【導(dǎo)讀】四至范圍為東自匯海道、天津凱華安達(dá)投資有限公司；司；新開北路，北靠津文公路景觀帶。型，共分兩期開發(fā)，一期預(yù)計2021年竣工，總體預(yù)計2021年底竣工。面積，合計戶數(shù)為107戶?？偨ㄖ娣e為165533平方米，總戶數(shù)為1439戶。剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑密度：30%。2260㎡，物業(yè)用房：430㎡，超市：1120㎡，居委會用房：50㎡。觀工程：水系面積1400㎡，深度800毫米，循環(huán)泵四臺總功率30KW；項目具備高智能化配套設(shè)施：可視對講系統(tǒng)、家庭防盜系。樓盤秉承鑄就城市經(jīng)。標(biāo)是要求達(dá)到的水準(zhǔn)。以保證質(zhì)量管理體系持。續(xù)有效地運行并滿足全體業(yè)主要求的高檔物業(yè)服務(wù)。主角度出發(fā)，全力搞好物業(yè)服務(wù)工作。而有效控制住項目中的質(zhì)量缺陷。門全天候不間斷服務(wù)，保持快速互通反應(yīng)。細(xì)致可靠的24小時公共秩序維護(hù)服務(wù)。系統(tǒng)，中央閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。理，保證24小時隨叫隨到作好保修工作。電梯24小時正常運行，安全，無事故。人員達(dá)到最佳的管理效果。

　　

【正文】 撲救人員集中場所火災(zāi)時應(yīng)注意： (1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時，要注意防毒氣和煙霧中毒。 (2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。 (3)滅火時要沿墻根行動，防止燃燒點上部墜落，落下東西傷人。 （六）車輛損傷應(yīng)急處理預(yù)案 發(fā)現(xiàn)有人劃傷車輛，和劃車人最 先接觸的人員攔截劃車人，通知秩序維護(hù)隊長并撥打 110 報警。 發(fā)現(xiàn)車輛在停放、行使過程中碰傷其他車輛，和肇事車輛最先接觸的人員最先攔截并通知秩序維護(hù)隊長，安排并聯(lián)系當(dāng)事車主到現(xiàn)場，由雙方協(xié)商處理；雙方不能協(xié)商一致時，協(xié)助當(dāng)事車主報警。 當(dāng)車輛損傷涉及管理責(zé)任時，和業(yè)主最先接觸的隊員通知隊長到現(xiàn)場和車主進(jìn)行溝通，秩序維護(hù)隊長安排查詢車輛進(jìn)出錄像、 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 記錄，核實有關(guān)情況。 涉及管理責(zé)任的車輛損傷，秩序維護(hù)隊長將相關(guān)證據(jù)及分析結(jié)論告知項目經(jīng)理。項目經(jīng)理決定處理意見，與車主進(jìn)行溝通，并安排填寫《突發(fā)時間處理記 錄表》上報。 第十一章 社區(qū)文化的開展 （一）業(yè)主認(rèn)養(yǎng)小樹活動 （二）業(yè)主棋牌娛樂比賽 （三）利用本項目水體的特點，適時搞一些水上項目。 遙控船比賽 在一些節(jié)日，由業(yè)主自己制作小船燈，投放到水體，營造節(jié) 日氣氛 垂釣比賽 （四）針對中老年的一些健身活動 （五）針對年輕人的籃球、羽毛球活動 第十二章 便民服務(wù)措施 在小區(qū)門口公告欄處公示各種指南、公共設(shè)施位置、公交線路圖、本市地圖等服務(wù)性強(qiáng)的信息。 根據(jù)項目實際情況制定特約服務(wù)、專項服務(wù)具體內(nèi)容 (無償 )： 服務(wù)項目 序號 服務(wù)內(nèi)容 熱線服務(wù) 1 叫醒服務(wù) 2 發(fā)布重要新聞信息 3 各種便民查詢 4 天氣預(yù)報 生活服務(wù) 5 代客叫車 6 代發(fā)信件（普通信件） 7 代訂報紙刊物 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 8 蚊蟲消殺服務(wù) 9 滅鼠服務(wù) 10 運動場所預(yù)訂（會所） 11 代請家教 12 借用雨具（只收押金） 健康服務(wù) 13 健康、養(yǎng)身知識講座 14 設(shè)立家庭健康檔案 15 健康食譜制作 旅游服務(wù) 16 旅游路線咨詢 綠化服務(wù) 17 園藝培訓(xùn) 保安服務(wù) 18 24 小時安全保衛(wèi) 19 24 小時保安攝像監(jiān)控 20 車輛停放秩序維護(hù) 21 住宅室內(nèi)緊急報警 特約貼心服務(wù)（有償） 服務(wù)項目 序號 服務(wù)內(nèi)容 清潔服務(wù) 1 地板打蠟 2 家具保養(yǎng) 3 地毯清洗 4 抽油煙機(jī)清洗 5 空調(diào)清潔 車輛服務(wù) 6 洗車 保安服務(wù) 7 暫住證代辦 綠化服務(wù) 8 園林設(shè)計 9 園林綠化 10 植物租賃 11 植物代養(yǎng)護(hù) 生活服務(wù) 12 代請保姆 13 鐘點工服務(wù) 商務(wù)服務(wù) 14 復(fù)印 15 打字 16 代收、代發(fā)傳真 維修服務(wù) 17 空調(diào)安裝 18 抽油煙機(jī)安裝 19 電話線移位 20 電視插座移位 21 更換插座面板 22 燈具安裝 23 水管更換、維修 24 更換閥門 25 更換玻璃 26 維修浴缸、更換配件 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 27 更換燈泡、燈管 28 維修洗面盆、水箱配件 29 更換保險絲 30 疏通下水道 裝修服務(wù) 31 安裝窗簾架、盒 32 安裝晾衣架 33 墻面粉刷 34 入住前開荒清潔 搬運服務(wù) 35 搬家 36 搬運大件物品 租賃服務(wù) 37 常用工具出租 38 電動工具出租 39 代辦房屋出 租 第十三章 管理制度 （一） 內(nèi)部管理制度 各崗崗位職責(zé) （ 1）項目經(jīng)理崗位職責(zé)（略） （ 2）項目經(jīng)理助理崗位職責(zé)（略） （ 3）文員崗位職責(zé)（略） （ 4）管理員崗位職責(zé)（略） （ 5）公共秩序維護(hù)隊長崗位職責(zé) （略） （ 6）公共秩序維護(hù)隊員崗位職責(zé)（略） （ 7）電氣維修崗位職責(zé)（略） （ 8）水暖維修崗位職責(zé)（略） （ 9）設(shè)備運行崗位職責(zé)（略） （ 10）保潔班長崗位職責(zé)（略） （ 11）保潔員崗位職責(zé)（略） （ 12）水體養(yǎng)護(hù)崗位職責(zé)（略） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 13） 員工培訓(xùn)制度 （略） （ 14） 員工考核、獎懲制度 （略） 員工檔 案的管理 （略） 檔案 資料管理制度 管理 1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案） （略） 2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件） （略） 3）檔案借閱制度 （略） 4）業(yè)主資料的管理（保密性） （略） 財務(wù)制度 1）收費標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報、審批 （略） 2）押金的處理 （略） 3）財務(wù)收支預(yù)算、決算、分析 （略） 4）日常財務(wù)帳務(wù)處理 （略） 5）定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務(wù)收支狀況 采購及庫存管理 1）采購內(nèi)容的制定和審批 （略） 2）庫存的有效控制及及時補(bǔ)充 （略） 3）庫房安全管理制度 （略） 公文管理制度 1）外來文件管理 （略） 2）內(nèi)部文件往來 （略） 3）收發(fā)登記 （略） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 4）通告管理制度 （略） 工程管理制度 1）分包方的評選標(biāo)準(zhǔn)管理（資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等） （略） 2）簽訂合同 （略） 3）工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄 （略） 4）工程驗收制度 （略） 5）整改制度 （略） 辦公設(shè)備的管理 （略） （ 二 ）公眾管理制度 業(yè)委會章程 （略） 管理維修 制度（略） 清潔衛(wèi)生制度（略） 二次 裝修管理規(guī)定 （略） 停車場管理規(guī)定 （略） 治安管理規(guī)定 （略） 園林、綠化 管理規(guī)定 （略） 消防管理制度（略） （三） 管理流程 服務(wù)中心整體運行流程 （略） 物業(yè)接管驗收流程 （略） 培訓(xùn)工作流程 （略） 業(yè)主投訴處理流程 （略） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 大型設(shè)備（機(jī)具）購置控制流程 （略） 檔案建立與管理流程（物業(yè)技術(shù)、業(yè)主資料） （略） 檔案建立與管理流程（管理檔案） （略） 物料控制流程 （略） 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程（大型機(jī)電設(shè)備） （略） 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程（基礎(chǔ)設(shè)施） （略） 1 治安事件處理工作流程 （略） 1 環(huán)境管理工作流程 （略） 1 消防應(yīng)急處理流程 （略） （四）品質(zhì)檢查措施（各崗位員工考核表） 文員 崗位月考核表 （略） 管理員崗位月考核表 （略） 公共秩序維護(hù)隊長崗位月考核表 （略） 公共秩序維護(hù)員崗位月考核表 （略） 車場管理崗位職責(zé) （略） 工程部主管崗位月考核表 （略） 維修工崗位月考核表 （略） 環(huán)境部主管崗位月考核表 （略） 保潔員崗位月考核表 （略） 水體管養(yǎng)崗位月考核表 （略） 1項目處月考核匯總表 （略） 1項目處考核成績年匯總表 （略） 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 商 務(wù) 標(biāo) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 一、物業(yè)管理費測算 （一）管理人員及服務(wù)人員工資、保險和按規(guī)定提取的福利費、教育經(jīng)費及工會經(jīng)費等費用： 序號 項目 測算依據(jù) 月支出（元） 元 /月 /平米 備注 1 項目經(jīng)理 12500 2500 每天 7小時工作計算加班費按國家規(guī)定 2 經(jīng)理助理 11500 1500 3 文員 11200 1100 4 物業(yè)管理員 21000 1800 5 保潔員 12850 6700 6 保安員 181000 11550 7 綜合維修工（含 夜間值班） 5800 4000 8 綠化工 2人（外包） 加班費 估算 4000 工資總額 33150 福利費 工資總額 14% 4641 教育經(jīng)費 工資總額 % 497 工會經(jīng)費 工資總額 2% 663 服裝費 （ 11000+1800+3500+13260+13100） 247。24 333 每 人 兩年兩套 保險費 工資總額 % 11205 測 算 工 資 福 利 費 用 50489 （二）公共設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)及保養(yǎng)費用： 依據(jù)匡算公式： 每平方米建筑成本 30% X= ————— ——————— 20% 25 年 12 月 /年 3000 元（估算） 30% X= ———————————— 20%= 元 /月 25 年 12 月 /年 （三）綠化費用： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 按每平方米每年管養(yǎng)費 10 元計算，含人工費。 42700M2 10 元 / M2 247。 12 月 =35583 元 X=35583 元247。 129295 M2= 元 /月 . M2 （四）清潔衛(wèi)生費： 清潔工具及材料費 943 元 /月 三輪車（三年折舊） 360 元 /輛247。 12 月247。 3 年 =10 元 /月 榨水車（一年折舊） 100 元 4 人 /臺247。 12 月 =33 元 /月 拖布、抹布、笤帚、手套、鐵锨 20 元 /人月 6 人 =120 元 /月 垃圾袋 個 2 次 /日 30 天 30 個門 =630 元 /月 清潔劑（玻璃水、不銹鋼光亮劑、洗衣粉等） 150 元 /月 消殺劑（ 5 月 — 10 月）： 300 元 /半年247。 6 個月 =50 元 /月 垃圾處理費： 3 元 /戶 .月 498 戶 =1494 元 /月 清潔用水費： /門 .天 （均價） 30 門 /噸 30 天 =279元 /月 總計： 3709 元 /月247。 129295 M2 = 元 /月 （五）公共秩序維護(hù)費 ： 器材裝備費： 200 元 /月 對講機(jī)（三年折舊） 800 元 /臺 6 臺247。 36 個月 =133 元 /月 強(qiáng)光手電、膠皮棍等（三年折舊） 180 元 /把 6個247。 36 個月 =30元 /月 監(jiān)控系統(tǒng)用電費、維護(hù)及養(yǎng)護(hù)費 （按每年更換 12 個監(jiān)控探頭估算） 2800 元 /年 247。 12 個月 =233 元 /月 保安辦公用房日常水費： 30 噸 /月 元 /噸 =186 元 /月 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 電費： 300 度 /月 元 /度 =238 元 /月 總計： 1020 元 /月247。 129295 平方米 = 元 /月 （六）辦公費： 交通費： 300 元 /月 通訊費： 300 元 /月 低值易耗用品費： 200 元 /月 書報費： 180 元 /年247。 12 個月 =15 元 /月 廣告宣傳社區(qū)文化活動費： 200 元 /月 辦公用房水電暖氣費： 水費： 5 噸 /月 元 /噸 =31 元 /月 電費： 500 度 /月 元 /度 =397 元 /月 暖氣費： 344 M2 26 元 / M2=8944 元 /年247。 12 個月 =745元 /月 總計： 2188 元 /月247。 129295 平方米 = 元 /月 （七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費