【導(dǎo)讀】添磚加瓦，與招商地產(chǎn)一起共同描述純正蛇口的生活故事。體進(jìn)行了分析，并提出了初步的管理設(shè)想。我們還多次深入施工現(xiàn)場，了解雍華府準(zhǔn)業(yè)主的心聲，以透徹領(lǐng)悟招商地產(chǎn)設(shè)計理念。的卻又是任意的。根據(jù)招商地產(chǎn)招標(biāo)書的要求，我們一次次地溶入未。來雍華府的意境當(dāng)中。標(biāo)準(zhǔn)三年內(nèi)不變，華府管理成為住宅經(jīng)典，永續(xù)招商地產(chǎn)締造的純正蛇口生活故事。第一節(jié)雍華府人員需求分析…………………圍、市場定位和營銷策略為物業(yè)管理公司提供了服務(wù)延伸空間。祥融物業(yè)針對雍華府的設(shè)計初衷和特色展現(xiàn)，在對目標(biāo)。利用社會資源，為單個業(yè)主提供各類深層的、個性化的服務(wù)?？梢哉f，雍華府是豪宅、是精品，是招商地產(chǎn)建筑的經(jīng)典。地產(chǎn)戰(zhàn)略”的實(shí)施。因此，祥融物業(yè)以超前的服務(wù)理念，對雍華府的。探索實(shí)施并完善“公開化管理、私密性服務(wù)”物業(yè)管理設(shè)想，7管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三年內(nèi)不改加強(qiáng)成本控制,提高工作效率.9會所設(shè)施除飲品外免費(fèi)開放，

　　

【正文】 息； 利用視頻點(diǎn)播 VOD，獲取感 興趣的資訊； B、 資訊服務(wù)項目 時事新聞； 財經(jīng)信息； 天氣預(yù)報； 娛樂直擊； 社區(qū)信息； 社區(qū)聊天室； 車船航班情況； 收費(fèi)情況； 其他信息； ?健康服務(wù) 祥融物業(yè)對雍華府業(yè)主群體作顧客心理調(diào)查，生活理念分析，提出了“健康在雍華”的主張，通過小區(qū)內(nèi)體育活動設(shè)施、整體建筑環(huán)境、綠化、社區(qū)文化等去體現(xiàn)這種主張，并且以“雍華一線通”形式，推行這種主張。 A、 健康服務(wù)的操作方式 設(shè)立專職護(hù)士為業(yè)主進(jìn)行一線式服務(wù)； 聘請運(yùn)動教練作顧問，開設(shè)教練專線； 定期開通專家熱線，可預(yù)約專家進(jìn)行個人服務(wù)； B、 健康服務(wù)內(nèi)容 健康服務(wù)名稱 具體內(nèi)容 保健護(hù)理 1）提供生活保健、健康、美容咨詢； 2）身體檢查、簡單的醫(yī)務(wù)護(hù)理； 3）定期的健康美容講座； 4）急救處理； 運(yùn)動健康 1） 運(yùn)動項目的介紹； 2） 體育技能的咨詢、傳授； 3） 健康運(yùn)動、健康保??； 4）定期運(yùn)動健康講座； 生活健康 1） 生活藝術(shù)的介紹和咨詢； 2） 心理健康咨詢，心理調(diào)節(jié)技巧； 3）健康生活理念的推介； 第二節(jié) “一卡通”智能化服務(wù) “一線一卡，盡享雍華”設(shè)想中的“一卡”是指在物業(yè)管理事務(wù)中能做到一卡通行，這充分體現(xiàn)了智能化系統(tǒng)對物業(yè)管理服務(wù)的提供與支持。另外，“一卡通”的實(shí)施還可以減少物業(yè)管理處人力資源的投放，從而降低了管理服務(wù)成本，最終受益的也是業(yè)主本身。 一、使用說明及規(guī)定 使用說明 系統(tǒng)只能識別 IC 卡中的芯片，無卡或芯片損壞則無法識別； IC 卡不能使用時，可用可視對講與監(jiān)控中心取得聯(lián)系； IC 卡損壞或丟失，應(yīng)及時告知管理處，重新更換新卡； 具多方面功 能的，可用于多種服務(wù)； 實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)，互不干涉，各功能系統(tǒng)自成一體； 功能的保留或限制，可由業(yè)主意愿或使用情況做出調(diào)整； 功能的使用限制與物業(yè)管理收費(fèi)掛鉤； 使用規(guī)定 入伙登記時，核發(fā) IC 卡； 人手一卡，同戶卡是一致的； 會所消費(fèi)是例外，規(guī)定一戶一卡； 卡需妥善保管，換新卡需收工本費(fèi)； 在享用方便之時，不得損壞智能化系統(tǒng)； 二、 服務(wù)內(nèi)容 安全服務(wù) 門崗服務(wù)； 門 禁控制服務(wù)； 雍華府在安全方面的設(shè)計，非常注重“人防”與“技防”的結(jié)合，通過家居內(nèi)紅外線報警器、密碼鍵盤、緊急求助按鈕、閉路電視、可視對講、外圍的紅外線監(jiān)測等嚴(yán)密的防盜網(wǎng)絡(luò)，形成技防為主，人防為輔的防范體系。對于小區(qū)內(nèi)的異常人員，可通過可視對講系統(tǒng)，跟蹤、核查來訪人身份。 ?門崗服務(wù) 門崗服務(wù)可使小區(qū)業(yè)主盡量免受外界打擾，一方面發(fā)展商可設(shè)置可視對講等硬件設(shè)施，避免物業(yè)管理人員面對面地與探訪人員接觸，同時可與每個業(yè)主在最短的時間內(nèi)進(jìn)行聯(lián)系；探訪人員進(jìn)入小區(qū)后，仍接受了小區(qū)監(jiān)視系統(tǒng)及保安人員的跟蹤。 門崗服務(wù)流 程圖： ?門禁控制服務(wù) IC 卡門禁控制是非常實(shí)用和方便的，它對非本小區(qū)居住人員的進(jìn)出起到一定的限制作用，減少了許多不必要的外界干擾，充分體現(xiàn)了“私密性服務(wù)”的精髓；另外，在雍華府業(yè)主只要手持一卡便可通行無阻，這大大方便了業(yè)主，也迎合業(yè)主個人隱私的需要。 門禁控制流程圖： IC 卡芯片中所儲存的信息能限制 IC 卡的使用范圍和使用功能。這樣是從安全角度和私密性方面考慮的。一 IC 卡只能到達(dá)指定的建筑單元或車庫 ，不能逾越范圍使用。如 L 君居住在雍華府 7 棟 C 單元，僅利用所持的 IC 卡他只能進(jìn)入小區(qū)的 7 棟 C 單元，就連 7 棟 B單元也是不可能進(jìn)入的。在特殊情況下，譬如業(yè)主要竄門，這時可通過可視對講系統(tǒng)與智能化監(jiān)控中心或受訪業(yè)主取得即時聯(lián)系，在得到探訪人員 小區(qū)出入門 可視對講 小區(qū)指揮中心 業(yè)主與人有約或同意探訪 業(yè)主不在家或不同意探訪 探訪 人員進(jìn)入小區(qū) 婉言謝絕探訪人員 業(yè)主居家 可視對講 業(yè)主回家 利用 IC 卡及讀卡機(jī) 通過人流出入口 通過車流出入口 業(yè)主到家 利用 IC 卡及讀卡機(jī) 利用 IC 卡及讀卡機(jī) 通過單元門 通過地下車庫門 確認(rèn)和允許后，再通過開鎖系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。 車輛服務(wù) 車輛自動化服務(wù)； 車輛安全服務(wù)； 車輛自動化管理是停車場管理的一大發(fā)展趨勢，不論從經(jīng)濟(jì)的角度還是安全的角度，它都有不可替代的優(yōu)勢。從經(jīng)濟(jì)方面考慮，自動化管理減少了人力資源的投入，降低了成本，也減少因人員配合失誤造成經(jīng) 濟(jì)損失的可能；從安全方面考慮，自動化管理可以避免因人為因素的過失帶來安全上的隱患。 ?車輛自動化服務(wù) 車輛自動化管理主要是通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)體系、讀卡機(jī)、自動道閘、地磁線圈、 UPS（不間斷電源），對小區(qū)各車輛出入口、停車場出入口實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)管理、控制，同時配以閉路電視監(jiān)控，增設(shè)安全防線，消除安全隱患。其服務(wù)流程如下： ?車輛安全服務(wù) IC 卡芯片儲存有多種信息，包括車輛情況（品牌、型號、車牌、車身顏色、方向盤位置等）、收費(fèi)狀況、歷史記錄（車輛進(jìn)出）。讀卡時，現(xiàn)時車況與 IC 卡所儲存信息進(jìn)行 核對，如不吻合，車輛不予通行。對于拖欠管理費(fèi)的車主，管理處有權(quán)限制卡的使用功能。如發(fā)生車輛進(jìn)入 掏卡 道閘開啟、放行 讀卡 道閘關(guān)閉 進(jìn)入停車場 安全事故，可通過查詢儲存的歷史記錄，來確定安全事故的責(zé)任分擔(dān)問題。其服務(wù)流程如下： 消費(fèi)服務(wù) 會所消費(fèi)； 與物業(yè)管理收費(fèi)結(jié)合； ?會所消費(fèi) 為襯托雍華府典雅、雍容、大方、高貴的環(huán)境氛圍，會所擬采用“一卡通”記帳式消費(fèi)。在會所，手持一卡，便可即時消費(fèi)，免去現(xiàn)金攜帶、找櫝之繁。同樣， IC 卡的會所消費(fèi)功能，可以選擇保留或限制。會所出入口設(shè)有讀卡 機(jī)，持卡便能通行，這限制了外來人員的消費(fèi)，保證了一個私密的、寧靜的、典雅的、氣派的消遣環(huán)境。 結(jié)帳時，只要在 IC 卡特定設(shè)置的系統(tǒng)中記錄本次所花費(fèi)的金額，業(yè)主便可隨時抽身離去。至于帳目，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)會自動每月進(jìn)行一次結(jié)算，并以書面通知的形式告知業(yè)主 ，而業(yè)主只需按時交付款項即可，若業(yè)主對款項存在疑問可前往物業(yè)管理處進(jìn)行查詢。 會所消費(fèi)服務(wù)流程： 車輛進(jìn)出 利用卡、讀卡機(jī) 吻合放行 核對車況 不吻合不放行 記錄車輛進(jìn)出 如有安全事故 道閘關(guān)閉 查歷史 記錄 確定 責(zé)任 進(jìn)入會所 利用卡、讀卡機(jī) 娛樂消遣 ?與物業(yè)管理收費(fèi)結(jié)合 IC 卡具多方面功能，可以根據(jù)業(yè)主的意愿或要求，限制或停止某一方面功能的使用，如業(yè)主不愿到會所消費(fèi)或不使用停車場的 ，管理處可以限制或停止該卡在會所消費(fèi)或停車場使用方面的功能，因?yàn)檫@些功能的保留可能會多收一些管理費(fèi)用。 “一卡通”的使用還會與物業(yè)管理收費(fèi)結(jié)合起來。物業(yè)管理費(fèi)用的收取一直來都較為棘手，兩者相結(jié)合，將有利于敦促業(yè)主繳交管理費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)基本上是由銀行托收，每月一清，若業(yè)主無故欠費(fèi)，且不能按時補(bǔ)交的，物業(yè)管理處有權(quán)也有能力對該類業(yè)主所持的IC 卡的功能予以限制使用或停止使用，直到繳清有關(guān)費(fèi)用為止。這對物業(yè)管理處的收費(fèi)工作起到一定的促進(jìn)作用。 第四單元 財務(wù)收支預(yù)算分析 第一節(jié) 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 多層（ 6， 960平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /平方米月 。 小高層（ 21， 020平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /平方米月 。 高層（ 21,020平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /平方米月 。 商鋪 （ 1135 平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /平方米月。 消費(fèi)付帳 讀卡輸入信息 消費(fèi)結(jié)束 第二節(jié) 財務(wù)預(yù)算分析 一、 籌辦期投入預(yù)算 序號 項 目 名 稱 計 算 方 法 金額（元 /年） 備 注 1 籌辦期人員工資（含福利費(fèi)、保險、雙薪） 1人 5000 元 /人月 +1人 4000元 /人月 6個月 +5 人 3000 元/人月 3 個月 +2 人 2800 元 /人月 +12 人 600 元 /人月 1個月 111,800 2 聘用人員培訓(xùn)、辦證費(fèi) 100 元 /人 21人 2,100 平均數(shù) 3 公共管理制度手冊 a 50 元 /戶 336 戶 系數(shù) 18,480 4 人員服裝費(fèi) 1）護(hù)管員 1000 元 /人 12人 12,000 2）其他人員 1200 元 /人 9人 10,800 5 辦公設(shè)備 1）辦公固定資產(chǎn) 64,400 2）開辦文具 1,045 6 通訊器材 24,400 7 停車場費(fèi)用 1）批文 30 元 /位 276 個 8,280 2）執(zhí)照 1,500 8 維修工具 25,400 9 小 計 1+2+3+4+5+6+7+8 280,205 10 不可預(yù)見費(fèi)用 （ 9） 10% 28,020 合 計 9+10 308,225 二、 經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算 序號 項目名稱 計算方法 金額（元/年） 備注 一行政費(fèi)用 人員工資（含保險、福利、雙薪） 66， 600 元 /月 12月 /年 799,200 辦公費(fèi)用 1）手機(jī)費(fèi) 450 元 /月 12月 /年 5,400 2）電話費(fèi) 150 元 / 臺月 4臺 12 月 /年 7,200 3）辦公用品消耗 人均月 25元 15 人 12 月 /年 4,500 員工培訓(xùn)費(fèi)用 300 元 /年 3人 900 日常社區(qū)文化活動費(fèi)用 50 元 /戶年 336 戶 16,800 市內(nèi)交通費(fèi) 200 元 /人年 5人 1,000 交際應(yīng)酬費(fèi) 年收入 2‰ =1,942,485 2‰ 3,884 平均數(shù) 小 計 838,884 二清潔 綠化費(fèi) 垃圾清運(yùn)費(fèi) 190 元 /桶 次月 1站 4桶 /站2 次 12月 /年 18,240 清潔綠化（清潔外包） 21000 元 /月 12 月年 252,000 小 計 270,240 三公共電費(fèi) 管理處及會所用電 29,843 小區(qū)道路照明 1）路燈 2 個 /盞 10 小時 /天40 盞 元 /KW 小時 365 天 /年 22,484 2）射燈 6 盞 2 個 /盞 3 小時 /天 元 /KW 小時 365 天 /年 1,563 3）圍墻燈 30 盞 10 小時 /天 元 /KW 小時 365 天 /年 3,066 電梯用電 12KW/臺 小時 /天 14 臺 元 /KW 小時 365 天 /年 171,696 小區(qū)樓道照明用電 小時 /次 (12 戶3 人 4 戶 )次 /天 24盞 元 /KW 小時 365 天 /年 +盞 /次 (288戶 3人 4戶 ) 小時 365 天 /年 （多層平均每樓道 12戶每戶 3人每人每天使用 4 次電燈，經(jīng)過層數(shù)取平均數(shù) 1/2。小高層及高層每戶 3 人每人每天 使用 4 次電燈，經(jīng)過電梯到達(dá)自家樓層。） 2,649 地下車庫照明用電 0． 04kw/盞 10 小時 50 盞 元/千瓦時 365 天 /年 5,0 其他設(shè)施用電 5 盞 元 /千瓦時 小時 365 天 /年 1,0 小計 237,496 四 公共水費(fèi) 綠化用水 200 噸 /月 元 /噸 12 月 /年 6,480 管理處用水 50 噸 /月 元 /噸 12月 /年 1,620 小計 8,100 五 電梯保險費(fèi) 16 臺 1,000 元 /年 16,000 六