【正文】 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 溧陽(yáng)市 鑫盛食品公司地塊項(xiàng)目 前期研究策劃建議書(shū) 目 錄 投資環(huán)境篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 一、 區(qū)域概述 二、 城市總體規(guī)劃 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 房產(chǎn)大市篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 12 一、 2020 年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、 2020年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 17 項(xiàng) 目 分 析 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 29 開(kāi) 發(fā) 建 議 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 35 一、建筑風(fēng)格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價(jià)格定位 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 投資環(huán)境篇 一、區(qū)域概述 區(qū)域地理： 溧陽(yáng)位于蘇浙皖三省交界處，長(zhǎng)江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)” 。距上海、杭州 僅有 200 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80 公里，距常州機(jī)場(chǎng) 60多公里。 行政區(qū)劃： 溧陽(yáng)古稱(chēng)平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。 1990 年 8 月 ,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) ,撤縣設(shè)市 ,是常州市重要組成部分。 溧陽(yáng)現(xiàn)轄制 18 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) ,總面積 平方公里。處于 北緯 31176。1＇ 31176。4＇，東經(jīng) 119176。08＇ 119176。36＇ 之間 。 溧陽(yáng)市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級(jí)國(guó)家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。 悠久歷史： 全市總?cè)丝?79 萬(wàn)余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 35 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?44%,市區(qū)人口18 萬(wàn)左右。 溧陽(yáng)歷史悠久，人杰地靈。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “ 中華曙猿 ” 等大量古生物化石，距今已 有 4500 萬(wàn)年，是包括人類(lèi)在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類(lèi)動(dòng)物的共同祖先。溧陽(yáng)是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開(kāi)辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽(yáng)的水西村。 經(jīng)濟(jì)概況： a、綜合實(shí)力 ● 溧陽(yáng)市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在 2020 年獲得了較大發(fā)展， 2020 年末，溧陽(yáng)市有 15 家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中江蘇上上集團(tuán)、江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在 5 億元以上。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ● 2020 年全市統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)工 業(yè)銷(xiāo)售收入 億元 ,實(shí)現(xiàn)利稅 億 ,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億 ,其中年銷(xiāo)售超過(guò) 500 萬(wàn)以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 億元 ,利稅 億元 ,利潤(rùn) 億元 . ● 1978 年以來(lái)，溧陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 %的高速度增長(zhǎng)。 2020 年溧陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值較上年增長(zhǎng) %，略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯。社會(huì)財(cái)富強(qiáng)有力的增長(zhǎng)必然帶動(dòng)新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。 2020 年全市居民儲(chǔ)蓄存款較上年增長(zhǎng) 億元，銀行存款 余額增加 億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。從過(guò)去走過(guò)的道路來(lái)看，溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的壯大，為該市進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從后期走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤(rùn)保障。 溧陽(yáng)市近年來(lái)GDP增長(zhǎng)走勢(shì)圖80901001101201302020 2020 2020 項(xiàng)目 2020 年數(shù)值 與 2020年比較 全市人口 萬(wàn)人 同比增長(zhǎng) % 國(guó)民生產(chǎn)總值 億元 同比增長(zhǎng) % 人均 GDP 15415 元 同比增長(zhǎng) % 職工平均工資 17365 元 同比增長(zhǎng) % 農(nóng)民人均純收入 元 同比增長(zhǎng) % 銀行存款余額 億元 同比增長(zhǎng) % 人均儲(chǔ)蓄存款 10831 元 同比增長(zhǎng) % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ● 從近年來(lái)溧陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢(shì)來(lái)看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。 ● 2020 年溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 ● 目前溧陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過(guò)半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽(yáng)有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，達(dá)到 %。 ● 從溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步 降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。 c、經(jīng)濟(jì)形態(tài) ● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000 萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。分別完成總值為 115000萬(wàn)元、 25000萬(wàn)元和 35900萬(wàn)元，同比都 有較大幅度提高。 ● 近年來(lái)，溧陽(yáng)市的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。全市進(jìn)出口總額突破 1億美元大關(guān)，達(dá) 10254 萬(wàn)美元，其中出口額 8153萬(wàn)美元，進(jìn)出口總額 2101萬(wàn)美元，在出口 額中，一般貿(mào)易出口 6821萬(wàn)美元，加工貿(mào)易出口 1332萬(wàn)美元。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)%培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ● 溧陽(yáng)市 2020年新批外商投資企業(yè) 58 家，新增 28家；其中 500 萬(wàn)美元以上項(xiàng)目 18 個(gè)，合同利用外資 億元，實(shí)際利用外資 9998 萬(wàn)美元，年末全市已投產(chǎn)開(kāi)業(yè)的 三資 企業(yè) 25家；其中銷(xiāo)售超 5000萬(wàn)元的 三資 企業(yè) 4家，利稅在 1000萬(wàn)元以上 三資 企業(yè) 1家。 ● 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。 d、經(jīng)濟(jì)實(shí) 力對(duì)比 項(xiàng)目 溧陽(yáng)市 2020 年數(shù)值 宜興市 2020 年數(shù)值 江蘇省第一名數(shù)值 全市人口 萬(wàn)人 107 萬(wàn)人 國(guó)民生產(chǎn)總值 億元 億元 江陰市 億元 人均 GDP 15415 元 20905 元 昆山市 52078 元 農(nóng)民人均純收入 元 5040 元 江陰市 6266 元 財(cái)政收入 億元 億元 江陰市 億元 人均儲(chǔ)蓄存款 10831 元 12787 元 常熟市 22608 元 ● 在江蘇省 54 個(gè)市（縣）中，溧陽(yáng)市整體水平中等偏上，約居于 2030 名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來(lái)看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 ● 過(guò)以上數(shù)據(jù)比較來(lái)看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱；另一方面也說(shuō)明溧陽(yáng)市還具有較大的發(fā)展?jié)摿?，在長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的 21 世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要的溧陽(yáng)市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 ● 2020 年溧陽(yáng)市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn) 略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，比 2020 年增長(zhǎng) %，其中接待海外旅游者 2910人次，增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，增長(zhǎng) %。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 2020 年全市旅游總收入 億元，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值 億元，增長(zhǎng)%。 ● 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，預(yù)計(jì)天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引前來(lái)觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。 f、關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè) ● 江蘇省溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)于 1992 年始建，是江蘇省首批 16 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為 平方公里， 2020 年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開(kāi)發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至 平方公里。 ● 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，截至目前，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類(lèi)企業(yè) 183家，總投資 億元。其中外商投資項(xiàng)目 46 個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目 31 家，合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 7309 萬(wàn)美元。 ● 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù) 計(jì)后期開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 2020 年市區(qū)人均生產(chǎn)總值 萬(wàn)元，全面實(shí)現(xiàn)小康； 2020 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 13 萬(wàn)元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 200 105 708 436 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元） 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ： ： ： ：8： 55：37 4： 53：43 4 ：54 ：2 ：48 ：培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 42 50 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 （ %） 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。 城市結(jié)構(gòu) 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展，由西北、東南兩片 楔 形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū)：中心片 區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 ● 完成建設(shè)路西延伸、錢(qián)家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 ● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠 5 萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè) ，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。 ● 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭(zhēng)創(chuàng)江蘇省園林城市。加大城管執(zhí)法力度，積極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 ● 加強(qiáng)國(guó)土資源管理，依法保護(hù)耕地，大力推進(jìn)集約化用地，努力做好土地復(fù)墾培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 整理工作，確保耕地動(dòng)