【正文】 三、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)平均售價測算 價格多因素對比分值表 項(xiàng)目 很好 好 較好 相同 較差 差 很差 分?jǐn)?shù) 5 3 1 0 1 3 5 商鋪價格多因素分析表 1 萬達(dá)商業(yè)廣場 閩東國際城 金龍花園 湘隆時代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 5 +0 +3 +5 +5 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 +0 +3 +5 +1 +3 商業(yè)規(guī)模 3 +3 +5 +1 +5 對 象 因 素 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 45 商業(yè)人氣 5 +0 +3 +5 +5 交通現(xiàn) 狀 3 +0 +3 +3 +5 商鋪價格多因素分析結(jié)果表 萬達(dá)商業(yè)廣場 閩東國際城 金龍花園 湘隆時代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100/100 103/100 105/100 101/100 103/100 商業(yè)規(guī)模 97/100 103/100 105/100 101/100 105/100 商業(yè)人氣 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 交 通現(xiàn)狀 97/100 100/100 103/100 103/100 105/100 現(xiàn)有售價 38000 20210 12021 7500 7000 比準(zhǔn)價格 32268 21218 14457 8688 8764 對 象 因 素 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 46 權(quán)重值 20% 45% 15% 10% 10% 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)平均價格 = Σ 比準(zhǔn)價格權(quán)重值 = 19916元 /平方米 據(jù)此，我公司認(rèn)為銅鑼灣廣場一樓商鋪均價應(yīng)在 20210元 /平方米上下浮動，差價在正負(fù) 1%左右。 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 41 21 世紀(jì) 1F：家居城、餐飲 2F：服裝、飾品 3F：影城、 KTV、電玩、網(wǎng)吧、服飾、羽毛球館、淋浴中心 （檔次較低、品種不全、服務(wù)較差） 三層，共 4萬㎡ 小結(jié)： 1. 片區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較晚，政府對片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公 共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不完整，商業(yè)設(shè)施缺乏，僅滿足居民日常生活用品和家居建材，商圈輻射范圍小 2. 居民結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生巨變，消費(fèi)層次和水平比較低 3. 片區(qū)過漢口消費(fèi)習(xí)慣沒有徹底改變 （二）、項(xiàng)目片區(qū)競爭狀況 閩東國際 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 42 名稱 位臵 經(jīng)營方式 業(yè)態(tài)定位 價格體系 規(guī)模 閩東國際 （項(xiàng)目對面） 一樓銷售， 4 樓租。 主要 商業(yè)： 家樂福、好美家、工貿(mào)、漢商集團(tuán)的 21 世紀(jì)娛樂中心、各類品牌汽車 4S 店。近幾年，政府倡導(dǎo)武漢三鎮(zhèn)均衡發(fā)展宏偉藍(lán)圖，提出漢陽“新區(qū)”發(fā)展的計劃，使?jié)h陽成為最好的工業(yè)城、旅游城、居住城，隨著漢陽“四新”祥規(guī)出臺，四大組團(tuán)板塊形成，將改變漢陽的商業(yè)格局。 解放大道車流對人流的影響阻礙 商業(yè)持續(xù)發(fā)展。 商圈的發(fā)展超過了市政建設(shè)的步伐，致使交通滯留、無處泊車的尷尬時有發(fā)生，也使得該地段的部分物價（如打車路過此地時的車費(fèi)、停車場月租費(fèi)等）過高，本項(xiàng)目停車場面積不大，車位也明顯不足，要考慮解決車位問題。 經(jīng)營狀況： 隨著武漢新的商業(yè)格局發(fā)生變化，其他商圈的形成，且商業(yè)硬件設(shè)施也不斷升 級，規(guī)模不斷變大，購物環(huán)境越來越好，交通越來越便捷，導(dǎo)致市場競爭越來 越激烈，以武廣為核心的商業(yè)由于自身硬件設(shè)施落后，特別是門前主干道對人 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 36 流的影響，其市場的輻射力逐步在縮小，消費(fèi)群體在分流，銷售業(yè)績呈下滑狀 態(tài) 。因此本項(xiàng)目招商工作要思考成熟，嚴(yán)格把關(guān)，將招商和開業(yè)保持最佳聯(lián)系狀態(tài) 武廣商圈 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 35 商圈主要組團(tuán)： 主要商業(yè)項(xiàng)目有以武漢廣場為核心世貿(mào)廣場、 SOGO、武漢千禧龍超市、國美電器、中百倉儲，萬松園國際品牌一條街 商圈其他公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施： 武漢國際會展中心、武漢中山公園、五星級酒店亞洲大酒店、華美達(dá)酒店、新世界中心（在建）、 MEGAFIT 健身中心、協(xié)和醫(yī)院等 主營業(yè)態(tài)： 服飾、珠寶、家居用品、日常生活用品、電器、餐飲、休閑娛樂、健身美 容等 商圈輻射力和市場形象： 由于武廣一向以規(guī)模、品牌檔次取勝，每年高達(dá) 20 幾億的銷售業(yè)績，處于武漢零售業(yè)龍頭地位，在全國零售業(yè)影響巨大，特別是其經(jīng)營管理全國文明。 外鋪： 300 元 /㎡ 內(nèi)鋪： 200 元 /㎡ 500 個 小結(jié)： 銅鑼灣廣場市場調(diào)研報告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流 34 商圈商業(yè)經(jīng)營規(guī)模大、商圈輻射力和影響力強(qiáng)，人流量巨大，但由于經(jīng)營狀況一般，沒有很 好樹立商圈市場形象和品牌 部分商業(yè)設(shè)施功能設(shè)計落后，業(yè)態(tài)定位模糊、品種不全、布局混亂，面積劃分、裝修設(shè)計不太合理 部分商業(yè)經(jīng)營管理不成熟，本項(xiàng)目在經(jīng)營管理方面也顯欠缺，一定要借用銅鑼灣百貨成熟的經(jīng)驗(yàn) 萬達(dá)商業(yè)廣場和本項(xiàng)目在營銷方式上是一樣的，萬達(dá)剛開業(yè)不久底商遭到停業(yè)轉(zhuǎn)讓，主要沒有處理好招商步驟和開業(yè)時機(jī)，在招商環(huán)節(jié)也欠缺思考，導(dǎo)致業(yè)態(tài)混亂，檔次過低，破壞了萬達(dá)在市場的商業(yè)形象。 主要商業(yè)項(xiàng)目： 名稱 規(guī)模 經(jīng)營方式 人流量 面積情況 樓層及經(jīng)營品牌 租金水平 車位 面積 開間 佳麗廣場 17000 ㎡ 租 周 日： 50 人 /分鐘 平時： 30 人 /分鐘 靠墻面： 立柱周圍 : 已停業(yè) 銷售額 25% 50 個 大連萬達(dá) 130000㎡ 租、售 周日： 60 人 /分鐘 平時： 40 人 /分鐘 33～ 57 ㎡ 外街開間： 內(nèi)街開間： 外街進(jìn)深： 內(nèi)街進(jìn)深： 7 米 三棟、沃爾瑪超市、華納影城一樓均為產(chǎn)權(quán)商鋪對外銷售。 主營業(yè)態(tài)： 主要經(jīng)營品牌服飾、珠寶、皮鞋、皮具箱包、餐飲、家居用品、電器、音像制品、家庭影院、婚紗攝影、日常生活用品等 主力品牌商家： 美國沃爾瑪、華納國際影 城、大洋百貨 經(jīng)營狀況： 近年來由于佳麗廣場經(jīng)營不善，年年虧損，期間還被外地企業(yè)收購，雖從新開業(yè)，仍慘淡經(jīng)營；大連萬達(dá)廣場由于招商不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致剛開業(yè)不久，商家紛紛退場，大連萬達(dá)不得不重新招商，江漢路、王府井也只能維持正常經(jīng)營，業(yè)績一般。如麥德龍和徐東平價、凱旋門廣場相隔較遠(yuǎn)，對來自東亭和岳家嘴方面的客流進(jìn)行攔截，分流徐東平價的消費(fèi)人流，形成競爭沖擊。但整個商業(yè)規(guī)模比較小，隨著大型金馬家居廣場、歐亞達(dá)家居博覽中心的進(jìn)駐，才擴(kuò)大商圈的輻射范圍。本項(xiàng)目在配套資源方面也很相似，可以借用項(xiàng)目周邊景觀、旅游資源 商圈內(nèi)經(jīng)營的規(guī)模不大，檔次不高，業(yè)態(tài)布局不太合理，客流線路設(shè)計不太合理，導(dǎo)致客流盡可能長時間看到所有商品，商圈的輻射力和市場影響力較小，市場形象一般 b、 徐