【正文】 方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 2950 30802480 2650 268034003000 285005001000150020202500300035004000嘉豐新城 高層 景鴻花園 水韻華庭桃源里南大街廣場 龍泉山莊疊加龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐 從以上價格分布中可以看出，市場平 均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600元 /平方米左右。新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間 （單位：萬元） 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項(xiàng)目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46萬 — 65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對于本項(xiàng)目來講這將是絕好機(jī)會。 除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu) 封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。 除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地 60010 平方米，總建 63000平方米的西片區(qū) 4號地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6月份推出，其產(chǎn)品中包括 3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交 付使用。 37 4332 . 526 . 567 7529 3432 3734 4625 . 5 3341 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到 80%以上。這一方面主要是由 于溧陽消費(fèi)者對多層住宅較為青睞， 小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。因此我項(xiàng)目高層 7層以下部分去化問題應(yīng)深思。中高檔住宅仍有一定的市場。 另針對我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情 況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。 客源狀況 目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會所配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水 韻 華庭 景 鴻 花園 桃源里 天目國際村 中高級生活配游泳池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網(wǎng)球場 無 有 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 套 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報(bào)警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護(hù) 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 分類項(xiàng)目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天 目國際村 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米 .月） 待定 待定 待定 溧陽市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)內(nèi)配備有會所的項(xiàng)目較少，約占 1/2左右；而且在配備有會所的幾個項(xiàng)目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。 在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個樓盤必備之設(shè)施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。 在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占 70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小 學(xué)等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會公共設(shè)施。月。 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。 ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 大營巷及大營巷居民生活小區(qū)。 ? 北面 —— 護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場與項(xiàng)目隔河相望。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長的矩型，東西最長距離約 350 米，最短距離約 265 米；南北最長距離約 110 米，最短距離約 90 米。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。項(xiàng)目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會對項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有 5 路公交路線通過本區(qū)域， 所處區(qū)位交通較為便利 。 商務(wù)配套 南方證券、東海證券、溧陽賓館、溧陽大酒店、南方賓館等。 ? 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 發(fā)條件 ? 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢得天獨(dú)厚。 ? 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 劣勢 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 ? 土地費(fèi)用高，規(guī)劃容積率較低。 ? 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 機(jī)會 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地處市中心區(qū)域，地段價值高，有升值潛力。 交通環(huán)境 ? 本案南側(cè)大營巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 地塊外部開發(fā)條件 ? 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報(bào)率。 ? 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 ? 本案屬舊區(qū)改造，購地成本較高，開發(fā)投入較多，市場風(fēng)險(xiǎn)較大。 交通環(huán)境 ? 目前項(xiàng)目僅大營巷一條出行道且路況較差，動線安排難度增大。 ? 溧陽后期開發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場競爭激烈。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 由于本項(xiàng)目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項(xiàng)目，因此更利于我們利用細(xì)分市場，造就小而精的精品。 一、建筑風(fēng)格 根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適 銷對路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區(qū) 。奠定設(shè)計(jì)主基調(diào)和思路。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成，以節(jié)省成本支出。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護(hù)城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復(fù)式有獨(dú)家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺設(shè)計(jì)送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活。 建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。 大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進(jìn)門就入車庫，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹 一道營造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。 景 觀： 高端競爭個案皆把環(huán)境 景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營銷過程中主要訴求之一。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。但可以考慮設(shè)置一些陽光會所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。同時品牌的物業(yè)公司也是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 別墅： 目前溧陽市場別墅供應(yīng)量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。 多層： 多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品，市場成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目內(nèi) 規(guī)劃部分多層產(chǎn)品?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點(diǎn)，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場的空白點(diǎn)。 聯(lián)排別墅容積率： 聯(lián)排別墅的容積率一般在 ，這里按 。 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062平方米 Y= 5258平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062平方米和 5258平方米。如何把客源吸引并 且成功的促使其購買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。 ? 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。 ? 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進(jìn)行價格定位。通過這幾個方面的修正，就把交易實(shí)例房地