[房地產(chǎn)]上海地產(chǎn)市場與上市公司分析報(bào)告(doc11頁)-資料下載頁
2025-08-24 21:59本頁面
【導(dǎo)讀】低了均價(jià)，整體房價(jià)略有下降，幅度約5%。2020年，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資，比上年增長%，增幅同比回落個(gè)百分點(diǎn)，2020年，上海商品房施工面積萬平方米，其中，商品住宅，售量仍有所下降。其中商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方6698元，上漲%，漲幅同比回落。而在3月份的最后一星期，上海公寓類商品住宅成交均價(jià)突破一萬元大關(guān)，達(dá)到10744元，讓業(yè)內(nèi)人士趨于謹(jǐn)慎的，是上海樓市仍不容樂觀的形勢。一方面，上海的供需失衡情況并沒有改觀，相反，還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。需求難有快速增長的情況，這種供給規(guī)模將會(huì)給上海樓市帶來沉重的壓力。經(jīng)歷了第二、三季度的調(diào)整適應(yīng)期，上海住宅市場在第四季度表現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，均價(jià)的同時(shí)緩解了連續(xù)幾年來上海住宅市場供不應(yīng)求的矛盾。中心城區(qū)住宅用地日益稀缺，未來供應(yīng)二手房比例將逐步提高。公積金貸款政策放松，有助于二手房市場的活躍。
【正文】 代工業(yè)園區(qū)投資的外商來自世界上 18 個(gè)國家和地區(qū)，已有 51 家跨國公司投資了近60 個(gè)項(xiàng)目，落戶金橋的跨國公司占落戶浦東跨國公司總數(shù)的一半以上?？鐕局衼碜悦绹挠型ㄓ闷?、通用電氣、可口可樂、惠而浦、莊臣父子、柯達(dá)、惠 普、羅斯蒙特、休斯、莫萊克斯、國際紙業(yè)等；來自日本的有三井、三菱、伊藤 、日立、夏普、理光、藤田、京瓷、歐姆龍等； 來自德國的有西門子、費(fèi)斯托、萊卡、博世 、勃林格殷格翰等； 還有比利時(shí)的阿爾卡特貝爾、瑞士的迅達(dá)、英國的國際數(shù)字公司、法國的克麗斯汀迪奧、羅納勃朗克、荷蘭的飛利浦和韓國的金星等。據(jù)美國《幸福》雜志最新公布的全球前 500家企業(yè)中有 21 家進(jìn)駐金橋開發(fā)區(qū)。 金橋開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)是比較成熟的制造業(yè)，有著比較穩(wěn)定的收入來源，這一點(diǎn)不同于張江高科等科技園區(qū)。 這些大公司的管理人員的房屋租賃較為穩(wěn)定。 公司有約 40 萬平米的住宅和寫字樓出租。公司所開發(fā)的碧云國際社區(qū)成為和古北新區(qū)并列成為外 籍人士住宅區(qū)。碧云國際社區(qū)約 4萬平方公里，主要包括碧云別墅、碧云花園、新金橋大廈、家樂福廣場以及國際學(xué)校等。 碧云別墅是高檔涉外別墅區(qū)，主要供出口加工區(qū)外籍高管租用。 碧云別墅已經(jīng)建成四期，共有 138 棟，每棟以其大小租金在 6000 12020 美金，常年出租率在 90%以上。 碧云花園是公寓式物業(yè)，目前共有 200 多套，月租金在 4 千美金，出租率也在 90%以上。碧云花園二期完成后，可出租公司可達(dá)到 300 套以上。 二、業(yè)績增長點(diǎn) 浦東金橋 2020年總收入 億元，其中出租業(yè)務(wù) 億，占 60%，房地產(chǎn)銷售 億元，占 40%。出租業(yè)務(wù)占據(jù)了主導(dǎo)地位，公司未來幾年的業(yè)績增長將隨著租金的上調(diào)實(shí)出穩(wěn)定增長。另外公司出租物業(yè)和房產(chǎn)銷售在年度之間也有不同的增長。 2020 年公司業(yè)績增長點(diǎn)如下： 物業(yè)出租 公司的物業(yè)出租率都在 90%以上，租金會(huì)穩(wěn)定增長。碧云別墅五期 2020 年建成增加別墅約 30 棟，可增加收入 1400 萬。 碧云花園二期增加公寓約 150 套，增加收入約 6000萬。 新金橋廣場 位于黃浦區(qū)北京路 西路、西藏中路，地上總建筑面積 萬平米，包括商業(yè)、寫字和酒店。 06 年可完工并可對外出租，每年可增加收入 8000 萬。 碧云新天地二期 建筑面積 14 萬 平米，售價(jià) 7500 元 /平米 ，預(yù)計(jì) 2020 可結(jié)算 億。 2020 公司的收入增長約在 30%以上。 三、 投資建議 浦東金橋的出房屋出租業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了公司業(yè)績的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，公司的租金收入較為穩(wěn)定，如果宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)較大的波動(dòng)，公司的業(yè)績呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長，因此應(yīng)該給予較高的估值。目前的公司的市盈率為 30 倍較為合理。除此之外，公司在 2020年仍有增量房產(chǎn)出租，商品房銷售也有增長，因此公司股價(jià)仍有上漲空間。 G 張江 一、科技孵化型園區(qū) 張江高科是上海 6個(gè)國家級開發(fā)區(qū)中收入最低的一 個(gè)。 2020 年整個(gè)開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值為261 億，利潤總額只有 億，對上海市的財(cái)稅貢獻(xiàn)較小。但從科技興國戰(zhàn)略出發(fā)，張江高科園區(qū)的前景是比較好的。目前園區(qū)在生物制藥、 IT 產(chǎn)業(yè)、微電子、軟件、動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)、銀行卡、信息安全都有一些影響力，有希望發(fā)展成我國的一個(gè)重要的科技創(chuàng)新基地。 由于科技型企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)不穩(wěn)定性，張江高科的收入一直不高，每年收入不足 5個(gè)億，利潤也在 億左右。公司的主營收入多元化，包括有房產(chǎn)銷售、出租以及商業(yè)服務(wù)，公司還參股投資了園區(qū)內(nèi)的一些企業(yè)。這種多元化的發(fā)展，分散了企業(yè)資源，導(dǎo)致張江高科的 業(yè)績增長停滯。 同上海其它的園區(qū)公司一樣，張江高科也逐漸開始將重點(diǎn)放在房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)上面，尤其是郊區(qū)工業(yè)地產(chǎn)和辦公樓方面。張江高科在建三個(gè)項(xiàng)目，張江創(chuàng)業(yè)源、張江創(chuàng)新源、張江高科苑總建筑面積約 萬平米。這些項(xiàng)目將主要以物業(yè)出租為主 ，投入使用后，將大改善公司的收入結(jié)構(gòu)。 二、關(guān)聯(lián)交易增加公司價(jià)值 張江高科與集團(tuán)公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，以 萬平米的經(jīng)營性資產(chǎn) 。這些資產(chǎn)分別集成電路產(chǎn)業(yè)園出租地產(chǎn)，上海八六三信息安全產(chǎn)業(yè)基地出租地產(chǎn)，上海銀行卡產(chǎn)業(yè)園出租地產(chǎn)，這些物業(yè)通過關(guān)聯(lián)交 易劃轉(zhuǎn)到張江高名下并繼續(xù)維持原有出租。這三塊物業(yè)的租金為 /日 /平方， /日 /平方， ， 2020 年大約可增加收入 4000 萬。 三、投資建議 張江高科近期加大了自有物業(yè)的存量， 2020 新增物業(yè) 40 萬平米，收入結(jié)構(gòu)上出租物業(yè)收入有望增加 1 倍 由 增加到 億以上，總收入增加 20%達(dá)到 億左右。 從上海地產(chǎn)業(yè)的走向來看，郊區(qū)工業(yè)廠房和辦公樓日益緊缺，存在提價(jià)的可能，張江高科的物業(yè)出租價(jià)格較低，有較大的優(yōu)勢。 同時(shí)，由于位于浦東邊沿地帶，張江高科園區(qū)的擴(kuò)展空間較大。但同時(shí)要注意， 高科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)的產(chǎn)值較低，新興產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)較大，這可能間接影響到公司，加之公司處于轉(zhuǎn)型期，增加了公司的不確性。 作者聲明： 在本機(jī)構(gòu)、本人所知情的范圍內(nèi)，本機(jī)構(gòu)、本人以及財(cái)產(chǎn)上的利害關(guān)系人與所評價(jià)的證券沒有利害關(guān)系。文章純屬個(gè)人觀點(diǎn)， 不構(gòu)成任何投資依據(jù)，本人及所在機(jī)構(gòu)不對投資者的投資行為承擔(dān)任何責(zé)任 。
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