【正文】 要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。 注意事項(xiàng)之六：拍賣時(shí)的二手房買賣 拍賣二手房的背 景較為復(fù)雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務(wù)到期無力償還，被銀行訴至法院，進(jìn)行拍賣。 所以購(gòu)買拍賣房的投資人在應(yīng)拍前應(yīng)該了解被拍賣房產(chǎn)的有關(guān)情況，并制定相應(yīng)方案，一旦應(yīng)拍成功，如何面對(duì)和處理一大堆的債務(wù)。最好購(gòu)房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。現(xiàn)在實(shí)際擁有這些舊房產(chǎn)的公司要向新的投資人轉(zhuǎn)讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權(quán)，面對(duì)這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房產(chǎn)到底該怎樣辦？ 首先應(yīng)該理清這些舊房產(chǎn)的法律歸屬和法律關(guān)系。例如有的房產(chǎn)被法院強(qiáng)制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標(biāo)的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，正處在訴訟審理確權(quán)過程之中；還有的房產(chǎn)就要被 拿 22 去抵債。尤其是大額的二手房買賣需要調(diào)查出賣人的財(cái)務(wù)報(bào)表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長(zhǎng)期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項(xiàng)目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購(gòu)房時(shí)，一般都以大公司作為第一選擇， 一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報(bào)價(jià)。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。 五、 福州二手房市場(chǎng) 現(xiàn)狀 福州二手房市場(chǎng)進(jìn)入盤整期 近日，據(jù)記者從多家房地產(chǎn)中介了解到， 4 月份下半月，多家中介企業(yè)交易量放緩，平均下滑了 15％左右。而既然是 “ 井噴 ” ，就必然不會(huì)持久。家天下房產(chǎn)副總經(jīng)理鄭心科也印證了這一說法。 “從目前的市場(chǎng)來看，政府大力支持海西建設(shè)整個(gè)政策的導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的回暖。很多朋友們都會(huì)做功課，看盤源推薦，看業(yè)主論壇等等。當(dāng)然，除了少量的訂金以外，其他任何有關(guān)交易的資金都不要經(jīng)過中介的手而直接交到收款方手上，這是鐵的定律。前后也就大概一個(gè)小時(shí)夠了。比如說小區(qū)的容積率多少，總共大概多少戶，樓齡分別是多少，有那幾種房型，分別是多少平方的，有那幾種朝向，不同朝向的價(jià)格差距多少，樓間距多少，物業(yè)管理費(fèi)多少，水電費(fèi)多少等等。這個(gè)時(shí)候通常經(jīng)理都會(huì)安排一個(gè)較好的業(yè)務(wù)員。就是做不成。 , 28 3. 相處的感覺。無論是客戶還是業(yè)主。然后就積極的幫他找客人，每天都 好幾批客人來來回回。買家是個(gè)行家，買房子都是砸個(gè)他認(rèn)為的價(jià)格然后什么都不管了，賺多賺少你中介自己的事情。 70 多歲的人了，估計(jì)也不會(huì)再回來了，再說些謝謝大家?guī)兔Φ脑挘? 29 把幾個(gè)脆弱的女同事那個(gè)感動(dòng)哦 ， 眼眶都紅的兔子似的。 3） 看房 到了這一步，就是該看房的時(shí)候了。說 雞肋也雞肋，人家看房找一個(gè)沒親戚關(guān)系的朋友簽，然后成交是另外一個(gè)人，中介也沒話說。我們業(yè)務(wù)員最怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷靜或很無所謂態(tài)度的客人。總之目的就是給業(yè)主一些壓力，你的房子有缺陷，不值那些錢，應(yīng)該在便宜點(diǎn)。有單生意他看房之前和客戶講好雙方如何如何配合打壓業(yè)主價(jià)格。業(yè)務(wù)員也清楚，客戶硬要走，綁不住也是沒有辦法的。 ”意思就是把雙方把握在自己手里，不讓任何一方脫離控制，最終綁在一起。在這里還要說明一點(diǎn)，有時(shí)候業(yè)務(wù)員的催促未必是空穴來風(fēng)，很可能真的某一套房子就要成交了。 05 年 30 多萬的房子， 07 年中最高就到了 70 多萬了 。一個(gè)盤太多的業(yè)務(wù)員去談，既浪費(fèi)買家的時(shí)間，也讓業(yè)主奇貨可居，可能還沒看呢，就升了三五萬元。生意都沒做成。在這個(gè)行業(yè)里，每個(gè)中介行，無論新老業(yè)務(wù)員，復(fù)盤是每天必做的功課。其實(shí)誰都知道這種騷擾很不好，也難怪業(yè)主發(fā)火。通常在買家確定好自己感興趣的房子后，就會(huì)對(duì)業(yè)務(wù)員提出自己的要求，當(dāng)然主要是自己能接受的價(jià)錢去委托業(yè)務(wù)員和業(yè)主談。但是你拿什么證明你的口頭承諾呢？對(duì)，錢，就是金錢。誠(chéng)意金的作用在中介來說有兩種作用。 實(shí)話實(shí)說，在業(yè)務(wù)員談到價(jià)的時(shí)候，因?yàn)闆]有及時(shí)送訂金過來而錯(cuò)失好房子的事情太多太多了。其實(shí)這不是湊巧，而是必然，而且是每個(gè)中介都會(huì)碰到的。這時(shí)這個(gè)業(yè)務(wù)員如果手中有客的話，自然會(huì)通知客人這個(gè)消息，就算沒客，也可以 34 通知其同事業(yè)主降價(jià)的消息。起碼人家要賣房不會(huì)亂罵 )。費(fèi)了那么大一篇幅，主要目的是講誠(chéng)意金是有其積極的用處的。說不定有另外的驚喜。其實(shí)，在一個(gè)波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這是一個(gè)非常正常的事情，而且這并不應(yīng)該是一個(gè)單向的行為。而且雖然在整個(gè)大環(huán)境中雖然是必然存在的現(xiàn)象。因?yàn)檫@是很可能業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，周邊同類型房子價(jià)格對(duì)比等等因素做出的決定。 一個(gè)好的二手房業(yè)務(wù)員，要有非常敏感的職業(yè)觸覺。業(yè)務(wù)員也可以從客人口中，判 36 斷出他可能會(huì)在某某中介成交。這個(gè)時(shí)候，就由業(yè)務(wù)員發(fā)揮了，基本套路應(yīng)該都是該客戶 可以隨時(shí)下訂啊，只是因?yàn)槌霾顩]回來啦等等。一般來說，幾十萬的房子，加 23 萬即可。比如和業(yè)主復(fù)盤的時(shí)，套套業(yè)主的話，有些無心機(jī)都業(yè)主就會(huì)透露某某中介有個(gè)客人出多少錢啦，價(jià)格滿不滿意了之類的。說是其他因素，其實(shí)大部分都是受中介忽悠 罷了。讓業(yè)主反價(jià)有那些具體原因，而當(dāng)買家遇到業(yè)主反價(jià)的時(shí)候應(yīng)該如何做呢 , 業(yè)主會(huì)反價(jià)，最根本的原因是為了獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。這里可能有朋友會(huì)問了，什么叫買家反價(jià) 答應(yīng)要購(gòu)買某套房子，在可能即將下定金之前，突然別的中介打電話，有一套條件基本一樣的房子，但是便宜多少多少，相信絕大部分買家都會(huì)選擇便宜的 當(dāng)然，買家們并不會(huì)覺得這個(gè)和反價(jià)這種東西有什么牽連，因?yàn)橄嗤瑮l件下挑便宜的買天經(jīng)地義。但是前面有朋友提到業(yè)主反價(jià)的問題，而反價(jià)這種行為往往是伴隨著一個(gè)談價(jià)過程中一個(gè)重要的因素。那么到底是交還是不交呢。幾個(gè)小時(shí)前，可能是一個(gè)客戶確定這個(gè)房子。為什么消息會(huì)那么快，呵呵，不是有什么無間道。 這個(gè)時(shí)候，因?yàn)楦叱鍪袌?chǎng)價(jià)的原因，其實(shí)每一家客戶都是談不成的，大部分客戶也是很熟悉市場(chǎng)的，所以隨著慢慢的隨著時(shí)間的過去，就會(huì)造成一種假象，好像這個(gè)房子沒什么人問津。我覺得可以了下訂了，我就不信那么湊巧那么久沒人買，我一要買就有別人買。估計(jì)那個(gè)業(yè)務(wù)員聽到這個(gè)消息會(huì)吐血三升啊。反正，咱中國(guó)人是比較不咋地（呵呵，包括俺自 己）。但想深一層，這個(gè)東西其實(shí)就是對(duì)咱中國(guó)人口頭承諾這個(gè)東西的一個(gè)徹徹底底的否定。而一個(gè)感恩， 積極，充滿活力的業(yè)務(wù)員對(duì)買家日后的幫助是不言而喻的。當(dāng)其他那些住的好好的業(yè)主每天被幾十個(gè)要他賣房的電話騷擾。而導(dǎo)致這局面的僅僅是一通不合時(shí)宜的電話。我一同事，和一客戶本關(guān)系不錯(cuò)，客戶也說有好房子隨時(shí)電聯(lián)沒關(guān)系。這個(gè)時(shí)候，個(gè)人建議是找一兩個(gè)感覺最好最專業(yè)的不同中介的業(yè)務(wù)員，開誠(chéng)布公的談?wù)?，告訴業(yè)務(wù)員自己的要求，有新的盤源及時(shí)通知。氣的她老婆飛車兩個(gè)小時(shí)到我們店發(fā)了一大通脾氣。然后考慮所看房子中合意的。呵呵，應(yīng)該就這三種了。笑瞇瞇的看兩人演完了這出戲?？傊盐找粭l原則，適當(dāng)?shù)耐嘎蹲约嘿I房的誠(chéng)意。當(dāng)然這個(gè) “ 嫌 ” 要有個(gè)度，不能把房子批評(píng)的一文不值。 3. 看房中的心理戰(zhàn)。下面分段來講講幾點(diǎn)要注意的。一些條件合適，價(jià)格合理的房子很可能放一天就賣掉了。但是這一次我們幾個(gè)業(yè)務(wù)員一商量，都決定不吃這個(gè)差價(jià)（當(dāng)然經(jīng)理不知道，否則他會(huì)發(fā)瘋的，呵呵），如實(shí)的把實(shí)價(jià)告訴了他們，把老人家高興壞了 。他說： “ 如果你們談的有結(jié)果，你們會(huì)主動(dòng)打電話給我的，我不用去催你們。最終其實(shí)受益的還是客人。原因也說不清，只能說人是感性的動(dòng)物，有時(shí)候磁場(chǎng)不對(duì)就是不對(duì)吧 ~！我相信每個(gè)人一生都能認(rèn)識(shí)一些就是讓你覺得不是很能接受的人，即是那個(gè)人確實(shí)是個(gè)好人。如何知道一個(gè)業(yè)務(wù)員的能力呢 —— 聊天，最好的方法就是聊天，天南地北的聊天，并不一定要局限于房地產(chǎn)方面的，什么都可以聊。我以前有個(gè)同事，非常努力刻苦，剛進(jìn)公司的時(shí)候，天天去走盤，回公司就拿著筆記本背盤，每次公司考核都第一。如果支支唔唔的或者說要去翻手上的筆記本，那么這個(gè)業(yè)務(wù)員可能是個(gè)新手，或者是個(gè)并不太努力的業(yè)務(wù)員。 , 2） 選擇業(yè)務(wù)員 27 當(dāng)你走進(jìn)每一個(gè)中介，通常迎接你的那個(gè)就是以后跟你單的業(yè)務(wù) 員了。什么什么價(jià)錢，幫我約什么什么時(shí)候我看，但 是其實(shí)這些通常業(yè)務(wù)員都不會(huì)太上心的。好房子是絕對(duì)不會(huì)等人等到上報(bào)紙的。 ”陳德樹表示， 5 月份的樓市如何，業(yè) 26 內(nèi)也很難預(yù)測(cè)。從結(jié)構(gòu)上來看，由于一季度剛性需求的井噴，大量的中低價(jià)格的房源和購(gòu)房者都在這一過程中被消化。相對(duì)應(yīng)的高端房源中，120m2 以上的房源， 3 月份所占比例為 25%，到 4 月則猛增為 37%。 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)福州區(qū)域總經(jīng)理助 理肖少鋒告訴記者， 15%意味著 “ 相當(dāng)于整個(gè)福州消失了兩家以上的一線中介。對(duì)于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過程。專家提醒，即使簽了購(gòu)房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還 需思量。碰到一些不法中介的話，等于制造了 “暗箱操作 ”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。 代理有效期宜短不宜長(zhǎng) 如果簽了一份獨(dú)家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè) 有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。二手房投資者只要把握好商機(jī)，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關(guān)，制作好完善的法律文件，在決策前做好詳細(xì)的法律與商務(wù)調(diào)查，還是能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從而順利完成交易的。但當(dāng)購(gòu)房人一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付了第一筆款項(xiàng)后，購(gòu)房人就失去了自控權(quán)。 在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應(yīng)要求舊房產(chǎn)實(shí)際所有人出具保證函，保證在關(guān) 于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，保證人應(yīng)該承擔(dān)所有法律責(zé)任。 21 注意事項(xiàng)之八：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣 由于各種歷史原因或因?yàn)椴煌臋C(jī)構(gòu)變動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致原來的法律關(guān)系的調(diào)整。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。但購(gòu)房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費(fèi)用，拍賣機(jī)構(gòu)一律不予過問。所以在購(gòu)買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時(shí)，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。 19 注意事項(xiàng)之四：共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣 有的情況是幾個(gè)朋友，或是幾個(gè)親戚，或是兄弟姐妹幾個(gè)人共同擁有一處房產(chǎn)。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情 況較為容易處理，購(gòu)房人應(yīng)該請(qǐng)夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。也就是說，需要二手房購(gòu)買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。對(duì)此類交易有兩種處理方法：一是 如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對(duì)簡(jiǎn)單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡(jiǎn)單，二手房 購(gòu)買者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。但是好景不長(zhǎng)，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新 房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進(jìn)行投資購(gòu)房的人，在進(jìn)行購(gòu)房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購(gòu)買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資。否則 , 未支付方除向中介承擔(dān)支付傭金的義務(wù)外，還須向中介承擔(dān)為實(shí)現(xiàn)傭金權(quán)利所產(chǎn)生的其他必要費(fèi)用。 服務(wù)對(duì)象： 、產(chǎn)權(quán)變更的購(gòu)房人和（或）售房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明）； 個(gè)人收入證明 _我公司提供表格； 所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件加蓋公司公章。 服務(wù)對(duì)象： ； ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購(gòu)房人。 四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。福州市區(qū)劃定的普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件： 以上； 140 平方米以下； 5500 元／平方米以下。 【直營(yíng)地鋪】 屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)直接管理、管理機(jī)構(gòu) . 【加盟地鋪】 因資質(zhì)或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利用品牌效應(yīng)，但上級(jí)公司但不直接參與經(jīng)營(yíng)管理。物價(jià)部門對(duì)房產(chǎn)中介收取中介費(fèi)的核定價(jià)格為，交易標(biāo)的的2％－ 5％之間。筆者以為，這有失偏頗。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)交易實(shí)際上是權(quán)利的交易，涉及到的權(quán)利有：管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊(cè)登記權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。這種 “異質(zhì)性 ”，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的差異性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息問題的根源。因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。 最強(qiáng)免費(fèi)房產(chǎn)中介軟件 易房大師 目錄 一、 房產(chǎn)中介組織的社會(huì)功能與運(yùn)作機(jī)理 ???????? 2 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 ????????????? 4 解讀二手房交易流程和中介機(jī)構(gòu)常用名詞???????