違反城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力探討-資料下載頁
2024-09-08 23:23本頁面
【導(dǎo)讀】立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民。政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”?？畹冢ǘ╉?xiàng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同效力未加以規(guī)定。成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。對此，國務(wù)院于1990年發(fā)布的《中華人民。上述規(guī)定的目的很明確，是為了維護(hù)房地產(chǎn)。開發(fā)市場秩序，防止、遏制炒地現(xiàn)象。在以往的司法實(shí)踐中，人民法院對土地使。因此，最高人民法院在此次解釋的第九條中就違反城市房地產(chǎn)管理。問題存在著截然不同的兩種意見，一種觀點(diǎn)從城市房地產(chǎn)管理法精神出發(fā)認(rèn)為，主義的物權(quán)變動模式予以認(rèn)定，并指出，“城市房地產(chǎn)管理法作為行政性法律，土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施，而非針對轉(zhuǎn)讓合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定。合法定投資開發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)。變更登記問題上作出的限制性規(guī)定，而非認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的要件。者即有此感受，而土地行政管理部門對此可能也不以為然。
【正文】 的范疇，其成立、生效也應(yīng)依債權(quán)法、合同法的規(guī)定。因此，對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的效力作出無效但可以 補(bǔ)正為有效的認(rèn)定，不僅與我國通說的物權(quán)變動模式并不矛盾，而且與解釋關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力認(rèn)定原則相一致。 （四）對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的效力作無效但可以補(bǔ)正為有效認(rèn)定的積極意義。 對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓直接作有效認(rèn)定，看似有利于維護(hù)穩(wěn)定的土地交易秩序，且符合合同法貫徹的契約自由原則，但筆者認(rèn)為，如此認(rèn)定，在目前的土地使用權(quán)管理制度下，權(quán)易導(dǎo)致“炒地”行為的加劇，在有城市房地產(chǎn)管理法第 38 條限制的狀況下，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)已屬 屢見不鮮，而如果拋開城市房地產(chǎn)管理法的限制條件，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓將更加有恃無恐，“爛地”、“爛尾”現(xiàn)象很有可能再次發(fā)生甚至蔓延。而筆者主張不能作有效認(rèn)定，或者說直接作有效認(rèn)定可能加劇“炒地”現(xiàn)象的一個根本原因在于，目前我國的土地使用權(quán)出讓后的供后監(jiān)管措施還很薄弱，盡管當(dāng)局已注意到這個問題，最近也剛發(fā)布了關(guān)于試行土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的通知，其中明確了按期開工、按期竣工問題及其違約責(zé)任，但效果如何關(guān)鍵在于執(zhí)行。如果此舉可以威懾不負(fù)責(zé)任的“炒地”、“圈地”行為，則完全可以通過修改城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定的方式，讓 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓步入規(guī)范的范疇。因此，筆者認(rèn)為，目前情況下，對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作無效但可以補(bǔ)正為有效的認(rèn)定有積極意義，具體如下： 一是有利于維護(hù)法律的嚴(yán)肅性。也許目前城市房地產(chǎn)管理法第 38 條被未來的實(shí)踐進(jìn)一步證明有它的局限性，但在目前未被修訂的情況下，仍然應(yīng)被遵守，更不應(yīng)以司法自由裁量權(quán)的形式予以廢止，否則，法律的嚴(yán)肅性、權(quán)威性將受到極大的損害。 二是有利于真正維護(hù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易秩序。在目前城市房地產(chǎn)管理法第38條的限制下，“炒地”現(xiàn)象確實(shí)得到遏制，如果 在法律未修訂的情況作出有效認(rèn)定，而行政管理中又被作為違法行為予以處罰，將使行政部門、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人及受讓方無所適從，土地交易秩序勢必受到損害； 三是符合目前世界“私法公法化”、“民法商事化“的趨勢。二戰(zhàn)后，隨著西方社會經(jīng)濟(jì)政治條件的變化，當(dāng)今世界法律出現(xiàn)了一些新的變化、新的趨勢，“私法公法化”即由于國家對社會、經(jīng)濟(jì)生活干預(yù)的加強(qiáng)，私法日益受公法的控制，許多典型的私法關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，即使傳統(tǒng)的“契約自由原則”也受到了很多限制，突出表現(xiàn)在合同效力的限制等方面。 綜上，筆者認(rèn)為，對違反城市 房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同效力直接作有效認(rèn)定，值得商榷；而作為無效但可以補(bǔ)正為有效的認(rèn)定，具有的充分法律依據(jù)和一定的積極意義。本文看法，旨在拋磚引玉，不當(dāng)之處敬請批評指正。
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