【導(dǎo)讀】上一層為商鋪，二～八層為住宅。力改造，使其面貌煥然一新。城北，作為南寧市城區(qū)規(guī)模形成較早、發(fā)展。較成熟的區(qū)域，在這場城市革命中扮演了重要的角色。城北將逐漸走出昔日工業(yè)城區(qū)“老、舊、差、亂”的形象。投資開發(fā)區(qū)，政府對西北部已日益重視。在這種政府行為的引導(dǎo)下，相思。另外，根據(jù)政府部門的10年規(guī)劃，城北區(qū)將建成高度城市化、南寧市將下一步的城市建設(shè)目標(biāo)瞄準(zhǔn)了西部，南寧市西北包括。2020年，城北以文華園、北湖安居小區(qū)、恒大新城開創(chuàng)了南寧的。高速發(fā)展，整體價(jià)格水平穩(wěn)步上升，成為南寧房產(chǎn)增值最明顯的區(qū)域。目前南寧市場的主力戶型是100～130㎡的三房及80～95㎡的二房，其中又以三房占有更大比例。而作為南寧盛產(chǎn)大盤的城北區(qū)，大盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)亦逃不出該范。兩房，銷售情況良好。預(yù)計(jì)11月下旬或12月初新推兩棟小高層，目前價(jià)。目前一期102套大戶型已售磬，商鋪尚未推售。方向主打“文化社區(qū)”。

　　

【正文】 50%以上的入住率時(shí)推出商鋪。 ☆ 商鋪的銷售周期 商鋪的銷售周期為兩個(gè)月，即 2020 年 3 月底至 5 月。 商鋪在 2020 年 3 月底一次全部推出臨街的鋪面。 ☆ 推廣策略 臨面鋪面在住宅實(shí)現(xiàn) 80%銷售率時(shí)推出，勢必引發(fā)搶購熱潮，引發(fā)轟動(dòng)效應(yīng)，同時(shí)預(yù)留了充足的推廣時(shí)間。 商鋪正式推出前在硬廣 告中附帶發(fā)布鋪面即將推售的預(yù)告信息。在正式推售時(shí)，專門針對鋪面進(jìn)行硬廣告宣傳。商鋪清盤時(shí)，以多次硬廣告的形式發(fā)布商鋪清盤信息，實(shí)現(xiàn) 100%銷售。 在宣傳推廣中，以投資價(jià)值作為訴求重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)商鋪的升值空間及豐厚回報(bào)。 本公司在多個(gè)樓盤商鋪的代理銷售中，積累了較多的商鋪投資客戶，為本項(xiàng)目的鋪面推廣提供了一定的客源渠道。 ☆ 營銷手段 【手段一】 帶租約售鋪 這種方式是指商鋪銷售前，開發(fā)商先與商鋪?zhàn)鈶艉炗喿赓U協(xié)議，從而消除投資者“擔(dān)心找不到租戶”的顧慮，促使其盡快做出購買決定。 【手段二】 售后代租 商鋪可采用“售后 代租”的形式推出市場。這種銷售方式是，購房者買下物業(yè)后可將物業(yè)以委托的形式交由物業(yè)公司代為統(tǒng)一招租，其租金收益可減輕購房者支付按揭款的壓力，從而降低項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，吸引中小型投資者進(jìn)入。 【手段三】 免半年或一年按揭款 該營銷手段主要是為了降低投資者的購買壓力。 【手段四】 輕松首付 30%（ 20%），余款分期付款，即可入住 該營銷手段主要針對辦理按揭貸款的商鋪客戶而言。由于銀行放貸額度相對來說較低，一般只有五成（或六成），買家付首期款的壓力會(huì)比較大，將會(huì)為銷售工作帶來一定的困難，從而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。 【 手段五】 清盤“一口價(jià)” 在商鋪有剩余單位時(shí)，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，以清盤“一口價(jià)”的形式，迅速完成商鋪 100%的銷售。 第五節(jié) 開盤策略 開盤時(shí)間 ：建議 2020 年 1 月 18日 入市時(shí)機(jī)選擇考慮的因素： 前期準(zhǔn)備充分 大盤整體推廣需要考慮的因素較多，現(xiàn)場包裝、策略制定等需要做充分的準(zhǔn)備，爭取一推出就能引起強(qiáng)大的反響，成為一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。 預(yù)熱時(shí)間充裕 良好的開端是成功的一半，開盤是否熱銷關(guān)系全局，預(yù)熱時(shí)間充裕，累積客戶量足夠，對首次開盤有利。 利于整體推盤節(jié)奏 要保持一個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱銷，避免“冷盤”現(xiàn) 象，應(yīng)考慮推盤節(jié)奏的銜接性，連貫有序的推盤節(jié)奏有利于整體推廣。 綜合考慮以上因素，按照 12 月底包裝現(xiàn)場完畢，售樓部、樣板房等竣工交付，進(jìn)場可累積客戶半月的時(shí)間，因此建議在春節(jié)前即 1月 18 日正式開盤。 開盤地點(diǎn) ：售樓部現(xiàn)場 開盤策略 ▽ 以震撼價(jià)啟動(dòng)。開盤推出 10 套優(yōu)惠房，起步價(jià) 1650 元，創(chuàng)造目前城北樓市最具震撼價(jià)。首推整體均價(jià)要達(dá)到 1800 元左右。 ▽ 實(shí)現(xiàn)首推當(dāng)天售罄。以西北面 2 棟 154 套首先面市，并以低總價(jià)引起購買狂潮，實(shí)現(xiàn)開盤紅，打開項(xiàng)目推盤良好局面。 ▽ 舉行主題鮮明的形象活動(dòng) 。以創(chuàng)新主題的形象活動(dòng)拉開項(xiàng)目面紗，給客戶、市民留下美好的第一印象。 主題活動(dòng) 《東南亞風(fēng)情表演》 ▼ 活動(dòng)目的 ： 塑造樓盤東南亞風(fēng)情的項(xiàng)目形象； 為開盤當(dāng)日聚集人氣。 ▼ 活動(dòng)構(gòu)想 邀請東南亞國家級(jí)演出團(tuán)體現(xiàn)場演出 棕櫚灣的園林建筑具有強(qiáng)烈的東南亞風(fēng)情風(fēng)格，在開盤當(dāng)日推出東南亞風(fēng)情表演正符合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。東南亞國家?guī)в械赜蝻L(fēng)情式的表演，可以和項(xiàng)目東南亞風(fēng)情園林的主題形成很好地互動(dòng)。建議邀請東南亞國家級(jí)的演出團(tuán)體，可以提高表演的水準(zhǔn)和層次，對樓盤的形象塑造十分有利。 演出內(nèi)容凸顯東南亞風(fēng)情 由東南亞國家級(jí)演出團(tuán)體聯(lián)袂組成的演出班底，和觀眾看慣的開盤文藝演出完全不同。帶給觀眾原汁原味的東南亞風(fēng)情演出，為項(xiàng)目的主題 — 東南亞風(fēng)情園作了很好地鋪墊。 聯(lián)合報(bào)社和活動(dòng)公司共同舉辦 在《南國早報(bào)》上配合硬性廣告進(jìn)行宣傳。本次演出牽涉面廣，為了確保演出的質(zhì)量和水準(zhǔn)需要和《大地飛歌》廣告公司合作，由其負(fù)責(zé)聯(lián)系東南亞各國的演出人員。 活動(dòng)內(nèi)容 在開盤當(dāng)日組織一場《東南亞風(fēng)情》演出秀，邀請?jiān)侥?、泰國、新加坡、馬來西亞等一些國家歌手現(xiàn)場激情演出，具體演出內(nèi)容和大地飛歌廣 告公司共同制定。 開盤活動(dòng)方案備選：《孫燕姿歌友會(huì)、現(xiàn)場簽名售樓》 ▼ 孫燕姿介紹 孫燕姿是目前東南亞最紅的偶像女歌手，出道未滿三年就紅遍亞洲，受到年輕人的熱烈追捧，今年民歌節(jié)作為特邀嘉賓出席民歌節(jié)盛會(huì)，所到之處掀起了一股燕姿熱潮。 ▼ 活動(dòng)目的 通過孫燕姿對時(shí)尚男女的號(hào)召力來提高樓盤的知名度，制造樓盤的熱點(diǎn)效應(yīng)。 ▼ 活動(dòng)構(gòu)想 邀請孫燕姿來南寧參加歌友會(huì)，并至現(xiàn)場簽名售房。 孫燕姿作為東南亞新生代偶像的代表人物，形象青春、活潑，其歌迷的年齡也與目標(biāo)客戶的年齡層接近，借助其在歌迷心目 中不可替代的地位來宣傳項(xiàng)目，比較容易突破客戶的心理防線，取得客戶的認(rèn)同。 宣傳結(jié)合硬性廣告和軟文 在主陣地《南國早報(bào)》上配合硬性廣告進(jìn)行宣傳，再結(jié)合軟文對本次活動(dòng)進(jìn)行炒作。 和民歌節(jié)組委會(huì)合作 由民歌節(jié)的組委會(huì)《大地飛歌》公司負(fù)責(zé)聯(lián)系孫燕姿的來邕演出事宜。 ▼ 活動(dòng)內(nèi)容 開盤當(dāng)日在售樓部門前舉行《 孫燕姿歌友會(huì)》， 現(xiàn)場由孫燕姿演唱成名曲并簽名售房活動(dòng)。 第六節(jié) 價(jià)格策略 價(jià)格入市策略 要實(shí)現(xiàn)價(jià)格低開高走，入市價(jià)一定是客戶最容易承受的能產(chǎn)生轟動(dòng)購買效應(yīng)的價(jià)格，這也是樓盤持續(xù)熱銷 的基礎(chǔ)。配合我們的推盤策略和步驟，建議入市起步價(jià)定為 1650 元 /㎡，均價(jià) 1800 元 /㎡。我們可以采用 10 套以起步價(jià)水平推出，刺激市場，形成搶購局面。 價(jià)格拉升策略 價(jià)格采用分期拉升策略，分 3 次推盤，進(jìn)行 3 次價(jià)格拉升。第一次推盤均價(jià) 1800 元 /㎡；第二次推盤均價(jià) 1900 元 /㎡；第三次推盤均價(jià) 2020元 /㎡。推盤期間，需要對價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，可通過折扣伸縮實(shí)現(xiàn)。 折扣伸縮策略 整體折扣安排：優(yōu)惠期折扣為一次性 折，按揭 折；正常折扣為一次性 折，按揭 折。 單次推盤折扣伸縮策 略：開盤時(shí)為了吸引客戶當(dāng)天落訂，降低折扣增強(qiáng)客戶購買決心 （ 按揭 折，一次性 折 ） ，開盤后一個(gè)星期回到正常折扣 （ 按揭 折，一次性 折 ） ，清盤加大折扣力度促銷，實(shí)行折中折，即在原折扣基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠 折，清盤結(jié)束進(jìn)入下一輪推盤。 價(jià)格調(diào)整策略 在價(jià)格實(shí)施過程中，會(huì)遇到一些戶型成交情況不理想或者消化速度慢的情況，在制定下一步需推出的類似戶型的時(shí)候應(yīng)根據(jù)前一階段的銷售情況適時(shí)調(diào)整，以平衡各戶型的吸引力，促進(jìn)整體銷售。 第一次推盤價(jià)格分布策略 列表說明： 名稱 控制 均價(jià) 市 場 均價(jià) 按揭 均價(jià) 每平方米促銷空間 一次性付款 折均價(jià) 每平方米 促銷空間 底線 折扣 一房 1800 1914 1876 76 1837 37 三房 1780 1890 1852 72 1814 34 二房 1820 1930 1891 71 1853 33 注： 棟差與層差在做素質(zhì)評估后，制定具體控制價(jià)格表和市場價(jià)格表 說明： 控制均價(jià)計(jì)算： 1800 7%＋ 1820 52%＋ 1780 41%=1802/㎡ 注：第一階段所推產(chǎn)品中一房占 7%面積、二房占 52%面積、三房占41%面積 價(jià)格分布說明（具體可見“價(jià)格定位”）： 價(jià)格體現(xiàn)重點(diǎn)、難點(diǎn)，控制銷售平衡，利于整體推廣。對一房容易消化，總價(jià)低，付款壓力小的產(chǎn)品，單價(jià)適當(dāng)提高入市，三房總價(jià)較高，是相對難點(diǎn)部分，以較低價(jià)格入市場。 第七節(jié) 活動(dòng)推廣策略 舉辦活動(dòng)是制造人氣的最好途徑。通過前期的活動(dòng)開展可以在短期內(nèi)造成轟動(dòng)的效應(yīng)，打開項(xiàng)目的知名度，活動(dòng)的目的意在通過炒作活動(dòng)來提升項(xiàng)目的關(guān)注程度。 【活動(dòng)一】 “棕櫚灣”游戲人物 COPLAY 大賽 網(wǎng)游現(xiàn)狀 近年來，玩 網(wǎng)絡(luò)游戲的人數(shù)近年愈演愈烈，單網(wǎng)絡(luò)游戲《傳奇》，注冊用戶在全國就達(dá) 6000 萬人之多，據(jù)媒體公布的數(shù)字， 2020 年網(wǎng)絡(luò)游戲的年收入為 9 億元至 10 億元之間，這一數(shù)字已超過了當(dāng)年電影票房的收入，由此可見網(wǎng)絡(luò)游戲的無窮魅力。 大賽 COSPLAY 的全名是 CostumePlay，簡單來說就是角色扮演。起源于日本，最初是日本東京 E3 電玩展為了達(dá)到宣傳的效果，而請人扮演游戲中的人物，竟達(dá)到了意想不到的成功。到了今天，已成了日本電玩展必不可少的王牌看點(diǎn)。近年來 COPLAY 大賽風(fēng)靡全亞洲，北京、 上海已成功舉辦了幾屆動(dòng)漫 COPLAY 大賽，所到之處掀起了一股動(dòng)漫、游戲角色扮演旋風(fēng)，成為一個(gè)嶄新的亮點(diǎn)。 活動(dòng)目的 通過舉辦 COSPLAY 大賽充分發(fā)揮游戲文化的影響力，激起本項(xiàng)目目標(biāo)客戶即年輕人群的共鳴，同時(shí)把人們對游戲的狂熱度轉(zhuǎn)移到本次《棕櫚彎游戲人物 COPLAY 大賽》上，讓活動(dòng)成為一個(gè)持續(xù)的焦點(diǎn)，人們討論的話題，從而提高項(xiàng)目的關(guān)注度和影響力，力求在短時(shí)間內(nèi)匯聚旺盛的人氣。 活動(dòng)構(gòu)想 賽事構(gòu)想 邕城對游戲的狂熱愛好者不計(jì)其數(shù)， 通過舉辦 COSPLAY 大賽 給玩家提供了一個(gè)展示自我 的平臺(tái)。通過組織參賽者扮演自己鐘愛的游戲人物來進(jìn)行比賽，決出一、二、三名。 與強(qiáng)勢媒體合辦 為了增加本次游戲人物 COPLAY 大賽的影響力，與強(qiáng)勢媒體《南國早報(bào)》共同舉辦本次活動(dòng)，目的在于集中報(bào)社眾多優(yōu)秀記者力量和豐富的媒體資源，以多層面、多角度的方式來報(bào)道活動(dòng)的盛況，從活動(dòng)的報(bào)名時(shí)間伊始就開始對活動(dòng)進(jìn)行一系列的宣傳和炒作，高起點(diǎn)地為活動(dòng)制造一個(gè)又一個(gè)的熱點(diǎn)。 炒作流程如下（南國早報(bào)）： 第一步：發(fā)布極具誘惑力和煽動(dòng)性的活動(dòng)宣傳硬廣告 第二步：以軟文的形式介紹游戲人物扮演的歷史、各游戲愛好者模仿的精彩照片。 第三步：通過系列報(bào)道對比賽報(bào)名的花絮進(jìn)行精彩報(bào)道 與專業(yè)活動(dòng)公司共同舉辦 本次活動(dòng)聲勢浩大，涉及的參賽人員廣，必須和專業(yè)活動(dòng)公司合作完成，才能保證活動(dòng)的高質(zhì)量進(jìn)行，以及活動(dòng)操作流程的順暢。 活動(dòng)直接面向青年游戲愛好者 棕櫚灣的目標(biāo)客戶群大多心中都有著一個(gè)揮之不去的游戲情結(jié)。屆時(shí)COPLAY 大賽的舉行，必然引起邕城各界人士及目標(biāo)客戶群的密切關(guān)注，掀起一股角色扮演浪潮。 具體操作方案 活動(dòng)主題 酷眩競技 COPLAY 風(fēng)暴 活動(dòng)內(nèi)容 由于南寧市的游戲人物扮演水平尚在起步的階段，為了保證本次 活動(dòng)的高質(zhì)量和觀賞性，活動(dòng)由兩部分構(gòu)成： 『游戲?qū)氊惖牧料?、表演? 由我方聘請模特來扮演游戲中的人物，再通過精心的包裝，以游戲人物美倫美奐的形象舞臺(tái)展示。從一開場就牢牢抓住觀眾的目光。 『由玩家扮演的游戲角色展示』 此時(shí)由各位玩家穿著游戲人物的服裝登臺(tái)亮相，屆時(shí)各路英雄各出奇招，把比賽的現(xiàn)場氣氛推向一個(gè)高潮。 活動(dòng)賽程安排 活動(dòng)分為初賽和決賽，初賽定于 3 上旬舉行，決賽定于 4 月中旬左右。 報(bào)名條件 年齡： 16歲周歲以上，身體健康 對象：邕城對游戲的狂熱愛好者 報(bào)名時(shí)間 擬定于 2 月上旬 報(bào)名地點(diǎn) 《南國早報(bào)》編輯部、棕櫚灣售樓部 活動(dòng)舉辦地點(diǎn) 民族宮廣場 比賽要求 每名參賽者身穿游戲人物的服裝進(jìn)行比賽，從服裝和神態(tài)造型上力求真實(shí)再現(xiàn)原人物的風(fēng)采。每人限扮演 1 名角色，參賽者自帶游戲人物服裝參賽。 獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置 冠軍 1 名：獎(jiǎng)金 5000 元 亞軍 1 名：獎(jiǎng)金 3000 元 季軍 1 名：獎(jiǎng)金 1000 元 參與獎(jiǎng)： 200 元 【活動(dòng)二】 “棕櫚灣”王家衛(wèi)經(jīng)典電影巡展 王家衛(wèi)介紹 王家衛(wèi)作為香港電影界一位重量級(jí)導(dǎo)演，開創(chuàng)了將文藝元素溶入日益商業(yè)化香港電影的先河。其執(zhí)導(dǎo)的電影不多卻屢獲國際 大獎(jiǎng)。他的電影帶有強(qiáng)烈的個(gè)人風(fēng)格和文藝色彩，其一系列的電影推出后深受小資新人類的瘋狂追捧。 王家衛(wèi)經(jīng)典電影介紹： 包括：《旺角卡門》《阿飛正傳》、《東邪西毒》、《重慶森林》、《墮落天使》、《春光乍泄》、《花樣年華》等 7 部膾炙人口的影片。 活動(dòng)目的 通過連場播放王家衛(wèi)的經(jīng)典電影來提升棕櫚灣的文化品位，樹立棕櫚灣文化大盤的形象，利用王家衛(wèi)在小資心目中的教父地位來擴(kuò)大樓盤的影響力。 活動(dòng)介紹 在電影院黃金時(shí)段連續(xù)包場一周播放王家衛(wèi)的系列電影（ 7 部）。每晚一部面向全南寧市范圍免費(fèi)公映。 活動(dòng)主題 品味經(jīng)典解讀王家衛(wèi) 活動(dòng)構(gòu)想 依托強(qiáng)勢媒體宣傳 宣傳上依托《南國早報(bào)》這個(gè)影響力大、覆蓋廣的媒體進(jìn)行宣傳，活動(dòng)前 1 周發(fā) 2 次《南國早報(bào)》半版廣告。 軟文炒作 用整版的篇幅來解析王家衛(wèi)電影現(xiàn)象，再結(jié)合棕櫚灣進(jìn)行炒作，擴(kuò)大宣傳的力度。 活動(dòng)切合目標(biāo)客戶 王家衛(wèi)早期的電影《旺角卡門》、《阿