【正文】 例子。如果 A跟 B關系非常好， B向 A借了 3萬元應急，B打了一個欠條給 A，沒有約定還期，那么過了兩年之后，如果沒有訴訟時效中斷、中止、延長的情形， A再向法院起訴要求 B還款，就很容易被法院認定為超過了訴訟時效而喪失勝訴權。其根本原因在于，欠條自債務人出具時起，債權人即享有向其主張還款的權利，訴訟時效就開始計算，而一般訴訟時效期間是兩年，兩年以后再去主張，當然就喪失了時效期間。如果當初 B給 A打的是借條，同樣沒有約定借期，根據(jù)合同法第二百零六條，“借款人應當按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內返還”，出借人 A過了兩年再向借款人 B主張還款，自其主張之時訴訟時效才開始起算，此時 A起訴 B，法院當然可以依法支持。所以雖一字之差，卻差異重大，結果截然相反。 常見問題解答 三、出具欠條、借條、收條的注意事項 內容要相對完善。欠條要寫清欠款的數(shù)額幣種、或者物品的數(shù)量以及名稱、品質、規(guī)格或者型號等基本自然屬性，拖欠的原因，返還的日期，逾期未還的法律后果，還要寫清債權人、債務人的準確名稱或者姓名，最后要由債務人署名或者簽章并寫清出具的日期。借條除了要寫清上述事項外，還要寫清借期、利息 (或者租金 )及逾期不還的罰息 (或者 違約金 )等事項。收條除了要寫清上述相關事項外，要特別寫明法律后果是什么，比如“至此，雙方債務結清”，“至此，雙方委托代理合同 終止”等。 用語要準確。杜絕使用模糊用語，如“大概”、“估計”、“可能”、“差不多”、“算是”、“或許”等等；含義要清晰明確。筆者碰到很多人這么寫借條：“ A借 B壹萬元”，從字面上分析讓人糊涂，到底是 A借了 B的錢還是 B借了 A的錢呢？其實寫清楚并不難，比如可以寫“ A借給 B壹萬元”或者“ A向 B借壹萬元”就不會產生歧義。 常見問題解答 條據(jù)最好一式兩份，雙方各執(zhí)一份。作為一種快速、便捷的確認方式，一般情況下條據(jù)都是手寫的，出具者具有特定性，即由欠者、借者、收者撰寫并簽章，但現(xiàn)實中也不乏由債權人、出借人、送給人撰寫再由欠者、借者、收者簽字的情況。遇到這種情況如果欠者、借者、收者手里邊沒有一張同樣的條據(jù)，撰寫者對僅存的一張條據(jù)上作了手腳，比如加了借款的數(shù)額，那么簽字的人如何去抗辯呢？相反，如果存在兩張完全一樣的 (一式兩份 )條據(jù)，雙方作手腳不但是徒勞的，而且還會因此傷了感情。 主體身份要確認。如果是公司，查一查公司是否已經注銷，公司名稱是否準確 (公司名稱差一個字就是另一個公司了，比如“北京志誠科技公司”和“北京市志誠科技公司”就是兩個不同的公司 )，自然人是否成年 (判斷是否具有完全 民事行為能力 )，自然人的姓名是否與身份證相符合 (特別注意：同音異字也會留下麻煩 )。此外，主體的基本身份信息也要留下，比如自然人的年齡、住址、工作單位等。 常見問題解答 意向金不是定金 是否可退 案情：秦某通過中介看中定西路上一套二手房，并在 《 承購意向書 》 中同意房屋總價為 36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當天付了 1萬元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，秦某把中介告上法庭。法院經審理查明，秦某根據(jù)意向書付了 1萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定：“ 議價成功后，意向金轉為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方沒收 ”。庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，上家張某在承購意向書上簽字確認并收取定金人民幣 1萬元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某未上訴。點評：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對意向金的約定及上下家議價是否成功是意向金能否返還的關鍵。在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權單方面終止對中介的委托，因此意向金應當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應承擔賠償責任。議價成功以上下家就買賣主要條款達成一致或定金支付為準。一般來說，上家收到中介轉付的意向金后，上下家產生定金法律關系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回意向金。在此，有兩點需要說明：一是意向金的處理應當有明確的書面約定 。二是中介方應當履行告知義務并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉為定金。 案例分析 中介居間不成 下家不能獲賠 案情：張某通過中介看到廣元路上一套二手房掛牌出售，覺得比較合適，隨即通過中介聯(lián)系看房并達成購買意向，當天向中介付了意向金 1萬元。但是，當中介聯(lián)系到上家，確認房屋買賣事宜并轉付意向金時，上家反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，上家不肯賣房，請他另換其他房屋，或取回意向金。但張某認為，買賣不成，中介公司應承擔違約責任。經多次協(xié)商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔賠償責任。法院一審判決駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。點評：在這類糾紛中，有個共同的特征，即下家認為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預付了部分房款，最后卻未能買到房子，認為中介違約了。筆者將此類糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認為中介必須居間成功，否則即是違約。近兩年，由于房價上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房價上漲，購房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務是信息服務和媒介服務，居間服務最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權利或義務。當然，若居間不成，根據(jù)我國 《 合同法 》 的規(guī)定，中介不得向委托人收取報酬。居間活動的商業(yè)風險依法由居間人自行承擔。 案例分析 所謂“不吉利”導致退房 下家要求退定金未獲支持 案情：吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經過中介的居間服務，吳某與上家朱某簽訂了 《 房地產買賣合同 》 。合同簽訂當天吳某付了定金 1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認為上家隱瞞了在一年左右內房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實，造成重大誤解，要求解除買賣合同。上家原本不同意解除買賣合同，經中介溝通后同意解除買賣合同，但對定金返還不能達成一致。兩個月后，上家將房屋另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認為，房屋內發(fā)生過死人情況，不吉利，因上家沒有告知而產生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務，合同解除應歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請求。 案例分析 點評： 買賣合同簽訂后，因為“不吉利”的原因要求退房一案為什么會敗訴呢 ?筆者認為，主要有三個原因： (1)人員死亡的事實是否應當告知存在爭議。多數(shù)人認為，除非下家事先有特別要求，否則上家對屋內死過人的情況沒有法定的事先告知義務。 (2)沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對方虛假情況或者故意隱瞞真實情況，誘使對方作出錯誤決定的行為。 (3)重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質、內容、行為對象或其他直觀信息認識錯誤，導致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據(jù)證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋內原有設施、家具，法院據(jù)此沒有采納他的辯解。但筆者認為，如果有證據(jù)證明，下家購房的確是用作婚房，法院應酌情采納吳某的請求，至少應免除雙方的締約過失。 案例分析 跳過中介私下成交 上家被判按約付錢 案情：馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。合同約定，馬某委托中介為其提供居間服務，以不低于 23萬元的價格出售房屋，委托期限自 2022 年 9月 1日起至同年 11月 30日止。合同約定，上家在委托期內私下與他人成交的，視作居間合同成立，應按房屋成交價格的 %計收中介服務費。居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下成交。經交涉，馬某認為，房屋是他們夫妻共有財產，自己以個人名義與中介簽訂的居間合同是無效合同，并以此為由拒付中介費。經多次協(xié)商無果，無奈，中介將馬某告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費。一審法院查明上述事實，認定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費。對此馬某沒有上訴。點評：依法簽訂的合同受國家法律保護。 案例分析 馬某被判按約支付中介費，體現(xiàn)了合同的嚴肅性及國家法律法規(guī)的強制性。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢 ?筆者認為，居間合同與房屋買賣合同有本質的區(qū)別。屬共同財產的房屋，若未經所有共有權人同意，部分權利人出售房屋的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認定。在司法實踐中，一種意見認為，居間合同的本質是基于居間服務的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經訂立即可生效。由于對委托居間的房屋沒有合法的處置權而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見認為，如果委托人對所委托居間的房屋沒有合法處置權且不能形成表見代理，事后又不能得到追認的，居間合同則歸于無效。如果中介經紀人履行了必要的審查義務且委托人隱瞞了權利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實際損失追究委托人的締約過失責任。在本案中，無論采用上述哪種觀點，由于馬某和王某已實際成交，因此居間合同無效的辯解當然不能被采納。 案例分析 房客冒充房東賣房騙走 50萬 中介公司被判賠 15萬 “簽合同時，我就要求對方提供產權證原件，可房產中介公司卻說，已經看過原件了，沒有問題?！爆F(xiàn)在，張小姐為她當時沒有堅持己見后悔不已。原來，售房人是房客，卻冒充房東將房子掛牌出售，張小姐因而受騙，房產中介也必須為“不專業(yè)”埋單。昨天，記者從浦東新區(qū)法院獲悉，法院判決由房產中介公司賠償張小姐經濟損失 15 拿走 50萬后“蒸發(fā)” 去年 9月 20日，張小姐獲悉友情路有一套二室一廳房產出售。在中介公司工作人員的陪同下，張小姐實地看房，對房子相當滿意，當即支付了定金1000元。一個星期后，張小姐在中介公司和賣房人周先生見面，同時簽訂了《 上海市房地產買賣合同 》 ，當日張小姐又支付了 。雙方約定，該房總房價為 95萬，由張小姐先行支付 45萬現(xiàn)金給周先生作為首期房款，周先生用該款償還銀行貸款，辦理抵押注銷手續(xù)。其余款項則通過銀行貸款方式支付周先生。 去年 10月 19日，中介工作人員陪同張小姐、周先生到農業(yè)銀行辦理還貸手續(xù)，張小姐取出了 45萬元現(xiàn)金交給了周先生。由于張小姐臨時有事，先行離開了，于是由中介公司工作人員陪同周先生繼續(xù)辦理還貸手續(xù)。途中，周先生忽然提出肚子餓了想吃飯，于是他留下產權證給中介公司工作人員后，便再也沒回來。久等不到的中介工作人員感到不妙，立刻到閔行區(qū)房地產交易中心查詢，被告知這名周先生提供的產權證是假的，被當場予以沒收。 案例分析 三證全假 “去年 8月，這個自稱‘周先生’的客戶到我們公司掛牌出售房屋，我們要求他出示了身份證、房產證、戶口簿，并進行了復印。”中介公司人員說，去年 9月 26日，中介公司到房產交易中心進行產權調查，證實房屋產權人的確寫的就是周先生的名字。直到“周先生”攜款逃跑之后，才知道他的產權證、身份證、戶口簿都是偽造的。但是，產證上的宗地圖（地基圖）缺少了條形碼、宗地圖、街道等字樣，專業(yè)的中介公司卻沒有發(fā)現(xiàn)這一疏漏。法院發(fā)現(xiàn)，友情路的這套房屋產權人的確是周先生。但是在 2022年 8月 22日，這套房屋就被自稱是王海的人承租。 2天后，王海自稱“周先生”并攜帶房屋的假產證、周先生的假身份證和戶口簿到中介公司處掛牌出售該房。 中介“不專業(yè)” 法院認為，中介公司如果故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者故意提供虛假情況，損害他人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。根據(jù)雙方提供的證據(jù)，中介公司在雙方簽約之前已將“周先生”提供的產權證、身份證、戶口簿進行了審查，因此，中介公司并不存在故意隱瞞假產證或故意提供虛假情況的事實。張小姐 50萬元的經濟損失，是由于第三人實施詐騙的犯罪行為直接引起，依法應由犯罪行為實施人來承擔相應的賠償責任。但法院同時認為，作為專業(yè)的房產中介機構，履行居間義務不當，已構成違約。 案例分析 中介隱瞞贈與房事實 市民王先生去年 8月份通過某房屋中介購買一套房屋 ,成交價 32萬元 ,合同約定由王先生承擔交易的稅費。按照正常的交易稅費計算 ,該房屋的稅費大概是 1萬多元 ,簽約之前該中介公司的工作人員也是如此宣稱。孰知 ,當王先生簽訂合同后 ,才被告知該房屋是贈與房 ,如果交易 ,要交納的贈與稅高達 20%,當時 ,中介和房主都強調該筆費用根據(jù)合同要王先生承擔。王先生十分不滿 ,認為中介在房屋交易中隱瞞了重大事實 ,有欺騙消費者的嫌疑 ,應當認定合同無效 ,并取回定金。 案例分析 中介隱瞞房屋質量是否該退中介費？ 楊先生委托 中介 公司購買一套二手商品房，在雙方協(xié)商繳納 定金 后，卻發(fā)現(xiàn)房屋存在