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溧陽市鑫盛食品公司地塊項目前期研究策劃建議書-wenkub.com

2024-09-04 11:16 本頁面
   

【正文】 ? 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司,我們在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上,參照周邊區(qū)域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況,采用市場比較法對本案進行價格定位。如何把客源吸引并 且成功的促使其購買本項目,只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和細節(jié)上下足夠的工夫,才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。 聯(lián)排別墅容積率: 聯(lián)排別墅的容積率一般在 ,這里按 。 多層: 多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品,市場成熟,消費者易于接受,建議在項目內(nèi) 規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。同時品牌的物業(yè)公司也是項目賣點之一。以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型,另外也有培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 輔助的部分四房,充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求,并且提高了樓盤品質(zhì)。在小區(qū)外部,本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢,除了在沿河紅線上盡量布置建筑外,本案可以修建一座通往高靜園的吊橋,將高靜園變成小區(qū)私家公園,這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。 景 觀: 高端競爭個案皆把環(huán)境 景觀提到了應(yīng)有的高度,作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品,景觀設(shè)計是項目最最關(guān)鍵之一,是項目營銷過程中主要訴求之一。 片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件:木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。 大門設(shè)置在小區(qū)中部,車庫設(shè)置在近門右側(cè),分為地上地下兩層,盡量使車進門就入車庫,小區(qū)內(nèi)原則上不通車,主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán),步行徑道蜿蜒曲直,移步換景,衍生至濱河綠化帶。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。在外部“借景”,充分挖掘兩園一河(高靜園、五亭園、護城河)景觀資源;在內(nèi)部“造景”,開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間,采用中央景觀區(qū)規(guī)劃,將內(nèi)部造就一個大花園;在每家每戶“搬景”,將花園搬回家,底樓送南北溫馨院落空間,頂樓復(fù)式有獨家使用的屋頂花園,多層家家有入戶花園和南向大陽臺,花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺設(shè)計送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活。奠定設(shè)計主基調(diào)和思路。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 由于本項目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項目,因此更利于我們利用細分市場,造就小而精的精品。 交通環(huán)境 ? 目前項目僅大營巷一條出行道且路況較差,動線安排難度增大。 ? 周邊舊區(qū)改造初顯成效,居住環(huán)境大大改善,提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 交通環(huán)境 ? 本案南側(cè)大營巷即將改造,利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 ? 項目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 劣勢 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地塊面積較小,建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 發(fā)條件 ? 項目景觀優(yōu)勢得天獨厚。 ? 該地段在售樓盤較少,產(chǎn)品具稀缺性。項目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼,路況較差,但該路即將投入改造,因此會對項目形象有較大提升;另外,有 5 路公交路線通過本區(qū)域, 所處區(qū)位交通較為便利 。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的矩型,東西最長距離約 350 米,最短距離約 265 米;南北最長距離約 110 米,最短距離約 90 米。 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 大營巷及大營巷居民生活小區(qū)。 宏觀區(qū)位特征: ? 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。 在教育機構(gòu)的配置上,小區(qū)內(nèi)部獨立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占 70%,但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施,而小 學(xué)等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設(shè)施。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水 韻 華庭 景 鴻 花園 桃源里 天目國際村 中高級生活配游泳池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網(wǎng)球場 無 有 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 套 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城(一期) 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費標準 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 分類項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天 目國際村 收費標準 (元 /平方米 .月) 待定 待定 待定 溧陽市住宅產(chǎn)品市場上,小區(qū)內(nèi)配備有會所的項目較少,約占 1/2左右;而且在配備有會所的幾個項目中,就天目國際村和龍泉山莊的會所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施,其余設(shè)有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用,而會所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。另一方面是溧陽屬于三、四線城市,市場容量小,市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。中高檔住宅仍有一定的市場。這一方面主要是由 于溧陽消費者對多層住宅較為青睞, 小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城(二期)將于今年 6月份推出,其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè),預(yù)計將于明年底后年初交 付使用。新城、龍泉山莊等)或剛剛開工(天目星城),已經(jīng)結(jié)構(gòu) 封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭),但大部分為多層建筑,施工進度快。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間 (單位:萬元) 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響,從上圖可以看出,主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅,其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強,但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考,且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46萬 — 65萬的產(chǎn)品空缺,而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白,因此對于本項目來講這將是絕好機會。 從以上價格分布中可以看出,市場平 均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間,其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅,均價一般在 3000元 /平方米以上;其二是地理位置一般的住宅,均價一般在 2500— 2600元 /平方米左右。新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 2950 30802480 2650 268034003000 285005001000150020202500300035004000嘉豐以主力三房來看,三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多,說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。新城一期有為數(shù)不多三棟高層,但從住宅的發(fā)展趨勢上看,小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點,將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。這說明,溧陽市場上,產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān),相互影響極大。預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如:常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗,在市場上較為活躍。新城(一期小高層)、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐 目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐 洗牌悄悄進行 2020年下半年,為規(guī)避風(fēng)險,銀行貨幣信貸政策,特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。 20202020 年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供,但是隨著國家土地政策的嚴格推行以及舊城區(qū)的老化嚴重影響城市形象,舊城改造力度將有所加大,市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。預(yù)計 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策,同時可能會出臺新的相關(guān)政策,保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。與 2020年相比還算不錯。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 溧陽市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 ● 從溧陽市近三年的商品房施工情況來看,并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象,2020年商品房施工面積較 2020年商品房施工面積下降了約 10萬平方米,與此同時 2020年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長,在溧陽一方面是強大的需求能力,一方面是相對不足的供應(yīng)量,這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。鑒于此,下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進行分析。到 2020 年,城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平,基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市, 成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市,具有山水特色的旅游城市。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 萬平方米。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ● 用地布局 :主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界,新增居住用地約 公頃。 城市近期建設(shè)規(guī)劃 ●指導(dǎo)思想:拓展城市框架,構(gòu)筑山水城市格局。 ● 昆侖片區(qū):位于北環(huán)河以北區(qū)域,以工業(yè)用地為主。現(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè),其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。由于人口密度大,工業(yè)用地的置換力度較小,造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。 ● 加強國土資源管理,依法保護耕地,大力推進集約化用地,努力做好土地復(fù)墾培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 整理工作,確保耕地動態(tài)平衡和占補平衡。 ● 繼續(xù)加大城市拆遷力度,實施老住宅小區(qū)三期綜合整治,完成新垃圾填埋場、清溪水廠 5 萬噸級擴能建設(shè) ,實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。 城市結(jié)構(gòu) 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu),城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸,適當向東拓展,由西北、東南兩片 楔 形綠地系統(tǒng),城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū):中心片 區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū),在城市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū);沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。其中外商投資項目 46 個,外商獨資項目 31 家,合同利用外資 億美元,實際利用外資 7309 萬美元。 ● 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實施,預(yù)計天目湖旅游區(qū)的知名度將進一步擴大,吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加,區(qū)域發(fā)展前景良好。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟指標比較來看,溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名的差距相對較大,在國民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財政收入以及人均儲蓄存款來看,僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)%培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 ● 溧陽市 2020年新批外商投資企業(yè) 58 家,新增 28家;其中 500 萬美元以上項目 18 個,合同利用外資 億元,實際利用外資 9998 萬美元,年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的 三資 企業(yè) 25家;其中銷售超 5000萬元的 三資 企業(yè) 4家,利稅在 1000萬元以上 三資 企業(yè) 1家。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000 萬元,其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。
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