上海房地產(chǎn)價(jià)格及土地使用權(quán)估價(jià)-資料下載頁
2025-05-15 23:41本頁面
【正文】 利率的確定： 一般情況下， %，風(fēng)險(xiǎn)率為2%。則還原利率為：R = % + 2 % + % 2% = % ，還原利率R %。（5）收益期限： 按辦公用地，土地使用權(quán)出讓法定最高年限為50年，故收益年限n取50。 （6）收益法公式計(jì)算： V單 = (A / R) [ 1 – 1 / ( 1 + R )n ] = (854/ % )[ 1 – 1 / (1 +% )50] = 10,832（元/M2）（7）委估對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值為： V總 ＝ 10,832 ＝ （萬元）（二）委估房地產(chǎn)總開發(fā)成本估算（1） 建筑安裝費(fèi)用：根據(jù)上海市同類物業(yè)建筑造價(jià)資料分析比較，評(píng)定委估對(duì)象的建筑造價(jià)為： 土建工程：委估對(duì)象為混合1等結(jié)構(gòu)多層辦公樓，參照上海市2005年建設(shè)工程材料市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、上海市綜合樓工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)文件 ，并對(duì)委估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。經(jīng)過對(duì)委估對(duì)象的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)、層高、設(shè)備、裝修等影響房屋建造價(jià)格因素的認(rèn)真分析，評(píng)定委估對(duì)象的建造成本為1,200元/平方米。：20元/平方米，、水、煤、通訊等工程費(fèi)110元/平方米，其中： 電氣：30元/平方米； 給排水及污水處理：30元/平方米； 煤氣：30元/平方米； 通訊及有線電視：20元/平方米建安費(fèi)用合計(jì)： ~ 之和 1,200 + 20 + 110 = 1,330（元/平方米）（2）其它基建費(fèi)用： 市政建設(shè)配套費(fèi)：320元/平方米 變配電工程及增容：145元/平方米：60元/平方米 (可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)、審照等)：取建安費(fèi)用的5% 則：1,3305 % = 67 (元/平方米) 建設(shè)單位管理費(fèi): 取建安費(fèi)用的3% 則： 1,330 3 % = 40 (元/平方米) ~ 費(fèi)用合計(jì): 320 + 145 + 60 + 67 + 40 ＝ 632（元/平方米）（3）不可預(yù)見費(fèi)：取建筑安裝工程費(fèi)的5%，則：1,330 5% = 67（元/平方米）總建筑費(fèi)用為（1）~ （3）之和，即： 1,330 + 632 + 67 = 2,029 (元/平方米)（4）貸款利息：該項(xiàng)目總開發(fā)周期為1年，設(shè)土地費(fèi)用A在開發(fā)初期一次性投入，建筑費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入， %，按單利計(jì)算。則總利息支出為：A %1 + 2,029 % = + 57（5）銷售費(fèi)用：參照國(guó)家及上海市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，各項(xiàng)費(fèi)用如下： 工商統(tǒng)一稅：包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加，按銷售收入計(jì)取，%，則： 10,832 % = 603（元/平方米） 買賣手續(xù)費(fèi)：%計(jì)，則：10,832 % = 9（元/平方米） 宣傳代理費(fèi)、廣告費(fèi)：按銷售收入2 %計(jì)，則：10,832 2 % = 217（元/平方米）銷售費(fèi)用總計(jì)：603 + 9 + 217 ＝ 829（元/平方米）（6）開發(fā)商利潤(rùn)：按投資成本20 %回報(bào)率計(jì)，則：（A + 2,029） 20 % = + 406（元/平方米）（三）熟地價(jià)A的確定： 熟地價(jià) = 樓價(jià) – 建筑費(fèi)（含專業(yè)費(fèi)用） – 利息– 銷售費(fèi)用 – 開發(fā)商利潤(rùn) A = 10,832－2,029－（ + 57）－829－（ + 406） A = 7,511 A （樓面地價(jià)） = 5,981（元/平方米） 熟地總價(jià) ＝ 5,981 ＝ （萬元 ） 六、 估價(jià)結(jié)果確定：經(jīng)過本所評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，收集有關(guān)產(chǎn)權(quán)材料、市場(chǎng)資料等，認(rèn)真分析研究，選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，進(jìn)行定性和定量評(píng)估，結(jié)論如下：房 屋 座 落建筑面積（M2）房地產(chǎn)總價(jià)值（萬元）土地使用權(quán)價(jià)值（萬元）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)（1）盧灣區(qū)打浦路443號(hào)底北、底南房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)總價(jià)值為：（大寫）人民幣 肆佰肆拾柒萬肆仟柒佰元整。 （ RMB : 4,474, ） （2）上述房地產(chǎn)價(jià)值中，土地使用權(quán)價(jià)值為：（大寫）人民幣 貳佰肆拾柒萬零捌佰元整。 （ RMB : 2,470, ）第四部分 附件有關(guān)委估對(duì)象照片；房地產(chǎn)估價(jià)委托書；《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》；委托方提供的其他資料；委估房地產(chǎn)地理位置示意圖；上海申房房地產(chǎn)估價(jià)有限公司資質(zhì)證書。 （ 注：2～6資料均為復(fù)印件） 25 / 2
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