【導(dǎo)讀】按照地方人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用房。民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。和其他有關(guān)資料。代為簽字，可以嗎？但需要提供有效的全權(quán)委托公證書原件、產(chǎn)權(quán)資。C堅持原則，力爭說服客戶，若與公司規(guī)定嚴(yán)重不符時，B公司有嚴(yán)格的收取金額與比例。場布置及業(yè)務(wù)、制度等）提出你的建議或意見。心，煽動士氣的演說家，他更不會為了激勵員工，跳芭蕾舞。失火等各種不利因素，2020年業(yè)績?nèi)砸豢跉庠鲩L了40%。營業(yè)額約為22億元。個服務(wù)業(yè)典范為目標(biāo)，推動家旺房產(chǎn)下一波的成長動力。2020年以來，我們面臨多重沖擊。率不到3%（以臺灣地區(qū)所有房屋買賣轉(zhuǎn)移件數(shù)當(dāng)作市場，間是沒有問題的。今年一月就已經(jīng)做到。為一號成績要等到下個月揭曉，這就沒有啟動。高科技就是因為變化大，才能夠成為世

　　

【正文】 、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會隨房改的推進(jìn)而不斷提高。 2什么是新建公有住宅？什么是公有舊住宅？ 答：新建公有住宅指由政府或國有企業(yè)建造，還未曾使用 51 的住宅。公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并 根據(jù)房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購買權(quán)。 2什么是單元式住宅？ 答：單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。 單元式住宅的基本特點：（ 1）每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（ 2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（ 3）建筑面積較小，造價經(jīng)濟(jì)合理。（ 4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式 住宅一經(jīng)建造使用，便被社會所接受，并推廣到大多數(shù)國家和地區(qū)。 2什么是期房？ 答：是指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 52 什么是房屋的開間、進(jìn)深？ 答：是指房屋的寬度，在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間 房屋內(nèi)一面墻皮到加一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間和寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為—— 米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性；房屋的進(jìn)深：是指房屋的實際長度。 3什么是房屋的層高和凈高？ 答：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的高度計量除了用 “米 ”，還可用 “層 ”來計算，每一層的高度在設(shè)計上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫 做凈高。目前一般住宅層高都在 2。 8米左右。 3什么是建筑容積率？ 答：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 3什么是建筑密度？ 53 答：指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 3什么是綠化率？ 答：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 3什么是使用率？ 答：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實用率是套內(nèi)建 筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。 3什么是套內(nèi)使用面積？ 答：使用面積是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 套內(nèi)建筑面積由三部分組成： （ 1）套內(nèi)使用面積： A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道 54 井，均計入使用面積。 （ 2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。 （ 3）陽臺建筑面積： A原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； B，挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積； D，半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其 交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。 3７、什么是總建筑面積？ 答：即建筑物總建筑面積總和，是指建筑物外墻勒腳以上的外圍水平投影面積，它是由使用面積、結(jié)構(gòu)面積、輔助面積 (應(yīng)分?jǐn)偟墓灿妹娣e )組成．，在房產(chǎn)交易中以其作為計算面積單位。 3８、什么是占地面積？ 答：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 55 3９、什么是低層、小高層、高層？ 答：多層是指１至 8層高的樓房；小高層房是指９至１１層高以下的樓房；高層房是指總高在１２層以上的樓房。 ４０、房屋的結(jié)構(gòu)類型有那幾種？ 答：【鋼結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 【鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 【鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 【混合結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 【磚木結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱 建造的。 【其他結(jié)構(gòu)】是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。 ４１、什么是躍層式商品房、復(fù)式房？ 56 答：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋；復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。 ４２、什么是水景商品房？ 答：是指依水而建的房屋；ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū) 的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。 ４３、什么叫 “戶室比 ”？ 答： “戶室比 ”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占 25%，中套（二室戶）占 47%，大套（三室或四室戶）占 28%。 ４４、什么是商品房的起價、均價、預(yù)售價？ 答：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格；均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格；預(yù)售價：是 指商品房 57 預(yù)售的價格。 ４５、什么是磚混住宅？ 答：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的 “磚 ”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。 “混 ”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺 、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5—6層以下。 ４６、什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 答：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 ４７、什么是躍層式住宅？ 答：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布 置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住 58 面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計中，也開始得到推廣。 ４８、什么是花園式住宅？ 答：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或 二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備 ，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 ４９、什么是定金？ 答：定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同 從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。如果購房者 交了定金之后改 59 變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 ５０、什么是違約金？ 答：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 5什么是物業(yè)管理？ 答：【物業(yè)管理】 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。 六、客戶、業(yè)主收付款流程 客戶帶定金（房款的 10%）及相關(guān)證件，到中介公司 業(yè)主帶房屋相關(guān)證明到中介公司 ，客戶交定金給業(yè)主，業(yè)主將房屋相關(guān)證明交中介方做為保證物和辦理相關(guān)事務(wù) （我司免費(fèi)）或辦理銀行資金監(jiān)管（相關(guān)費(fèi)用自行協(xié)商） 用后一次性給業(yè)主 60 注： A、客戶一次性付款，業(yè)主的收款方式為二步： 收定金 收剩余房款，業(yè)主收款時間正常情況下前后約 25天左右 B、客戶按揭付款，業(yè)主的收款方式為三步： 收定金 收首款款 收客戶方貸款部分，業(yè)主收款時間前后約 35天左右 七、我司三級市場部關(guān)于各類合同表格填寫的步驟 A、業(yè)務(wù)類 業(yè)主報盤：填寫《房原登記表》，并在第一時間錄入房友 接待客戶：填寫在《客戶本》，并在第一時間錄入房友 獨家委托售房：填寫《獨家委托書》 收為主鎖匙：填寫《收匙條》 客戶看房：填寫《中介服務(wù)協(xié)議》，一式兩份，第一聯(lián)上交公司，第二聯(lián)給客戶 客戶落誠意金：填寫《誠意金合同》，一式兩份，第一聯(lián)上交公司，第二聯(lián)給客戶 客戶落定金：填寫《房地產(chǎn)買賣預(yù)約（居間）合同》 ，一式四份，第一聯(lián)業(yè)主，第二聯(lián)客戶，三聯(lián)四聯(lián)上交公司 買賣過后依次填寫：《成交報表》，《跟單記錄表》 如客戶需轉(zhuǎn)介一到其他分行：填寫《客戶轉(zhuǎn)介單》 61 租賃房屋：填寫《租賃協(xié)議》，一式參份，第一聯(lián)上交公司，第二聯(lián)業(yè)主，第三聯(lián)客戶 荀盤表：每周填寫一份，三個賣盤，二個租盤 B、日常工作類 外出：填寫《外出登記表》 八、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類 房地產(chǎn)中介服務(wù)：指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：指按國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)注冊的具有獨立法人資格的經(jīng) 濟(jì)組織。包括：房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) ：指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間、代理、行紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的起源？ 歷經(jīng)時期： A、元代，稱為 “房牙 ” 主要是幫人介紹房屋信息，又稱 “中間人 ”“掮客 ” B、鴉片戰(zhàn)爭（ 1840），稱為 “二房東 ” 在當(dāng)時，大的房地產(chǎn)投資商不愿意直接經(jīng)營零星的小住戶 62 承租業(yè)務(wù)，他們以轉(zhuǎn)手出租的方式，將房產(chǎn)的出租業(yè)務(wù)委托給一個可信賴的人經(jīng)營，這個就是 “二房東 ” C、解放前（ 193048） 在民間，經(jīng)紀(jì)活動較活躍，當(dāng)是霆業(yè) 較混亂，一部分不法經(jīng)紀(jì)人用欺詐、索取高額費(fèi)用、哄抬房價等。 D、行業(yè)消失期（ 19521978） 這一時期由于國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)因素，我國的住房制度以分配為主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本消失。 E、改革開放至今 特別是在 1992年后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到了空前發(fā)展。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用 1）有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺 2）有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展 3）有助于住房制度改革的繼續(xù)深化 4）促進(jìn)人民居住生活水平的提高 5）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求 6） 提高了就業(yè)率 經(jīng)紀(jì)總收入