【正文】 樂器、日用百貨、電腦、藥店、書店、鐘表 7F：美食廣場、電玩中心、兒童樂園、巴西燒烤、億信超市 8F：環(huán)藝影城、量販 KTV（空中補給）、女子健美中心、美發(fā) 銷售額27% SOGO 33000 租 周日： 商家超過 靠墻面： 1F：超市 1F：時尚精品館、化妝品、黃金珠 原老 50 個 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 38 ㎡ 50 人 /分鐘 平時： 25 人 /分鐘 800 戶 立柱周圍 : 寶、男女皮鞋、鐘表、精品小家電、男女皮鞋 2F：流行少女館、彩妝、時裝 3F：典雅淑女館、時裝、內(nèi)衣、睡衣、美容院、孕婦裝 4F：名流紳士館、男士正裝、休閑服飾、 5F：羊絨、針織品、體育服裝、體育用品 6F：床上用品、童裝、兒童玩具用品、孕婦用品、家居用品、眼鏡 廠家銷售額23%，一般商家銷售額26% 小結(jié)： 新商圈形成市場競爭沖擊，削弱了市場影 響力，分流消費客源，本項目與武廣距離很近，銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 39 一直以來，武廣輻射力影響著漢陽的商業(yè)，吸引大量漢陽人前來消費，因此對本項目的經(jīng)營形成沖擊，只有憑借項目規(guī)模優(yōu)勢，提升項目在市場上的形象，有效攔截漢陽和來自武昌的消費人流。 商圈的發(fā)展超過了市政建設(shè)的步伐，致使交通滯留、無處泊車的尷尬時有發(fā)生，也使得該地段的部分物價（如打車路過此地時的車費、停車場月租費等）過高，本項目停車場面積不大，車位也明顯不足，要考慮解決車位問題。 商業(yè)硬件、功能設(shè)計沒有充分考慮市場發(fā)展趨勢，導(dǎo)致購物、經(jīng)營環(huán)境受限。 解放大道車流對人流的影響阻礙 商業(yè)持續(xù)發(fā)展。 漢陽： 王家灣商圈 商圈成因： 王家灣是一個新興的商圈，地處漢陽大道和龍陽大道“十”字交匯處，緊鄰漢陽經(jīng)濟核心區(qū)沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是連接沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和漢口漢西、漢陽其他銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 40 區(qū)域的交通瓶頸，地理位臵十分優(yōu)越。近幾年，政府倡導(dǎo)武漢三鎮(zhèn)均衡發(fā)展宏偉藍圖，提出漢陽“新區(qū)”發(fā)展的計劃，使?jié)h陽成為最好的工業(yè)城、旅游城、居住城，隨著漢陽“四新”祥規(guī)出臺，四大組團板塊形成，將改變漢陽的商業(yè)格局。從區(qū)位意義上講，使王家灣地區(qū)得到長足發(fā)展，王家灣成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，導(dǎo)致商業(yè)快速發(fā)展，成為漢陽區(qū)級商業(yè)中心。 主要 商業(yè)： 家樂福、好美家、工貿(mào)、漢商集團的 21 世紀(jì)娛樂中心、各類品牌汽車 4S 店。 主要經(jīng)營家具建材、電器、日常生活用品、服飾、汽車及服務(wù)等 名稱 樓層及經(jīng)營品牌 規(guī)模 家樂福 日常生活用品 （規(guī)模巨大） 40000 ㎡ 工 貿(mào) 家用電器 （規(guī)模小、品牌不全） 5000 ㎡，共三層。 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 41 21 世紀(jì) 1F：家居城、餐飲 2F：服裝、飾品 3F：影城、 KTV、電玩、網(wǎng)吧、服飾、羽毛球館、淋浴中心 （檔次較低、品種不全、服務(wù)較差） 三層，共 4萬㎡ 小結(jié)： 1. 片區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較晚，政府對片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公 共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不完整，商業(yè)設(shè)施缺乏，僅滿足居民日常生活用品和家居建材，商圈輻射范圍小 2. 居民結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生巨變，消費層次和水平比較低 3. 片區(qū)過漢口消費習(xí)慣沒有徹底改變 （二）、項目片區(qū)競爭狀況 閩東國際 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 42 名稱 位臵 經(jīng)營方式 業(yè)態(tài)定位 價格體系 規(guī)模 閩東國際 （項目對面） 一樓銷售， 4 樓租。 3 樓泰國“易初蓮花”超市（預(yù)計 5月份開業(yè)）， 1 樓產(chǎn)權(quán)式商鋪，分割方案未定， 4 樓定位為休閑、健身、美容美體，對外招商 未定，一樓預(yù)計起價 2萬 /㎡ 共四層，總面積50000 ㎡， 1 樓7000 ㎡， 3樓 25000 ㎡， 4樓 8000 ㎡ 小結(jié)： 商業(yè)規(guī)模較小，可銷售單位面積小，競爭壓力不大 業(yè)態(tài)可與本項目形成良性互補，和漢商一起扎堆，增強商圈輻射力和吸引力 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 43 閩東國際月㎡住宅部分可為本項目帶來強大消費人口 社區(qū)商業(yè) 復(fù)地翠微新城 名稱 位臵 經(jīng)營方式 面積、開間、進深 規(guī)模 復(fù)地翠微新城 翠微橫路 18 號 銷售 面積 30 平米，開間 米，進深 7 米 共 400㎡， （ 規(guī)模較小，沿街商鋪，單一形態(tài)） 小結(jié)： 閩東國際可于本項目形成優(yōu)勢互補，共同促進商業(yè)氛圍，吸引人流 片區(qū)基本無大型競爭對手，閩東國際和復(fù)地翠微新城商業(yè)對本項目不構(gòu)銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 44 成威脅，競爭壓力較小。 三、項目可實現(xiàn)平均售價測算 價格多因素對比分值表 項目 很好 好 較好 相同 較差 差 很差 分?jǐn)?shù) 5 3 1 0 1 3 5 商鋪價格多因素分析表 1 萬達商業(yè)廣場 閩東國際城 金龍花園 湘隆時代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 5 +0 +3 +5 +5 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 +0 +3 +5 +1 +3 商業(yè)規(guī)模 3 +3 +5 +1 +5 對 象 因 素 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 45 商業(yè)人氣 5 +0 +3 +5 +5 交通現(xiàn) 狀 3 +0 +3 +3 +5 商鋪價格多因素分析結(jié)果表 萬達商業(yè)廣場 閩東國際城 金龍花園 湘隆時代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100/100 103/100 105/100 101/100 103/100 商業(yè)規(guī)模 97/100 103/100 105/100 101/100 105/100 商業(yè)人氣 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 交 通現(xiàn)狀 97/100 100/100 103/100 103/100 105/100 現(xiàn)有售價 38000 20210 12021 7500 7000 比準(zhǔn)價格 32268 21218 14457 8688 8764 對 象 因 素 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 46 權(quán)重值 20% 45% 15% 10% 10% 項目可實現(xiàn)平均價格 = Σ 比準(zhǔn)價格權(quán)重值 = 19916元 /平方米 據(jù)此，我公司認(rèn)為銅鑼灣廣場一樓商鋪均價應(yīng)在 20210元 /平方米上下浮動，差價在正負 1%左右。