【導(dǎo)讀】 衿肅薅裊羈羋蒁襖膃肁蕆襖袃莇莃蒀羅腿艿葿肈蒞薇蒈螇膈蒃蕆袀莃荿薇膆芅薆肄罿薄薅螄膄薀薄羆羇蒆薃肈芃莂薂螈肅羋薁袀芁薆薁羃肄蒂蝕肅艿莈蠆螅肂芄蚈袇芇芀蚇聿肀蕿蚆蝿莆蒅蚅袁膈莁蚅羄莄芇蚄肆膇薅螃螆羀蒁螂袈膅莇螁羀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄節(jié)蒄螈肇肄莀螇螆芀芆袆衿肅薅裊羈羋蒁襖膃肁蕆襖袃莇莃蒀羅腿艿葿肈蒞薇蒈螇膈蒃蕆袀莃荿薇膆芅薆肄罿薄薅螄膄薀薄羆羇蒆薃肈芃莂薂螈肅羋薁袀芁薆薁羃肄蒂蝕肅艿莈蠆螅肂芄蚈袇芇芀蚇聿肀蕿蚆蝿莆蒅蚅袁膈莁蚅羄莄芇蚄肆膇薅螃螆羀蒁螂袈膅莇螁羀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄節(jié)蒄螈肇肄莀螇螆芀芆袆衿肅薅裊羈羋蒁襖膃肁蕆襖袃莇莃蒀羅腿艿葿肈蒞薇蒈螇膈蒃蕆袀莃荿薇膆芅薆肄罿薄薅螄膄薀薄羆羇蒆薃肈芃莂薂螈肅羋薁袀芁薆薁羃肄蒂蝕肅艿莈蠆螅肂芄蚈袇芇芀蚇聿肀蕿蚆蝿莆蒅蚅袁膈莁蚅羄莄芇蚄肆膇薅螃螆羀蒁螂袈膅莇螁羀羈莃螀螀芃艿螀袂肆薈蝿羄節(jié)蒄螈肇肄莀螇螆芀芆袆衿肅薅裊羈羋蒁襖膃肁蕆襖袃莇莃蒀羅

　　

【正文】 20年市場(chǎng)特征 上半年商品房供給大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；政府加大經(jīng)濟(jì)適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模放量；市場(chǎng)總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格漲幅回歸。下半年受 “ 國(guó)八 條 ” 等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀(guān)望 的心態(tài)較為普遍 。 ? 2020年市場(chǎng)特征 2020 年市場(chǎng)恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，立面呈現(xiàn)，銷(xiāo)售速度得以提升。 2. 項(xiàng)目戶(hù)型定位與實(shí)際情況 對(duì)比表 戶(hù)型分類(lèi) 定位面積范圍 （ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 建成面積范 圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四房三廳雙衛(wèi) 大四房 160～ 170 33 153163 28 復(fù)式單位 200～ 230 2 236 1 從上表可以看出：大三房的戶(hù)型比例實(shí)際建成后增加 4%，四房的戶(hù)型比例實(shí)際建成后減少 5%。 3. 對(duì)住宅推售時(shí)機(jī)的思考 ? 住宅各批 次推售時(shí)間： 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 首批次推售時(shí)間 2020年 12月 項(xiàng)目八月亮相以來(lái)，項(xiàng)目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲(chǔ)備，在 9月商業(yè)開(kāi)盤(pán)前，住宅基本處于自然儲(chǔ)備的過(guò)程。 10 月正式啟動(dòng)住宅的客戶(hù)儲(chǔ)備。 12 月第一次開(kāi)盤(pán)，推售的節(jié)點(diǎn)比較符合客戶(hù)的消費(fèi)節(jié)奏，時(shí)機(jī)把握較好。 ? 二批次推售時(shí)間 2020年 3月 ? 三批次推售時(shí)間 2020年 6月 從三批次儲(chǔ)客以來(lái)，恰逢 2020 年“國(guó)八條”新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒較為嚴(yán)重。在二批次物業(yè)剩余將近 200套的情況下，三批次客戶(hù)儲(chǔ)備相當(dāng)不理想。此時(shí)再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三 房與四房單位，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)情況將不太理想。因此我們調(diào)整了推售范圍，將原計(jì)劃最后批次推售的 90㎡ 7棟，調(diào)整為本次推售，滿(mǎn)足了市場(chǎng)的需要，又有效回避了政府宏觀(guān)調(diào)控的不利影響，完成了該批次推售的任務(wù)。 ? 四批次推售時(shí)間 2020年 9月 四批次推售時(shí)，市場(chǎng)正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開(kāi)盤(pán)的人氣與成交額，將客戶(hù)關(guān)注較多的商務(wù)公寓（ 1棟）打包推出，增加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促成了成交。 ? 分批次確定推售范圍的總體原則： ? 以房源優(yōu)劣搭配為原則 ，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，又可以保證一定時(shí) 間內(nèi)的成交量。比如：四房的推售每批次都會(huì)將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過(guò)合理的價(jià)差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶(hù)。三房的推售同理，每批次都會(huì)將河景三房與園景三房搭配銷(xiāo)售。在市場(chǎng)處于較理性消費(fèi)的情況下，這種推售房源的策略有利的促進(jìn)了銷(xiāo)售。 4. 各戶(hù)型銷(xiāo)售速度情況 ? 銷(xiāo)售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下： ? 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷(xiāo)售完畢，是 ****最暢銷(xiāo)的房型。 ? 兩房：總價(jià)低，投資與居住兩相宜，在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于拉動(dòng) 成交量的房型。 ? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷(xiāo)售速度快于半臨河單位。四房單位在項(xiàng)目銷(xiāo)售中處于提升項(xiàng)目品質(zhì)形象的地位，銷(xiāo)售較為平穩(wěn)。 ? 大三房： 由于大三房面積近 150㎡ ，與 160㎡ 的四房單位在面積上沒(méi)有拉開(kāi) 間隔，影響了客戶(hù)的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。 從房型、面積與實(shí)際銷(xiāo)售走勢(shì)角度對(duì)比分析：項(xiàng)目高層住宅小三房面積控制較好但房源配比過(guò)少；大三房源配比量過(guò)多且面積定位過(guò)大；兩房單位房源與面積配比適中；四房房源配置合理但面積定位偏小，影響居住舒適性。從客戶(hù)購(gòu)房心理 反饋， 生存型客戶(hù)注重戶(hù)型的功能性、實(shí)用性，改善型客戶(hù)注重戶(hù)型的舒適性及房間設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，享受型客戶(hù)注重戶(hù)型的豪華與奢侈。 5. 銷(xiāo)售價(jià)格總結(jié) 據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，高層住宅銷(xiāo)售目標(biāo)為 2020年 12月開(kāi)盤(pán)， 2020年底完成 95％銷(xiāo)售，價(jià)格定位為均價(jià) 4,400元 /㎡ 。從實(shí)際銷(xiāo)售結(jié)果看，銷(xiāo)售周期與節(jié)奏符合發(fā)展計(jì)劃，銷(xiāo)售價(jià)格從首批次推售 4,900元 /㎡ 到最后一批次均價(jià)為 6,500元 /㎡ ，項(xiàng)目整體成交均價(jià) 5,309元 /㎡ ，成交價(jià)格比定位價(jià)格高出 900元 /㎡ ，主要原因?yàn)椋? ? 定位期間與銷(xiāo)售期間的市場(chǎng)環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住宅是 “三低產(chǎn)品 ”即低價(jià)位、低品質(zhì)、低市場(chǎng)接受度。 但隨著土地市場(chǎng)拍賣(mài)的規(guī)范，涌現(xiàn)大量高品質(zhì)的高密度樓成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 29 頁(yè) 盤(pán)，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價(jià)格也水漲船高。 ? 公司品牌形象隨著 **名城入住形成的良好口碑得到提升，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生積極的推動(dòng)。 ? 價(jià)格策略 ：初期為建立熱銷(xiāo)的市場(chǎng)形象，塑造項(xiàng)目品牌，采取 低開(kāi)高走 的策略；銷(xiāo)售中期，為均衡速度與價(jià)格的關(guān)系， 鞏固項(xiàng)目品牌 ，價(jià)格逐漸提高；銷(xiāo)售后期，力爭(zhēng) 利潤(rùn)最大化 ，價(jià)格攀升到最高點(diǎn)。價(jià)格策略的成功運(yùn)用，對(duì)最終實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生了直接的影響。 6. 物管費(fèi)價(jià)格確定的檢討 ? 住宅：現(xiàn)行物 管費(fèi) 2元 /㎡ 月，基本合理，客戶(hù)滿(mǎn)意度較高。 ? 車(chē)位：地下車(chē)位 75元 /個(gè)月，第二個(gè)車(chē)位 100元 /個(gè)月，客戶(hù)反應(yīng)價(jià)格較貴，特別是雙車(chē)位物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)反應(yīng)較強(qiáng)烈。 ? 商業(yè)： 1F 6元 /㎡ 月， 2F 4元 /㎡ 月，基本合理。 ****項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)水平較為合理，客戶(hù)總體較為滿(mǎn)意，對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生了積極的影響。 7. 銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售速度的影響 ? 住宅：銷(xiāo)售過(guò)程中正確地評(píng)估了各批次面臨的市場(chǎng)環(huán)境，有效的控制了價(jià)格與速度的關(guān)系，住宅價(jià)格穩(wěn)定、有計(jì)劃的不斷攀升，既保證良好的銷(xiāo)售趨勢(shì)，又保證合理的利潤(rùn)。 ? 商業(yè)：商業(yè)外街銷(xiāo)售 時(shí)對(duì)客戶(hù)的心理價(jià)格把握較為準(zhǔn)確，較好地控制了速度與價(jià)格的關(guān)系；商業(yè)內(nèi)街在銷(xiāo)售時(shí)由于對(duì)租金與售價(jià)之間的關(guān)系未梳理清晰，過(guò)于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。 ? 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：在項(xiàng)目定位階段，對(duì)供求關(guān)系評(píng)估不夠準(zhǔn)確，在銷(xiāo)售過(guò)程過(guò)于偏重對(duì)利潤(rùn)的追求，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，影響了銷(xiāo)售速度。 ? 商務(wù)公寓：由于對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)于謹(jǐn)慎，加上 2020年的任務(wù)指標(biāo)壓力，雖然實(shí)現(xiàn)了較快的銷(xiāo)售速度，但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。 ? 車(chē)位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。 8. 客戶(hù)總結(jié) 通過(guò)銷(xiāo)售， *******的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)與該項(xiàng)目定位階段基本一致，總結(jié)如下： ? 購(gòu)買(mǎi)目的 ? ******高層住宅自住客戶(hù)占 87%，投資型客戶(hù)占 13%。 05年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策影響，自住型客戶(hù)有一個(gè)持幣觀(guān)望期，決策周期增長(zhǎng)，但看重長(zhǎng)期效益的專(zhuān)業(yè)投資客，其投資行為并未停止。 ? 居住區(qū)域 ? 成都本地客戶(hù)仍然是購(gòu)買(mǎi) ****的主力軍，占成交量的 66%，尤其以武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)量最大，本地客戶(hù)對(duì)價(jià)格敏感度較高。 ? 外省及其他二級(jí)縣市客戶(hù)占成交量的 32%，外省客戶(hù)中上?？蛻?hù)占到 70%左右，這與公司通過(guò)短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。外省客戶(hù)對(duì)價(jià) 格的敏感度較低，購(gòu)買(mǎi)主要看重品牌與地段，購(gòu)買(mǎi)以投資為主，相比之下本地客戶(hù)還較為保守與謹(jǐn)慎。 ? 職業(yè) ? 從成交客戶(hù)的職業(yè)來(lái)看，企業(yè)白領(lǐng)與私營(yíng)主是購(gòu)買(mǎi)的主力軍，占成交量的 62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營(yíng)客戶(hù)從其購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)看，呈兩級(jí)分化狀，即臨河的高價(jià)單位與總額較低的兩房、小三房，由此看私營(yíng)業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 購(gòu)買(mǎi)原因 ? 地段是客戶(hù)選擇 ******的首要因素，但通過(guò)與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)主看重的地段價(jià)值內(nèi)涵不一樣，部分業(yè)主看重地段的 稀缺性，部分業(yè)主看重地段優(yōu)勢(shì)賦予良好的教育優(yōu)勢(shì)，部分業(yè)主看重交通購(gòu)物的便利性。 ? 發(fā)展商品牌雖是客戶(hù)選擇 ****的第二因素，但卻是其購(gòu)買(mǎi)的決定性因素。 綜上所述，在 ********客戶(hù)的整體特征表現(xiàn)為：本地客戶(hù)以項(xiàng)目周邊、城南片區(qū)與沿河錦江片區(qū)為主，外地客戶(hù)以上海為主；消費(fèi)實(shí)力大約處于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)偏年輕，文化程度較高，以自住為主要目的，看中地段所帶來(lái)的便利、配套齊全，具有品牌意識(shí)，追究生活美感。 9. 其它物業(yè)銷(xiāo)售總結(jié) ? 商業(yè)物業(yè) ? 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)特征 ? 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：由于區(qū)域住宅密集， 人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟(jì)中路的商業(yè)配套，無(wú)論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)的要求。 ? 缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或裙樓內(nèi)，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好又多為中心的商業(yè)帶外），分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強(qiáng)、凝聚力較差。 ? 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點(diǎn)：從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線(xiàn)、致民路一線(xiàn)、以及宏濟(jì)中路一 線(xiàn)等幾個(gè)商業(yè)帶，但這幾個(gè)商業(yè)帶輻射力不強(qiáng)。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒(méi)落（其商業(yè)帶本身也具有較強(qiáng)的校園商業(yè)傾向），九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)的空白點(diǎn)。 ? 商業(yè)物業(yè)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)特征、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)板塊： ? 沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊 品牌餐飲 +商務(wù)休閑：該路段現(xiàn)無(wú)成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。配合川大及望江公園的文化底蘊(yùn)，使得該路段更適應(yīng)于大型特色餐飲或休閑娛樂(lè)業(yè)的經(jīng) 營(yíng)；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位考慮到商業(yè)形態(tài)對(duì)住區(qū)的影響，因此采用獨(dú)棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲 +商務(wù)休閑，促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、會(huì)所三者的結(jié)合，一方面可以提高銷(xiāo)售價(jià)格，另一方面也會(huì)提升住宅的品質(zhì)。 ? 培根路特色文化商業(yè)板塊 培根文化酒吧街：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，其原有的以文化、休閑為特征的酒吧文化休閑街在成都具有很強(qiáng)的影響力和號(hào)召力，因此本項(xiàng)目的特色文化商業(yè)板塊將文化休閑作為重點(diǎn)挖掘； ? 社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊 填補(bǔ)和滿(mǎn)足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) (規(guī)劃要求 )及滿(mǎn)足區(qū)域日常生活與川大校園消費(fèi)的配 套型商業(yè)。 ? 商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售階段面臨的問(wèn)題 ? 區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項(xiàng)目商業(yè)體量大：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)不成熟，消費(fèi)力也較低，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)和帶動(dòng)； 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 主力店范圍、面積偏大，招商的不明確性。 ? 金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對(duì)商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率將有可能上揚(yáng)，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴(yán)格，這對(duì)商業(yè)投資者將形成一定打擊。 ? 銷(xiāo)售與后期經(jīng)營(yíng)的矛盾：一方面希望商業(yè)實(shí)現(xiàn)高價(jià)、快速的銷(xiāo)售；另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍（這對(duì)后期住宅銷(xiāo)售會(huì)構(gòu)成一定影響）。因此商業(yè) 必須在這兩方面進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營(yíng)者和投資者雙方的回報(bào)率，制定有效的經(jīng)營(yíng)管理模式。 ? 住宅銷(xiāo)售與商業(yè)推廣和經(jīng)營(yíng)的矛盾： 2020年為了不影響住宅銷(xiāo)售， 05年商業(yè)未正式進(jìn)行推廣，未安排合適的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，因此出現(xiàn)銷(xiāo)售斷檔。 ? 對(duì)商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的思考 ? 商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)有項(xiàng)目預(yù)售時(shí)、項(xiàng)目呈現(xiàn)時(shí)、商家入駐后等時(shí)機(jī)，不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活把握。銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇是與市場(chǎng)博弈的一個(gè)過(guò)程，我們應(yīng)充分研究市場(chǎng)和消費(fèi)者心理，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)，確定最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。 ? 如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)并不明顯，就應(yīng)該在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)推出，這時(shí)可以向投資者灌輸對(duì)物 業(yè)的良好預(yù)期，制造緊俏場(chǎng)面，使其在商鋪未揭“蓋頭”時(shí)就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷(xiāo)售。 ? ****作為一個(gè)住宅 商業(yè)復(fù)合的地產(chǎn)項(xiàng)目，如何對(duì)各功能板塊的推售時(shí)機(jī)進(jìn)行把握，是我們不得不面對(duì)的問(wèn)題。公司在銷(xiāo)售本項(xiàng)目商業(yè)時(shí)，則住宅銷(xiāo)售暫緩；銷(xiāo)售住宅時(shí)，顧忌到商業(yè)宣傳對(duì)住宅的影響，又停止對(duì)商業(yè)的銷(xiāo)售。這樣，從 2020年全年幾乎未對(duì)進(jìn)行商業(yè)任何推廣，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)剩余商業(yè)銷(xiāo)售遲滯。 ? 關(guān)于銷(xiāo)售價(jià)格的思考 據(jù)項(xiàng)目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價(jià)格定位為 14,000元 /㎡ ，二層定位為 7,000元 /㎡ ，臨河會(huì)所式商業(yè)定位為 8,500元 /㎡ ，實(shí)際成交價(jià)格均價(jià)為一層為 16,000元 /㎡ ，二層為 7,000元 /㎡ ，臨河會(huì)所式商業(yè)為 8,200元 /㎡ 。對(duì)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售節(jié)奏及價(jià)格來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題： ? 培根走廊商業(yè)街價(jià)格大體較為合理，但商業(yè)價(jià)格體系制訂時(shí)過(guò)多考慮指標(biāo)測(cè)算，內(nèi)街售價(jià)定得過(guò)高，但使得后期內(nèi)街商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售面臨“尷尬”：售價(jià)偏離了市場(chǎng)租金支撐的水平，導(dǎo)致銷(xiāo)售不暢。前期外街商鋪的火爆銷(xiāo)售帶部分內(nèi)街物業(yè)銷(xiāo)售，后期內(nèi)街物業(yè)滯銷(xiāo)卻因擔(dān)心口碑和市場(chǎng)形象，無(wú)法實(shí)施強(qiáng)有力的促銷(xiāo)政策，影響了銷(xiāo)售速度。 ? 銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及銷(xiāo)控的把握不到位，影響銷(xiāo)售價(jià)格。培 根走廊商業(yè)外街火爆銷(xiāo)售后，內(nèi)街物業(yè)因推售住宅物業(yè)而暫緩銷(xiāo)售，使得錯(cuò)過(guò)最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)影響銷(xiāo)售利潤(rùn)。