【正文】 戶口本； 暫住證； 結(jié)婚證（或單身證明） 收入證明（提供樣本 ） 所在單位營業(yè)執(zhí)照副的復(fù)印件加蓋公司公章 服務(wù)流程： , （五）二手房轉(zhuǎn)按揭 定義： 已在銀行辦理了個人住房按揭貸款的借款人，在貸款清償之前需要將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，而向銀行申請將房產(chǎn)過戶給受讓人，并由房產(chǎn)受讓人繼續(xù)償還貸款或重新申請按揭貸款。 服務(wù)對象： 按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人 ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 , 11 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 共有人（愛人）手寫同意出售證明； 房產(chǎn)證、原房屋買賣合同原件或復(fù)印件； 房產(chǎn)竣工年代證明（可手寫）； 購房發(fā)票復(fù)印件； 銀行借款合同 銀行對帳單 買方提供 , 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 個人收入證明 — 我公司提供表格； 所在單位營業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件加蓋公司公章。 （六）公積金貸款 12 定 義： 福州 市住房公積金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款也叫住房公積金貸款，是由 福州 住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。 服務(wù)對象： 適應(yīng)公積金貸款條件的購房人 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證； 夫妻雙方用工合同復(fù)印件 夫妻雙方收入證明各 2 份 夫妻雙方一寸彩色照片各 2 張 。 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證； 房產(chǎn)證、房屋買賣合同原件； 配偶同意出售證明 2 份； 房產(chǎn)信息單。 13 （七）產(chǎn)權(quán)過戶 定 義： 買賣雙方自行成交或在其他中介公司成交后，委托辦理后續(xù)的產(chǎn)權(quán)過戶變更手續(xù)，并結(jié)合公司的按揭貸款、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)為買賣雙方提供過戶、貸款的全面服務(wù)。 服務(wù)對象： 、產(chǎn)權(quán)變更的購房人和（或）售房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明）； 個人收入證明 _我公司提供表格； 所在單位營業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件加蓋公司公章。 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證（或單身證明）； 房產(chǎn)證、房屋買賣合同原件； 14 房產(chǎn)竣工年代證明（可手寫）； 配偶用意出售證明 。 三、 福州二手房中介傭金 制度 省建設(shè)廳、省工商局聯(lián)合制訂了二手房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，新合同將于 2020 年 1 月 1 日起在全省范圍內(nèi)推行。新合同中，對中介的傭金和責(zé)任有了明晰的界定，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉避免了跳單現(xiàn)象，將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。 新合同明確規(guī)定，中介向買賣雙方收取的傭金基準(zhǔn)價格不超過合同成交價格的%（買賣雙方收費合計），二手房買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費允許上浮 20%，下調(diào)不限，具體浮動幅度由設(shè)區(qū)市政府價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。 《存量房買賣居間合同》明確規(guī)定，如因買賣雙方原因最終未能完成該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶的，該傭金不退還；因中介原因?qū)е略摲慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)不能按規(guī)定過戶的，中介應(yīng)退還傭金，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 同時，合同對交易三方的違約責(zé)任做了明晰的界定：中介如有故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假信息、私下串通等情況，損害買方或賣方利益的，利益受損方有權(quán)解除合同，中介應(yīng)退還傭金，并向利益受損方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而買賣雙方承諾按合同約定按時支付全額傭金。否則 , 未支付方除向中介承擔(dān)支付傭金的義務(wù)外，還須向中介承擔(dān)為實現(xiàn)傭金權(quán)利所產(chǎn)生的其他必要費用。 據(jù)了解，目前福州的二手房市場仍延續(xù)著十年前的做法，傭金在交易完成后從定金里扣除，這種做法難以約束客戶，容易引起跳單現(xiàn)象，而福州房地產(chǎn)交易中每 15 年有近 30%的單子 跳單 。 國廣一葉點房網(wǎng)老總?cè)~斌認(rèn)為，以合同的方式明晰地界定中介的責(zé)任和權(quán)益，為中介解了后顧之憂。 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應(yīng)注意的法律問題 （一）買方必須注意以下各事項： 在拆遷區(qū)的二手房買賣 已有銀行按揭的二手房的買賣 夫妻共有的二手房買賣 共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣 欠物業(yè)管理費和其他費用的二手房買賣 拍賣時的二手房買賣 已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣 產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣 有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 一般來講，二手房買賣時所遇到的風(fēng)險會較高，法律問題比較多，原因是二手房不 是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。 注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資?；蛘呤琴I了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因為房子是臨街而且投資人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價時，價格走勢較高。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有 關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟補償。這些經(jīng)濟補償對一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對于這位因投資而高價從舊房主 16 手里買來的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補償。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購房的人，在進(jìn)行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失。 注意事項之二：已有銀行按揭的二手房的買 賣 有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新 房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時收回房產(chǎn)的。在購買此類的二手房時，購房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的“五證”。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸 款的期限都在 10 年至 20 年間。在這10 年到 20 年間，又會有大量的原購房人會將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應(yīng)該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房 購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果 17 是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。因為這時該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個法律關(guān)系的變化都影響著另外一個法律關(guān)系。雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù) 主體， 但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人 —— 二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人 —— 二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權(quán)人。 在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是 如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止 原來的貸款協(xié)議。同時還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。 二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達(dá)成 一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。所以購買此類二手房的投資人 18 應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因為此類二手房復(fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二手房時應(yīng)當(dāng)格外注意 。 注意事項之三：夫妻共有的二手房買賣 根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導(dǎo)致無效，有時還會引起其他麻煩。 有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情 況較為容易處理，購房人應(yīng)該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，最后在產(chǎn)權(quán)過戶時會遇到障礙。 另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn) 讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風(fēng)險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任