水晶島公寓經營運作方案-資料下載頁
2025-05-10 19:24本頁面
【正文】 【對投資者而言】 1） 年 8%的“穩(wěn)定”投資回報率，具有很大的市場吸引力； 2） 投資者在按揭期內，無需月供，實現(xiàn)了真正意義的坐享其成。 結論： 40元 /平米 45元 /平米的月租價格，比市場公寓、商住樓價格略高，比純寫字樓低，利用價格差提供增值服務，提升物業(yè)品質和酒店式的服務管理。根據(jù)區(qū)域功能特點， 開發(fā)出針對性強的產品和相應的配套功能，形成鎖定客戶群體的規(guī)模聚集，此價位對于租務市場才有吸引力，否則，與同質物業(yè)競爭，本產品無優(yōu)勢。 由此可見，酒店服務式商務公寓比純公寓樓更具有可經營性。 （說明：本產品所有基礎數(shù)據(jù)未見到公司詳實資料，計算僅作參考，未計算投資回收期等） 次方案 普通公寓方案： 經營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務。 投資形式：投資者首付 3成購買普通公寓樓后，無需再繳納任何費用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司， 20年內自動收回物業(yè)使用權。 盈虧平衡及收益見附表五至十 【對 公司而言】 從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經營利潤額下降很大，出現(xiàn)負值。售價 4500 元年經營收益均為正， 20年的按揭期較 15 年按揭期風險小。售價 5500 元時，年收益額均為負。 投資者無需月供款，經營者為投資者付按揭款，只有經營收入大于月供款時，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當月租價在 25 元 /平米時，出租率在 100%時經營者方可盈虧持平，當月租價在 30 元 /平米時，出租率在 85%時經營者就 可盈利。 從附表八和十可以看出，當售價 4500 元 /平米，首付三成，月租 25元 /平米， 15年的按揭期需要 100%的出租率公司方可盈虧持平， 20 年的按揭期 85%的出租率公司就 可達到盈利。 綜上所述： 1） 如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價回報是個門檻，經營者資金壓力大，經營風險高，不能實現(xiàn)開發(fā)計劃； 2） 隨著高新區(qū)域內同質、同類的產品不斷推出，在經營初期租價很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會選擇較低價位的產品； 3） 如果一味的提高房屋售價，前期對于開發(fā)商有利，回報較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒有租務市場預期租金的支持， 后期管理經營困難。 【對投資者而言】 雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒有在按揭期內享受到投資所帶來的受益，只有產權無經營權，投資吸引力不大。 結論 ：此方式不是最好的經營方案。 產權式酒店方案： 1） 根據(jù)公司提供的資料，本產品非酒店物業(yè)定位，未見到酒店的相關成本計算； 2） 從所得的資料看，外埠城市產權式酒店都依景觀而設，所謂產權式酒店，就是假日 酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經營理念。 附： 五、 經營建議 建議一、成立業(yè)主委員會，建立房地產產業(yè)投資基 金 由于本產品客戶定位為中高端的消費群體，投資客戶和入住者的層次相對較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立地產產業(yè)基金，由業(yè)主委員會自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資，也可用此基金保證為本產品業(yè)主利益服務。 建立產業(yè)基金的好處有： 首先，此基金可以成為業(yè)主的專用資金，鼓勵業(yè)主獨立創(chuàng)業(yè)和追求上進，公司可以和銀行聯(lián)手，當業(yè)主交納了首付款后，就可向銀行申請小額貸款支持，渡過難關，此方式有利于促進本項目產品的銷售。 其次，公 司可以用房地產產業(yè)基金減小公司債務負擔。由于房地產項目的資金需求巨大，稍微運作不善就有可能陷入資金周轉困境，財務成本負擔重，造成企業(yè)利潤相應較少，不利于企業(yè)下一步發(fā)展。若公司獲得房地產投資基金的投資，可以大大削弱 對銀行貸款資金的依賴性，有利于企業(yè)步入良性發(fā)展。 最后，公司可以用此基金投資于公司新建的項目或其他工程，處于小股東地位投資者的必然會更加關注公司的規(guī)范化運作，以保障其自身利益，這樣就會對公司的運行起到一個外部監(jiān)督的作用，有利于公司操作規(guī)范化。公司在基金支持下將得到更加迅速發(fā)展，通過兼并、收購等手段加 快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于公司做大做強，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 建議二、成立高新地產投資俱樂部 公司可利用企業(yè)強大的服務平臺和資源優(yōu)勢，成立高新地產投資俱樂部，以會員的形式加盟。此俱樂部也可和高新生活會結合利益共享，同時也可成為公司開展行業(yè)論壇的的平臺。 加盟會員的條件 凡投資本項目的投資者將會自動成為本俱樂部的會員。 已經具備較為寬松的經濟實力，并有意將房地產作為新的投資品的普通消費者； 在房地產投資領域已經拼打多年，并初步嘗到房地產投資樂趣的業(yè)余投資者； 已經擁有多處房地產投資型物業(yè)，打算 將房地產投資列為長期性行為的專業(yè)投資者。 加盟會員享有的服務： 俱樂部可免費向加盟會員提供西安市房地產市場投資型房產的最新信息和資料。 俱樂部可邀請房地產研究專家、法律界人士成立房產投資顧問團，不定期地舉辦知識講座，幫助會員提高對房地產業(yè)、西安房地產市場、各類商品房屋的規(guī)劃、設計、修建、營銷、物業(yè)管理等知識，增加房地產投資的專業(yè)技巧，提高房地產投資中的抗風險能力；不定期地將會員組織在一起，開展各種沙龍活動，增進會員間的相互了解，互通信息，形成戰(zhàn)略同盟伙伴，在投資領域爭取更大利益。 為加盟會員提供西安房地產 投資市場的相關情況及預售及內部認購樓盤的最新信息，并可優(yōu)先安排參觀樣板房、選購房產、挑選房號、朝向，獲得優(yōu)先服務。 俱樂部將不定期地組織會員，對公認的具有較大投資空間的樓盤進行集體選房、集體砍價，爭取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權服務，保障會員的投資利益。 加盟會員可申請本俱樂部常設律師顧問團提供的有關法律咨詢、購房投訴、維權索賠等法律支援。 通過以上方式，以此來吸引投資者，可以迅速提上本產品的市場知名度，加速市場認知度，促進銷售，加速資金回籠，始終保持占領市場制高點，引領地產物業(yè)市場發(fā)展 方向，獲取較好的利潤，建立新興行業(yè)鏈，進一步提升高新地產的品牌美譽度。
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