【導讀】三笑大道以東，興隆路以北，杭集市民廣場東面。為40000㎡，地形基本呈方形，北面、東面環(huán)水。為小高層住宅與別墅區(qū)兩個部。分，使整個空間給人以開放、寬容的非凡氣度。面積約為20200㎡；地下車位40個；主入口1個，次入口1個。針對“錦都豪庭”的物業(yè)特點，本公司采取住宅小區(qū)封閉式管理，另?！板\都豪庭”，以確?！板\都豪庭”在安全管理上的萬無一失。務電話，問題均可在承諾的時間得到處理。所有管理處的對外服務工作均采取限時工作制，在對業(yè)主公。開承諾的時間內(nèi)完成。所有員工的工作均是按照商業(yè)運作秩序設計的，均以滿足。業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標。首先將清潔和綠化劃分成級別分別制定出不同的清潔標準，織消防演習，完善自救體系。確保消防設施時刻處于良好狀態(tài)?！板\都豪庭”機電設備包括電梯、治安監(jiān)控系統(tǒng)等。（四）內(nèi)審嚴重不合格為零，輕微不合格3項以下，觀察項10項以下。

　　

【正文】 巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。 二、裝修管理 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人； 對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應在 2 個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協(xié)議； 業(yè)主（使用人）裝 修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織驗收； 驗收合格 2 個月后組織復驗； 復驗合格后 3個工作日內(nèi)退還裝修保證金； 對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關(guān)部門依法處理。 三、公共部位油漆粉飾 鐵藝、木藝等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾； 2年油飾 1次。 四、建筑物外立面 建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗 1 次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每 5 年粉飾 1 次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物 、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。 委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。 五、維修管理 機電運行部主管對機電運行部進行實務性的管理，組織維修工對 “ 錦都豪庭 ”的物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確?！?錦都豪庭 ” 39 內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)，具體職責如下： 根據(jù)管理處的管理目標，制訂“ 錦都豪庭 ”內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。 必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預結(jié)算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。 必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處的有關(guān)規(guī)章制度。 掌握 錦都豪庭 內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。 接受 錦都豪庭 業(yè)主報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決小區(qū)業(yè)主的疑難問題。 組織維修工對 錦都豪庭 房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 經(jīng)常巡視 錦都豪庭 及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 定期對維修工進行思想教育與維修技術(shù)的培訓，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。 響應并參與管理處組織的公益活動，積極配合其他部門做好各項物業(yè)管理工作。 六、房屋共用設備設施管理 （一） 排水設施的維護 管 理 化糞池每年清理 2 次，每日巡查 1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場 ；（ 樓面落水管、地下管井同 ） 每日清掃 1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；必要時用洗潔劑擦洗排水溝。達到干凈無污漬、無青苔、雜草，排水暢通，無積水、臭味 。 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通；水泵運行正常，每 天 巡查泵房 1 次， 每月檢查 1 次閥門開關(guān)靈活， 發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動 1 次，保持水泵能正常運行，每月檢查 1 40 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔 、加油、 保養(yǎng) 1 次；并標明各種標志；填寫水泵運行記錄，建檔備查； 化糞池每年清理 2 次，每季巡查 1 次。 （ 二 ） 制訂設備安全運行管理方案 1．所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。 2．新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。 3．設備房應該配置安全操作用品 ，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。 4．工作人員進入設備房內(nèi)嚴禁吸煙。 5．非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。 6．對于設備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。 7．電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。 8．熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 （三）公共照明系統(tǒng)管理方案 1．制訂年度、月份保養(yǎng)計劃； 2．實時檢查小區(qū)內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況。 3．以“時效制”工作的要求對受損的情況 進行更換和維修； 4．每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn)； 5．對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源； 6．冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間； 7．制訂安全使用規(guī)范和應急維修計劃。 41 （四）消防報警系統(tǒng) 崗位責任及相關(guān)規(guī)定 為了加強消防工作，保護使用人與使用人的生命財產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和市府有關(guān)消防規(guī)定： 錦都豪庭 消防安全由物業(yè)管理服務中心秩序維護部門負 責、協(xié)調(diào)、秩序維護主管是當然責任人，管理服務中心全體從業(yè)人員都是義務消防員并定期參加消防培訓和演練。 錦都豪庭 內(nèi)各 單位按使用樓層實行防火責任制，并由各 單位領(lǐng)導擔任防火責任人，負責做好各自所屬范圍的防火安全工作。消防工作要貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針。 各使用人單位應指定義務消防員。防火責任人和義務消防員 的職責是： （ 1） 認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和政府有關(guān)消防工作指示 ， 開展防火宣傳，普及消防知識。 （ 2） 經(jīng)常檢查防火安全工作，特別是營業(yè)及辦公用房的安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患。 （ 3） 管理消防器材設備，特別是室內(nèi)消防器材，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)。安全防火通道要時刻保持暢通。 （ 4） 工程設備部門負責管理好消防泵與 消防電梯等，定期運轉(zhuǎn)和保養(yǎng)，使之處于良好狀態(tài)。 （ 5） 秩序維護部負責管理好消防監(jiān)控中心，實行 24 小時監(jiān)控。 （ 6） 管理服務中心要定人、定時、定措施，組織制訂緊急狀態(tài)下的疏散方案。接到火災報警后，在向消防機關(guān)準確報警的同時迅速啟用消防設施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災原因。 樓梯走道和出口必須保持暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵。嚴禁在通道上停放車輛和堆放物品，防煙門應經(jīng)常關(guān)閉。 不得損壞消防設備和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示 42 和事故照明設施。 錦都豪庭 內(nèi)嚴禁經(jīng)營和貯存煙花、爆竹、炸藥、 雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各類劇毒物品，不得在 錦都豪庭 內(nèi)燃放煙花、爆竹。 辦公室內(nèi)煙頭及火柴余燼要隨時弄熄，使用阻燃型垃圾袋（垃圾桶）。 遵守安全用電管理規(guī)定，嚴禁超負荷使用電器，以免發(fā)生事故。 各使用人進行室內(nèi)裝修，應事先向管理服務中心工程設備部門提出書面申請，經(jīng)批準后方可動工。需要增設電器線路時，必須符合安全規(guī)定，嚴禁亂接臨時用電線路。裝修應采用阻燃材料，使用易燃或可燃材料的，必須經(jīng)消防機關(guān)批準，按規(guī)定進行防火處理。 需要進行燒焊等動工作業(yè)的，應向管理服務中心提出申請。經(jīng)批準 后，在 錦都豪庭 工程設備部門人員的監(jiān)護下，持有明火操作證的人員，方可作業(yè)。 1發(fā)現(xiàn)火警，應立即先知管理服務中心或撥火警電話 119，并關(guān)閉電氣閘和門窗，迅速離開工作場所，切勿從電梯逃生，應徒步從樓梯下去。 1根據(jù)市消防管理暫行規(guī)定，有下列情形之一的，物業(yè)管理服務中心有權(quán)責令責任人恢復原狀，并可處以行政處理： （ 1）占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口的； （ 2）封閉或損壞安全疏散指示、事故照明設施或消防標志的； （ 3）嚴禁使用電加熱器； （ 4）亂拉、亂接電器線路的； （ 5）擅自挪用滅火工具、器材或消防備用 水源的。 1有下列情形之一的，責令停止作業(yè)： （ 1）未辦理申報審批手續(xù)即進行室內(nèi)裝修的； （ 2）室內(nèi)裝修所用材料不符合防火要求，又不進行防火處理的； （ 3）未辦理申報審批手續(xù)即進行動火作業(yè)的； （ 4）燒焊、用火、用電作業(yè)時，防火安全措施不落實的。 1各使用人必須服從消防機關(guān)和秩序維護人員有關(guān)防火方面的管理，對刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督人員工作的有關(guān)人員，根據(jù)情況， 43 管理服務中心有權(quán)對使用人提出處理意見，直至依法追究刑事責任。 使用人如對 錦都豪庭 消防管理有意見、建議等，可到管理服務中心投 訴或建議。 系統(tǒng)檢查保養(yǎng) （ 1）疏散標志的維修及維護； （ 2）室內(nèi)消火栓（箱）的維護及檢修。 （ 3）由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修。 （ 4）標識制定及維護規(guī)定； （ 5）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶曬晾一次以防發(fā)霉； （ 6）由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施； （ 7）每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 消防泵、噴淋泵檢查保養(yǎng) （ 1）檢查、補充、替換潤滑油 ， 如油質(zhì)變色 ， 有鐵屑應全部替換 ； （ 2）泄漏檢查 ； 盤根良好 ， 泵體無滲水、溢水、砂眼 ， 泵的材 料部分滲水無溢流成線到地面 ； （ 3）轉(zhuǎn)動靈活 ， 無卡殼 ， 泵軸與電 機軸在同一中心線 ， 機座緊固 ， 螺絲無銹(有防銹措施 )， 墊片齊 ； （ 4）外觀整潔 ， 油漆完好 ， 標志清楚 ， 銘牌字跡清晰。 （ 5）閥門開閉靈活、無卡阻 ， 關(guān)閉嚴密 ， 內(nèi)外無漏水 ； （ 6）閥體、手柄完好 ， 閥桿潤滑好 ， 外觀整潔 ； （ 7）單向閥動作靈活 ， 無漏水 ； （ 8）壓力表指針靈活 ， 指示準確 ， 表盤清晰 ， 位置便于觀察 ， 堅固良好 ， 表閥及接頭不滲水。 消火栓的檢查保養(yǎng) 每月逐個檢查一次 （ 1）栓外檢查 :檢查栓門關(guān)閉是否良好 ， 鎖、玻璃有無損壞 ， 栓門封條是否完好 ； （ 2）隨機抽取消火栓總數(shù)的 10%測試 ， 按消火栓報警按鈕 ， 監(jiān)控室應有 正確的 44 報警顯示 ， 檢查箱內(nèi)元件是否良好、有無脫落 ， 栓內(nèi)水龍頭有無滲漏 ； （ 3）栓門封條脫落破損的補貼封條。 每年逐個打開消火栓檢查一次 (與管道放水沖洗同步 )。 （ 1）完成月檢中栓外檢查部分 ； （ 2）開栓門取出水帶 ， 仔細檢查有無破損 ， 如有應立即修補或替換 ； 檢查有無發(fā)黑、發(fā)霉 ， 如有 ， 應取出刷凈、涼干 ； （ 3）將水帶交換摺邊或翻動一次 ； （ 4）檢查水槍、水帶接頭連接是否方便牢固、有無破損 ， 如有 ， 立即修復 ，然后擦凈在栓內(nèi)放好 ； （ 5）查接口墊圈是否完好無缺 ， 替換閥上老化的皮墊 ， 將閥桿上油 ； （ 6）檢查修整全部支架 ， 掉漆部位重新補刷 ， 同時油漆 ； （ 7）將栓箱內(nèi)清掃干凈 ， 部件存放整齊后 ， 鎖上栓門 ， 貼上封條。 風機的維修保養(yǎng) 斷開主電源 ， 掛上標識牌 ， 檢查電機接地是否良好。 緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。 檢測電動機的絕緣電阻 ， 檢查主回路接觸點。 調(diào)整皮帶松緊 ， 手轉(zhuǎn)皮帶輪 ， 觀察轉(zhuǎn)動是否良好。 檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。 清潔電機及風濾器和機殼內(nèi)部。 向轉(zhuǎn)動部位加潤滑油 ， 保證聯(lián)軸器機軸承的靈活性及穩(wěn)定性。 檢查調(diào)節(jié)閥的機械開閉動作、開閉角度標志。 手動開機測定三相電流值 ， 檢查指示燈 電壓、電流表 ， 聽查風機各部件運行聲音。 各遙控點的控制箱 (含箱內(nèi)元件 )全面檢查。 連續(xù)三次停開機檢查手動各點遙控的正確性、可靠性。 1連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時驗證風機運轉(zhuǎn)正常。 1每半年進行一次定期保養(yǎng)檢查 ， 并記錄。 45 1疏散出口指示燈的保養(yǎng) 疏散出口指示燈的保養(yǎng) 檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象 ； 出口指示燈、電源指示燈是否亮 ， 如不亮 ， 應立即修理 ； 檢查出口指示燈安裝是否牢固 ； 針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來進行修復 ， 再裝回原位 ； 燈箱外殼及外板擦抹干凈。 每個月進行 一次備用電池亮燈 (半個小時 )， 使電池放電后再充電 ， 延長電池壽命。 滅火器的使用及保養(yǎng) 滅火器應設置在通風、干燥、清潔的地點 ， 不得受到烈日的爆曬 ， 不得接近熱源或受劇烈振動。 滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度為 10℃～ 55℃。 滅火器設置地點應位置明顯 ， 便于取用 ， 并且不影響安全疏散。 對滅火器要經(jīng)常進行檢查 ， 檢查內(nèi)容為： （ 1）噴筒是否暢通 (如堵塞要及時疏通 )； （ 2）壓力表指針是否在綠色區(qū)域 (如在紅色區(qū)域要檢查原因 ， 檢查后要重新灌裝 )； （ 3）零部件是否完整 (有無松動、變形、銹蝕、損壞 )； （ 4）可 見部位防腐層是否完好 (輕度脫落要及時補好 ， 明顯腐蝕應送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗 )； （ 5）鉛封是否完好 (一經(jīng)開放 ， 必須按規(guī)定再行充裝 ， 并作密封試驗 ， 重新鉛封 )。 （ 6）按時進行定期檢查、保養(yǎng) ； 每半年檢查一次噴嘴和噴射管是否堵塞、腐蝕損壞 ， 剛性連接式噴筒是否能饒其軸線回轉(zhuǎn) ， 并可在任意位置停留 ， 推車式滅火器的行車機構(gòu)是否靈活 ， 有否檢驗標志。 制作消防設備月保養(yǎng)記錄表 46 七、 弱電系統(tǒng)的維秩序維護理 操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗； 工作時認真負