違反城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力探討-wenkub
2022-09-19 23:23:52 本頁面
【正文】 第三十八條第 一款第（一）項規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同效力問題進(jìn)行了認(rèn)定，即原則上效力待定，但在“起訴前”可以補(bǔ)正為有效。違反城市房地產(chǎn)管理法第 38條規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力探討 最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱“解釋”）第二部分“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛”中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的規(guī)定有三條：一是第八條，“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”；二是第九條，“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”；三是第十二條，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓人訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 從上可以很奇怪地發(fā)現(xiàn)，解釋竟然對違反城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第一款第（二）項規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同效力未加以規(guī)定。在以往的司法實踐中，人民法院對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定，普遍將法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性條件作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效的必要條件，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第一款第（一）、（二）項規(guī)定的兩個條 件，即一是“按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書”；二是“按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋轉(zhuǎn)讓工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。在此暫不論其關(guān)于“效力待定”的認(rèn)定是否有道理，單就解釋“厚此薄彼”，即對違反城市房地產(chǎn)管理法第 38 條第一款第（一）項規(guī)定條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同效力作出了明確規(guī)定，卻對違反城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第一款第（二）項規(guī)定條件（以下簡稱“投資開發(fā)條件”）而轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同效力未加以明確，實在讓人不得不奇怪，也不得不深思。因此，城市房地產(chǎn)管理法第 38 條規(guī)定的第二個轉(zhuǎn)讓條件，即轉(zhuǎn)讓的土地沒有達(dá)到法定投資開發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓，僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)。 （三）對違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同效力的再思考。 首先，從解釋的內(nèi)容上看，雖然最高法院在 2020 年即有此判決，最高法院的有關(guān)法官也有此看法，但解釋卻僅對違反城市房地產(chǎn)管理法第 38 條規(guī)定的形式要件即未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形作出規(guī)定，而對違反城市房地產(chǎn)管理法第 38 條規(guī)定的實質(zhì)要件即達(dá)不到投資開發(fā)條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形未加規(guī)定，相信這絕不可能是“遺漏”所致。而第三十八條明確規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時
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