【導(dǎo)讀】日設(shè)立的股份有限公司。股份公司設(shè)立時總股本為11000萬股，注冊資本為11000. 當(dāng)時，該公司的主要業(yè)務(wù)是統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)上步區(qū)屬下工業(yè)村。業(yè)開發(fā)公司、深圳市金地實業(yè)開發(fā)總公司，最后變更為金地實業(yè)開發(fā)總公司。公司于1993年取得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資格，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中倡導(dǎo)城市居民住宅，并以中檔及中高檔。城市的跨區(qū)域發(fā)展計劃。1997年以前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為萬科六大業(yè)務(wù)板塊之一。2020年，董事會宣稱，至2020年6月30日止，萬科企業(yè)股份有限公司已成為總資產(chǎn)。重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)有限責(zé)任公司為主體組建的股份有限公司。24日辦理股權(quán)過戶手續(xù)。公司國有法人股占注冊資本的％，由華西包裝。集團(tuán)公司持有變更為由北京金融街建設(shè)集團(tuán)持有。司將全部資產(chǎn)與北京金融街建設(shè)集團(tuán)進(jìn)行等值置換，并變更主營業(yè)務(wù)。注冊資本為壹億貳仟伍佰玖拾萬陸仟肆佰元整，法定代表人。2020年后公司業(yè)務(wù)模式將轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸袊鴩Q(mào)+萬科”模式。

　　

【正文】 9 9 8 1 價格決定 對供貨商的定價權(quán) 8 8 3 1 對顧客的定價權(quán) 9 9 3 1 行業(yè)壁壘 技術(shù)壁壘 4 4 5 1 資本壁壘 5 5 7 1 潛在進(jìn)入者 3 3 3 退出壁壘 8 8 7 替代品威脅 8 8 9 平 均 競 爭 實 力 市場地位 市場份額 6 9 5 1 競爭對手實力 8 9 6 1 Ramp。D 費(fèi)比 7 9 5 1 財務(wù)狀況 人均生產(chǎn)率 4 4 9 1 凈資產(chǎn)收益率 5 5 8 1 負(fù)債率 5 6 4 1 凈利潤增長率 8 9 5 1 商 譽(yù) 5 8 3 1 人力與技術(shù)資源 高管戰(zhàn)略管理能力 8 9 8 2 公司治理狀況 7 8 5 人才結(jié)構(gòu) 7 8 9 2 技術(shù)實力 6 8 6 2 平 均 16 GE 矩陣 由上圖 GE 矩陣，我們看到萬科集團(tuán)處在矩陣的第四象限，行業(yè)吸引力還有待進(jìn)一步 提升，而市場競爭力處于較高的狀態(tài)，為一準(zhǔn)金牛企業(yè)。金地集團(tuán)與金融街均處于在第五象限，說明兩者的競爭實力均與萬科集團(tuán)相去甚遠(yuǎn)，而金融街處在金地集團(tuán)的右下方，說明其行業(yè)（商用物業(yè)）吸引力低于住宅物業(yè)的行業(yè)吸引力，而競爭實力也低于金地集團(tuán)。 五、國內(nèi)外同業(yè)橫向的 P/E 分析（ P/B） 將房地產(chǎn)行業(yè)幾家具有代表性的上市公司 PE 數(shù)據(jù)列示如下： 表 51 房地產(chǎn)行業(yè) P/E、 P/B分析 代碼 公司名稱 價格P(元 ) 每股凈資產(chǎn)（元 ) EPS（元） EPS(E)（元） P/E P/E(E) P/B（ X） 備注 600383 金地集團(tuán) 000002 萬科 A 000402 金融街 000024 招商局 A 600266 北京城建 000511 銀基發(fā)展 600007 中國國貿(mào) 600675 中華企業(yè) 600895 張江高科 600533 棲霞建設(shè) DIV/0! 無預(yù)測數(shù)據(jù) 600638 新黃浦 DIV/0! 無預(yù)測數(shù)據(jù) 600748 上實發(fā)展 DIV/0! 無預(yù)測數(shù)據(jù) 600663 陸家嘴 DIV/0! 無預(yù)測數(shù)據(jù) 行業(yè)平均 注： 本表之 EPS為 2020年底的數(shù)據(jù)， EPS(E)為對 2020年底 EPS的預(yù)測，資料來源于申銀萬國《上市公司盈利預(yù)測及投資評級跟蹤表》，價格為 2020年 11月 5日當(dāng)時收盤價。 將以上 P/E、 P/B 數(shù)據(jù)列圖如下： 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)市盈率、市凈率比較金地集團(tuán)萬科A金融街招商局A北京城建 銀基發(fā)展 中國國貿(mào) 中華企業(yè) 張江高科 棲霞建設(shè)新黃浦上實發(fā)展陸家嘴房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)上市公司 P/EP/E(E)P/B（X） 由圖，我們可以清楚的看到金地集團(tuán)、萬科集團(tuán)和金融街三家企業(yè)的 P/E ratio 處于行業(yè)較低水平，而對 P/B ratio 而言，除金融街的該指標(biāo)略高于 行業(yè)平均水平，其它兩家公司都低于或與行業(yè)平均水平持平。再綜合考慮當(dāng)前股市體 低迷，就這一指標(biāo)，我們認(rèn)為三家公司的股票價格均被低估。 六、總結(jié)：投資建議 (一 )FCFE 評估分析 2020 年，國民經(jīng)濟(jì)較快增長。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116694 億元，按可比價格計算，比 2020 年增長了 %。而預(yù)計 2020 年的 GDP 增長速度仍將保持 9%左右。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一項支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年其增長飛快，速度超過GDP 的增長速度。即房地產(chǎn)企業(yè)的增長速度也應(yīng)當(dāng)略高于國民經(jīng)濟(jì)的增長。 根據(jù)年報的基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計，金地集團(tuán)、萬科集團(tuán) 和金融街過去平均理論增長率是 %、 %、 %，而三者中，以萬科的理論增長率最為穩(wěn)定，說明萬科已經(jīng)接邁入穩(wěn)定增長期，但近期萬科的股本迅速增加，股價在短期內(nèi)迅速稀釋，而其股本增加所帶來的資本收益則將會在未來幾年里顯現(xiàn)出來，因而今后五年的穩(wěn)定增長率將會保持在較高水平上。而金地集團(tuán)和金融街，在經(jīng)過早期的快速增長期后，理論增長率也逐年下降，特別是金融街，其早期的理論增長率曾高達(dá) 57%，而當(dāng)前其在金融街內(nèi)的地塊已基本開發(fā)殆盡，而其異地開發(fā)能力和盈利能力尚街考驗，因而增長率不宜設(shè)得過高。此外，最近央 行加息以及未來繼續(xù)升息的壓力，對房地產(chǎn)行業(yè)的增長也不啻為一巨大打擊。因而，充分考慮三者各自的競爭實力和行業(yè)狀況，三者的穩(wěn)定增長率依次為 8%、 24%、 5%。 為簡化程序，經(jīng)過五年穩(wěn)定增長期后的增長率，三者依次設(shè)為 4%、 6%、 3%。 即設(shè)定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下： gC a pi t a lnN e t W o r k i nI nc r e a s e s Ie di t u r eC ap i t al E x ponD e p r e c i at iE A I TF C F E ???? %10?? teD is countR aK ， 3%5%4%,5%%018% 21 、 ?? GG 注： G1 為 20202020 年底的增長率、 G2 為 2020 年及其之后的增長率 (永續(xù)法 ) 公司股權(quán)的合理市值 (FMV)計算如下： ?????? ? ??? ?22551 )1(GK GF C F EF C F EPVF M V th Y e a ry e ar s 其中折現(xiàn)率按 計算，即假設(shè)投資者要求的股權(quán)回報率為 10%。 即得公司股票的合理價格sS nFMVP ? ，即用公司股權(quán)的合理市值除以股本即可。計算結(jié)果如下：（注： S_2020 為 2020 年末或 2020 年初； S_2020 為 2020 年末） 金地集團(tuán)： ,1 5 . 4 3 2020_2020_ ￥￥ ?? SS PP 萬科集團(tuán)： , 2 0 0 4_2 0 0 3_ ￥￥ ?? SS PP 金融街： , 2020_2020_ ￥￥ ?? SS PP 截止至 2020年 11月 5日，金地集團(tuán)的股價為￥ ；萬科 A的股價為￥ ，萬科 B的股價為 ，折合人民幣（ ）￥ ；金融街的股價為￥ 。顯然，金地集團(tuán)和金融街的股票都被低估了，其中，金地集團(tuán)被大大低估。萬科的 A 股股價和 B 股股價基本反映了其內(nèi)在價值，該股票的 A 股與 B 股價格基本一致，反映出較好的流通性。 注：由于存在法人股（非流通股），另外，考慮到金地和金融街的實際β值與萬科不同，統(tǒng)一使用 10%的折現(xiàn)率僅為容易比較的目的，因而，實際的股票定價上存在一定今偏差，所以此法僅作參考。 (二 )投資結(jié)論 由 GE 矩陣的總體分析，我們認(rèn)為金地集團(tuán)和萬科集團(tuán)接近于金牛型企業(yè)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)吸引力均未達(dá)到金牛型企業(yè)的要求，萬科的在行業(yè)中的競爭優(yōu)勢仍較為突出，具有較大的市場潛力，是值得投資的好項目，而金地集團(tuán)競爭實力和市場占有率均與萬科有一定差距，不過仍具一定投資價值。金融街在其所處的商用物業(yè)行業(yè)中具有一定的競爭優(yōu)勢，但因為今后二三年內(nèi)，公司的經(jīng)營環(huán)境和地域面臨較大的改變，估值具有較大的不確定性。 由 P/E、 P/B 分析，三家公司的股票價值均被低估。 由 FCFE(股權(quán)自由現(xiàn)金流 )分析，三家公司除萬科的股價基本映內(nèi)在 價值，其他兩家的股票價值均被低估。 綜上所述，就該企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r而言，萬科具有較大的投資價值、金地也有一定的投資價值。就其現(xiàn)階段股票價格而言，金地和金融街都具有一定的投資價值。對于金地，建議繼續(xù)增持其股票；對金融街，建議謹(jǐn)慎增持；而對萬科 A、B 股，雖然有良好的經(jīng)營業(yè)績做支撐，由于該公司多次發(fā)行新股、可轉(zhuǎn)債，其現(xiàn)有股價已經(jīng)基本反映其內(nèi)在價值，不過考慮其在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢地位及未來發(fā)展的良好預(yù)期，其股價可能會在一定程度上超過其內(nèi)在價值，且未來良好的發(fā)展也會影響對其內(nèi)在價值的評估，建議觀望或謹(jǐn)慎增持。