【導(dǎo)讀】溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)”。溧陽古稱平陵,秦建縣制,至今已有2200多年歷史。1990年8月,經(jīng)國務(wù)院批。準(zhǔn),撤縣設(shè)市,是常州市重要組成部分。溧陽現(xiàn)轄制18個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū),溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽上。括人類在內(nèi)的高級靈長類動物的共同祖先。江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。2020年全市居民儲蓄存款較上年。費(fèi)以及儲蓄等指標(biāo)顯著增長。溧陽市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的壯大，為該市進(jìn)一步發(fā)展打下了。從后期走勢來看，預(yù)計(jì)溧陽市經(jīng)濟(jì)增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的。分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900萬。元，在出口額中，一般貿(mào)易出口6821萬美元，加工貿(mào)易出口1332萬美元。

　　

【正文】 開 發(fā) 建 議 篇 本節(jié)分析小結(jié) —— 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項(xiàng)目發(fā)展最大的難點(diǎn)，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（約 350 米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 由于本項(xiàng)目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項(xiàng)目，因此更利于我們利用細(xì)分市場，造就小而精的精品。針對溧陽地區(qū)的競爭項(xiàng)目狀況和客源需求來看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等部分來提高產(chǎn)品檔次和項(xiàng)目的性價比，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭能力和市場去化率，以項(xiàng)目現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。 一、建筑風(fēng)格 根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適 銷對路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區(qū) 。 二、總體規(guī)劃 設(shè)計(jì)單位： 在先期的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請國內(nèi)外知名規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)公司諸如： 加拿大 P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海會元等。奠定設(shè)計(jì)主基調(diào)和思路。同時可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽(yù)提升項(xiàng)目檔次。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成，以節(jié)省成本支出。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經(jīng)營者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、 律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護(hù)城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復(fù)式有獨(dú)家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺設(shè)計(jì)送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活?？傊麄€小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園， 處處是風(fēng)景，使花園成為本項(xiàng)目的整體特色。 建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。 建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強(qiáng)，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳 可以考慮建造 1000 平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 米，在不增加容積率的培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 情況下，可以增加商業(yè)部分的價值。 大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進(jìn)門就入車庫，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對比： 自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹 一道營造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。 片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。 溫暖木質(zhì)百頁憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。 小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實(shí)用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。 將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計(jì)，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。 景 觀： 高端競爭個案皆把環(huán)境 景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營銷過程中主要訴求之一。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30 米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中 可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。 房 型： 目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計(jì)大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計(jì)中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花 園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。我們市場調(diào)查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套面積，控制單套總價，不宜采用過大房型面積。以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。 會 所： 高端項(xiàng)目基本都設(shè)有會所，由于本項(xiàng)目相對較小，配置專 門會所可能性不大。但可以考慮設(shè)置一些陽光會所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個性化的物業(yè)服務(wù)。同時品牌的物業(yè)公司也是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 三、物業(yè)配比： 基于項(xiàng)目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項(xiàng)目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品 市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000平方米進(jìn)行規(guī)劃。 別墅： 目前溧陽市場別墅供應(yīng)量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價控制在 80 萬以內(nèi)。 多層： 多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品，市場成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目內(nèi) 規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標(biāo)?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點(diǎn)，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場的空白點(diǎn)。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因?yàn)楸景父邔优R河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計(jì) 3000平方米； 保留建 筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500平方米計(jì)算； 項(xiàng)目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項(xiàng)目新建面積 高層建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002020=19320平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積 =30620300058902500 =19230平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 ，這里按 ； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 ，這里按 。 聯(lián)排別墅容積率： 聯(lián)排別墅的容積率一般在 ，這里按 。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項(xiàng)目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項(xiàng)目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項(xiàng)目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計(jì)算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962平方米 Y=11268平方米 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962平方米和 11268平方米。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062平方米 Y= 5258平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062平方米和 5258平方米。 四、客源定位 結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和預(yù)計(jì)銷售價格，本項(xiàng)目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：；私營 業(yè)主、個體經(jīng)營者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10萬～ 30 萬元，月供 20205000元以下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 購買動機(jī)：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項(xiàng)目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。如何把客源吸引并 且成功的促使其購買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。 五、價格定位 定價原則與理論 ? 房地產(chǎn)定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 ? 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得 出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格的一種方法。 ? 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進(jìn)行價格定位。 具體定價方法 ? 以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。通過這幾個方面的修正，就把交易實(shí)例房地產(chǎn)的