【導(dǎo)讀】根據(jù)錄音資料整理，未經(jīng)本人審閱!我們要討論的問題很多，我國房地產(chǎn)業(yè)已運行至大家都很關(guān)注的十字路口。著相互制約的問題。的事情混為一談。長期方面有這么幾個問題，中國社會和中華民族面對著一個非常大的轉(zhuǎn)折，要在此再強化一下，是因為今年短期經(jīng)濟(jì)形勢中面臨的一個通貨膨脹的明顯壓力。今天中國短期面臨的通貨膨脹的確是由糧價等農(nóng)。產(chǎn)品價格上漲為主推動的，但不是中國缺糧食推動的。是建國以來少有的特大豐收。今年中國的夏糧又獲得了大豐收，夏糧盡管只占我們糧食產(chǎn)量。的1/4，但這仍是個好兆頭，中國不是存在糧食短缺。2020年中國糧食產(chǎn)量達(dá)億噸，會引起食品需求的進(jìn)一步增長。上漲是國際糧價暴漲引起的。軌，而沒有政府實行的臨時價格管控措施的話，那么通貨膨脹率比現(xiàn)在可能還要高出許多倍。十六大報告提出的全面建設(shè)小康社。十六大報告進(jìn)一步表示，不以人們有產(chǎn)、無產(chǎn)或。市場經(jīng)濟(jì)下的經(jīng)濟(jì)運行所不熟悉的一些新內(nèi)容、新特點，這都和房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。

　　

【正文】 的放緩，目前這種聲音正在逐漸加強。 但是同時還存在另外一種聲音， 主要是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱，理由主要有幾個：一、從投資角度來看，就是政府 的換 屆效應(yīng)。因為以往每次政府換屆，都會有一個很強的投資沖動，會有這樣一個過程。二、從一些實際來看，政府的大規(guī)模的鐵路建設(shè)，比如京滬高速鐵路的建設(shè)，甚至 有專家在媒體上呼吁京滬高速鐵路應(yīng)當(dāng)緩建。 三 ，地 方政府的鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)勢頭也很猛，還有民間企 業(yè)投資計劃呈增長的態(tài)勢。國務(wù)院發(fā)展研究中心有幾個企業(yè)家問卷調(diào)查系統(tǒng)，調(diào)查顯示 今年的企業(yè)家的投資計劃有增長的態(tài)勢。再有 ，一些學(xué)者調(diào)研反映，今年以來，由于一系列突發(fā)事件壓抑了地方政府的投資沖動，比如說，一月份 雪災(zāi)，三月份 藏獨，五月份四川地震 等等一些這樣的突發(fā)事件，地方政府幾次投資沖動 ， 幾次抬頭都 被壓抑住了。持這個觀點的專家學(xué)者，調(diào)研主要是對一些中西部地區(qū)發(fā)現(xiàn)的這些現(xiàn)象。這 表示全社會固定資產(chǎn)的投資， 在 每一次換屆的時候都有過一個沖動的過程。從消費的角度來看，隨著近年 來公務(wù)員工資的提高，國有企業(yè)職工收入增高，農(nóng)民工最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高，減免農(nóng)業(yè)稅等 ， 導(dǎo)致城鄉(xiāng)收入水平快速提高，因此會使得消費繼續(xù)快速增長。再有，奧運經(jīng)濟(jì)也從投資期轉(zhuǎn)入了消費期，現(xiàn)在應(yīng)該進(jìn)入了消費階段，所以消費也會進(jìn)一步趨旺，這是一種觀點。這種觀點主張繼續(xù)實行從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)增長速度的 逐步趨緩，這種聲音正在呈現(xiàn)一種逐步減弱的態(tài)勢。 關(guān)于物價的走勢，同樣也存在著不同的觀點，一派觀點認(rèn)為當(dāng)前 物價上漲屬于 結(jié)構(gòu)性上漲，走勢將逐步趨緩，今年的物價走勢將呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢。 主要的理由是 國內(nèi)當(dāng)前的物價上漲，主要是豬肉、糧食、能源等價格上漲， 剔除了 能源，糧食等因素以后，核心通脹指數(shù)并不高。另一個就是 糧食價格上漲已達(dá)到頂點，并且已經(jīng)開始逐步回落。 還 有一個理由就是 ，今年上半年物價的漲幅持續(xù)走高，是去年漲價翹尾 因素的影響， 新的 漲價的因素 并不多 。包括我們 國務(wù)院發(fā)展研究 中心的專家都是這樣一些觀點。 而國際上的理由， 也有專家認(rèn)為，比如， 美國為了防止通脹，將進(jìn)入升息的通道，游資將會從大宗商品市場撤出，油價最近的快速下降是不是 反映 了這種現(xiàn)象 ？再有就是有專家 預(yù)測，現(xiàn)在越南發(fā)生了金融危機(jī)，預(yù)測認(rèn)為下一個發(fā)生金融危 機(jī)的國家很可 能是印度。因此，如果印度發(fā)生金融危機(jī)的話，就會減少資源類產(chǎn)品的要求，減輕資源類價格上漲的壓力。所以持這種觀點的人認(rèn)為，物價漲幅將呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢。 另外一派觀點認(rèn)為通貨膨脹將會 在高位 運行，而此觀點又分為兩種不同意見。一種觀點主要是從供給的角度 出發(fā)，認(rèn)為當(dāng)前的物價上漲主要動因是農(nóng)產(chǎn)品，油價，原材料價格上漲。總之， 持這種觀點的人認(rèn)為當(dāng)前物價上漲屬于輸入型的物價上漲，他們 認(rèn)為物價上漲是不可避免，緊縮貨幣不僅不能解決問題， 而且增長速度上會付出較大代價 。這種觀點 主張現(xiàn)在只有提高容忍度，提高大家對通貨膨脹容忍程度。另 外一個觀點從需求的角度出發(fā)，被 稱 為貨幣派，認(rèn)為通貨膨脹就是通貨膨脹，無所謂結(jié)構(gòu)與非結(jié)構(gòu)之分，認(rèn)為 這一輪的通貨膨脹的根本原因歸根結(jié)底還是由于貨幣的供給過多造成的。 甚至還有觀點認(rèn)為，是目前中國國內(nèi)的需求過旺，促發(fā)了國際糧價，油價和原材料價格的上漲，因此是一種出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的通貨膨脹。另外由于美國次貸危機(jī)，美元的持續(xù)貶值，導(dǎo)致了更多的熱錢流入中國，流動性過剩的問題會進(jìn)一步加劇，所以認(rèn)為通貨膨脹的壓力會進(jìn)一步加大。所以這種觀點認(rèn)為今后的物價將會第四屆中國房地產(chǎn)業(yè)分析和預(yù)測高峰論壇 17 保持高位的運行，甚至有可能繼續(xù)走高 。甚至有專家私下講 ，根據(jù)越南的教訓(xùn) ，歷史上 給我們一個比較好的機(jī)會， 在 “ 7” 到 “ 8”的水平上， 如果抓緊了可以把物價控 制住，但 如果抓不緊的話就有可能很快突破 “ 10”，一過兩位數(shù)， 物價就會面臨一個 失控的局面。所以，這種觀點主張要把克服通貨膨脹放在首要位置 。 關(guān)于經(jīng)濟(jì)總體的走勢，通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長的組合，也存在不同的觀點。樂觀派有 幾種觀點，一種觀點認(rèn)為，這兩年中國經(jīng)濟(jì)總體并不熱，不像有些專家認(rèn)為 這 兩年經(jīng)濟(jì)是過熱的，從 2020 年開始就一直是過熱的。 這派觀點認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)總體并不熱，熱的只是出口，次貸危機(jī)把中國的出 口調(diào)下來，中國出口調(diào)下來以后，溫度正好，沒什么 要擔(dān)心的 。樂觀派還有一種觀點認(rèn)為現(xiàn)在只是通貨膨脹高一點，把通貨膨脹壓下來一點，增長速度也下來一點，正是宏觀調(diào)控求之不得的，所以也沒有什么好擔(dān)心的。第三種觀點認(rèn) 為現(xiàn)在基本面尚好，增長平穩(wěn)較快，調(diào)控效果顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)調(diào)整負(fù)重前行。 意思就是說現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)基本面是比 較好的，現(xiàn)在出現(xiàn)的所謂的問題或者擔(dān)心實際上是調(diào)控效果的體現(xiàn)，是 調(diào)控出來的現(xiàn)象，而且這是政府調(diào)控的目標(biāo)，所以也不用擔(dān)心。這是 樂觀派的三種觀點。但是除了樂觀派，現(xiàn)在學(xué)術(shù)界實際上是悲觀派更多一些，剛才說的樂觀派里 大部分是政府部門或政府研究機(jī)構(gòu)里面的專家，而且是在公開場 合的一些正式的演說，所以講的都是比較樂觀的觀點。 現(xiàn)在悲觀派存在著三種擔(dān)心，或者 認(rèn)為是三種風(fēng)險。一種風(fēng)險就是擔(dān)心“滯”，所謂“滯”，就是 經(jīng)濟(jì)增長速度下滑， 但是不擔(dān)心物價。主要是擔(dān)心外需趨冷，如果內(nèi)需再緊縮過度的話，疊加效應(yīng)就有可能令中國經(jīng)濟(jì)增長速度下降。再加上股市的調(diào)整，房地產(chǎn)價格上升速度趨緩，甚至有人擔(dān)心會不會出現(xiàn)類似 日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后這種停滯的局面，這是一種擔(dān)心。這種擔(dān)心是因為 有日本的案例，在八十年代中后期，日元升值的時候，最初一般的商品價格比較低，但是資產(chǎn)價格是迅速的上升。到了 1989 年一般商品價格 開始上升之后， 日本 中央銀行就連續(xù)提高利率，結(jié)果 資產(chǎn)價格泡沫破裂， 然后經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)停滯長達(dá)十年之久，甚至 有 人認(rèn)為現(xiàn)在日本經(jīng)濟(jì)還沒有恢復(fù)過來。 在 這期間還爆發(fā)了金融危機(jī)， 相類似的情況 就是中國 2020年、 2020 年的時候也是高增長，低通脹，隨著人民幣升值的同時，房價，股市、資產(chǎn)價格也大幅度上漲，形成了一定的泡沫。自 2020 年下半年開始，物價迅速攀升，央行連續(xù)上調(diào)利率，利率調(diào)整后股價開始迅速下跌，房地產(chǎn)價格上升的幅度 趨緩。甚至是不是出現(xiàn)“拐點”這種爭論出現(xiàn)了。另外 奧運后的 “ 低谷效應(yīng) ”，現(xiàn)在北京市的一些地方政府 開 始擔(dān)心， 他們擔(dān)心的不是奧運，是擔(dān)心奧運之后的所謂 “低谷效應(yīng)”。 根據(jù)他們 觀察，其他的國家在舉辦奧運之后，都 不同程度 地 出現(xiàn)“低谷效應(yīng)”，所以有這方面的擔(dān)心。 之后，就有人擔(dān)心會不會出現(xiàn)類似當(dāng)年日本 蕭條的局面。 再有一種風(fēng)險就是擔(dān)心“脹”，擔(dān)心物價的上漲，但是并不擔(dān)心增長。這種觀點主要擔(dān)心對經(jīng)濟(jì)增長下滑做出過度反應(yīng)，會不會重蹈 2020年中斷剎車導(dǎo)致 2020年過熱的覆轍。 2020年年初就已經(jīng)就有 專 家提出 “過熱”的問題，當(dāng)時國務(wù)院開會的時候有專家提出來。 但是由于 SARS 的沖擊，擔(dān)心 SARS 對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響過大，所以當(dāng)時中央 提出來 一手抓防治非典，一手抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)。于是有關(guān)部門又重新鼓勵投資， 導(dǎo)致了信貸投放過快，物價開始上升 。到了 2020 年的 4 月份，國務(wù)院召開會議，研究宏觀調(diào)控的問題，就發(fā)現(xiàn)一、 二月份的新開工項目過多，固定資產(chǎn)投資速度增長過快，信貸投放過快。 于是就研究如何加強宏觀調(diào)控，到了 4 月下旬，政治局又開會，進(jìn)一步研究宏觀調(diào)控問題，并且開始緊縮銀根和地根，這是2020 年， 2020 年的一個教訓(xùn)。 所以有人擔(dān)心如果現(xiàn)在對經(jīng)濟(jì)增長速度下滑做過度反應(yīng)的話，對美國次貸危機(jī)和國內(nèi)雪災(zāi)、 震災(zāi)做出過度反應(yīng)的話，會不會出現(xiàn) 2020 年 2020 年這種 情況，就是中斷踩油門，又重新踩剎車， 導(dǎo)致投資過熱，物價上升的這種局面。另外有一種觀點，認(rèn)為今年主要的問題是“脹”，明年主要的問題是“滯”， 中金公司 就是持這種觀點。 現(xiàn)在除了擔(dān)心“滯”和“脹”的這兩種風(fēng)險之外，這次宏觀調(diào)控還出現(xiàn)了第三種聲音，擔(dān)心出現(xiàn)滯漲，也就是說擔(dān)心一方面物價的繼續(xù)攀升，另一方面經(jīng)濟(jì)增 長速度出現(xiàn)下滑，失第四屆中國房地產(chǎn)業(yè)分析和預(yù)測高峰論壇 18 業(yè)人員增多，擔(dān)心同時出現(xiàn)“滯”和“脹”的局面。 這種擔(dān)心包括發(fā)改委的專家，包括商務(wù)部的專家都在公開媒體上有所表示。他們的理由就是，當(dāng)前引起 “脹”的因素主要是國內(nèi)的人口增長，耕地減少，會推高食品價 格，而在國際上 ，國際游資從股市流向大宗商品市場，推高農(nóng)產(chǎn)品和原材料的價格，導(dǎo)致輸入型的通脹。引起“滯”的因素主要有，國內(nèi)上一輪的投資 2020 年下半年接近尾聲，到 2020 年中期會明顯回落，這樣產(chǎn)能 會產(chǎn)生集中釋放，而國際上的美國次貸危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰退會阻礙中國的出口 。因此這個觀點就擔(dān)心內(nèi)需和外需的緊縮雙碰頭，從而形成滯漲，這是增長和通脹的關(guān)系。有人指出當(dāng)前理想的組合應(yīng)當(dāng)是增長率在9%到 10%， 通脹率在 7%到 8%，也有人指出，只要經(jīng)濟(jì)增長低于 8%，而通貨膨脹高于 8%，就應(yīng)當(dāng)算是中國式的滯漲，所謂這個“滯”是 相對的，因 為在國外來看， 8%還是一個很高的增長速度，在中國來講是低于 8%的就算是“滯”。 另外人大財經(jīng)委的報告 最近也承認(rèn) 目前中國經(jīng)濟(jì)正在向高增長高通脹，甚至是高增長，低通脹的狀態(tài)發(fā)展， 這是對于滯漲的擔(dān)心。但是對于 如何防治滯漲，又存在著不同的觀點。一種觀點認(rèn)為 中國當(dāng)前的滯漲風(fēng)險，與美國二十世紀(jì)七十年代發(fā)生滯漲的情況不一樣。中國的物價上漲屬于成本推動型的， 貨幣政策失靈，只能保增長，保就業(yè)，這是一派觀點。但是另外一派觀點認(rèn)為，根據(jù)美國七十年代滯漲 的教訓(xùn)，它的原因就是通過不斷的增加貨幣的供給來增長、保就業(yè)的凱恩 斯主義，才最終 導(dǎo)致了滯漲的形成，所以關(guān)于如何防治滯漲又存在兩種這樣截然相反的意見。 那么在這 種情況下，如何來判斷總體的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險呢？ 目前的形勢到底是“滯”還是“脹”，還是滯漲，未來的經(jīng)濟(jì)走勢哪一種的可能最大，目前是仁者見仁，智者見智，分歧非常之大。我個人認(rèn)為觀察風(fēng)險，對風(fēng)險的定義無非是兩個方面。一個就是情景發(fā)生的可能性，再有一個就是這種情景一旦發(fā)生可能帶來的損失，從這樣兩個角度來加以觀察。關(guān)于可能性，我個人主張應(yīng)當(dāng)采取一些科學(xué)的方法。在當(dāng)前這樣 分歧 非常之大的情況下，政府部門也應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行大規(guī)模的統(tǒng)計測算，來測算它的可能性。關(guān)于 可能性，因為 在 中國的宏觀經(jīng)濟(jì) 問題 上， 總 有人問我中國的經(jīng)濟(jì)走勢怎么樣 ？ 我就會反問下一步的政策是怎么樣的 ？因為它是一個博弈的過程，互動的過程， 這個經(jīng)濟(jì)走勢和政策存在著互動的關(guān)系。如果我們 現(xiàn)在 馬上重新開始開閘放水的話，就有可能 重蹈 八十年代中后期的覆轍 。 1984 年的時候中國經(jīng)濟(jì)開始過熱，當(dāng)時 國務(wù)院經(jīng)濟(jì)研究中心和國務(wù)院技術(shù)研究中心成立了一個聯(lián)合的課題組，由吳敬璉先生任組長來研究，當(dāng)時研究的結(jié)論就是要防止通貨膨脹 。 所以 1985 年連續(xù)開了三次首腦會，想統(tǒng)一認(rèn)識，控制通貨膨脹 。 1985 年九月 初的時候，召開了一個 巴山輪 的會 議 ，在這個國際的會議上討論宏觀調(diào)控，在這個會議上中國專家第一次弄懂了什么叫宏觀調(diào)控，在這個會議上 ，諾貝爾獎的獲獎?wù)?，外國的專家根?jù)世行提供的中國經(jīng)濟(jì)簡報，得出一個結(jié)論：中國有發(fā)生惡性通貨膨脹的危險，所以給中 國政府提了一個建議就是要實行三緊的政策，就是貨幣政策、財政政策 和收入政策三大政策。這個政策提出來以后， 9 月下旬，鄧小平又在一次重要的會議上講速度過高不好，帶來一些負(fù)面影響，對改革和發(fā)展都帶來不利影響。 1985 年年底，人民銀行又加大了緊縮的力度。 1986 年年初增長速度就出現(xiàn)了下滑，工業(yè)生產(chǎn)出現(xiàn)下滑， 一些青年經(jīng) 濟(jì)學(xué)家也開始大聲疾呼滑 坡。當(dāng)時對通貨膨脹問題上開始發(fā)生動搖，然后1987 年就開始重新開閘防水，重新銀根放松，貨幣增長得特別快， 1988 年就出現(xiàn)了很高的通貨膨脹， 1989 就出現(xiàn)了硬著陸，甚至還出現(xiàn)了社會動蕩，所以是有這 樣 一個歷史的教訓(xùn)。在通貨膨脹還高的情況下，再開閘放水的話，很可能就會出現(xiàn)通貨膨脹居高不下，增長過快的情況，這是一個可能。再有一種可能就是如果過度堅持?jǐn)?shù)量控制，甚至是行政控制，我們也有可能出現(xiàn)九十年代后期出現(xiàn)有效需求不足的問題， 1997 年遇到了亞洲金融危機(jī)， 1998年“保八”，保持經(jīng)濟(jì)增長速度 8%，所以這種可能性也是存在的。 再有一種可能就是我們政策搖擺不定，美國當(dāng)年就是奉行凱 恩 斯的需求管理政策 ，反復(fù)的收緊放松，收緊放松銀根，不斷的大起大落，最終這樣的銀根大松大緊對于市場的調(diào)節(jié)機(jī)第四屆中國房地產(chǎn)業(yè)分析和預(yù)測高峰論壇 19 制造成了很大的沖擊。 供給學(xué)派有這方面分析，認(rèn)為由于貨幣 政策 的不斷 收緊，導(dǎo)致市場調(diào)節(jié)機(jī)制受到?jīng)_擊，最后結(jié)果是陷入滯漲的泥潭， 這是關(guān)于政策的互動和經(jīng)濟(jì)走勢的關(guān)系。另外一方面，我們從損失的角度來觀察，宏觀經(jīng)濟(jì)的損失有時很難量化，但是我們可以通過克服的難度這個角度加以觀察 。 首先如果出現(xiàn)情景一，也就是出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)停滯的這種局面的話， 根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段和體制特征，一般來講克服起來相對會容易一些，并且我們有 1998 年、 1999 年實現(xiàn)積極財政政策的成功經(jīng)驗，所以從這方面，一些專家認(rèn)為并不應(yīng)當(dāng)特別擔(dān)心。 但是如果出現(xiàn)情景二，就是通貨膨脹居高不下的情況下，治理起來要比治理“滯”的情況要困難得多 。 另一個方面，改革開放 30 年， 曾經(jīng)有過正反兩方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，也有一整套克服通貨膨脹成熟的方法。 失敗的教訓(xùn)就是 1986 年軟著陸失敗， 1987 年又硬起飛， 1988年通貨膨脹， 1989 年硬著陸，這個教訓(xùn)我們有。成功的經(jīng)驗就是 1993 年加強宏觀調(diào)控， 1994年 推出配套改革，到了 1996 年實現(xiàn)軟著陸 ，所以克服通貨膨脹 雖然要比克服“滯”要困難一些，但 也還是有一些辦法的。