【正文】 區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風景區(qū)內，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；宏觀區(qū)位特征：252。離成都市區(qū)僅20分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”；252。 地塊處于陽光大道大道沿線。景觀：主要為陽光大道沿線東側景觀。項目地塊周邊交通狀況——項目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達本項目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域，所處區(qū)位交通方便。項目地塊周邊配套——可為項目提供服務的配套設施羅列如下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套教育配套陽光中學、陽光小學、成都經濟管理學校、信息工程學院等文化娛樂桃花溝等旅游景點，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少商務配套四星級酒店一家、普通酒店三家地塊開發(fā)條件——利——宏觀區(qū)位161。 自然景觀優(yōu)勢明顯；161。地塊周邊環(huán)境161。 無重工業(yè)，空氣質量及居住環(huán)境好；地塊周邊配套161。 地塊所處區(qū)位交通非常便利。 地塊呈帶狀U型分布，過長；161。交通環(huán)境161。廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項目參考廣州白云堡豪苑——景觀設計和社區(qū)管理值得本項目參考上海世紀公園——對水體的處理和環(huán)境的營造值得本項目參考深圳銀湖國際度假村——國際會議中心的布局設計及經營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢幻水城的設計及經營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設計和對水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——別墅的設計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會設計及產權酒店、會議中心的經營方略青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城——很中國 ——千年文明在這里恒遠承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現！l 成都近年來社會經濟發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產業(yè)的市場環(huán)境已經形成；l 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產階級”階層，這一階層隨著經濟的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關注；l 項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調，在相互影響中得到提升，達到雙贏；l 項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；l 由于城南沿外環(huán)線開車到項目位置需時僅20分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會；l 項目發(fā)展中應該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調，先迎合、再引導，增強項目的市場適應性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認知度；l 以“大社區(qū)、小組團”的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設；l 成都房地產市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；l 成都房地產市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風、民族等的建筑風格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風格方面的競爭；l 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；l 收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；l 地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中應注意克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進行封閉管理。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎得以改善。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調控支持，但在很長一段時間內仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強勢影響別墅熱潮：2002年成都房地產市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。高檔住宅的大量出現，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質化的最終結果只能導致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。唯有經過準確定位、細心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。多個大型項目已經啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。——本項目定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：項目距離成都市僅20分鐘車程，但收費站的設立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。地塊條件：地塊內自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價值值得深入挖掘。另外，城南城市行政副中心、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響?！?城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉移，不可否認的給區(qū)域房地產市場帶來了良好的發(fā)展機會。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結合），這一點在成都市可以說是獨一無二的。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復合型房地產項目?！?項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設。支撐原由：1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘2. 離市區(qū)距離不遠：居家價值可以利用3. 城市規(guī)劃重心的轉移：增值前景看好4. 成都市良好的經濟環(huán)境：保證了本項目的市場基礎——尤其是項目附近擁有高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。功能定位：本項目根據區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。從成都市五桂橋一帶到項目僅需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔憂；該方案投資回收期長，如要在短期內收回投資，需與經營方合作建設。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。本項目建設旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。注：多個功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾——主要是旅游、會議等對居家的干擾。總體實現低開高走的開發(fā)策略。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質的物業(yè)。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現短期內熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質建設，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現目標市場的有效放大。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設計、配套設施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。這些企業(yè)、團體開會及培訓機會多——希望為員工謀福利。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。增加項目利潤空間。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現社區(qū)品位及功能。本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質塑造點所在。上海世紀公園景觀橋高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。謝謝！懇請多提寶貴