【正文】 執(zhí)行方案 ３９ 第七部分 —— 項(xiàng)目包裝策略 本本 方方 案案 主主 要要 包包 括括 以以 下下 七七 項(xiàng)項(xiàng) 內(nèi)內(nèi) 容容 ：： ? 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng) 售售 樓樓 處處 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 、 要要 求求 及及 施施 工工 ；； ? 項(xiàng)項(xiàng) 目目 推推 廣廣 海海 報(bào)報(bào) 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 、 制制 作作 及及 要要 求求 ；； ? 項(xiàng)項(xiàng) 目目 銷銷 售售 模模 型型 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 、 制制 作作 及及 要要 求求 ；； ? 項(xiàng)項(xiàng) 目目 展展 示示 效效 果果 圖圖 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 及及 要要 求求 ；； ? 樓樓 盤盤 形形 象象 推推 廣廣 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 及及 要要 求求 ；； ? 特特 殊殊 銷銷 售售 道道 具具 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 、 制制 作作 及及 要要 求求 ；； ? 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 的的 配配 合合 ；； 一、 現(xiàn)場(chǎng)售樓處包裝 建筑要求 ? 根據(jù)鄭州當(dāng)?shù)貧v史文化與人文地理環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，并結(jié)合本項(xiàng)目的整體開發(fā)規(guī)模、建筑風(fēng)格及市場(chǎng)作用，突出氣勢(shì)、精致和優(yōu)美這三項(xiàng)特征。 ? 內(nèi)部墻體設(shè)臵相應(yīng)的電路管線及插座，以便于今后設(shè)臵銷售展板將采用內(nèi)打燈的處理。 2） 市場(chǎng)類： 針對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)所現(xiàn)有的標(biāo)志設(shè)計(jì)方案，突破現(xiàn)有模式，并結(jié)合大連的歷史條件與人文條件因素，可借助當(dāng)?shù)啬骋皇袌?chǎng)熱點(diǎn)，如服裝節(jié)等，金色年華推廣執(zhí)行方案 ４７ 重點(diǎn)表現(xiàn)在“新”字上 。 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４９ 第八部分 —— 階段推廣執(zhí)行計(jì)劃范例 一、階段推廣綱要計(jì)劃 階段啟動(dòng)突破 啟動(dòng)基礎(chǔ) 利用比較有影響力的市場(chǎng)推廣點(diǎn)主要包括有 ““ 工工 程程 開開 工工 、 展展 覽覽 會(huì)會(huì) 、 大大 型型 讓讓利利 促促 銷銷 、 公公 益益 促促 銷銷 ”” 共計(jì)四類，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)今房地產(chǎn)銷售營(yíng)銷分類還可以利用的有影響力市場(chǎng)推廣點(diǎn)有 ““ 物物 業(yè)業(yè) 及及 建建 筑筑 變變 更更 、 開開 盤盤 慶慶 典典 、 方方 案案 征征 集集 、 大大 型型 咨咨 詢?cè)?、 銷銷 售售 志志 慶慶 、 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng)觀觀 摩摩 、 客客 戶戶 聯(lián)聯(lián) 誼誼 、 公公 益益 活活 動(dòng)動(dòng) 、 評(píng)評(píng) 獎(jiǎng)獎(jiǎng) 志志 慶慶 、 物物 業(yè)業(yè) 公公 開開 、 投投 資資 追追 加加 、 物物 業(yè)業(yè) 附附 加加 追追 加加 、 主主 題題 啟啟動(dòng)動(dòng) ”” 等。 ? 此項(xiàng)銷售道具建議在本項(xiàng)目正式上市銷售時(shí)和舉辦大型展示活動(dòng)時(shí)使用，不作為長(zhǎng)期的銷售推廣道具。 根根 據(jù)據(jù)本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 今今 后后 開開 發(fā)發(fā) 的的 整整 體體 規(guī)規(guī) 模模 ， 在在 樓樓 盤盤 形形 象象 推推 廣廣 標(biāo)標(biāo) 志志 的的 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 上上 ， 將將 根根 據(jù)據(jù) 下下 列列 五五種種 方方 式式 進(jìn)進(jìn) 行行 初初 步步 創(chuàng)創(chuàng) 意意 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) ， 在在 其其 中中 選選 擇擇 一一 個(gè)個(gè) 最最 貼貼 切切 、 最最 有有 效效 、 最最 具具 視視 覺覺 沖沖 擊擊力力 的的 標(biāo)標(biāo) 志志 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 方方 案案 。 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４１ ? 貴賓會(huì)客區(qū) 域： 說(shuō)明：在銷售接待中心內(nèi)設(shè)臵一個(gè)會(huì)客室，一則作為銷售日常的會(huì)議場(chǎng)所；二則作為接待外來(lái)特殊客戶的場(chǎng)所；三則作為有關(guān)項(xiàng)目建造中公司會(huì)議的場(chǎng)所。 (3) 先用整版吸引客戶注意，后以半版為主。 以航海廣場(chǎng)為依托。 5. 貸款購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)的重要手段： 目前 ,住房貸款年數(shù)以 15 年和 20年為多 ,預(yù)計(jì)隨著市民購(gòu)房意識(shí)的進(jìn)一步理性化發(fā)展 ,加上消費(fèi)者年輕化 ,采用按揭付款購(gòu)房的比例定會(huì)逐步升高。三房面積從 150 降至 130 平方米左 右 ,集中供應(yīng)面積在 110— 130 平方米。 三三 級(jí)級(jí) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 交交 易易 趨趨 旺旺 ， 帶帶 動(dòng)動(dòng) 二二 級(jí)級(jí) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 交交 易易 ， 二二 、三三 級(jí)級(jí) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 聯(lián)聯(lián) 動(dòng)動(dòng) ， 推推 動(dòng)動(dòng) 本本 市市 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 蓬蓬 勃勃 發(fā)發(fā) 展展 。 金色年華推廣執(zhí)行方案 ２５ 上上 海海 荒荒 島島 房房 產(chǎn)產(chǎn) 工工 作作 室室 （（ 鄭鄭 州州 ）） 分分 公公 司司 敬 告： 為維護(hù)我公司知識(shí)產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)我公司同意，本方案 不得以任何形式復(fù)印、傳播、摘錄； 本方案內(nèi)容僅提供給開發(fā)商 使用。熱烈祝賀金色年華一期工程隆重開 盤 規(guī)格：０。先行招聘４名保安，分為２組，主要職責(zé)是售樓處門前車輛的管理、售樓處的安全保衛(wèi)以及售樓處拉門迎賓，讓客戶一進(jìn)售樓處就能目睹金色年華的獨(dú)特萬(wàn)科物管風(fēng)采。 (3) 先用整版吸引客戶注意，后以半版為主。 （三）工程方面準(zhǔn)備 １、建筑規(guī)劃許可證的辦理 ２、施工許可證的辦理 ３、建筑、監(jiān)理招投標(biāo) ４、足球場(chǎng)建設(shè) ５、售樓部建設(shè)與裝修 ６、廣告塔的建設(shè) ７、產(chǎn)品方面：包括：環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、建材標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、智能化設(shè)施、交房日期及工程進(jìn)度計(jì)劃、建筑施工單位；監(jiān)理單位。 銷售道具的制作 金色年華推廣執(zhí)行方案 ５ １）沙盤、剖面模型的制作； ２）展板設(shè)計(jì)與制作； ３）樓書、單片、小報(bào)文案撰寫、設(shè)計(jì)與制作； ４）名片、胸卡設(shè)計(jì)與制作； ５）稿紙?jiān)O(shè)計(jì)與制作； ６）大小定單、各種銷售表格的印 ７、促銷禮品準(zhǔn)備經(jīng)發(fā)公司負(fù)責(zé) 按照宣傳面寬、效果好、投資少、實(shí)用的原則，建議選用； １）印有“金色年華“字樣的吉祥物（足球） ２）印有“金色年 華“字樣的網(wǎng)球拍、乒乓球拍 ３）手提袋 為促銷禮品 ８、金色年華銷售網(wǎng)站的設(shè)立 ９、７、８月份廣告宣傳資料的準(zhǔn)備，主要為軟、硬性廣告。 宣傳主題： 以系列軟性廣告和硬廣告及新聞報(bào)道，展開金色年華與眾不同的樓盤形象和樓盤品質(zhì)的系列宣傳報(bào)道，增強(qiáng)金色年華的說(shuō)服力，提高金色年華的可信度和知名度。 ２、通過(guò)財(cái)政局單位，發(fā)放宣傳資料，來(lái)推進(jìn)“金色年華”在地市的銷售。 注：具體比賽時(shí)間，根據(jù)報(bào)名情況再調(diào)整 獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置 金色年華推廣執(zhí)行方案 １９ １）單項(xiàng)獎(jiǎng) 最佳射手 獎(jiǎng)：１名 獎(jiǎng)印有“金色年標(biāo)志的足球１個(gè)／人 最佳中場(chǎng)獎(jiǎng)：１名 獎(jiǎng)印有“金色年華“標(biāo)志的足球１個(gè)／人 最佳守六員獎(jiǎng)１名 獎(jiǎng)印有“金色年華“標(biāo)志的足球１個(gè)／人 最佳球迷獎(jiǎng)１名 獎(jiǎng)印有“金色年華“標(biāo)志的足球１個(gè)／人 ２）團(tuán)體獎(jiǎng) 冠軍獎(jiǎng)：獎(jiǎng)金５０００元／球隊(duì) 亞軍獎(jiǎng)：獎(jiǎng)金2021元／球隊(duì) 參與獎(jiǎng)：獎(jiǎng)印有“金色年華“標(biāo)志的足球１個(gè)／人 第四階段：開盤高潮期 根據(jù)操作樓盤的經(jīng)驗(yàn)，開盤當(dāng)天不宜另外再舉辦隆重的活動(dòng)，否則會(huì)造成銷售現(xiàn)場(chǎng)混亂，銷售代表無(wú)給客戶介紹房子，結(jié)果往往是活動(dòng)舉辦的很成功而銷售效果不佳。 開盤后一周內(nèi) 本階段市場(chǎng)表現(xiàn)火，開盤進(jìn)入高潮期，客戶接受能力較強(qiáng)，主要工作有以下幾點(diǎn)： １、整理前期來(lái)訪客戶資料，并進(jìn)行意向客戶的追蹤。 從去年商品房?jī)r(jià)格上看， 2021 年多層住宅均價(jià) 元 /平方米，與1999 年基本持平；高層住宅均價(jià)在 元 /平方米，較 1999 年略有上升；經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 元 /平方米，較 1999 年增幅 %；商業(yè)用房均金色年華推廣執(zhí)行方案 ３０ 價(jià) 元 /平方米，寫字樓均價(jià) 2890 元 /平方米，價(jià)格穩(wěn)中略升。 2. 房型面積合理的多廳室結(jié)構(gòu)住宅將成為消費(fèi)主流： 受前幾年消費(fèi)者需求特征的影響 ,鄭州住宅市場(chǎng)房型面積普遍過(guò)大 ,出現(xiàn) 120平方米左右的大二房、 160 平方米左右的大三房 ,使得中層消費(fèi)者望 “ 樓 ” 興嘆 ,無(wú)法承受?？梢灶A(yù)見 ,我們的汽車消費(fèi)將會(huì)因?yàn)槿腙P(guān)大大提高 ,而房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的現(xiàn)狀亦將受入世沖擊。 金色年華推廣執(zhí)行方案 ３４ 概念詮釋 藍(lán) —— 水的顏色，與藍(lán)天一道構(gòu)成美麗的天際線，組成五彩斑斕的生活顏色；藍(lán)色，表示成熟、穩(wěn)重、成功境界。 宣傳主題 以系列軟性廣告和硬廣告及新聞報(bào)道，展開正商藍(lán)廣新標(biāo)與眾不同的樓盤形象和樓盤品質(zhì)的系列宣傳報(bào)道，增強(qiáng)正商藍(lán)廣新標(biāo)的說(shuō)服力，提高正商藍(lán)廣新標(biāo)的可信度和知名度。 ? 模型展示區(qū)域： 說(shuō)明：主要放臵有關(guān)本項(xiàng)目的樓盤整體模型與單體戶型，作為銷售代表在與客戶前期洽談的銷售解說(shuō)場(chǎng)所。時(shí)間控制在正式開盤后 2 個(gè) 金色年華推廣執(zhí)行方案 ４６ 月內(nèi)，目的 為吸引人氣，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)看房的氣氛。 ? 此項(xiàng)銷售道具建議在銷售中期時(shí)采用，以完善本項(xiàng)目的市場(chǎng)階段推廣的手段。 因此，本項(xiàng)目階段啟動(dòng)突破主要表現(xiàn)為 ““ 物物 業(yè)業(yè) 附附 加加 追追 加加 與與 開開 盤盤 活活 動(dòng)動(dòng) 相相 結(jié)結(jié) 合合 氣氣勢(shì)勢(shì) 公公 開開 、 物物 業(yè)業(yè) 附附 加加 追追 加加 與與 主主 題題 啟啟 動(dòng)動(dòng) 相相 結(jié)結(jié) 合合 分分 類類 配配 合合 ”” 。 4） 外來(lái)類： 在執(zhí)行標(biāo)志設(shè)計(jì)過(guò)程中，為了更好地設(shè)計(jì)出符合本項(xiàng)目要求的市場(chǎng)推廣形象標(biāo)志，將邀請(qǐng)上海地區(qū)的廣告公司，根據(jù)其對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的了解與認(rèn)識(shí)，根據(jù)本項(xiàng)目的綜合情況，設(shè)計(jì)出另一種風(fēng)格的標(biāo)志、色彩及字體。因此為了使購(gòu)房客戶在整個(gè)看房咨詢行為過(guò)程中，得到直觀與感性地認(rèn)識(shí)，所以，建議在現(xiàn)場(chǎng)銷售中心旁，建造 2 套 1： 1 戶型的樣板房。銷售部人員與看房客戶從售樓處正門進(jìn)出，工程部及其他人員由后門進(jìn)出。 開發(fā)量 具體每期開發(fā)量根據(jù)項(xiàng)目地塊內(nèi)建筑物規(guī)劃而定。 在以后的合作過(guò)程中，會(huì)詳細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目的 SWOT 分析。眾多購(gòu)房者期望以置換補(bǔ)差結(jié)合按揭貸款的方式作第一次購(gòu) 房 ,待有錢時(shí)再換大房 ,這已成為新生代白領(lǐng)青年購(gòu)房心態(tài)的實(shí)錄。 3）） 、 鄭鄭 州州 亦亦 逐逐 漸漸 走走 向向 貨貨 幣幣 化化 分分 居居 制制 度度 ， 從從 而而 將將 帶帶 動(dòng)動(dòng) 整整 個(gè)個(gè) 房房 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 的的 啟啟 動(dòng)動(dòng) 。房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品。（此卡的有效期為半年） ３、凡各種體育運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)會(huì)員前來(lái)購(gòu)房，均可在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受１％的優(yōu)惠（持相關(guān)證明） ４、 ,凡科技人員、教師前來(lái)購(gòu)房，均可在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受１％的優(yōu) 惠（持工作證明） ５、凡藝術(shù)人員（音樂、書畫前來(lái)購(gòu)房，均可在原先優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受１％的優(yōu)惠（持工作證明） ６、凡持勞動(dòng)模范證明者，前來(lái)購(gòu)房者均可在原先優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受金色年華推廣執(zhí)行方案 ２３ １％的優(yōu)惠。 六、廣告策略 １、媒體組合以〈〈大河報(bào)〉〉為主，其它報(bào)紙為輔。 ５、 與各電信營(yíng)業(yè)廳協(xié)商，分別在其 營(yíng)業(yè)大廳設(shè)立“金色年華”精美的宣傳資料專用架，擴(kuò)大“金色年華“的知名度。 四、 公關(guān)策略 舉辦 2 次公關(guān)活動(dòng)，利用萬(wàn)科的品牌，拉開金色年華形象宣傳的序幕。金色年華推廣執(zhí)行方案 １ “奧運(yùn)” 推廣執(zhí)行方案 金色年華推廣執(zhí)行方案 ２ 目錄 前言 一、 準(zhǔn)備期 二、 預(yù)熱導(dǎo)入期 三、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 四、 開盤熱銷期 金色年華推廣執(zhí)行方案 ３ 前言 推廣執(zhí)行方案是按照總營(yíng)銷方案制定的原則、部署、要求，對(duì)一個(gè)時(shí)期營(yíng)銷方案的具體細(xì)化，本方案界定的時(shí)間為今年的秋季房展會(huì)前，按照不同時(shí)間階段、不同的工作重點(diǎn)，分為準(zhǔn)備期；預(yù)熱導(dǎo)入期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤熱銷期四個(gè)階段。圍繞萬(wàn)科金色年華式的物業(yè)管理理念，展開經(jīng)發(fā)公司雄厚實(shí)力的廣泛宣傳，取得樓盤知名度的提高。 ４、 與交行、工行、建行、廣發(fā)行、農(nóng)行協(xié)商，分別在其營(yíng)業(yè)大廳設(shè)立“金色年華“精美的宣傳資料專用架，擴(kuò)大“金色年華“的知名度。 四、銷售目標(biāo)：５０套 五、推廣主題： 全面展示金色年華“新運(yùn)動(dòng)●新生活”的概念從四個(gè)方面： 生活的健康性 生活的藝術(shù)性 生活的時(shí)尚性 生活的超前性：展示“新運(yùn)動(dòng)●新生活”這一個(gè)概念。 ２、凡開盤期間所有定房者，均另送“金色年華“購(gòu)房?jī)?yōu)惠卡一張，持此卡購(gòu)房可免半年物業(yè)