【導(dǎo)讀】撫順是中國大型城市，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和渤海經(jīng)濟(jì)圈交界處，中市區(qū)人口140萬。撫順距沈陽15公里，距桃仙國際機場40公里，總值比20xx年翻了一番，實現(xiàn)了再造一個撫順的宏偉目標(biāo)。財政收入連年顯著增加，由20xx年億元提高到20xx. 計達(dá)到億元，年均遞增%。年撫順市工業(yè)生產(chǎn)總值位于遼寧省第5名。展態(tài)勢，較之上年增長21%。增速最大，較之上年增長87%。說明社會投資額快速增長，社會總。07年、08年快速增長，增長率分別為32%和22%，人民生。撫順城市居民人均可支配收入以年均10%以上的速度增長。上升的社會消費品零售總額的增長。為東北經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化的特大型城市，人均GDP達(dá)到1萬美元以上。態(tài)恢復(fù)和土地整治。加強污染企業(yè)治理，大幅度減少空氣污染。護(hù)，提高森林覆蓋率，使其成為撫順城市綠色屏障和水源保護(hù)地。位列全省省級開發(fā)區(qū)前茅。景觀帶，嚴(yán)格控制污染企業(yè)進(jìn)入，沈撫兩市渾河實現(xiàn)通航?！耙画h(huán)“是指沈棋路、高望路和渾河水路三條主要交通線路形

　　

【正文】 應(yīng)該酌情予以滿足。 分期建設(shè)的考慮因素 項目占地凈面積近 9 萬平方米，按照最大經(jīng)濟(jì)區(qū)容積率計算 ，可建筑面積 18 萬平米左右。我司建議項目按照 3 期進(jìn)行開發(fā)，具體理由如下： 首次開發(fā)，投石試水 撫順理研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首次進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，首次開發(fā)項目，一期施工面積不宜過大，磨合管理 團(tuán)隊，熟悉本房地產(chǎn)市場為上策； 精品上市，樹立品牌； 區(qū)域內(nèi)無標(biāo)桿精品項目，開發(fā)單位本著長期發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，需要以精品項目入市，積累口碑，打造行業(yè)知名度，樹企業(yè)及開發(fā)品牌； 競品在售，避其鋒芒 項目直接競品錦繡瀾灣 A、 C 區(qū)已經(jīng)入住， D 區(qū)銷售已過 80%，亦全部封頂， A 區(qū)高層在施工建設(shè)中也已開始銷售。由此推論，未來 1年多時間內(nèi)錦繡瀾灣項目依然有充足投放市場，而且依然保持以往的市場戰(zhàn)略。這一年多的時間內(nèi)，本項目可以偃旗息鼓埋頭達(dá)到精品工 程，在錦繡瀾灣產(chǎn)品剩余不多時以高姿態(tài)進(jìn)入市場，避免直接價格沖突 ； 控制節(jié)奏，避免資金壓力 新區(qū)房地產(chǎn)，若排除大體量團(tuán)購因素，銷售量 10 萬平方米 /年已經(jīng)是可喜的數(shù)字，開發(fā)企業(yè)的資金鏈可以保持良好的運作狀態(tài)，使項目產(chǎn)出達(dá)到一定比例的平衡。而且從營銷角度考慮，這樣的節(jié)奏有利于打造旺銷氛圍，控制客戶購買心態(tài)； 另外要著重考慮規(guī)劃、市政、樓層等問題。 具體分期開發(fā)安排和考慮因素 一期：宗地核心區(qū)域至沈撫大道（建面約 46 萬平） 沈撫大道的隔離解除勢必會帶來南部片區(qū)客戶的關(guān)注，輕軌概念將再次升溫。 一期產(chǎn)品類型以低密度為主，施工周期短，工程形 象好，便于打造精品園林景觀。 一期建筑面積約 46 萬平，體量小，易去化，可打造熱銷局面，資金回籠速度快。 二期：東西側(cè)臨街點式高層（建面約 68 萬平） 與一期供應(yīng)產(chǎn)品形成自身補充，開發(fā)連續(xù)性好，建筑面積約 68萬平 西側(cè)有水系景觀優(yōu)勢，可繼續(xù)打造項目宣傳亮點 三期：地塊北側(cè)剩余部分土地（建面約 68 萬平） 宗地北側(cè)北湖景觀初步形成，產(chǎn)品主題概念清晰 經(jīng)過一期二期的開發(fā)建設(shè)后，項目自身進(jìn)入開發(fā)成熟期，加之周邊項目社區(qū)成熟度的提高帶來的生活配套的完善使本地塊區(qū)域具備較其為成熟的生活分 為基礎(chǔ) 如此劃分 13 起的開發(fā)節(jié)奏，可以最大化的利用項目本身位置、土地形狀、環(huán)境上的優(yōu)勢，而這樣的分期劃分也符合項目整體開發(fā)在資金使用、產(chǎn)品銷售的自然規(guī)律。 住宅分期開發(fā)產(chǎn)品組合建議及量化分析依據(jù) 一期：多層住宅、墅質(zhì)（情景）洋房 二期：多層住宅、小高層 三期：小高層或高層（適當(dāng)時市場狀況，先期規(guī)劃可以做足容積率申報） 產(chǎn)品組合配比表 一期 二期 三期 合計 墅質(zhì)洋房 40% 20% 多層住宅 60% 40% 40% 小高層 60% 60% 25% 高層 40% 15% 建議項目各類產(chǎn)品比例為：洋房、多層、高層的 2： 4： 4，此比例無論從戶型面積配比及產(chǎn)品類型配角度考慮都比較符合市場需求； 一期為打造項目品質(zhì)提升知名度造成熱銷局面，在產(chǎn)品設(shè)置上采用品質(zhì)產(chǎn)品 +易去化產(chǎn)品的組合模式入市； 二期在地塊臨外圍位置增加小高層； 三期在北側(cè)增加高層產(chǎn)品，提高項目盈利率 第四部分 產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與配套建議 戶型建議 戶型設(shè)計要點及戶型配比 平面設(shè)計合理的原則：動靜分開，干濕分開，充分考慮空調(diào)、熱水設(shè)備、管線布置 的合理性和隱蔽性； 廚、衛(wèi)設(shè)計應(yīng)綜合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)施的分置，可考慮設(shè)置雜物間和工作陽臺； 平面以客廳為活動中心，餐廳要采光、通風(fēng)，與客廳分開，且避免餐廳與過道的混合。景觀陽臺的寬度要足夠，主陽臺設(shè)置在客廳，北面設(shè)置工作陽臺； 把山主臥盡可能采用 270 度大飄窗設(shè)計、大面積屋頂花園設(shè)計、戶戶有露臺，戶戶有廳、廚面寬要足夠，便于現(xiàn)代家庭至功能布置； 戶內(nèi)各功能區(qū)設(shè)計應(yīng)全部為自然通風(fēng)、采光，避免暗衛(wèi)、暗廚存在； 單元入口設(shè)門廳，提升居住品位； 首層設(shè)計下沉式花園，贈送地下室，地下室建議 米層高，下有 米以上架空層；地下室功能南北分別使用； 情景洋房可考慮使用電梯； 盡量采用一梯兩戶； 我司建議，項目墅質(zhì)（情景）洋房建筑面積控制在 100150 平，普通住宅（多層及小高層）建筑面積控制在 75120 平。 建議配比如下： 情景洋房： 100130 平 70%， 130150 平 30% 普通住宅： 7580 平 30%， 80100 平 50%， 100120 平 20% 按照各類產(chǎn)品配比及戶型配比進(jìn)行計算，得出項目總體面積配比情況 產(chǎn)品類比 面積區(qū)間 面積比例 普通住宅 7080 % 80100 % 100120 % 情景洋房 120130 % 130150 % 100% 主力戶型參考圖 （高層戶型） 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 戶內(nèi)建筑標(biāo)準(zhǔn) 多層部分 建筑結(jié)構(gòu)形式 框剪結(jié)構(gòu)：外保溫、 EPS 苯板、厚 60 ㎜ 外墻 立面：整體鐵墻面磚，體現(xiàn)簡潔而且富有獨特色彩的現(xiàn)代風(fēng)格 外墻保溫系統(tǒng)：高密度擠塑苯板 套內(nèi)部分 進(jìn)戶門： “3 ： 7” 門扇，三防門（即防撬、防火、 保溫），量子鎖具，凹凸彩色裝飾，表面花紋裝飾。帶安全小窗、門鏡，門鈴為音樂門鈴。 窗：高級中空玻璃塑鋼窗。 戶內(nèi)地面廚房、衛(wèi)生間防水采用 4 ㎜ SBS 防水，水泥地面粗麻（利用二次裝修）廚房、衛(wèi)生間、居室及餐廳地面為細(xì)三石混凝土隨打壓光。 內(nèi)墻面：廚房、衛(wèi)生間墻面為水泥砂漿搓麻面（利用二次裝修） 套內(nèi)部分 室內(nèi)墻面：水泥砂漿搓麻面 供水部分： PPR 管材 排水管材：采用 UPVC 螺旋管，地層單獨直排入管線，二層以上單獨排入管線 戶內(nèi)照明：戶內(nèi)設(shè)置高級開關(guān)箱，預(yù)留白熾燈座 排風(fēng)排煙：衛(wèi)生 間及廚房分別設(shè)置單獨排風(fēng)及雙煙道排煙系統(tǒng) 煤氣：全部為天然氣入戶，引自市政管網(wǎng) 供水：市政管網(wǎng)自來水 供電：市政電網(wǎng)接入，每戶 8 千瓦電容量 排水：螺旋雙壁消音排水管 采暖：以掛熱網(wǎng)的方式，采取地?zé)岵膳? 公共部分 外墻面：全部采用高瓷彩色式面磚 防水：坡屋頂為 SBS 防水層，上部安裝彩色屋面瓦裝飾；平臺部分為 SBS 防水層，彩色全瓷地磚貼面 入戶門：可視對講門。采用不銹鋼門體，鋼化下班配防盜不銹鋼圓管。 公共樓梯：樓體內(nèi)墻面一、二層 EPS 苯板保溫層，保溫墻磚貼面，裝飾防撞耐污染 ，美觀。 樓梯：踏步腳線、踏步臺均為高級環(huán)保型花崗巖鋪設(shè)，并設(shè)防滑裝飾。樓梯扶手全部采用高級不銹鋼扶手及欄桿。樓梯公共部分采用聲控感應(yīng)燈 小高層及高層部分 建筑結(jié)構(gòu)形式 框剪（剪力墻 0 結(jié)構(gòu)，外保溫、 EPS 苯板、厚 60㎜） 外墻 立面：整體鐵墻面磚，體現(xiàn)簡潔而且富有獨特色彩的現(xiàn)代風(fēng)格 外墻保溫系統(tǒng)：高密度擠塑苯板 套內(nèi)部分 進(jìn)戶門： “3 ： 7” 門扇，三防門（即防撬、防火、保溫），量子鎖具，凹凸彩色裝飾，表面花紋裝飾。帶安全小窗、門鏡，門鈴為音樂門鈴。 窗：高級中空玻璃塑鋼窗。 戶 內(nèi)地面廚房、衛(wèi)生間防水采用 4 ㎜ SBS 防水，水泥地面粗麻（利用二次裝修）廚房、衛(wèi)生間、居室及餐廳地面為細(xì)三石混凝土隨打壓光。 內(nèi)墻面：廚房、衛(wèi)生間墻面為水泥砂漿搓麻面（利用二次裝修） 室內(nèi)墻面：水泥砂漿搓麻面 供水部分： PPR 管材 排水管材：采用 UPVC 螺旋管，地層單獨直排入管線，二層以上單獨排入管線 戶內(nèi)照明：戶內(nèi)設(shè)置高級開關(guān)箱，預(yù)留白熾燈座 排風(fēng)排煙：衛(wèi)生間及廚房分別設(shè)置單獨排風(fēng)及雙煙道排煙系統(tǒng) 煤氣：全部為天然氣入戶，引自市政管網(wǎng) 供水：市政管網(wǎng)自來水 供電：市政電網(wǎng) 接入，每戶 8 千瓦電容量 排水：螺旋雙壁消音排水管 采暖：以掛熱網(wǎng)的方式，采取地?zé)岵膳? 公共部分 小高層：部分采用高級不銹鋼扶手及欄桿。樓梯公共部分采用聲控感應(yīng)燈。 高層：一至四層為高級全瓷面磚，五層以上為彩色高級涂料 電梯：采用品牌特定寬門電梯，轎廂。裝飾典雅美觀，電梯前室及門臉為環(huán)保花崗巖貼面，一層前室設(shè)置錄像監(jiān)控系統(tǒng)確保人員安全出入。 另，部分小高層、多層住宅可以部分考慮采用精裝修，豐富產(chǎn)品類型，標(biāo)準(zhǔn)成本 600 元 /平。 公共建筑標(biāo)準(zhǔn)（見上表） 園區(qū)配套設(shè)施 園林景觀設(shè)計 小區(qū)內(nèi)部水系的構(gòu)想 本項目定位為 “ 精品住宅 ” ，在園林景觀設(shè)計上要符合該定位，在小區(qū)的水景設(shè)計上，要以 “ 流動的水 ” 為出發(fā)點，以自然地勢、地貌為條件，將流動的水源最大限度的引入本項目，沿著小區(qū)內(nèi)的濱水曲徑，流經(jīng)設(shè)計精巧的水景點，與小區(qū)中的雕塑和小品結(jié)合，增加親水性，最后流回主河道。外水內(nèi)引是可以保證本項目水景的水源充足。但是水的質(zhì)量和流量的控制非常重要，季節(jié)性水質(zhì)條件和流量要主要考慮。另外園區(qū)內(nèi)人工湖建議考慮地下水。 本構(gòu)想實現(xiàn)的條件是，必須與新區(qū)政府協(xié)調(diào)，就水資源達(dá)成一致。 小區(qū)園林景觀設(shè)計 園林景觀設(shè)計要求 園林景觀設(shè)計要點： 營造生態(tài)園林，提高樓盤素質(zhì) 應(yīng)注重園林的綠化氛圍，創(chuàng)造出綠地、風(fēng)雨長廊、漫步小徑、假山流水、瀑布等相互搭配而協(xié)調(diào)的新型園林景觀。在總體布局上，要求在與自然地勢協(xié)調(diào)，避免雷同現(xiàn)象，既要考慮滿足日照要求和綠地空間，又考慮相互間適當(dāng)?shù)母卟?，形成特色。在戶型設(shè)計上，充分利用環(huán)境特點，使主要空間享有最佳景觀。 園林景觀設(shè)計一定要適應(yīng)人的生活空間這一特點 太多的人造景觀和硬 性的建筑雕飾，有時也會妨礙人的活動空間。在設(shè)計園林景觀時要注意體現(xiàn)各色人群的需求，符合不同人的生理、心理特征，在燈光選擇、座椅的位置、綠樹花草、雕塑小景的設(shè)計上，滿足人們的需求。 因地制宜，結(jié)合園區(qū)規(guī)模與現(xiàn)狀條件 采用較多分散、多層次的景觀布局形式，使景觀盡可能的接近每戶居民，景觀的散點布局可結(jié)合庭院庭院的塑造尺度設(shè)置半圍合式景觀，同時滿足私密性要求。 園林規(guī)劃設(shè)計形成三級環(huán)境景觀系統(tǒng) 私密級的組團(tuán)內(nèi)環(huán)境景觀：每個組團(tuán)形成自己有個性的環(huán)境景觀和空間關(guān)系，增強組團(tuán)的識別性和場所感。組團(tuán)內(nèi)的空間 應(yīng)能夠滿足不同年齡段居民的活動需求。組團(tuán)內(nèi)空間只對本組團(tuán)內(nèi)居民開放； 半私密級的組團(tuán)間環(huán)境景觀：通過各個組團(tuán)環(huán)境的相互連接、視覺的滲透，建筑的錯位等手法形成組團(tuán)間的環(huán)境景觀。組團(tuán)間的環(huán)境景觀不對非本居住區(qū)的居民開放，其控制的手段包括內(nèi)導(dǎo)視牌的指引、植物配置的阻擋、保安巡邏等方法對到達(dá)者進(jìn)行指引； 公共級的小區(qū)環(huán)境景觀：綜合考慮分期開發(fā)、分區(qū)開發(fā)、道路系統(tǒng)以及環(huán)境配置的均衡性，設(shè)計多個公共級的小區(qū)環(huán)境景觀系統(tǒng)，成為吸引本區(qū)及附近居民交流的場所。起獨特的設(shè)計成為每期開發(fā)的賣點。 道路寬度控制 道 路名稱 高度限制 中軸景觀帶（步行路） 不少于 30 米 小區(qū)道路 59 米 組團(tuán)路 35 米 宅間路 不宜小于 米 甬路 不宜小于 米 塑造小品要求 與市場定位相符合 塑造小品要符合項目概念定位，雕塑小品在文化內(nèi)涵和外在表現(xiàn)上要突出 “ 水 ” 的主題，與園區(qū)水景風(fēng)格協(xié)調(diào)。 構(gòu)筑完整的視覺形象 雕塑小品與周圍環(huán)境共同塑造出一個完整的視覺形象，同時賦予景觀空間環(huán)境以盛氣的主題，通常以其小巧的格局、精美的造型來點綴空間，使空間誘人而賦予意境，從而提高整體環(huán)境的藝術(shù)境界。 與周圍環(huán)境相和諧 雕塑在布局上一定要注意與周圍環(huán)境的關(guān)系，恰如其分的確定雕塑的材質(zhì)、色彩、體量、尺度、題材、位置等，展示其整體美，協(xié)調(diào)美，應(yīng)配合居住區(qū)內(nèi)建筑、道路、綠化及其他公共服務(wù)設(shè)施而設(shè)置，起到點綴裝飾和豐富景觀的作用，特殊場合的中心廣場或主題，體現(xiàn)住區(qū)人文精神。以貼近人為原則，切忌尺度超常過大。更不宜采用金屬光澤的材料制作。 具有園區(qū)主題風(fēng)格的現(xiàn)代感 塑造應(yīng)在園區(qū)整體的風(fēng)格相一致，具有現(xiàn)代主義的風(fēng)格，要以美化環(huán)境保護(hù)生態(tài)為主題，體現(xiàn)住區(qū)人文精神。以貼近人為原則，切忌尺度超長過大。更不宜采 用金屬光澤的材料制作。 垃圾容器要求 位置與色彩要求 垃圾容器一般設(shè)在道路兩側(cè)與居住單元出入口附近的位置，其外觀色彩及標(biāo)志符合垃圾分類收集的要求。 規(guī)格要求 垃圾容器分為固定式和移動式兩種，普通垃圾箱的規(guī)格為高6080 厘米，寬 5060 厘米，放置在公共廣場的要求較大，高且在 90厘米左右，直徑不宜超高 75 厘米。 選材要求 垃圾容器應(yīng)選擇美觀與功能兼?zhèn)?，并且在周圍景觀相諧調(diào)產(chǎn)品，要求堅固耐用，不宜傾倒，一般可采用不銹鋼、木材、石材、混凝土、GRC、陶瓷材料制作。 座椅