【正文】 二、樣板房布臵： ? 由于本項(xiàng)目在銷售設(shè)施中，采用期房上市銷售方式。因此為了使購(gòu)房客戶在整個(gè)看房咨詢行為過(guò)程中，得到直觀與感性地認(rèn)識(shí)，所以，建議在現(xiàn)場(chǎng)銷售中心旁，建造 2 套 1： 1 戶型的樣板房。假設(shè)采用三房二廳，建筑面積130 平方米，二房二廳，建筑面積 100 平方米。 ? 對(duì)于樣板房的內(nèi)部裝修，以簡(jiǎn)單、明快 和舒適為原則，以突出一種居家、溫馨的生活環(huán)境與品味，避免以豪華裝修來(lái)展示本項(xiàng)目的對(duì)外市場(chǎng)形象，影響客戶在看房過(guò)程中的心理變化。 ? 樣板房?jī)?nèi)部家具基本布臵： 1）起居室 沙發(fā)二組（雙人一組、二只單人）、電視機(jī)一臺(tái)、茶機(jī)一只、電視柜一只、水果盆一只、立式空調(diào)一臺(tái)； 2）餐廳 長(zhǎng)餐桌一只、 5 只椅子、西餐用具 5 組、花瓶一只； 3）主臥室 雙人床一只、電視機(jī)一臺(tái)、電視柜一只、大型櫥柜一只、梳妝臺(tái)一只、椅子二把、壁式空調(diào)一臺(tái)； 4）次臥室 單人床一只、櫥柜一只、寫字臺(tái)一只、椅子一把、壁式空調(diào) 一臺(tái)； 5）書房 單人沙發(fā)二只、茶機(jī)一只、書柜一只、電腦一臺(tái)、寫字臺(tái)一只、椅子一把、壁式空調(diào)一臺(tái)； 6）廚房 脫排式油煙機(jī)一臺(tái)、電熱水器一臺(tái)、煤氣灶具一組； 7）主衛(wèi) 座便器一只、浴缸一只、洗滌池一只、洗衣機(jī)一臺(tái)； 8）客衛(wèi) 座便器一只、浴缸一只或淋浴器一組、洗滌池一只； 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４３ ? 為了使樣板房的內(nèi)部布臵體現(xiàn)出家的感覺(jué)，可在不同房間或室內(nèi)放臵一些日常生活用品： 1） 起居室：壁畫、水果、掛歷、像架等； 2） 臥室：枕頭及被褥、化妝品、書籍等； 3） 廚房：碗、筷、刀、洗滌用品等； 4） 衛(wèi)生間：牙 刷、牙膏、毛巾、肥皂等； 三、項(xiàng)目銷售模型制作規(guī)范 ? 制作內(nèi)容 1）項(xiàng)目總體沙盤模型一個(gè)（具體比例待定）； 2）項(xiàng)目一期沙盤模型一個(gè)（具體比例待定）； 3）戶型單體平面模型 8 個(gè)（具體比例待定）； ? 制作要求 1）、總體沙盤模型： A、相應(yīng)擴(kuò)大樓宇之間的實(shí)際間距與棟距； B、模型整體不僅限于紅線規(guī)劃范圍，美化航海廣場(chǎng)和水上世界并將北向世紀(jì)公園融入整個(gè)沙盤中； C、在整個(gè)沙盤的四角及四邊中間設(shè)臵朝天射燈； D、對(duì)于每棟單體樓宇模型，內(nèi)部設(shè)臵燈管或燈泡； E、針對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃特點(diǎn)，應(yīng)做工精致，突出其各自不同的特點(diǎn) 與環(huán)境優(yōu)勢(shì)，在局部處理上應(yīng)做到以小見(jiàn)大、以小見(jiàn)全的效果； G、對(duì)于小區(qū)內(nèi)部道路制作，應(yīng)對(duì)道路規(guī)劃有所劃分，如主干道、車行道、人行道及林間小道之間的區(qū)別，同時(shí)在相應(yīng)道路二側(cè)設(shè)臵路燈，突出真實(shí)感； 2）、戶型單體平面模型： A、每一種戶型制作一個(gè)模型， 如小高層應(yīng)制作出電梯間與公共走道的外觀等； B、在戶型模型制作中，除了做出同比例縮小的房型外，在其室內(nèi)布臵上相應(yīng)的金色年華推廣執(zhí)行方案 ４４ 家具擺設(shè)，如沙發(fā)、電視、櫥柜、床、桌椅等； C、建議在制作過(guò)程中，用不同色彩的木質(zhì)材料區(qū)分出室內(nèi)承重墻體與填充墻體的方位； 四、項(xiàng)目展示效果圖制 作規(guī)范 ? 制作內(nèi)容 項(xiàng)目整體鳥(niǎo)瞰圖 二張 (暫定 )； 根據(jù)不同視點(diǎn)角度（航海廣場(chǎng)）制作相應(yīng)效果圖三張（暫定）； 單體建筑外觀四張（暫定）； ? 制作要求 １、 制作鳥(niǎo)瞰圖與視點(diǎn)效果圖過(guò)程中，應(yīng) 注重整體環(huán)境的充分體現(xiàn)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部所擁有的相應(yīng)設(shè)施及戶外活動(dòng)廣場(chǎng)進(jìn)行針對(duì)性描繪。 在制作單體建筑效果圖時(shí)，應(yīng)注重建筑本身的造型與外觀，在局部處理上應(yīng)精細(xì)，如窗、陽(yáng)臺(tái)、架空層等。 五、項(xiàng)目推廣海報(bào)制作要求 ? 制作內(nèi)容 1） 項(xiàng)目基本總體說(shuō)明； 2） 環(huán)境設(shè)計(jì)總體說(shuō)明； 3） 房型設(shè)計(jì)單體說(shuō)明； 4） 四大主題廣場(chǎng)基本說(shuō)明； 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４５ 5） 地理位臵條件說(shuō)明； 6） 交 通設(shè)施條件說(shuō)明； 7） 建筑材料及設(shè)備說(shuō)明； 8） 配套設(shè)施總體說(shuō)明； 9） 總體效果圖 10） 局部單體效果圖 11） 相關(guān)宣傳圖片 ? 制作要求 1）尺寸：大度 4K 彩色正反面； 2）為了配合一期項(xiàng)目在市場(chǎng)能順利地推廣，在海報(bào)的形式的制作上，建議將其制作成猶如古代皇家下昭的“ 圣旨 ”形式； 3）長(zhǎng)度為 60 公分，寬度為 25 公分； 4）使用材料，可選用布或綢的材料，兩邊用木質(zhì)材料制成圓柱木棒形； 5）正面為整個(gè)項(xiàng)目的效果圖，附上一些古詩(shī)詞，以渲染版面氣氛； 6）反面為對(duì)該項(xiàng)目整體與一期的相關(guān)說(shuō)明與介紹； 7）其制作目的： 第一 突破常規(guī)的樓盤推 廣所使用的銷售道具模式，在形式上創(chuàng)新， 第二 配合本項(xiàng)目在整體上的氣勢(shì)與規(guī)劃水平，顯示其獨(dú)步天下、唯我獨(dú)尊的市場(chǎng)地位， 第三 從視覺(jué)效果上，如此制作即能豐富整個(gè)畫面設(shè)計(jì)，又能鎖定客戶在看房時(shí)的注意力， 第四 由于現(xiàn)在社會(huì)上什么都是科技化、西方化，適當(dāng)?shù)厝谌胫袊?guó)古代文化，可在一定程度上滿足人們對(duì)中國(guó)原始文化的潛在心理需求； 8）除在銷售推廣中，使用此類道具外，同時(shí)附加相應(yīng)的房型單片（一個(gè)樓宇一張，尺寸 16K）； 9）此類銷售道具作為本項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)銷售推廣過(guò)程中，所使用的短期推廣品。時(shí)間控制在正式開(kāi)盤后 2 個(gè) 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４６ 月內(nèi)，目的 為吸引人氣，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)看房的氣氛。后期將在不同的展示活動(dòng)或促銷活動(dòng)中發(fā)放，在一定程度上起到樓書的作用； 10）常規(guī)現(xiàn)場(chǎng)銷售道具制作， 4K紙張大小，制成三段式，可折疊，內(nèi)附房型說(shuō)明單片。 六、樓盤形象推廣方案： ? 制作內(nèi)容： 標(biāo)準(zhǔn)字； 標(biāo)準(zhǔn)色； LOGO 標(biāo)志 ? 制作要求： 作作 為為 一一 個(gè)個(gè) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 來(lái)來(lái) 說(shuō)說(shuō) ， 必必 須須 制制 作作 一一 個(gè)個(gè) 新新 穎穎 、 獨(dú)獨(dú) 特特 及及 視視 覺(jué)覺(jué) 效效 果果 強(qiáng)強(qiáng) 的的 市市場(chǎng)場(chǎng) 推推 廣廣 標(biāo)標(biāo) 志志 ， 讓讓 市市 場(chǎng)場(chǎng) 與與 消消 費(fèi)費(fèi) 者者 能能 十十 分分 清清 晰晰 地地 記記 住住 與與 領(lǐng)領(lǐng) 會(huì)會(huì) 其其 內(nèi)內(nèi) 容容 與與 含含 義義 。 根根 據(jù)據(jù)本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 今今 后后 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 的的 整整 體體 規(guī)規(guī) 模模 ， 在在 樓樓 盤盤 形形 象象 推推 廣廣 標(biāo)標(biāo) 志志 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 上上 ， 將將 根根 據(jù)據(jù) 下下 列列 五五種種 方方 式式 進(jìn)進(jìn) 行行 初初 步步 創(chuàng)創(chuàng) 意意 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) ， 在在 其其 中中 選選 擇擇 一一 個(gè)個(gè) 最最 貼貼 切切 、 最最 有有 效效 、 最最 具具 視視 覺(jué)覺(jué) 沖沖 擊擊力力 的的 標(biāo)標(biāo) 志志 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 。 1） 企業(yè)類： 結(jié)合正商臵業(yè)公司的企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)行為和發(fā)展前景等因素，突出整體項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)。表現(xiàn)出海昌公司對(duì)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的一種追求感和一種創(chuàng)造感， 重點(diǎn)應(yīng)表現(xiàn)在“氣勢(shì)”上 。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)字的制作，可延續(xù)正商臵業(yè)原有的色彩與字體，做到企業(yè)與產(chǎn)品的統(tǒng)一結(jié)合。 2） 市場(chǎng)類： 針對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)所現(xiàn)有的標(biāo)志設(shè)計(jì)方案，突破現(xiàn)有模式，并結(jié)合大連的歷史條件與人文條件因素，可借助當(dāng)?shù)啬骋皇袌?chǎng)熱點(diǎn)，如服裝節(jié)等，金色年華推廣執(zhí)行方案 ４７ 重點(diǎn)表現(xiàn)在“新”字上 。 3） 產(chǎn)品類： 針對(duì)購(gòu)房客戶在執(zhí)行購(gòu)房行為過(guò)程中最關(guān)心的問(wèn)題，以小 區(qū)整體規(guī)劃環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，展現(xiàn)出一種家的氛圍。 其重點(diǎn)應(yīng)表現(xiàn)在“建筑”上 。 4） 外來(lái)類： 在執(zhí)行標(biāo)志設(shè)計(jì)過(guò)程中，為了更好地設(shè)計(jì)出符合本項(xiàng)目要求的市場(chǎng)推廣形象標(biāo)志，將邀請(qǐng)上海地區(qū)的廣告公司，根據(jù)其對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的了解與認(rèn)識(shí)，根據(jù)本項(xiàng)目的綜合情況，設(shè)計(jì)出另一種風(fēng)格的標(biāo)志、色彩及字體。 七、特殊銷售道具 除除 常常 規(guī)規(guī) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 在在 市市 場(chǎng)場(chǎng) 推推 廣廣 過(guò)過(guò) 程程 中中 ， 所所 需需 要要 的的 推推 廣廣 道道 具具 外外 （（ 如如 海海 報(bào)報(bào) 、 樓樓書書 及及 單單 片片 等等 ）） ， 為為 了了 使使 本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 能能 更更 全全 面面 、 更更 有有 效效 地地 進(jìn)進(jìn) 行行 銷銷 售售 推推 廣廣 ， 建建 議議 再再 采采 用用以以 下下 相相 應(yīng)應(yīng) 銷銷 售售 道道 具具 ， 進(jìn)進(jìn) 行行 輔輔 助助 推推 廣廣 ：： 1） 物業(yè)宣傳小報(bào) ? 采用每月出一刊，尺寸為 4K 大小、對(duì)折，主要內(nèi) 容包括企業(yè)介紹、項(xiàng)目介紹、施工進(jìn)度說(shuō)明、建筑材料說(shuō)明、購(gòu)房指南、房地產(chǎn)政策法規(guī)、配套設(shè)施及環(huán)境介紹等八大塊內(nèi)容。 ? 作用為了配合宣傳海報(bào)的市場(chǎng)推廣，使客戶能清楚地、全面地、連續(xù)不斷地了解本項(xiàng)目各項(xiàng)情況。 ? 此報(bào)刊僅作為內(nèi)部散發(fā)，包括新老客戶、相關(guān)企業(yè)及單位。 ? 執(zhí)行方式：現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放、郵寄和展示發(fā)放等三種形式。 2） 物業(yè)管理手冊(cè) ? 介紹本項(xiàng)目今后進(jìn)行社區(qū)物業(yè)管理的公司 ? 解悉今后物業(yè)管理操作模式及流程 ? 細(xì)說(shuō)物業(yè)管理執(zhí)行項(xiàng)目的內(nèi)容、方式、費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)等 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４８ ? 目的為了使客戶在看房時(shí)，就能全面地了解今后入住的社區(qū)管理模式，充分展現(xiàn)“以人 為本”的開(kāi)發(fā)理念。 ? 此項(xiàng)銷售道具建議在銷售中期時(shí)采用，以完善本項(xiàng)目的市場(chǎng)階段推廣的手段。 3） 物業(yè)說(shuō)明書 ? 全面介紹有關(guān)本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、環(huán)境布局及配套設(shè)施等內(nèi)容。 ? 使購(gòu)房客戶在咨詢看房過(guò)程中，能更清楚地了解有關(guān)本項(xiàng)目的綜合情況，如建筑材料的使用、建筑結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)、種植樹(shù)木的種類、水、電、煤的容量及室內(nèi)管線走勢(shì)等。 ? 此項(xiàng)銷售道具建議在本項(xiàng)目正式上市銷售時(shí)和舉辦大型展示活動(dòng)時(shí)使用，不作為長(zhǎng)期的銷售推廣道具。 ? 物業(yè)管理配合： 物業(yè)管理提前介入，安保的上崗是其最佳體現(xiàn)。先行招聘４名保安，分為２組，主要職責(zé)是 售樓處門前車輛的管理、售樓處的安全保衛(wèi)以及售樓處拉門迎賓，讓客戶一進(jìn)售樓處就能目睹正商藍(lán)廣新標(biāo)的獨(dú)特物管風(fēng)采。 以上思路較為粗略，在以后的合作過(guò)程中，再詳細(xì)制定有關(guān)細(xì)則。 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４９ 第八部分 —— 階段推廣執(zhí)行計(jì)劃范例 一、階段推廣綱要計(jì)劃 階段啟動(dòng)突破 啟動(dòng)基礎(chǔ) 利用比較有影響力的市場(chǎng)推廣點(diǎn)主要包括有 ““ 工工 程程 開(kāi)開(kāi) 工工 、 展展 覽覽 會(huì)會(huì) 、 大大 型型 讓讓利利 促促 銷銷 、 公公 益益 促促 銷銷 ”” 共計(jì)四類，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)今房地產(chǎn)銷售營(yíng)銷分類還可以利用的有影響力市場(chǎng)推廣點(diǎn)有 ““ 物物 業(yè)業(yè) 及及 建建 筑筑 變變 更更 、 開(kāi)開(kāi) 盤盤 慶慶 典典 、 方方 案案 征征 集集 、 大大 型型 咨咨 詢?cè)?、 銷銷 售售 志志 慶慶 、 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng)觀觀 摩摩 、 客客 戶戶 聯(lián)聯(lián) 誼誼 、 公公 益益 活活 動(dòng)動(dòng) 、 評(píng)評(píng) 獎(jiǎng)獎(jiǎng) 志志 慶慶 、 物物 業(yè)業(yè) 公公 開(kāi)開(kāi) 、 投投 資資 追追 加加 、 物物 業(yè)業(yè) 附附 加加 追追 加加 、 主主 題題 啟啟動(dòng)動(dòng) ”” 等。 以上未利用市場(chǎng)推廣點(diǎn)中在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)銷售較為重要的主要有 ““ 開(kāi)開(kāi) 盤盤 慶慶典典 、 投投 資資 追追 加加 、 物物 業(yè)業(yè) 附附 加加 追追 加加 、 主主 題題 啟啟 動(dòng)動(dòng) ”” 這幾個(gè)方面。針對(duì)現(xiàn)今銷售狀況來(lái)看，更為重要的是 ““ 開(kāi)開(kāi) 盤盤 慶慶 典典 ”” 。 因此，本項(xiàng)目階段啟動(dòng)突破主要表現(xiàn)為 ““ 物物 業(yè)業(yè) 附附 加加 追追 加加 與與 開(kāi)開(kāi) 盤盤 活活 動(dòng)動(dòng) 相相 結(jié)結(jié) 合合 氣氣勢(shì)勢(shì) 公公 開(kāi)開(kāi) 、 物物 業(yè)業(yè) 附附 加加 追追 加加 與與 主主 題題 啟啟 動(dòng)動(dòng) 相相 結(jié)結(jié) 合合 分分 類類 配配 合合 ”” 。 階段推廣著眼點(diǎn) 本階段的推廣著眼點(diǎn)主要有以下的這樣幾個(gè)方面： A、 組建正商中、小學(xué)； 金色年華推廣執(zhí)行方案 ５０ B、 組建物業(yè)保安部； C、 分散物業(yè)集中管理措施； D、 智能化監(jiān)控措施； E、 智能交互網(wǎng)絡(luò)工程； F、 IC 智能系統(tǒng)工程； G、 無(wú)承諾綠化工程； H、 生態(tài)景觀工程； I、 智能景觀工程； 在以上兩個(gè)過(guò)程可以正常實(shí)施的前題下，作為本階段主題銷售的收尾以及下一個(gè)銷售階段的開(kāi)始引入 ““ 銷銷 售售 工工 程程 師師 ”” 的營(yíng)銷概念，邀請(qǐng)心理學(xué)專家、工程學(xué)專家、美學(xué)專家、裝飾學(xué)專家等舉行大型咨詢活動(dòng)迎接下一個(gè)階段 ““ 銷銷 售售 志志 慶慶 、交交 付付 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 ”” 的營(yíng)銷階段分類過(guò)程。