【正文】 例子。如果 A跟 B關(guān)系非常好， B向 A借了 3萬元應(yīng)急，B打了一個(gè)欠條給 A，沒有約定還期，那么過了兩年之后，如果沒有訴訟時(shí)效中斷、中止、延長的情形， A再向法院起訴要求 B還款，就很容易被法院認(rèn)定為超過了訴訟時(shí)效而喪失勝訴權(quán)。其根本原因在于，欠條自債務(wù)人出具時(shí)起，債權(quán)人即享有向其主張還款的權(quán)利，訴訟時(shí)效就開始計(jì)算，而一般訴訟時(shí)效期間是兩年，兩年以后再去主張，當(dāng)然就喪失了時(shí)效期間。如果當(dāng)初 B給 A打的是借條，同樣沒有約定借期，根據(jù)合同法第二百零六條，“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，借款人可以隨時(shí)返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內(nèi)返還”，出借人 A過了兩年再向借款人 B主張還款，自其主張之時(shí)訴訟時(shí)效才開始起算，此時(shí) A起訴 B，法院當(dāng)然可以依法支持。所以雖一字之差，卻差異重大，結(jié)果截然相反。 常見問題解答 三、出具欠條、借條、收條的注意事項(xiàng) 內(nèi)容要相對完善。欠條要寫清欠款的數(shù)額幣種、或者物品的數(shù)量以及名稱、品質(zhì)、規(guī)格或者型號(hào)等基本自然屬性，拖欠的原因，返還的日期，逾期未還的法律后果，還要寫清債權(quán)人、債務(wù)人的準(zhǔn)確名稱或者姓名，最后要由債務(wù)人署名或者簽章并寫清出具的日期。借條除了要寫清上述事項(xiàng)外，還要寫清借期、利息 (或者租金 )及逾期不還的罰息 (或者 違約金 )等事項(xiàng)。收條除了要寫清上述相關(guān)事項(xiàng)外，要特別寫明法律后果是什么，比如“至此，雙方債務(wù)結(jié)清”，“至此，雙方委托代理合同 終止”等。 用語要準(zhǔn)確。杜絕使用模糊用語，如“大概”、“估計(jì)”、“可能”、“差不多”、“算是”、“或許”等等；含義要清晰明確。筆者碰到很多人這么寫借條：“ A借 B壹萬元”，從字面上分析讓人糊涂，到底是 A借了 B的錢還是 B借了 A的錢呢？其實(shí)寫清楚并不難，比如可以寫“ A借給 B壹萬元”或者“ A向 B借壹萬元”就不會(huì)產(chǎn)生歧義。 常見問題解答 條據(jù)最好一式兩份，雙方各執(zhí)一份。作為一種快速、便捷的確認(rèn)方式，一般情況下條據(jù)都是手寫的，出具者具有特定性，即由欠者、借者、收者撰寫并簽章，但現(xiàn)實(shí)中也不乏由債權(quán)人、出借人、送給人撰寫再由欠者、借者、收者簽字的情況。遇到這種情況如果欠者、借者、收者手里邊沒有一張同樣的條據(jù)，撰寫者對僅存的一張條據(jù)上作了手腳，比如加了借款的數(shù)額，那么簽字的人如何去抗辯呢？相反，如果存在兩張完全一樣的 (一式兩份 )條據(jù)，雙方作手腳不但是徒勞的，而且還會(huì)因此傷了感情。 主體身份要確認(rèn)。如果是公司，查一查公司是否已經(jīng)注銷，公司名稱是否準(zhǔn)確 (公司名稱差一個(gè)字就是另一個(gè)公司了，比如“北京志誠科技公司”和“北京市志誠科技公司”就是兩個(gè)不同的公司 )，自然人是否成年 (判斷是否具有完全 民事行為能力 )，自然人的姓名是否與身份證相符合 (特別注意：同音異字也會(huì)留下麻煩 )。此外，主體的基本身份信息也要留下，比如自然人的年齡、住址、工作單位等。 常見問題解答 意向金不是定金 是否可退 案情：秦某通過中介看中定西路上一套二手房，并在 《 承購意向書 》 中同意房屋總價(jià)為 36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當(dāng)天付了 1萬元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，秦某把中介告上法庭。法院經(jīng)審理查明，秦某根據(jù)意向書付了 1萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定：“ 議價(jià)成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收 ”。庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，上家張某在承購意向書上簽字確認(rèn)并收取定金人民幣 1萬元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某未上訴。點(diǎn)評(píng)：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實(shí)踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對意向金的約定及上下家議價(jià)是否成功是意向金能否返還的關(guān)鍵。在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。議價(jià)成功以上下家就買賣主要條款達(dá)成一致或定金支付為準(zhǔn)。一般來說，上家收到中介轉(zhuǎn)付的意向金后，上下家產(chǎn)生定金法律關(guān)系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回意向金。在此，有兩點(diǎn)需要說明：一是意向金的處理應(yīng)當(dāng)有明確的書面約定 。二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。 案例分析 中介居間不成 下家不能獲賠 案情：張某通過中介看到廣元路上一套二手房掛牌出售，覺得比較合適，隨即通過中介聯(lián)系看房并達(dá)成購買意向，當(dāng)天向中介付了意向金 1萬元。但是，當(dāng)中介聯(lián)系到上家，確認(rèn)房屋買賣事宜并轉(zhuǎn)付意向金時(shí)，上家反悔，以家庭意見不統(tǒng)一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，上家不肯賣房，請他另換其他房屋，或取回意向金。但張某認(rèn)為，買賣不成，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)多次協(xié)商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔(dān)賠償責(zé)任。法院一審判決駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。點(diǎn)評(píng)：在這類糾紛中，有個(gè)共同的特征，即下家認(rèn)為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，最后卻未能買到房子，認(rèn)為中介違約了。筆者將此類糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認(rèn)為中介必須居間成功，否則即是違約。近兩年，由于房價(jià)上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房價(jià)上漲，購房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務(wù)是信息服務(wù)和媒介服務(wù)，居間服務(wù)最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當(dāng)然也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利或義務(wù)。當(dāng)然，若居間不成，根據(jù)我國 《 合同法 》 的規(guī)定，中介不得向委托人收取報(bào)酬。居間活動(dòng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依法由居間人自行承擔(dān)。 案例分析 所謂“不吉利”導(dǎo)致退房 下家要求退定金未獲支持 案情：吳某通過中介看中一套虹口區(qū)的二手房，經(jīng)過中介的居間服務(wù)，吳某與上家朱某簽訂了 《 房地產(chǎn)買賣合同 》 。合同簽訂當(dāng)天吳某付了定金 1萬元，上下家對交房、付款等條款作了約定。簽約一周后，吳某反悔，并向中介發(fā)出書面通知，認(rèn)為上家隱瞞了在一年左右內(nèi)房屋里連續(xù)死亡兩人的重要事實(shí)，造成重大誤解，要求解除買賣合同。上家原本不同意解除買賣合同，經(jīng)中介溝通后同意解除買賣合同，但對定金返還不能達(dá)成一致。兩個(gè)月后，上家將房屋另售他人，并因定金退賠問題與吳某鬧上法庭。庭審中，下家吳某認(rèn)為，房屋內(nèi)發(fā)生過死人情況，不吉利，因上家沒有告知而產(chǎn)生誤解，合同解除歸咎于上家。上家認(rèn)為，生老病死屬人之常理，下家沒有詢問，自己沒有告知的義務(wù)，合同解除應(yīng)歸咎于下家。法院判決將合同解除歸咎于下家，駁回了吳某的訴訟請求。 案例分析 點(diǎn)評(píng)： 買賣合同簽訂后，因?yàn)椤安患钡脑蛞笸朔恳话笧槭裁磿?huì)敗訴呢 ?筆者認(rèn)為，主要有三個(gè)原因： (1)人員死亡的事實(shí)是否應(yīng)當(dāng)告知存在爭議。多數(shù)人認(rèn)為，除非下家事先有特別要求，否則上家對屋內(nèi)死過人的情況沒有法定的事先告知義務(wù)。 (2)沒有證據(jù)證明上家或中介有欺詐行為。欺詐通常是指故意告訴對方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方作出錯(cuò)誤決定的行為。 (3)重大誤解之說難以成立。重大誤解通常是指行為人對行為的性質(zhì)、內(nèi)容、行為對象或其他直觀信息認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為的后果與自己的意思相悖的情形。在庭審中，下家提出其購房目的是用作婚房，但由于無證據(jù)證明在合同簽訂前有過約定或要求，且其同意接受房屋內(nèi)原有設(shè)施、家具，法院據(jù)此沒有采納他的辯解。但筆者認(rèn)為，如果有證據(jù)證明，下家購房的確是用作婚房，法院應(yīng)酌情采納吳某的請求，至少應(yīng)免除雙方的締約過失。 案例分析 跳過中介私下成交 上家被判按約付錢 案情：馬某為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同。合同約定，馬某委托中介為其提供居間服務(wù)，以不低于 23萬元的價(jià)格出售房屋，委托期限自 2022 年 9月 1日起至同年 11月 30日止。合同約定，上家在委托期內(nèi)私下與他人成交的，視作居間合同成立，應(yīng)按房屋成交價(jià)格的 %計(jì)收中介服務(wù)費(fèi)。居間合同簽訂后不久，中介發(fā)現(xiàn)馬某與中介推薦的客戶王某私下成交。經(jīng)交涉，馬某認(rèn)為，房屋是他們夫妻共有財(cái)產(chǎn)，自己以個(gè)人名義與中介簽訂的居間合同是無效合同，并以此為由拒付中介費(fèi)。經(jīng)多次協(xié)商無果，無奈，中介將馬某告上法庭，要求按居間合同的約定支付中介費(fèi)。一審法院查明上述事實(shí)，認(rèn)定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費(fèi)。對此馬某沒有上訴。點(diǎn)評(píng)：依法簽訂的合同受國家法律保護(hù)。 案例分析 馬某被判按約支付中介費(fèi)，體現(xiàn)了合同的嚴(yán)肅性及國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性。那么，馬某提到的合同無效理由為什么不成立呢 ?筆者認(rèn)為，居間合同與房屋買賣合同有本質(zhì)的區(qū)別。屬共同財(cái)產(chǎn)的房屋，若未經(jīng)所有共有權(quán)人同意，部分權(quán)利人出售房屋的行為是無效的。但對于居間合同來說，不能如此簡單認(rèn)定。在司法實(shí)踐中，一種意見認(rèn)為，居間合同的本質(zhì)是基于居間服務(wù)的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經(jīng)訂立即可生效。由于對委托居間的房屋沒有合法的處置權(quán)而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見認(rèn)為，如果委托人對所委托居間的房屋沒有合法處置權(quán)且不能形成表見代理，事后又不能得到追認(rèn)的，居間合同則歸于無效。如果中介經(jīng)紀(jì)人履行了必要的審查義務(wù)且委托人隱瞞了權(quán)利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實(shí)際損失追究委托人的締約過失責(zé)任。在本案中，無論采用上述哪種觀點(diǎn)，由于馬某和王某已實(shí)際成交，因此居間合同無效的辯解當(dāng)然不能被采納。 案例分析 房客冒充房東賣房騙走 50萬 中介公司被判賠 15萬 “簽合同時(shí)，我就要求對方提供產(chǎn)權(quán)證原件，可房產(chǎn)中介公司卻說，已經(jīng)看過原件了，沒有問題?！爆F(xiàn)在，張小姐為她當(dāng)時(shí)沒有堅(jiān)持己見后悔不已。原來，售房人是房客，卻冒充房東將房子掛牌出售，張小姐因而受騙，房產(chǎn)中介也必須為“不專業(yè)”埋單。昨天，記者從浦東新區(qū)法院獲悉，法院判決由房產(chǎn)中介公司賠償張小姐經(jīng)濟(jì)損失 15 拿走 50萬后“蒸發(fā)” 去年 9月 20日，張小姐獲悉友情路有一套二室一廳房產(chǎn)出售。在中介公司工作人員的陪同下，張小姐實(shí)地看房，對房子相當(dāng)滿意，當(dāng)即支付了定金1000元。一個(gè)星期后，張小姐在中介公司和賣房人周先生見面，同時(shí)簽訂了《 上海市房地產(chǎn)買賣合同 》 ，當(dāng)日張小姐又支付了 。雙方約定，該房總房價(jià)為 95萬，由張小姐先行支付 45萬現(xiàn)金給周先生作為首期房款，周先生用該款償還銀行貸款，辦理抵押注銷手續(xù)。其余款項(xiàng)則通過銀行貸款方式支付周先生。 去年 10月 19日，中介工作人員陪同張小姐、周先生到農(nóng)業(yè)銀行辦理還貸手續(xù)，張小姐取出了 45萬元現(xiàn)金交給了周先生。由于張小姐臨時(shí)有事，先行離開了，于是由中介公司工作人員陪同周先生繼續(xù)辦理還貸手續(xù)。途中，周先生忽然提出肚子餓了想吃飯，于是他留下產(chǎn)權(quán)證給中介公司工作人員后，便再也沒回來。久等不到的中介工作人員感到不妙，立刻到閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心查詢，被告知這名周先生提供的產(chǎn)權(quán)證是假的，被當(dāng)場予以沒收。 案例分析 三證全假 “去年 8月，這個(gè)自稱‘周先生’的客戶到我們公司掛牌出售房屋，我們要求他出示了身份證、房產(chǎn)證、戶口簿，并進(jìn)行了復(fù)印?！敝薪楣救藛T說，去年 9月 26日，中介公司到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，證實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人的確寫的就是周先生的名字。直到“周先生”攜款逃跑之后，才知道他的產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口簿都是偽造的。但是，產(chǎn)證上的宗地圖（地基圖）缺少了條形碼、宗地圖、街道等字樣，專業(yè)的中介公司卻沒有發(fā)現(xiàn)這一疏漏。法院發(fā)現(xiàn)，友情路的這套房屋產(chǎn)權(quán)人的確是周先生。但是在 2022年 8月 22日，這套房屋就被自稱是王海的人承租。 2天后，王海自稱“周先生”并攜帶房屋的假產(chǎn)證、周先生的假身份證和戶口簿到中介公司處掛牌出售該房。 中介“不專業(yè)” 法院認(rèn)為，中介公司如果故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者故意提供虛假情況，損害他人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。根據(jù)雙方提供的證據(jù)，中介公司在雙方簽約之前已將“周先生”提供的產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口簿進(jìn)行了審查，因此，中介公司并不存在故意隱瞞假產(chǎn)證或故意提供虛假情況的事實(shí)。張小姐 50萬元的經(jīng)濟(jì)損失，是由于第三人實(shí)施詐騙的犯罪行為直接引起，依法應(yīng)由犯罪行為實(shí)施人來承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但法院同時(shí)認(rèn)為，作為專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，履行居間義務(wù)不當(dāng)，已構(gòu)成違約。 案例分析 中介隱瞞贈(zèng)與房事實(shí) 市民王先生去年 8月份通過某房屋中介購買一套房屋 ,成交價(jià) 32萬元 ,合同約定由王先生承擔(dān)交易的稅費(fèi)。按照正常的交易稅費(fèi)計(jì)算 ,該房屋的稅費(fèi)大概是 1萬多元 ,簽約之前該中介公司的工作人員也是如此宣稱。孰知 ,當(dāng)王先生簽訂合同后 ,才被告知該房屋是贈(zèng)與房 ,如果交易 ,要交納的贈(zèng)與稅高達(dá) 20%,當(dāng)時(shí) ,中介和房主都強(qiáng)調(diào)該筆費(fèi)用根據(jù)合同要王先生承擔(dān)。王先生十分不滿 ,認(rèn)為中介在房屋交易中隱瞞了重大事實(shí) ,有欺騙消費(fèi)者的嫌疑 ,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效 ,并取回定金。 案例分析 中介隱瞞房屋質(zhì)量是否該退中介費(fèi)？ 楊先生委托 中介 公司購買一套二手商品房，在雙方協(xié)商繳納 定金 后，卻發(fā)現(xiàn)房屋存在