【導讀】今年在湖南省住建廳的統(tǒng)一組織和指導。下，決心編制《湘陰縣住房建設規(guī)劃。設計有限公司進行該項工作。為順利完成該項工作，由湘陰縣政。組，編制小組則由方圓公司5名高級規(guī)劃師組成。該規(guī)劃的前期調(diào)研報告已經(jīng)完成。調(diào)研工作采取多種方式方。談和訪談等等，從多方獲取原始數(shù)據(jù)和資料。為了確保資料數(shù)據(jù)。理論分析工具，使得調(diào)研報告比較嚴謹，邏輯較為清晰。心指導與大力支持，在此表示衷心感謝。相信在本報告的基礎上，湖，湘資兩水尾閭，東經(jīng)112°30′-113°02′，北緯28°30′-29°03′，現(xiàn)隸屬湖南省岳陽市。東鄰汨羅市、西接益

　　

【正文】 地市場，土地市場供應量過大，造成土地資源閑置浪費，同時在一定程度上造成哄抬地價，影響正常市場秩序。 城市用地空間布局與房地產(chǎn)發(fā)展不相適應 湘陰的城市用地空間布局結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)發(fā)展階段不相適應，縣城兩處老工業(yè)區(qū)濱臨湘江占據(jù)了居民良好的生活岸線，且北片工業(yè)正處在城市主導風向上。省級工業(yè)園阻隔了城市居住生活功能繼續(xù)向南發(fā)展；行政辦公、居住用地混為一體，很多企業(yè)事業(yè)單位呈現(xiàn)前辦公后居住的態(tài)勢。 人居環(huán)境有待優(yōu)化 城區(qū)內(nèi)的水體及周邊環(huán)境亟待治理。最為典型的就是東湖和狀元橋下的水體亟待 整治。目前，東湖周邊還不具備宜居的條件：東湖水質(zhì)欠佳，水系有待疏浚，水面有待擴大，岸邊環(huán)境大煞風景（垃圾、圍墻、雜草、民房等）。東湖及沿湖景觀的改造提質(zhì)，是優(yōu)化湘陰人居環(huán)境的重要課題，是打造湘陰“濱江擁湖”和“水上都市”主題概念的核心任務。 城市功能和房地產(chǎn)業(yè)布局混亂，無序開發(fā)、小地塊開發(fā)現(xiàn)象較為突出 由于歷史原因，湘陰縣房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、布局，加之城市用地規(guī)劃尚未實質(zhì)性到位，導致 老城區(qū)內(nèi)部功能混雜，商業(yè)、住宅和文教衛(wèi)生等設施布局不集中；居住區(qū)用地不成規(guī)模，內(nèi)部各項用地紊亂；配套基礎設施不合規(guī) 范；住宅建設混亂，缺 41 乏整體性；居住環(huán)境不好且土地利用率不高。 零星開發(fā)、不配套開發(fā)、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不夠合理等現(xiàn)象的存在，特別是 “占地為王”、“小打小鬧”等無序開發(fā)現(xiàn)象在湘陰較為嚴重。政策性指導和約束的缺位，使房地產(chǎn)業(yè)整體布局較為隨意和零亂， 開發(fā) 規(guī)模普遍偏小，品牌樓盤缺乏、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)品品位不高、產(chǎn)業(yè)化程度低，資源利用效率低。這些現(xiàn)象和問題 很大程度上制約了湘陰住房的科學發(fā)展和品位提升。 居民的消費能力與消費心理 居民購房一次性付款或分期付款的占大部分，按揭貸款購房這一消費方式還未被廣泛接受。由于湘陰縣城很多 居民沒有穩(wěn)定收入，不符合銀行提供按揭的條件，購買能力受到制約。因此，在住房產(chǎn)品設計上應多考慮不同付款方式的支付能力。 住房保障體系有待進一步完善 由于政府財政與市場機制問題，住房保障體系與現(xiàn)實制度需求存在一定的差距，沒有建立完全適應當前城市社會與人口發(fā)展，科學合理、體制機制完善的住房保障體系。到目前為止，湘陰經(jīng)濟適用房項目開發(fā)建設程序仍有待完善，政府對上市控制與申請人審查有待進一步加強。湘陰 20xx年才啟動經(jīng)適房建設，20xx 年才啟動廉租房建設，起步較晚，住房保障體系仍有較大改善空間。 住房空置率高 ，居住分布極不均衡 目前，湘陰縣的住房空置率整體較高，同時由于區(qū)位不同， 42 價差非常大。新開發(fā)地塊的住房價格低，空置率高，而江東社區(qū)、東湖社區(qū)、先鋒社區(qū)等成熟地塊的住房則空置率很低?？梢?，湘陰縣的居住具有典型的“舊城集中”的特點。 二手房中介較少，不利于二手房市場的持續(xù)健康發(fā)展 近年來，湘陰的二手房交易量增長較快，但房屋中介機構(gòu)在湘陰卻很少。二手房中介機構(gòu)是二手房市場的活躍介質(zhì)，二手房中介機構(gòu)的缺位，不利于二手房市場的發(fā)展與繁榮。根據(jù)調(diào)研分析，目前湘陰二手房中介機構(gòu)缺位的原因在于：湘陰作為一個小體量的縣城， 人口的流動性小，人與人之間都較為熟悉，所以信息傳播速度快、難度小，因此二手房中介缺少市場。隨著城市規(guī)模的不斷擴大，城市外來人口的增加，縣城居民之間的陌生程度增加，信息傳播成本加大，市場對房屋中介機構(gòu)的需求將加大。 居民對住房存在一定程度的負面意見 3614202442051015202530354045因素 36 14 20 24 42廣告虛假面積缺斤少兩從業(yè)人員良莠不齊，服務態(tài)度差合同欺詐 配套不到位 43 在眾多因素中，配套不到位占 42%；其次為廣告虛假，占 36%；第三位為合同欺詐，占 24%。說明在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，配套設施不齊為湘陰樓盤硬傷，虛假廣告也嚴重影響湘陰房地產(chǎn)業(yè)的信譽。 44 第九部分 推進住房建設健康快速發(fā)展的建議 一、土地供應與管理 合理確定土地供應總量、 時序、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏和區(qū)域布局， 保持總量控制與住房需求相適應，調(diào)整優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房、經(jīng)濟適用房與廉租房土地供應， 堅持住房發(fā)展與推進城市化相結(jié)合，堅持“政府做地，企業(yè)做房”，發(fā)展節(jié)能省地型住宅，實現(xiàn) 節(jié)約集約用地，防止土地閑置浪費，打擊囤積土地投機，防止由于土地壟斷供應造成住房市場的壟斷。 科學制定住房用地供應計劃。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃要求，結(jié)合市場需求現(xiàn)狀和變化趨勢，合理確 定住房用地總量；科學分析和研究住房需求空間結(jié)構(gòu)，結(jié)合城市基礎設施和配套建設情況，充分考慮城市產(chǎn)業(yè)布局和生活集中區(qū)域特點，優(yōu)化住房用地空間供應結(jié)構(gòu)。 加強對已出讓住房開發(fā)用地的批后監(jiān)控和管理。根據(jù)住房用地開發(fā)狀況的動態(tài)監(jiān)測情況，通過經(jīng)濟、行政、法律等土地管理手段，加強對住房開發(fā)用地批后監(jiān)控和管理。對土地開發(fā)利用全過程進行動態(tài)監(jiān)控，對單位和個人不按照土地出讓合同要求進行開發(fā)的行為進行嚴格查處，強化土地規(guī)劃與土地利用過程的監(jiān)管。通過利用經(jīng)濟、行政手段，提高單位和個人閑置和囤積土地的成本，堅決打擊閑置土地、囤積土地 的行為。實現(xiàn)土地供應與房地產(chǎn)供應的有效銜接，保證房地產(chǎn)開發(fā)和供應的穩(wěn)定性、連續(xù) 45 性。完善土地出讓收益分配機制，落實科學發(fā)展觀。加強土地儲備中心的職能與作用，完善城建投公司的職能，加強土地出讓后續(xù)服務工作，使土地供應可控、有序、持續(xù)，保證住房開發(fā)和供應的穩(wěn)定性與持續(xù)性。 二、調(diào)整和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu) 根據(jù)城市人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)變化特征與趨勢，套型建筑面積90 m178。的住房是我國城市大多數(shù)家庭最為普遍的住房套型。結(jié)構(gòu)比例調(diào)整是在房地產(chǎn)發(fā)展中落實科學發(fā)展觀，節(jié)約集約利用土地的有效舉措，以面積換取品質(zhì)提升的有效手段。 但是，從 目前湘陰居民消費心理與消費需求來看，居民很多愿意選擇面積超過 90m178。的戶型。因此，進一步認真落實調(diào)控政策精神， 統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求，通過調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，加強有利的輿論導向，引導縣城居民住房消費觀念從重面積到重品質(zhì)的轉(zhuǎn)變；通過優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，完善土地規(guī)劃條件分級分類體系，加快形成合理的居民住房梯度消費結(jié)構(gòu)；通過落實住房供應結(jié)構(gòu)比例，間接增加住房套數(shù)供應量，保持住房建設平穩(wěn)增長。 對住房供應套型面積結(jié)構(gòu)比例的限制，將改變住房市場的供需結(jié)構(gòu)，可能導致市場供需結(jié)構(gòu)在一定時間內(nèi)不平衡。因此，需要關注在限制 套型面積結(jié)構(gòu)比例后，整個住房市場供需結(jié)構(gòu)變化，采取有效的經(jīng)濟、技術手段，引導市場需求在不同套型面積段間的流動，以重新實現(xiàn)市場供需結(jié)構(gòu)平衡，保證市場持續(xù)健康 46 發(fā)展。 三、完善住房市場基礎制度，加強住房市場監(jiān)測與調(diào)控 隨著市場經(jīng)濟體制深化，行政體制改革推進，住房市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展對政府部門的市場制度建設提出了新的、更高的要求。政府部門應該加強對住房市場制度體系的研究，充分理解政府市場管理的職能與內(nèi)容，把握政府對住房市場管理的界限，對政府監(jiān)管行為介入尺度加以明確，對市場主體行為不規(guī)范性質(zhì)清晰界定，對違反市場管理 規(guī)范的行為嚴格實行處罰措施。同時，要繼續(xù)嚴格控制非市場運作的商品房開發(fā)，杜絕在非政府公共住房供應中出現(xiàn)市場與非市場共存的“雙軌”現(xiàn)象。 完善住房市場信息監(jiān)測體系，加強住房市場信息的動態(tài)監(jiān)測與分析研究，準確、科學地發(fā)布市場信息，特別是房價變化趨勢。對一些住房市場發(fā)展的關鍵指標需要建立完整的監(jiān)測系統(tǒng)，及時分析研究指標變化動向，合理指導市場調(diào)控措施，促進市場長期穩(wěn)定發(fā)展。 四、完善住房保障體系，提高住房保障制度實施效能 進一步完善住房保障體系?；窘⒆》勘Ｕ现贫龋龠M住房市場保障體系的完善。目前，關鍵問題在于加 強住房保障制度的實施，增加縣城經(jīng)濟適用住房的建設規(guī)模，加大廉租住房建設力度，擴大保障對象人群，完善住房保障制度實施機制。創(chuàng)新保障制度實施方法，采取有效的技術和行政手段，實現(xiàn)住房保障對象的有效甄別，使需要保障的人群得到充分的保障。 47 提高住房保障制度實施效能，加快開展中低收入人群的住房保障制度研究，為加強住房保障制度實施提供科學的決策依據(jù)。通過建立完善的住房保障管理制度，采取高效合理的手段，增強住房保障管理信息透明度，強化住房保障制度的實施力度，最大限度解決低收入人群的居住問題，促進和諧社會建設。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適 用住房，實行建銷分離，統(tǒng)一招標建設，統(tǒng)一集中銷售，建立公平、公正、公開的銷售機制；嚴格控制經(jīng)濟適用房的套均面積和最大戶型面積。 五、合理引導居民住房消費意識，促進住房品質(zhì)與服務提升 合理引導居民住房消費理念和消費意識轉(zhuǎn)變，從重面積向重品質(zhì)轉(zhuǎn)變，樹立環(huán)保、節(jié)能、省地的住房消費理念。通過調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，利用市場的價格機制作用，引導居民住房消費決策轉(zhuǎn)變；通過采取財政稅收、行政等手段，鼓勵符合健康、舒適、生態(tài)的住房消費，限制違背資源節(jié)約型社會建設方向的住房消費；轉(zhuǎn)變購房過程中的支付方式，引導居民在購房過程中貸款消費，增強居民住房消費的購買力，從而促進住房市場的繁榮。 提升住房品質(zhì)與服務體系。提高住房建筑技術標準，加快先進住宅技術的推廣與應用，促進住宅品質(zhì)與科技含量提升。嚴格監(jiān)管開發(fā)質(zhì)量關，推動企業(yè)創(chuàng)新住宅設計，實現(xiàn)資源節(jié)約與住宅品質(zhì)提升的統(tǒng)一。進一步培育和引導住房中介服務市場，規(guī)范住房中介服務市場行為，嚴格執(zhí)行中介經(jīng)紀人制度，提高中介市場服務水平。提高住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，完善住宅小區(qū)物業(yè)管 48 理制度，規(guī)范物業(yè)管理服務體系，大力推動和諧小區(qū)建設。 六、完善稅收對住房市場的調(diào)控機制 相關主管部門應加強部門聯(lián)合，根據(jù)全縣 房地產(chǎn)行業(yè)稅收狀況，分析研究稅收對住房市場的影響機制與作用。通過對稅收調(diào)控措施出臺后市場形勢變化情況，定期評估稅收手段對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，增強稅收手段的調(diào)控功能。完善財政稅收體制，通過多個部分的聯(lián)合稽查，打擊房地產(chǎn)行 業(yè)中的偷稅漏稅行為，維護市場環(huán)境的公平，促進全縣財政收入的穩(wěn)定增長。 七、創(chuàng)新和豐富融資渠道 創(chuàng)新和豐富融資渠道，開辟新的融資方式，確保保障性住房 的資金和房源充足，探索公共租賃住房的共有產(chǎn)權(quán)模式，采取更靈活的方式化解政府壓力，激發(fā)被保障人員的動力和潛在活力。 49 附圖 湘陰縣住房空間分布圖