【正文】 要求所有的共有人給共有人的代表出具授權委托書。 注意事項之六：拍賣時的二手房買賣 拍賣二手房的背 景較為復雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務到期無力償還，被銀行訴至法院，進行拍賣。 所以購買拍賣房的投資人在應拍前應該了解被拍賣房產的有關情況，并制定相應方案，一旦應拍成功，如何面對和處理一大堆的債務。最好購房人能夠得到抵押權人的書面同意文件?，F(xiàn)在實際擁有這些舊房產的公司要向新的投資人轉讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權，面對這些產權關系不清的房產到底該怎樣辦？ 首先應該理清這些舊房產的法律歸屬和法律關系。例如有的房產被法院強制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標的物；有的房產的產權關系不明，正處在訴訟審理確權過程之中；還有的房產就要被 拿 22 去抵債。尤其是大額的二手房買賣需要調查出賣人的財務報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。據(jù)一位業(yè)內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇， 一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。 五、 福州二手房市場 現(xiàn)狀 福州二手房市場進入盤整期 近日，據(jù)記者從多家房地產中介了解到， 4 月份下半月，多家中介企業(yè)交易量放緩，平均下滑了 15％左右。而既然是 “ 井噴 ” ，就必然不會持久。家天下房產副總經理鄭心科也印證了這一說法。 “從目前的市場來看，政府大力支持海西建設整個政策的導向，促進房地產市場交易量的回暖。很多朋友們都會做功課，看盤源推薦，看業(yè)主論壇等等。當然，除了少量的訂金以外，其他任何有關交易的資金都不要經過中介的手而直接交到收款方手上，這是鐵的定律。前后也就大概一個小時夠了。比如說小區(qū)的容積率多少，總共大概多少戶，樓齡分別是多少，有那幾種房型，分別是多少平方的，有那幾種朝向，不同朝向的價格差距多少，樓間距多少，物業(yè)管理費多少，水電費多少等等。這個時候通常經理都會安排一個較好的業(yè)務員。就是做不成。 , 28 3. 相處的感覺。無論是客戶還是業(yè)主。然后就積極的幫他找客人，每天都 好幾批客人來來回回。買家是個行家，買房子都是砸個他認為的價格然后什么都不管了，賺多賺少你中介自己的事情。 70 多歲的人了，估計也不會再回來了，再說些謝謝大家?guī)兔Φ脑挘? 29 把幾個脆弱的女同事那個感動哦 ， 眼眶都紅的兔子似的。 3） 看房 到了這一步，就是該看房的時候了。說 雞肋也雞肋，人家看房找一個沒親戚關系的朋友簽，然后成交是另外一個人，中介也沒話說。我們業(yè)務員最怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷靜或很無所謂態(tài)度的客人?？傊康木褪墙o業(yè)主一些壓力，你的房子有缺陷，不值那些錢，應該在便宜點。有單生意他看房之前和客戶講好雙方如何如何配合打壓業(yè)主價格。業(yè)務員也清楚，客戶硬要走，綁不住也是沒有辦法的。 ”意思就是把雙方把握在自己手里，不讓任何一方脫離控制，最終綁在一起。在這里還要說明一點，有時候業(yè)務員的催促未必是空穴來風，很可能真的某一套房子就要成交了。 05 年 30 多萬的房子， 07 年中最高就到了 70 多萬了 。一個盤太多的業(yè)務員去談，既浪費買家的時間，也讓業(yè)主奇貨可居，可能還沒看呢，就升了三五萬元。生意都沒做成。在這個行業(yè)里，每個中介行，無論新老業(yè)務員，復盤是每天必做的功課。其實誰都知道這種騷擾很不好，也難怪業(yè)主發(fā)火。通常在買家確定好自己感興趣的房子后，就會對業(yè)務員提出自己的要求，當然主要是自己能接受的價錢去委托業(yè)務員和業(yè)主談。但是你拿什么證明你的口頭承諾呢？對，錢，就是金錢。誠意金的作用在中介來說有兩種作用。 實話實說，在業(yè)務員談到價的時候，因為沒有及時送訂金過來而錯失好房子的事情太多太多了。其實這不是湊巧，而是必然，而且是每個中介都會碰到的。這時這個業(yè)務員如果手中有客的話，自然會通知客人這個消息，就算沒客，也可以 34 通知其同事業(yè)主降價的消息。起碼人家要賣房不會亂罵 )。費了那么大一篇幅，主要目的是講誠意金是有其積極的用處的。說不定有另外的驚喜。其實，在一個波動的房地產市場中，這是一個非常正常的事情，而且這并不應該是一個單向的行為。而且雖然在整個大環(huán)境中雖然是必然存在的現(xiàn)象。因為這是很可能業(yè)主對房地產市場的走勢，周邊同類型房子價格對比等等因素做出的決定。 一個好的二手房業(yè)務員，要有非常敏感的職業(yè)觸覺。業(yè)務員也可以從客人口中，判 36 斷出他可能會在某某中介成交。這個時候，就由業(yè)務員發(fā)揮了，基本套路應該都是該客戶 可以隨時下訂啊，只是因為出差沒回來啦等等。一般來說，幾十萬的房子，加 23 萬即可。比如和業(yè)主復盤的時，套套業(yè)主的話，有些無心機都業(yè)主就會透露某某中介有個客人出多少錢啦，價格滿不滿意了之類的。說是其他因素，其實大部分都是受中介忽悠 罷了。讓業(yè)主反價有那些具體原因，而當買家遇到業(yè)主反價的時候應該如何做呢 , 業(yè)主會反價，最根本的原因是為了獲取最大的經濟利益。這里可能有朋友會問了，什么叫買家反價 答應要購買某套房子，在可能即將下定金之前，突然別的中介打電話，有一套條件基本一樣的房子，但是便宜多少多少，相信絕大部分買家都會選擇便宜的 當然，買家們并不會覺得這個和反價這種東西有什么牽連，因為相同條件下挑便宜的買天經地義。但是前面有朋友提到業(yè)主反價的問題，而反價這種行為往往是伴隨著一個談價過程中一個重要的因素。那么到底是交還是不交呢。幾個小時前，可能是一個客戶確定這個房子。為什么消息會那么快，呵呵，不是有什么無間道。 這個時候，因為高出市場價的原因，其實每一家客戶都是談不成的，大部分客戶也是很熟悉市場的，所以隨著慢慢的隨著時間的過去，就會造成一種假象，好像這個房子沒什么人問津。我覺得可以了下訂了，我就不信那么湊巧那么久沒人買，我一要買就有別人買。估計那個業(yè)務員聽到這個消息會吐血三升啊。反正，咱中國人是比較不咋地（呵呵，包括俺自 己）。但想深一層，這個東西其實就是對咱中國人口頭承諾這個東西的一個徹徹底底的否定。而一個感恩， 積極，充滿活力的業(yè)務員對買家日后的幫助是不言而喻的。當其他那些住的好好的業(yè)主每天被幾十個要他賣房的電話騷擾。而導致這局面的僅僅是一通不合時宜的電話。我一同事，和一客戶本關系不錯，客戶也說有好房子隨時電聯(lián)沒關系。這個時候，個人建議是找一兩個感覺最好最專業(yè)的不同中介的業(yè)務員，開誠布公的談談，告訴業(yè)務員自己的要求，有新的盤源及時通知。氣的她老婆飛車兩個小時到我們店發(fā)了一大通脾氣。然后考慮所看房子中合意的。呵呵，應該就這三種了。笑瞇瞇的看兩人演完了這出戲。總之把握一條原則，適當?shù)耐嘎蹲约嘿I房的誠意。當然這個 “ 嫌 ” 要有個度，不能把房子批評的一文不值。 3. 看房中的心理戰(zhàn)。下面分段來講講幾點要注意的。一些條件合適，價格合理的房子很可能放一天就賣掉了。但是這一次我們幾個業(yè)務員一商量，都決定不吃這個差價（當然經理不知道，否則他會發(fā)瘋的，呵呵），如實的把實價告訴了他們，把老人家高興壞了 。他說： “ 如果你們談的有結果，你們會主動打電話給我的，我不用去催你們。最終其實受益的還是客人。原因也說不清，只能說人是感性的動物，有時候磁場不對就是不對吧 ~！我相信每個人一生都能認識一些就是讓你覺得不是很能接受的人，即是那個人確實是個好人。如何知道一個業(yè)務員的能力呢 —— 聊天，最好的方法就是聊天，天南地北的聊天，并不一定要局限于房地產方面的，什么都可以聊。我以前有個同事，非常努力刻苦，剛進公司的時候，天天去走盤，回公司就拿著筆記本背盤，每次公司考核都第一。如果支支唔唔的或者說要去翻手上的筆記本，那么這個業(yè)務員可能是個新手，或者是個并不太努力的業(yè)務員。 , 2） 選擇業(yè)務員 27 當你走進每一個中介，通常迎接你的那個就是以后跟你單的業(yè)務 員了。什么什么價錢，幫我約什么什么時候我看，但 是其實這些通常業(yè)務員都不會太上心的。好房子是絕對不會等人等到上報紙的。 ”陳德樹表示， 5 月份的樓市如何，業(yè) 26 內也很難預測。從結構上來看，由于一季度剛性需求的井噴，大量的中低價格的房源和購房者都在這一過程中被消化。相對應的高端房源中，120m2 以上的房源， 3 月份所占比例為 25%，到 4 月則猛增為 37%。 21 世紀不動產福州區(qū)域總經理助 理肖少鋒告訴記者， 15%意味著 “ 相當于整個福州消失了兩家以上的一線中介。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還 需思量。碰到一些不法中介的話，等于制造了 “暗箱操作 ”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。 代理有效期宜短不宜長 如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個 有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。二手房投資者只要把握好商機，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關，制作好完善的法律文件，在決策前做好詳細的法律與商務調查，還是能夠規(guī)避風險從而順利完成交易的。但當購房人一旦與賣房人簽訂了轉讓協(xié)議，并支付了第一筆款項后，購房人就失去了自控權。 在舊房產轉讓協(xié)議里，投資人應要求舊房產實際所有人出具保證函，保證在關 于舊房產轉移過程中，如出現(xiàn)權屬爭議時，保證人應該承擔所有法律責任。 21 注意事項之八：產權關系不清的二手房買賣 由于各種歷史原因或因為不同的機構變動，會導致原來的法律關系的調整。反過來講，如果一處設定了抵押的房產，如果未經抵押權人同意而轉讓，在法律上應歸無效。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產，而由房產引起的其他費用，拍賣機構一律不予過問。所以在購買共同擁有產權的二手房時，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。 19 注意事項之四：共同擁有產權的二手房買賣 有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產。這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情 況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協(xié)議。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關系。對此類交易有兩種處理方法：一是 如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如果是二手房的主人已經與原開發(fā)商辦理完產權變更手續(xù)，并且已經拿到產權證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房 購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新 房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負責催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠期將此地區(qū)列人舊城改造等。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經過裝修，將其出租，以此收回投資。否則 , 未支付方除向中介承擔支付傭金的義務外，還須向中介承擔為實現(xiàn)傭金權利所產生的其他必要費用。 服務對象： 、產權變更的購房人和（或）售房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結婚證（或單身證明）； 個人收入證明 _我公司提供表格； 所在單位營業(yè)執(zhí)照副本的復印件加蓋公司公章。 服務對象： ； ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人。 四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。福州市區(qū)劃定的普通住宅應同時滿足三個條件： 以上； 140 平方米以下； 5500 元／平方米以下。 【直營地鋪】 屬于經紀公司的一個直接管理、管理機構 . 【加盟地鋪】 因資質或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場風險、利用品牌效應，但上級公司但不直接參與經營管理。物價部門對房產中介收取中介費的核定價格為，交易標的的2％－ 5％之間。筆者以為，這有失偏頗。由于房地產不可移動的特點，房地產交易實際上是權利的交易，涉及到的權利有：管理權、征用權、稅收權、注冊登記權、優(yōu)先購買權等；涉及到持有者的權利有：所有權、使用權、占有權、收益權、處置權、抵押權、租賃權、贈與權、繼承權、典當權等。這種 “異質性 ”，直接導致房地產價格的差異性，是房地產市場信息問題的根源。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。 最強免費房產中介軟件 易房大師 目錄 一、 房產中介組織的社會功能與運作機理 ???????? 2 二、二手房交易流程及附屬內容 ????????????? 4 解讀二手房交易流程和中介機構常用名詞???????