù)優(yōu)勢(shì)的。時(shí)間一天一天的走，可能突然某一天，某個(gè)中介的業(yè)務(wù)員例行復(fù)盤(pán)致電給業(yè)主并例行壓價(jià)的時(shí)候，這個(gè)業(yè)主突然覺(jué)得，不降價(jià)就賣(mài)不出的時(shí)候，可能就突然接受了業(yè)務(wù)員壓價(jià)的請(qǐng)求。誠(chéng)意金還有另外一種作用，就是業(yè)務(wù)員在和業(yè)主談價(jià)時(shí)，一旦談到了客戶(hù)要求的價(jià)錢(qián)，可以立即把誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為訂金交到業(yè)主手上，把房子給確定下來(lái)。到今兒 33 個(gè)，變味了，一諾千金倒還是一諾千金，只不過(guò)解釋?xiě)?yīng)該變成： “ 你口頭承諾了，我談到這個(gè)價(jià)錢(qián)你就買(mǎi)房。一些剛?cè)胄械男」媚?，我看每天眼睛都要紅上幾回。雙方一拍兩散。結(jié)果后來(lái)事實(shí)證明，他們買(mǎi)的那套房是我們那片小區(qū)最值當(dāng)?shù)姆孔?。我們?jīng)理經(jīng)常說(shuō)的一句話是： “ 牽住客戶(hù)的鼻子走，扯住業(yè)主的尾巴行。呵呵，講到這里，想起我一個(gè)同事搞笑的例子就是典型的失敗。 有句老話叫 “ 嫌貨才是買(mǎi) 貨人 ” ，在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中也一樣。用這種心態(tài)，往往會(huì)得到更多的報(bào)答。最后，他放 47 萬(wàn)的房子，我們卻 49 萬(wàn)幫他賣(mài)了。這個(gè)很多生意場(chǎng)上的定律，其實(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)中也一樣。過(guò)了學(xué)習(xí)期能接客人后，也是大熱天的天天站在門(mén)口等客人。你看了幾家中介，就有幾個(gè)業(yè)務(wù)員會(huì)和你聯(lián)系，這個(gè)時(shí)候，在盤(pán)源都有的情況下，你就要選擇一個(gè)最好的業(yè)務(wù)員作為以后為你服務(wù)的對(duì)象了。如何選擇一個(gè)好的中介呢？大家都很怕遇到黑中介，以前也經(jīng)常有一些中介不好的新聞，讓大家心有戚戚。雖然剛性需求仍是主流，但高價(jià)房源的比例上升也是必然趨勢(shì)。 ” 25 但是，業(yè)界對(duì)此反應(yīng)平靜，認(rèn)為樓市的適度回落有利于未來(lái)幾個(gè)月的健康發(fā)展。雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。有效期定多久比較好呢？ 代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。購(gòu)房人常常會(huì)處在兩難境地。原來(lái)法律關(guān)系的主體因?yàn)闅v史的沿革與變化也會(huì)導(dǎo)致原來(lái)法律關(guān)系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動(dòng)，有時(shí)甚至不清。例如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)、國(guó)際電話費(fèi)和國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途話費(fèi)等。當(dāng)購(gòu)房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。這樣做會(huì)使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購(gòu)買(mǎi)人與二手房主人達(dá)成 一致意見(jiàn)，請(qǐng)二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購(gòu)買(mǎi)人的銀行，這樣操作，程序就較為簡(jiǎn)便，法律障礙就少多了。如果 17 是二手房主人尚未從開(kāi)發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開(kāi)發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購(gòu)房人就要格外謹(jǐn)慎。否則，盲目投資不但不會(huì)有所贏利，而且會(huì)使投資人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。 據(jù)了解，目前福州的二手房市場(chǎng)仍延續(xù)著十年前的做法，傭金在交易完成后從定金里扣除，這種做法難以約束客戶(hù)，容易引起跳單現(xiàn)象，而福州房地產(chǎn)交易中每 15 年有近 30%的單子 跳單 。 所需材料 , 相關(guān)費(fèi)用清單 , 買(mǎi)方提供 夫妻雙方身份證； 戶(hù)口本（或暫住證）； 結(jié)婚證（或單身證明） 房產(chǎn)證； 10 房屋買(mǎi)賣(mài)合同原件； 房產(chǎn)竣工年代證明； 配偶同意出售證明。 普通住宅 一）未滿(mǎn)兩年的普通住宅 契稅：成交價(jià) *% 營(yíng)業(yè)稅全額征收：成交價(jià) *% 個(gè)人所得稅： (賣(mài)出房?jī)r(jià) 原購(gòu)房?jī)r(jià) 合理費(fèi)用 )20% ，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣(mài)出房?jī)r(jià)的 20%扣除，即個(gè)人所得稅＝ (賣(mài)出房?jī)r(jià) *80%原購(gòu)房?jī)r(jià) )20% 。本市房屋價(jià)位通常為 10 萬(wàn)－ 50 萬(wàn)之間。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)值巨大，所以賣(mài)掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)交易實(shí)際上是權(quán)利的交易，涉及到的權(quán)利有：管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊(cè)登記權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。物價(jià)部門(mén)對(duì)房產(chǎn)中介收取中介費(fèi)的核定價(jià)格為，交易標(biāo)的的2％－ 5％之間。福州市區(qū)劃定的普通住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件： 以上； 140 平方米以下； 5500 元／平方米以下。 服務(wù)對(duì)象： ； ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購(gòu)房人。否則 , 未支付方除向中介承擔(dān)支付傭金的義務(wù)外，還須向中介承擔(dān)為實(shí)現(xiàn)傭金權(quán)利所產(chǎn)生的其他必要費(fèi)用。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購(gòu)房的人，在進(jìn)行購(gòu)房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開(kāi)發(fā)商將在此地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開(kāi)發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡(jiǎn)單，二手房 購(gòu)買(mǎi)者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問(wèn)題談妥，然后辦理二手房的具體過(guò)戶(hù)手續(xù)即可。也就是說(shuō)，需要二手房購(gòu)買(mǎi)人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無(wú)法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。 19 注意事項(xiàng)之四：共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買(mǎi)賣(mài) 有的情況是幾個(gè)朋友，或是幾個(gè)親戚，或是兄弟姐妹幾個(gè)人共同擁有一處房產(chǎn)。但購(gòu)房人一定要注意，拍賣(mài)行拍賣(mài)的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費(fèi)用，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)一律不予過(guò)問(wèn)。 21 注意事項(xiàng)之八：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買(mǎi)賣(mài) 由于各種歷史原因或因?yàn)椴煌臋C(jī)構(gòu)變動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致原來(lái)的法律關(guān)系的調(diào)整。但當(dāng)購(gòu)房人一旦與賣(mài)房人簽訂了轉(zhuǎn)讓