【正文】 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 分類(lèi)項(xiàng)目 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國(guó)際村 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米 .月） 待定 待定 待定 溧陽(yáng)市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占 1/2左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國(guó)際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒(méi)有。 在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤(pán)必備之設(shè)施，相對(duì)來(lái)說(shuō)，配置門(mén)禁“一卡通”的樓盤(pán)較少，僅天目國(guó)際村和龍泉山莊二個(gè)別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。 在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤(pán)占 70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無(wú) 設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。月。 宏觀區(qū)位特征： 地塊處于溧陽(yáng)市舊城改造核心區(qū)域。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。 地塊周邊環(huán)境 —— 南側(cè) —— 大營(yíng)巷及大營(yíng)巷居民生活小區(qū)。 北面 —— 護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長(zhǎng)的矩型，東西最長(zhǎng)距離約 350米，最短距離約 265米；南北最長(zhǎng)距離約 110米，最短距離約 90 米。地塊為凈地出讓?zhuān)F(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。項(xiàng)目南部大營(yíng)巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有 5路公交路線通過(guò)本區(qū)域，所處區(qū)位交通較為便利。 商務(wù)配套 南方證券、東海證券、溧陽(yáng)賓館、溧陽(yáng)大酒店、南方賓館等。 該地段在售樓盤(pán)較少，產(chǎn)品具稀缺性。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。 劣勢(shì) —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 地塊 面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 土地費(fèi)用高，規(guī)劃容積率較低。 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 機(jī)會(huì) —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 地處市中心區(qū)域，地段價(jià)值高，有升值潛力。 交通環(huán)境 本案南側(cè)大營(yíng)巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 地塊外部開(kāi)發(fā)條件 本案開(kāi)發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開(kāi)發(fā)成本，提高投資回報(bào)率。 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 本案屬舊區(qū)改造，購(gòu)地成本較高，開(kāi)發(fā)投入較多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 交通環(huán)境 目前項(xiàng)目?jī)H大營(yíng)巷一條出行道且路 況較差，動(dòng)線安排難度增大。 溧陽(yáng)后期開(kāi)發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。針對(duì)溧陽(yáng)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況和客源需求來(lái)看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等部分來(lái)提高產(chǎn)品檔次和項(xiàng)目的性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)去化率，以項(xiàng)目現(xiàn)有情況來(lái)看，建議從以下幾 個(gè)方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。 二、總體規(guī)劃 設(shè)計(jì)單位： 在先期的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)公司諸如：加拿大 P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海會(huì)元等。同時(shí)可以借助這些規(guī)劃公司的聲 譽(yù)提升項(xiàng)目檔次。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對(duì)溧陽(yáng)市中高收入階層的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合?？傊麄€(gè)小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風(fēng)景，使花園成為本項(xiàng)目的整體特色。通過(guò)大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對(duì)比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。 建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。沿大營(yíng)巷布置商業(yè)用房，由于大營(yíng)巷商業(yè)氣氛不強(qiáng)，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造 1000 平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 米，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價(jià)值。 外力面： 建筑外力 面以美式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對(duì)比： 選用木材，自然而然就會(huì)使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。溫暖木質(zhì)百頁(yè)憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁(yè)為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。小巧的凸陽(yáng)臺(tái)、遮陽(yáng)構(gòu)件和露臺(tái)上的角鋼構(gòu)架實(shí)用 且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。將窗和陽(yáng)臺(tái)作為一個(gè)“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計(jì)，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺(jué)沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30米以上，中間形成綠化，使整個(gè)社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢(shì)，采用護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺(tái)臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚(yú)之用。 房 型： 目前周邊市場(chǎng)上的房型 正如我們?cè)谑袌?chǎng)分析部分析的那樣，房型設(shè)計(jì)大多走大眾化線路，沒(méi)有什么明顯的特征，市場(chǎng)呼喚富于個(gè)性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計(jì)中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺(tái)的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢(shì)，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷(xiāo)售緩慢困境。我們市場(chǎng)調(diào)查顯示過(guò)大房型銷(xiāo)售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套面積，控制單套總價(jià)，不宜采用過(guò)大房型面積。 會(huì) 所： 高端項(xiàng)目基本都設(shè)有會(huì)所，由于本項(xiàng)目相對(duì)較小，配置專(zhuān)門(mén)會(huì)所可能性不大。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化 的物業(yè)服務(wù)。 三、物業(yè)配比： 基于項(xiàng)目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對(duì)項(xiàng)目各種物業(yè)類(lèi)型配比作一分析，為開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)參考： 各物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況： 首先我們先對(duì)溧陽(yáng)市場(chǎng)上各種物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀簡(jiǎn)單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個(gè)規(guī)劃思路 高層： 高層的建筑成本相對(duì)多層產(chǎn)品高，按溧陽(yáng)目前的市場(chǎng)條件，在保證相同的利潤(rùn)前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類(lèi)型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000平方米進(jìn)行規(guī)劃。本案地塊相對(duì)小且單位成本高，因此建議如果在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價(jià)控制在 80萬(wàn)以內(nèi)。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，在建筑學(xué)上并沒(méi)有硬性的指標(biāo)。 規(guī)劃物業(yè)類(lèi)型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因?yàn)楸景父邔优R河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問(wèn)題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計(jì) 3000平方米； 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500平方米計(jì)算； 項(xiàng)目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項(xiàng)目新 建面積 高層建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002020=19320平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積 =30620300058902500 =19230平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 ，這里按 ； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 ，這里按 。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑 面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +多層的形式開(kāi)發(fā)容積率將超過(guò) 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +花園洋房的形式開(kāi)發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開(kāi)發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項(xiàng)目住宅最好的開(kāi)發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開(kāi)發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計(jì)算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7B style=39。backgroundcolor:00aa0039。color:white。962平方米和 11268平方米。 四、客源定位 結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格，本項(xiàng)目定位于溧陽(yáng)市場(chǎng)上的高端住宅，其客源具有 以下特征： 身份：；私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見(jiàn)之明的投資者等 年齡： 2545歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬(wàn)以上； 支付能力：首付 10萬(wàn)～ 30萬(wàn)元，月供 20205000元以下； 購(gòu)買(mǎi)模式： 90％以上按揭； 車(chē)輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽(yáng)高端住宅客源相對(duì)較少，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，所以本項(xiàng)目在于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)中吸引和爭(zhēng)奪相同類(lèi)型的客源。 五、價(jià)格定位 定價(jià)原則與理論 房地產(chǎn)定價(jià)的方法中，市場(chǎng)比較定價(jià)法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價(jià)方法，長(zhǎng)期以來(lái)，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價(jià)和估價(jià)中均廣泛采用市場(chǎng)比較定價(jià)法。市場(chǎng)比較定價(jià)法，就是在求取定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較 對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待定價(jià)的對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。 具體定價(jià)方法 以市場(chǎng)比較定價(jià)法來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等。其計(jì)算公式如下： 待定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交 易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價(jià)格247。交易當(dāng)時(shí)價(jià)格 100% 區(qū)域因素修正 =對(duì)象區(qū)域價(jià)格247。實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 100% 在具體核算定價(jià)過(guò)程中，我們擬訂了多個(gè)實(shí)例交易對(duì)象，如天目國(guó)際村、龍泉山莊、嘉豐 銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估： 我們認(rèn)為，本案在與其他項(xiàng)目各方面的比較中，優(yōu)勢(shì)比較明顯，與目前市場(chǎng)在售高檔住宅項(xiàng)目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價(jià)格定位上將處于上風(fēng) —— 價(jià)格較周邊市場(chǎng)增幅為 5%以上。在銷(xiāo)售定價(jià)策略上，我們建議采用低開(kāi)高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。color:white。962*3400+11268*3600+2020*6000 =52500000+27070800+ 40564800 +12020000=132135600元 模型二、 從對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果及本項(xiàng)目規(guī)劃意向分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的三種物業(yè)類(lèi)型作一個(gè)銷(xiāo)售均價(jià)的估計(jì)： 高層： 3500元 /平方米 多層： 3400元 /平方米 聯(lián)排別墅： 4300元 /平方米 商業(yè)： 6000元 /平方米 則本項(xiàng)目的總銷(xiāo)金額： 15000*3500+14062*3400+5258*4300+2020*6000 =52500000+47810800+21032020+12020000=134920200元 在這兩種模型比較中，模型二的收益相對(duì)高一點(diǎn)，但銷(xiāo)售周期相對(duì)長(zhǎng)一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以視自身財(cái)務(wù)狀